Notat Forvaltning: Miljø & Teknik Stadsarkitektens kontor Dato: J.nr.: Br.nr.: 14. september 2012 Udfærdiget af: Henri Amsler Vedrørende: Ønsker til byudvikling Kommuneplan 2013 Notatet sendes/sendt til: Miljø & Teknik udvalget Baggrund Randers Kommune indkaldte i perioden fra den 8. februar 2012 til den 9. marts 2012 ideer og forslag, herunder ønsker til fremtidig byvækst til Kommuneplan 2013. Der er i alt indkommet 7 forslag med forskellige ønsker. Forslagsstillere har efterfølgende haft mulighed for at fremlægge deres ønsker for Miljø & Teknik udvalget. På Miljø & Teknik udvalgsmøde den 19. april 2012 har 5 af de 7 forslagsstillere haft foretræde for udvalget. I notatet her beskrives kort projekternes indhold og ønsker, samt forvaltningens vurdering af forslagene, herunder en vurdering af muligheder i forhold til eventuelle begrænsninger. Forslagene og vurderingerne gennemgås enkeltvis. De enkelte forslag / projekter er bilagt dagsordenen. Forslag til kommuneplan 2013 kommer i offentlig høring i perioden fra den 20. marts 2013 til og med den 17. april 2013. Ønsker / projekter 1. Et nyt mindre boligområde i Væth Claus Christensen, Friisenvoldvej 26, 8940 Randers, fremsender forslag til udstykning af 7 parcelhusgrunde, alternativ 5 parcelhusgrunde, samt 2 grunde udlagt til tæt lav boliger. Området er beliggende nord for Kærvangen i landsbyen Væth. På grunden ligger der en gammel landbrugsbygning, som i forbindelse med en fremtidig udstykning ønskes nedrevet.
- 2 - Ad 1. Største dele af området der ønskes udstykket er omfattet af Kommuneplan 2009, ramme område 3.09.BE.1, og dermed også landsbyafgrænsningen. Landbrugsbygningen der ønskes nedrevet er ikke bevaringsværdigt og der er i forbindelse med landsbyregistrering ikke registeret særlige forhold i området. Forvaltningen har ikke bemærkninger til forslaget. at udvalget beslutter at projektet medtages i forslag til Kommuneplan 2013. 2. Hestia Park 190 boliger beliggende ved Toldbodgade, Randers Jørgen Richter Mikkelsen, fremsender på vegne af Hestia Projekt A/S, Snaregade 2, Randers, forslag til boligbebyggelse med i alt 190 boliger fordelt på 7 punkthuse på i mellem 4 6 etager. Området er beliggende ved Toldbodgade lige nord for Randers Fjord. Ad 2. Området er beliggende i landzone i rammeområde 1.08.L.4 udlagt som land- og naturområde. Området er lavt beliggende mellem kote 0,5 og -1,0 m. Der er dårlige bundforhold og en bebyggelse i området vil ifølge en geoteknisk undersøgelse forudsætte omfattende terrænreguleringer. Ifølge en rapport udarbejdet af Niras vurderes det, at der skal foretages terrænopfyldning på ca. 5 m i en periode på 1 år.
- 3 - Projektet indeholder en række andre problemstillinger. Området er tæt beliggende på Randers Fjord og er omfattet af strandbeskyttelse. Indenfor gælder strandbeskyttelseslinjen der et generelt forbud mod at foretage "ændring i tilstanden" af arealer under strandbeskyttelse eller klitfredning. Dette er foreskrevet i naturbeskyttelseslovens 15, stk. 1, om strandbeskyttelse. Det er Naturstyrelsen der administrerer strandbeskyttelseslinjen og der er her en generel praksis om at byggeri ikke tillades. Derudover ligger områder i kystnærhedszonen hvor der gælder et princip om at ny bebyggelse skal placeres bag eksisterende og hvor der skal tages særligt hensyn til kystlandskabet. Områdets sydligst beliggende dele ligger op til et 3 område, og i Kommuneplan 2009 er hele området udlagt som et fremtidigt naturområde. Hele området langs Randers Fjord tænkes på sigt som et rekreativt naturområde. Dette skal også tænkes ind i de fremtidige adgangsmuligheder og forbindelser til projektet naturpark Randers Fjord. De kan ikke udelukkes at ny boligbebyggelse i området vil være udsat for støj- og støvgener i forbindelse med placering af den ny Randers Havn lige på den anden side af Randers Fjord. De i projektet viste sydligst beliggende boligblokke er placeret i en afstand af ca. 350 m fra en fremtidig ny Havn. Det er fra en planlægningsmæssig synsvinkel ikke hensigtsmæssigt at etablere nye boliger i umiddelbarnærhed til et kommende erhvervsområde. Dette kan blandt andet resultere i at der pålægges den nye havn en række begrænsninger som vil skulle håndteres gennem påbud til havnen om indskrænkning af driften. Forslaget om opførelse af nye boliger i området, har tidligere været behandlet i forbindelse med den forrige kommuneplanrevision, Kommuneplan 2009. Forslaget blev afvist og udlæg af naturområdet 1.08.L.4 blev fastholdt. På baggrund af en samlet planmæssig vurdering, herunder områdets fremtidige naturinteresser ved Randers Fjord, nærheden til de nye havne arealer og beliggenheden inden for strandbeskyttelseslinjen, kan forvaltningen ikke anbefale projektet.
