Støttet byggeri COK Nyborg den 21. 22. oktober 2015
Kontakt Inge-Lis Kalum Schou kalum@pc.dk tlf. 49 19 14 50 www.inge-lis-kalum.weebly.com Rådgivning Kurser E-mail nyhedsservice Bøger
Introduktion afsnit 1 IKS Støttet byggeri = byggeri opført med lån med løbende støtte til ydelserne Støtte til lån = der stilles krav fra den offentlige myndighed, som yder støtte Ingen støtte = ingen betingelser og vilkår skal overholdes, dog boligorganisationer kan ikke opføre nyt ustøttet byggeri - kun købe eksisterende bygninger (sideaktivitet)
Introduktion afsnit 1 IKS Støttet byggeri er reguleret ved maksimumsbeløb (tidl. Rammebeløb) Der gælder ingen begrænsning i antal pt. Men tilsagn skal indberettes til BOSSINF Lovgivningen er omfattende love, bekendtgørelse og vejledninger
Forvaltningsret afsnit 2 JGT De forvaltningsretlige begreber : - Partshøring - Begrundelse - Klagevejledning, normalt anvendt hvis lovgivningen ikke indeholder regler -Aktindsigt, kun hos offentlige myndigheder (boligorganisationer er ikke off. mdh.)
Forvaltningsret afsnit 2 JGT Inhabilitet -De kommunale regler - særlige regler i almenboliglovens 17 og 18 -- tilknytning til byggevirksomhed og bestyrelsesarbejde --slægtskab eller andre særinteresser
Forvaltningsret afsnit 2 JGT Delegation/bemyndigelse Alle beslutninger om støttet byggeri træffes af kommunalbestyrelsen Hvis ikke = delegation til forvaltningen efter kommunalretlige regler Hvad kan ikke delegeres økonomisk forpligtelse, som er lån og garanti for lån Hvorfor delegation i relation til støttet byggeri?
Støttede lån afsnit 3 APF Støtte = støtte til betaling af ydelser på lån Lån og støtte gennem de seneste 10 år (se side 7-8) Før 1981 lån med rentestøtte (rentetilpasning) 1982-1999 indekslån (inkonvertible = obligationer opkøbes til dagskurs til indfrielse af gæld) fra1999 nominal lån (rentetilpasningslån (flexlån), fastforrentede lån) Forskellig størrelse på grundkapital lån (kommune lånet)
Støttede lån afsnit 3 APF Maksimumsbeløb Hvorfor? Hvad er det? Hvordan reguleres det? Mulige tillæg: 1. Lavenergi Udløses obligatorisk, og bygningsreglement forudsættes overholdt, ellers sanktioner efter byggelovgivningen mod bygherre
Støttede lån afsnit 3 APF 2. Totaløkonomiske merinvesteringer ud over anskaffelsessummen - ingen grundkapital -ydelse opkræves over varmeregnskab -Særlige støtteregler og krav om dokumentation
Støttede lån afsnit 3 APF 3. Overskridelse af fastprisperiode Beløbet vises under boligtypen, indgår i den samlede a-sum, MEN husk under a-summen kan beløbet fratrukket fastprisoverskridelsen ikke overstige max beløbet 4.Karensperiode for iværksættelse af arbejder=arbejder kan ikke udskydes til drift + sanktioner over for driftsherre
Realkredit lån afsnit 4 IKS Realkreditlån: Lånetype kan ikke vælges ved støtte. Støttede lån kan ikke konverteres af låntager Låneomkostninger: Løbende bidrag ved realkreditlån til opbygning af reserver Lån i Kommunekredit: Ingen tinglysning, ingen garanti og ingen overdragelse af lån, begrænsede bidrag + ingen overdragelse af lån
Realkreditlån afsnit 4 IKS Garanti efter almenboligloven: udtømmende muligheder Støttetilsagn efter 115 1)Garanti i gamle sager med tilsagn før 7.4.2008 2) Nye tilsagn, eksempel i afsnit 4.2.1 Renoveringstilsagn efter 91, eksempel i afsnit 4.2.2
Realkreditlån afsnit 4 IKS Hvornår kan garantikravet opgøres? Faktisk endeligt ved skema C, men foreløbigt ved skema A og B obs for garantikrav på 100 % ved nybyggeri Sammenhæng mellem bemyndigelse til forvaltningen til godkendelse af skema C og opgørelse af garanti krav Hvornår træder garantien i kraft?? Hvem gør garantikrav gældende??
