HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 22. oktober 2013 Sag 302/2011 (2. afdeling) Jeudan V A/S (advokat Christian Alsøe) mod Ejerforeningen matr.nr. 669 Sankt Annæ Vester Kvarter (advokat Erik Kjær-Hansen) I tidligere instans er afsagt dom af Østre Landsrets 11. afdeling den 24. oktober 2011. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jytte Scharling, Thomas Rørdam, Jon Stokholm, Michael Rekling og Jens Kruse Mikkelsen. Påstande Parterne har gentaget deres påstande. Anbringender Jeudan V A/S har supplerende anført, at man ved at anerkende ejerforeningen som påtaleberettiget alene anerkender, at ejerforeningen har en interesse og søgsmålskompetence i forhold til parkeringsdeklarationens opretholdelse over for Københavns Kommune. Jeudan bestrider derimod, at ejerforeningen er tillagt rettigheder i øvrigt i henhold til deklarationen, og at ejerforeningen materielt er berettiget til faktisk at råde over de 13 parkeringspladser på matr.nr. 53. Supplerende sagsfremstilling Ud over de parkeringsdeklarationer, som er gengivet i landsrettens dom, er der på matr.nr. 55 (nu 713) Sankt Annæ Vester Kvarter (Store Kongensgade 63 A, København) den 7. november 1974 tinglyst følgende deklaration dateret 6. oktober 1970:
- 2 - Undertegnede ejere af ejendommen matr.nr. 55 Sankt Annæ Vester kvarter, Store Kongensgade 63, forpligter herved os og alle efterfølgende ejere af nævnte ejendom og de parceller, hvori den måtte blive delt, til stedse at stille de projekterede pulterkamre og varmekælderen i gårdkælderen til rådighed for bebyggelsen på nabogrunden matr.nr. 669 Sankt Annæ Vester kvarter. Samtidig erklærer vi os indforstået med, at arealet mellem værkstedsbygningen og skellene mod naboejendommene matr.nr.ne 53, 669 og 670 Sankt Annæ Vester kvarter stedse skal stå til rådighed som parkeringsareal for bebyggelsen på matr.nr.ne 669 og som adgangsvej til parkeringskælderen på matr.nr.ne 53 og 670 samt til parkeringspladserne på gårdarealet på sidstnævnte ejendomme. Påtaleret efter denne deklaration har alene Københavns magistrats 4. afdeling, uden hvis samtykke deklarationen ikke må aflyses i tingbogen. Af et referat fra ejerforeningens ordinære generalforsamling afholdt den 16. juni 2009 fremgår bl.a.: Formanden redegjorde herefter for historien om parkeringsproblematikken. Parkeringssagen startede en gang i 2006, da den daværende bestyrelse blev gjort opmærksom på et tinglyst papir, hvori der stod, at ejendommen havde ret til 35 p-pladser i nabogården, idet den daværende ejer af naboejendommen ville aflyse servitutten. Samtidigt gik det op for ejerforeningen, at man ikke havde råderetten over egen gård. Råderetten er ifølge en ældre deklaration tillagt ejeren af Borgergade 24. Omtrent samtidigt blev bestyrelsen af andre gjort opmærksom på, at ejendommen yderligere havde ret til 13 p-pladser i nabogården. Formanden Per Erik Carlsen oplyste, at han havde drøftet problemstillingen omkring håndhævelsen af parkeringspladser med ejerforeningens tidligere vicevært gennem 27 år Bjarne Nørgaard. Denne havde oplyst, at de 13 parkeringspladser i henhold til den ene af deklarationerne aldrig havde været anvendt i hans tid. Dette punkt rejste dog en tvivl blandt nogle af de tilstedeværende. Af et brev af 17. december 2009 fra Københavns Kommune til ejerforeningens daværende advokat i anledning af en procestilvarsling til denne sag fremgår bl.a.: Af vore [tidligere] breve fremgår det, at etablering af 13 parkeringspladser på ejendommen matr.nr. 53 Sankt Annæ Vester Kvarter, København, har været en del af forudsætningen for, at der kunne gives tilladelse til opførelse af bebyggelsen i Borgergade 26. Forvaltningen er alene påtaleberettiget vedrørende overholdelse af de betingelser, der er stillet i forbindelse med godkendelse af en bebyggelse.