- 4 - at udvalget beslutter at området fremover sikres som bynært naturområde og at det foreslåede projekt ikke tages med i den videre behandling af forslag til Kommuneplan 2013. 3. Tæt lav boligprojekt 40 50 boliger i Over Hornbæk, matr. 6 bk Mogens Jeppesen, Viborgvej 252, Randers, fremsender forslag til en tæt lav boligbebyggelse med ca. 40 50 boliger. Området er tæt beliggende på Firmasportens arealer mellem Gl. Viborgvej og Viborgvej. Der peges på Hornbæks gode beliggenhed med god adgang til infrastruktur (E45). Ad 3. Området er beliggende ved Kjølvejen i Hornbæk, nordvest for Firmasportens arealer. Området er omfattet af rammeområde 1.05.R.11, udlagt som rekreativ areal, park / fælled og området skal friholdes for bebyggelse jf. kommuneplanens rammebestemmelser. Områder er mod nord og vest afgrænset af et beskyttet sten og jorddige. Dette giver ikke umiddelbart nogen begrænsninger for områdets udnyttelse men vil vanskeliggøre en fremtidig udbygning af det foreslåede boligområde.
- 5 - Nord for den planlagte boligbebyggelse er der i Kommuneplan 2009 udlagt et fremtidigt erhvervsområde. I denne forbindelse er der samtidigt udlagt en grøn kile, (omtalte rekreative areal 1.05.R.11) i mellem den eksisterende boligbebyggelse rammeområde 1.05.B.13 og det fremtidige erhvervsområde 1.05.E.5. En placering af boliger på det foreslåede sted, kan på grund af den tætte beliggenhed til et fremtidigt erhvervsområde, medføre en række gener for eventuelt kommende boliger. Samtidigt vil en boligbebyggelse umiddelbart op af et kommende erhvervsområde, reducere de muligheder der er for at drive erhverv i området, idet der muligvis vil skulle pålægges kommende virksomheder en række restriktioner. Forvaltningen finder ikke placeringen af en ny boligbebyggelse tæt op til et kommende erhvervsområde hensigtsmæssig. I Hornbæk er der udlagt et større boligområde 1.05.B.7 på ca. 30 ha, som endnu ikke er udbygget. Der er således gode muligheder for yderligere byudvikling i Hornbæk. at udvalget beslutter, at området bibeholdes som rekreativt areal og at der ikke tillades opført boliger i området som foreslået. Projektet tages ikke med i den videre behandling af forslag til Kommuneplan 2013. 4. Forslag til rammeændring fra erhvervs- til boligområde i Gjerlev Peter Ravn, Wood Step A/S, Hvilhusevej 36, Havndal, foreslår at rammeområde 5.04.E.4 beliggende ved Østermarksvej i Gjerlev, ændres til et boligområde med henblik på opførelse af åben lav / tæt lav boliger.
- 6 - Ad 4. Rammeområde 5.04.E.4., er udlagt som et erhvervsområde. Mod henholdsvis nord og vest grænser erhvervsområdet op til boligområderne 5.04.B.4 og 5.04.B.5. I Gjerlev er der flere ledige erhvervsarealer i rammeområderne 5.04.E.1 og 5.04E.3, beliggende ved Mercurvej. Rammeområdet 5.04.E.4 har en størrelse på ca. 9.500 m2 med mulighed for at udstykke ca. 6 7 parcelhusgrunde, eller lidt flere tæt lave boliger. Området er beliggende i område af særlig drikkevandsinteresse OSD. På trods af at arealet allerede er udnyttet til erhverv vil en ændring til boligformål og en deraf følgende lokalplanlægning, muligvis kræve en detaljeret redegørelse fra Kommunens side overfor Staten, hhv. Naturstyrelsen. Dette er forvaltningen i gang med at afklare. I Gjerlev er der flere ledige erhvervsarealer, forvaltningen kan derfor anbefale den foreslåede rammeændring fra et erhvervsområde til et boligområde. En ændring af rammerne vil også betyde, at erhvervsområdet ikke vil være til gene for eventuelle fremtidige boliger i området. at udvalget beslutter at rammeområdet 5.04.E.4 i Kommuneplan 2013 ændres til et nyt boligområde som foreslået, samt at forslaget medtages i forslag til Kommuneplan 2013. Der tages dog det forbehold at Naturstyrelsen modsætter sig forslaget. 5. Forslag til udstykning af 6 8 boliger i et landområde uden tilknytning til bebyggelse Lars Bjerre, Fladbrovej 89, Randers, ønsker at udstykke et ca. 18.500 m2 stort areal, beliggende i et landområde med særlige rekreative interesser udlagt i kommuneplanens rammedel. Der søges om tilladelse til at udstykke 6 8 boliger som naturgrunde bebygget med træhuse med græs på taget. Ad 5. Området er beliggende i ved Fladbrovej i rammeområde 1.05.L.2 udlagt som landområde med særlige rekreative interesser. Området ønskes i kommuneplanen friholdt for bebyggelse. En bebyggelse af området vil stride mod både mod kommuneplanens og statens principper om by vækst indefra og ud og vil ligge uden tilknytning til anden bymæssig bebyggelse. Bebyggelse vil således medføre en uønsket by spredning. Området der foreslås udstykket støder mod nordvest op til fredskov. Området der ønskes udstykket er således beliggende indenfor en 300 m skovbyggelinje. Ny bebyggelse i området forudsætter derfor dispensation fra nævnte skovbyggelinje. Derudover ligger næsten hele området indenfor fortidsmindebeskyttelseszonen, idet området mod nordvest er afgrænset af resterne af resterne af Christian d. III s kanal. Bebyggelse vil således også kræve en dispensation fra fortidsmindebeskyttelseszonen.