Realkreditlån afsnit 4 IKS Garanti for ikke betalte terminsydelser Hvis låntager ikke betaler terminsydelser, kan långiver kræve den garanterede del betalt af kommunen, MEN Långiver kan også opkræve den fulde ydelse, og den betales af garant for at afværge tvangsauktion Kommunal finansiering af terminsydelser og indfrielse af garantier = kassetræk, ikke mulighed for låneoptagelse
Realkredit lån afsnit 4 IKS Garantierklæring Standard for alle lån Selvskyldnerkaution, hvis misligholdelse indtræder, kan garantien kaldes Kan ikke ændres af långiver Garantiprocent er vist i erklæring, og knyttes derfor til støttesagen
Realkredit lån afsnit 4 IKS Øvrig finansiering -Beboerindskud (= 2%) Mulighed for støtte efter lov om individuel boligstøtte, hvis lejer opfylder betingelser -Grundkapital lån (=10 % indtil udgangen af 2017 efter kommuneaftale). Ingen kommunal lånemulighed
Realkreditlån afsnit 4 IKS Beboerbetaling Først beregnes beboerbetalingen, derefter støtten Regulering af beboerbetaling = aftrapning af støtten Ungdomsboligbidrag, husk kommunal andel også ved campus boliger, men ikke ved ommærkningsbidrag (se afsnit 12)
Støttesagsbehandling afsnit 5 JGT Støttesagens behandling er grundlaget for gennemførelse af støttet byggeri Tjek på støttesager = BOSSINF støtte (staten betaler støtten) Tjek på renoveringssager= BOSSINF reno (Landsbyggefonden betaler støtten)
Støttesagsbehandling afsnit 5.1 APF BOSSINF støtte Hvad skal ind? Hvornår skal det ind? Findes der vejledninger og andet? WEB klient, hvordan fungerer det?
Støttesagsbehandling afsnit 5.2 JGT BOSSINF støtte og kommunens rolle Gennemgang af skema ABC: Side 1 og 2: projektoplysninger Side 3: Lokalplan, endelig ved skema A Side 4: Udbud mv. (skema B oplysninger) Side 5: boligtyper og størrelser max 115 m2 maksimumsbeløb Side 6-9: anlægsøkonomi
Kommunens opg. BOSSINF afsnit 5.2 JGT Anlægsøkonomi fortsat: Grundudgiften (20 %) Grundkøbesummen størrelse = kommunens elelr andres grundsalgspris Entreprisesummen (min 60 %) Omkostninger og gebyrer (max. 20 %)
Kom opg ved BOSSINF afsnit 5.2 JGT Driftsøkonomi fortsat Driftsbudget i skema ABC Der anvendes standardkontoplanens kontonumre (se numre på skema ABC Der kan foretages sammenligninger med eks. afdelinger via regnskabsdatabasen Fokus: lejens størrelse og øvrige driftsudgifter må ligge på samme niveau som eks. afdelinger eller højere.
Kom opg ved BOSSINF afsnit 5.2 JGT Side 10: totaløkonomi (skema B) bygherren udfylder på grundlag af Byggeskadefondens model) Side 11: samlet anskaffelsessum, oplysning om lån og ved skema C afsatte beløb
Støttesagsbehandling afsnit 5.3 IKS Gaver til kommunen - Gaver generelt, kan gives uden forbehold -Formålsbestemte gaver = fratager kommunen vurdering af behov og derfor ikke mulige i det støttede byggeri
Støttesagsbehandling afsnit 5.4 APF Bygherremuligheder: En støttebetingelse er, at bygherren skal være - afdeling af boligorganisation (alle boligtyper, fb, æb og ub) - afdeling af boliginstitution (kun æb og ub) - Kommune (kun æb) Servicearealer kan opføres og ejes af de nævnte ældrebolig bygherrer
Støttesagsbehandling afsnit 5.5 IKS Almenboliglovens og støttebekendtgørelsens støtteregler = Ufravigelige støttebetingelser Støttemuligheder i 115 udtømmende støttemuligheder Byggeformer: Nybyggeri, og ombygninger Anvendelse af eksisterende ejendomme: bolig eller erhverv Eksempel på politisk behandling af støttesag, se afsnit 5.5.1
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.1, 5.6.1.1 APF Støttebetingelser ved skema A - Ejerforhold -Særlig afdeling - byggearbejder - lokalplan - førsyn -Arealer -Gennemgribende ombygning ved ældreboliger -Tilsagn med vilkår og betingelser
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.1.1 APF Støttebetingelser: - Adkomst til grund, plangrundlag og oprettelse af afdeling - Kommunalt gebyr findes i almenboliglovens 107 - Arealregler: max 115 m2 pr. bolig, 110 m2 i gns. - Byggearbejder omfattet af tilsagn ej påbegyndt - Anskaffelsessummens bestanddele, regler for værdi af grund ( 9-11 i støttebek.)