- 3 - Da der fortsat er etableret parkeringspladser på ejendommen matr.nr. 53 Sankt Annæ Vester Kvarter, København, er forudsætningen for den givne tilladelse til opførelse af bebyggelsen Borgergade 26 stadig opfyldt. Vi må fastholde, at spørgsmålet om hvorledes brugsretten og et eventuelt vederlag for brugsretten reguleres, er et privatretligt forhold, som er forvaltningen uvedkommende. Vi agter derfor ikke at intervenere i en kommende retssag. I et brev af 27. april 2010 har Københavns Kommune besvaret en række spørgsmål vedrørende muligheden for at indbetale til en parkeringsfond i de tilfælde, hvor en bygherre ikke etablerer de krævede parkeringspladser, således: Lovgrundlaget vedrørende parkeringsfonde findes i byggelovens 22, stk. 6, der bestemmer, at der kan fastsættes bestemmelser for kommuners adgang til at gøre en fravigelse fra bestemmelser om tilvejebringelse af parkeringsarealer på egen grund betinget af, at der sker indbetaling til en kommunal parkeringsfond. Adgangen til at oprette en parkeringsfond er imidlertid ikke udnyttet i Københavns Kommune. Hvis der ikke er fysisk mulighed for tilstrækkelig parkering på grunden hvilket ofte er tilfældet pga. den høje bebyggelsesprocent, der er kendetegnende for Københavns Kommune, sammenholdt med den høje prioritering af opholdsarealerne kan kravet om tilstrækkelige parkeringsarealer fraviges mod, at der tinglyses en deklaration på ejendommen. Parkeringsdeklarationen udsætter parkeringskravet, idet ejeren forpligtes til at indrette de pågældende pladser ved udførelse af eller deltagelse i et parkeringsanlæg i kvarteret, eller til at indbetale til en parkeringsfond, såfremt en sådan måtte blive oprettet. Metoden har været anvendt siden midten af halvfjerdserne, og der er tinglyst et antal deklarationer svarende til omkring 14.000 parkeringspladser. Kommunen har på denne måde søgt at sikre sig, at parkeringsforpligtelserne kan aktualiseres efterfølgende, når der er behov herfor. Parterne er enige om, at vicevært Bjarne Nørgaard i tillæg til hvad der fremgår af landsrettens dom under afhøringen for landsretten forklarede følgende: Bjarne Nørgaard forklarede, at han flere gange løbende gennem årene er blevet spurgt af beboere fra ejerforeningen, om de måtte parkere på de 21 pladser på matr.nr. 53. Til dette svarede han altid nej. Bjarne Nørgaard forklarede endvidere, at han fungerede som vicevært fra 1981 eller 1982 (og ikke fra begyndelsen af 1980 erne, som det er protokolleret).
- 4 - Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår om, og i givet fald på hvilke vilkår, Jeudan V A/S som ejer af ejendommen matr.nr. 53 Sankt Annæ Vester Kvarter (St. Kongensgade 59, København) efter en tinglyst deklaration på ejendommen er forpligtet til at stille 13 parkeringspladser til rådighed for Ejerforeningen matr.nr. 669 Sankt Annæ Vester Kvarter (Borgergade 26, København). Højesteret finder, at parkeringsdeklarationen ud over at opfylde vilkåret i Københavns Kommunes byggetilladelse af 20. april 1970 også indeholder en privatretlig forpligtelse over for den til enhver tid værende ejer af matr.nr. 669 til at stille de pågældende parkeringspladser til rådighed. Det kan ikke føre til et andet resultat, at alene Københavns Kommune er anført som påtaleberettiget. Der er efter bevisførelsen ikke grundlag for at fastslå, at der i forholdet mellem de daværende ejere af de to ejendomme har været en fælles forudsætning om, at deklarationen ikke skulle skabe en sådan forpligtelse. Spørgsmålet er herefter, om retten til de 13 parkeringspladser i forholdet mellem ejerne af matr.nr. 669 og matr.nr. 53 er bortfaldet som følge af frihedshævd eller passivitet. Højesteret tiltræder, at det efter bevisførelsen ikke er godtgjort, at Jeudan og de tidligere ejere af matr.nr. 53 selv har rådet over parkeringspladserne på en sådan måde og i et sådant tidsrum, at man har hindret ejerforeningen i at råde over dem. Det bemærkes herved, at det, i hvert fald indtil Jeudan overtog matr.nr. 53, var ejeren af matr.nr. 670, der rådede over parkeringspladserne. Jeudan er derfor ikke over for ejerforeningen frigjort fra forpligtelsen efter deklarationen som følge af frihedshævd. Der er efter bevisførelsen herunder oplysningerne om, hvordan udnyttelsen af parkeringspladserne i gården mellem de berørte ejendomme er blevet administreret ikke grundlag for at fastslå, at ejerforeningen på et tidligere tidspunkt end 2006 har haft anledning til at påberåbe sig parkeringsdeklarationen. Ejerforeningen har således ikke udvist retsfortabende passivitet.
- 5 - Højesteret tiltræder endelig, at det ikke er godtgjort, at Jeudan har krav på vederlag for at stille parkeringspladserne til rådighed for ejerforeningen, hverken efter deklarationens ordlyd eller på andet grundlag. Deklarationen må ses i lyset af de øvrige deklarationer om adgangsog parkeringsforhold i gården mellem de berørte ejendomme, som der efter det oplyste ikke kræves vederlag for. Højesteret stadfæster herefter dommen. Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Jeudan V A/S betale 50.000 kr. til Ejerforeningen matr.nr. 669 Sankt Annæ Vester Kvarter. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.