- 7 - Området der ønskes bebygget ligger i en afstand af ca. 230 m fra speedwaybanen. Hvorfor der på baggrund af dette kan påregnes støjgener. Området ønskes bevaret som landområde og omdannet som et naturområde i forbindelse med Naturområde Nørre Å. Området ønskes ligeledes friholdt for bebyggelse. Området sydlige del er omfattet af å beskyttelseslinjen. Samtidigt er området tæt beliggende speedwaybanen og dermed periodevis udsat for motorstøj. Området er ligeledes beliggende indenfor skovbyggelinjen og fortidsmindebeskyttelseslinjen. Området er efter forvaltningens vurdering ikke egnet til udstykning af boliger. at udvalget beslutter at rammeområdet 1.05.L.2 fastholdes som landområde, og at det ansøgte område ikke tillades udstykket til boliger. 6. Dronningborg Maskinfabrik, forslag til byomdannelsesområde Erik Bo Andersen m.fl. fremsender forslag til byomdannelse af området ved Dronningborg Maskinfabrik. Området ønskes fremover sikret som et attraktivt kultur-, idrætscenter og boligområde.
- 8 - Ad 6. Området er i Kommuneplan 2009 udlagt som et erhvervsområde, rammeområde 1.08.E.1. Dronningborg Maskinfabriks produktion har været indstillet siden 2010 og flere bygninger anvendes derfor midlertidigt til andre formål. Forslaget om et fremtidig byomdannelsesområde er i overensstemmelse med forvaltningens planlægningsmæssige overvejelser for området. Det fremsendte forslag er overensstemmelse med forvaltningens egne planlægningsmæssige overvejelser, og forvaltningen kan således anbefale forslaget. Ændring af området til et byomdannelsesområde betyder ikke at der dermed er taget stilling til områdets fremtidige anvendelse og udbygning. Dette vil ske i en dialog med ejeren og kommende bygherrer m.fl. Planlægning og udbygning af området kan ske etapevis og det vil være mulighed for placering af boliger, offentlig eller private servicefunktioner, idrætsfaciliteter, samt kulturelle institutioner. at udvalget beslutter at rammeområdet 1.08.E.1, i Kommuneplan 2013 udlægges som et fremtidigt byomdannelsesområde. 7. Forslag til byomdannelsesområde ved Hviidsvej / Blegen i Vorup Randers Arkitekten v/ Brian Andersen fremsender på vegne af Karsten Kirkegaard forslag til byomdannelsesområde for erhvervsområdet 1.04.E.6. Området ønskes udbygget med energivenlige boliger, som byfortætningsprojekt med en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 100. Ad 7. Der er tale om et erhvervsområde 1.04.E.6, hvor den tidligere møllestensfabrik har ligget. Der er ikke flere virksomheder i området men enkelte bygninger anvendes til lager. Området omkranses af arealer udlagt til blandet bolig og erhverv, boligområde samt et rekreativt område. Området fremtræder forsømt og trænger til fornyelse. Det foreslås en etapevis udbygning med i alt ca. 120 150 energivenlige og bæredygtige boliger. Bebyggelsen foreslås i varierende udformning med bygninger i 2 til 6 etager. Forslaget er i overensstemmelse med forvaltningens planlægningsmæssige overvejelser for området. Forslaget er ligeledes i tråd med kommunens ønsker om etablering af flere bynære energivenlige boliger. Forvaltningen kan således anbefale at området udlægges som byomdannelsesområde og at den videre planlægning, herunder en etapevis udbygning sker i dialog ejeren. at udvalget beslutter at rammeområdet 1.04.E.6, i Kommuneplan 2013 udlægges som et fremtidigt byomdannelsesområde.