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.1 JGT Politisk behandling -Principbeslutning (før skema A) - Godkendelse af skema A, hvad skal beslutningen indeholde? - Beviling af grundkapital lån -Garanti ydes, uanset om det er nævnt i indstilling, fordi det er en samlet støttepakke - godkendelse af leje (gerne ved skema A, men senest ved skema B)
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.1.2 JGT Indholdet af politisk oplæg Eksempel: skema A til en afdeling af en almen boligorganisation - Fokus på økonomi og garanti - Andre fokusområder fx behov for boliger og bygherres kapitalforhold?
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.1.3 APF Tilsagn og vilkår Krav om skriftligt tilsagn med vilkår, eksempel på tilsagn og vilkår i afsnit 5.6.1.3 Særligt om anvendelse af AB92 og fravigelser (støttebek 30, stk. 2) BL s oplæg til mulige fravigelser følges
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.2 og 5.6.3 JGT Skema B behandling Særligt om skema B efter et årsskifte og maksimumsbeløb Entreprisesum og afsatte beløb af denne sum Skema C Dok. for overskridelse af fastprisperiode Lejeindtægter (nettolejeindtægter) Afsatte beløb
Støttesagsbehandling afsnit 5.6.3.2 JGT Overskridelse af maksimumsbeløb KUN fastprisperiode overskridelse kan indgå i skema C Andre overskridelser kan ikke indgå på skema C, DOG redegøres der for sådanne og især finansieringen heraf i revisionsprotokol, som fremsendes særskilt (ikke via BOSSINF)
Støttesagsbehandling opsamling IKS/APF/JGT Forvaltningsret Finansiering og maksimumsbeløb Lån og garantier BOSSINF Støttebetingelser Støttesagens forløb Godkendelser af skema A, B og C
Støttesagsbehandling afsnit 5.7 APF Opsamling på støttesagsbehandling (den 22.10.2015) Anvendelse af tjekliste i sagsbehandling Gennemgang af forløbet af støttesag Andre emner?
Støttet byggeri i drift afsnit 6 IKS Hvad er forskellen på almene - familieboliger - ældreboliger -ungdomsboliger/ campusboliger??? Forskel i udlejningsregler men Ens finansieret med lån (bortset fra ungdomsboligbidrag)
Støttet byggeri i drift afsnit 6.1 IKS Lejeforholdet er reguleret af almenlejeloven - Lejekontrakt med bilag -Indflytning, rapport og indsigelse mod fejl -vedligeholdelsesordning -Råderet, i almenlejeloven individuel -forbrugsregnskab - Opsigelse (og fraflytning), kun opsigelse når betingelser er opfyldt
Støttet byggeri i drift afsnit 6.2 JGT Klagemuligheder Almenboligloven (= kommunen sagsbehandler): Lejestigninger og lejesammensætning Budgettvister (abl 42) Andre klager over lejestigninger eller andre forhold, som ikke kan behandles af beboerklagenævn Almenlejeloven (=beboerklagenævnet behandler): Klager over lejeforholdet = aftaleforholdet mellem lejer og udlejer - Klagemuligheder udtømmende i almenlejeloven
Styringsdialog afsnit 7 APF Almene boligorganisationer: styringsrapport og dialogmøder = ensartede regler for tilsyn Hvem skal der holdes dialogmøder med? Hjemstedkommune Beliggenhedsafdelinger: dialogmøde kan afholdes Almene boliginstitutioner: Indberetter regnskaber til LBF, men sender beretning og revisionsprotokol til km Støttet byggeri med tilsagn før 1997: ingen indberetningskrav til LBF og matr. Sendes derfor til kommunen
Styringsdialog afsnit 7 Styringsrapporten APF Hvem indberetter? Boligorganisationen Kommunen sætter frister Genanvendelse af sidste års indberetning Styringsrapport 2015 vedrører regnskaber, der er afsluttet i kalenderåret 2014
Styringsrapport afsnit 7 APF Afholdelse af dialogmøder Dagsorden: mødet afholdes på initiativ af kommunen, men boligorganisationen kan anføre ønsker både i styringsrapport og efterfølgende Referat fra møde offentliggøres på hjemmeside og på almenstyringsdialog.dk Offentlig del af almenstyringsdialog.dk ingen nemid påkrævet
Kritisk regnskabgng afsnit 7.1.1, 7.1.2 IKS Krav om gennemgang Hvad indeholder den? Metodefrihed, men bør indeholde -Tjek på regnskabstal med sammenligning -Gennemgang af revisionsberetning -Gennemgang af bestyrelsens beretning -Opfølgning og godkendelse af beretning på hjemmesiden for boligorganisationen Skabelon til gennemgang med angivelse af fokusområder - afsnit 7.1.2 fokusområder
Tilsyn andet støttet byggeri afsnit 7.2 JGT Almene boliginstitutioner Regnskabstjek kan ske via LBF, men revisionsberetning og bestyrelsesberetning må indsendes (kun originalversioner) Andet støttet byggeri = indsendes til kommunen, ingen central registrering Tjek på regnskabstal efter samme principper som ved almene boliger
Anvendelse af almene boliger afsnit 8 JGT Anvendelse kun til helårsboliger og kun på tidsubestemt lejekontrakt Ministeriets principielle udtalelse hvad kan man ikke? Almene boliger kan kun udlejes samlet til fx kommunen, når -Bofællesskab efter 51, stk.2. Kommunens lejeforhold reguleres efter den private lejelov -Aflastning efter 56. der etableres ikke et lejeforhold for beboeren, men kommunen lejer en eller flere ældreboliger til formålet. Aflastning = beboeren har bolig at vende tilbage til. Almene boliger kan IKKE anvendes til 107 (eller 108) tilbud efter serviceloven
Opsamling lejeforhold, styringsdialog mv. IKS/APFJGT Lejeforholdet Klageadgang Styringsdialog Kritisk regnskabsgennemgang Anvendelse af almene boliger
Opsamling, fortsat IKS/APF/JGT Andet støttet byggeri (ikke alment) hvad kræves af kommunen? Ungdoms boliger Ældreboli ger Lette kollektiv boliger budgetter + km godkendelse Ingen km godkendelse + km godkendelse regnskaber + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse Godkendelse + km godkendelse + km godkendelse + km godkendelse
Landsbyggefonden afsnit 9 APF Landsbyggefondens opbygning og baggrund Kapitaltilførsel/femtedelsordning Hvordan og hvornår? Boligorganisationen, kommunen og långiver medvirker sammen med LBF Problem: boligorganisationen har ikke en egenkapital, betyder, at administrationsorganisation eller øvrige bidragsydere skal betale mere
Landsbyggefonden - afsnit 9 APF Renoveringssager: individuel bedømmelse - afdelingsmødets beslutning - tekniske beskrivelse, helhedsplan -økonomisk beskrivelse - finansiering og garanti Låntager (= boligafdelinger) får lån med støtte fra LBF
Udlejningsvanskeligheder afsnit 10 IKS Midlertidige: udlejning til anden side med fortsat som almene boliger Helt ekstraordinære vanskeligheder og udlejning til anden side end boligformål Permanente: hvem betaler for tomgang?? risiko for garanti overvejelser om anden anvendelse
Anvisning og bet.for tomgangsleje afsnit 10.2 JGT Anvisning Kommunalt valg ved familie og ungdomsboliger, ¼ dels ordning og aftalt yderligere mulighed for anvisning Ældreboliger, lovbunden anvisning kan ikke opsiges, kun ophøre ved aftale eller ved salg af ældreboliger til andet formål
Betaling for tomgang afsnit 10.2 JGT Hvornår kan kommunen afkræves betaling ved tomgang? Hvornår er boligen til disposition? Forholdet til opsigelsesperioden Garanti for fraflytningsudgifter, retsforfølgning af fraflyttere
Betaling for tomgangsleje afsnit 10.3 JGT Lejetabs- og fraflytterudgifter i familie- og ungdomsboliger (boliger uden kommunal anvisning) HR: dækning af lejetab fra dispositionsfond U: kommunal godkendelse fra hjemstedskommunen HR: fraflytningsudgifter over 319 kr. pr. lejemål dækkes af dispositionsfond (regler gældende fra 1.4.2013) U: muligvis dispensationsmulighed (se driftsbekendtgørelsen)
Salg almene boliger afsnit 11-11.1.1 APF Baggrund: Almene boliger, der tilhører en afdeling af en boligorganisation sælges ikke, når de er opført med støtte Kun i særlige tilfælde godkendes salg HR: salget godkendes af BO på grundlag af -Salgsvurdering -Beskrivelse af økonomi herunder evt. indfrielse af garantier -Udtalelse fra Landsbyggefonden, som anbefaler salg Kommunen godkender og videresender til godkendelse i UIBM
Salg af almene boliger afsnit 11.1.1 APF UIBM s sagsbehandling Sagen kan ikke behandles uden en positiv tilkendegivelse fra LBF UIBM s oversigt over krævede oplysninger, se afsnit 11.1.1. Typisk tidsforløb
Salg af almene boliger afsnit 11.1.2 IKS Kommunalt ejede almene ældreboliger Kommunen beslutter salget, kræver ikke godkendelse fra UIBM, men indberetning til Statens Administration (mhp støttebortfald) Salg med almene lejere enten til BO eller frit salg (abl 27a) Nedlæggelse som almene boliger (=ingen lejere) kræver salgsvurdering mhp om kommunen vil få udgifter ved salget Husk LBF betalingsforpligtelse bortfalder kun ved salg til trediemand
Salg af støttet byggeri afsnit 11.2 JGT Selvejende institutioner (DSI) Ved DSI ofte bestyrelse med kommunal repræsentation. Ved overvejelser om nedlæggelse må der være en dispositionsberettiget bestyrelse Undersøgelse af økonomien, oversigt over krævede oplysninger, se afsnit 11.2 HR: bestyrelse, kommunalbestyrelse og UIBM godkender salget og/eller nedlæggelsen Praktiske eksempler på nedlæggelser og salg: ungdomsboliger
Andre støtteordninger afsnit 12 APF Startboliger = almene ungdomsboliger Normalt kun i eksisterende UB, men mulighed for opførelse af nye UB (med normal finansiering) Tilskud, ansøgningsfrister og ansøgningsskema Ommærkningsbidrag = aftalt ommærkning af ældreboliger støtte= bidrag til kapitaludgifter Kun bestemte kommuner kan søge, der findes skemaer på internettet
Informationskilder opsamling afsnit 13 IKS Ressortministeriet www.uibm.dk Danmarks Almene boliger www.bl.dk Nyheder, BL orienterer, blanketter til udlejning, lejekontrakt, ind- og udflytning, vedligeholdelsesreglementer Udførligt materiale til afdelingsbestyrelser, materiale om skimmelsvamp Landsbyggefonden www.lbf.dk Regnskabsdatabasen, totaløkonomi, regulativer, tomme boliger, vejledende udtalelser
Informationskilder afsnit 13 JGT Håndbøgerne 1. Støttehåndbog om opførelse sagsforløb og regler 2. Tilsynshåndbog om drift beskrivelse af regler og forslag til tilrettelæggelse 3. 2 versioner -papirudgave, der revideres 4 gange årligt - elektronisk udgave, der revideres HVER måned
Informationskilder afsnit 13 JGT Støttehåndbog: Generelle afsnit BOSSINF Finansiering Tilbudslov m.v. Byggeskadefonden Sagsforløb for opførelse af almene boliger, friplejeboliger, skæve boliger og særlige typer af ungdomsboliger Renoveringssager Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk hyperlink
Informationskilder afsnit 13 JGT Tilsynshåndbog: Almene boliger - Med eksempler blandt andet på regnskabsgennemgang og skærmdump af styringsrapport Ungdomsboliger (ikke almene boliger) Ældreboliger (ikke almene boliger) Lette kollektivboliger (ikke almene boliger) Friplejeboliger Andelsboliger Kommunens reaktionsmuligheder Breve I trykt udgave lovstof, i elektronisk udgave hyperlink
Opsamling IKS/APF/JGT -Landsbyggefonden og støtte -Udlejningsproblemer -Anvisning og betaling herfor - salg af almene boliger -Salg af kommunalt ejede almene boliger -Salg af andet støttet byggeri -Startboliger -Informationskilder