Den 9. oktober 2018 har Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere i sag 437 18/00146 Boet efter AA v/bb mod Ejendomsmægler Claus Sørensen [adresse] [adresse] og Ejendomsformidlingsvirksomhed DD A/S [CVR nr.] [adresse] [adresse] afsagt sålydende Kendelse Sagens baggrund Ved e-mail af 22. januar 2018 har BB på vegne af boet efter AA (herefter benævnt klager) indbragt ejendomsmægler Claus Sørensen og ejendomsformidlingsvirksomheden DD A/S for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1 og stk. 2. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede ved sin værdiansættelse har handlet i strid med lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, 25, 27, stk. 1, samt god ejendomsmæglerskik. Klagen angår endvidere, om indklagede har handlet i strid med lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, 25, og 32, stk. 1, samt god ejendomsmæglerskik ved, at have beregnet sig et merpris -vederlag i uoverensstemmelse med ordlyden i formidlingsaftalen, samt om indklagede har overtrådt god ejendomsmæglerskik ved at opkræve betaling af markedsføring. Klager indgav den 3. januar 2018 en tilsvarende klage for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagenævnet afsagde kendelsen den 10. juli 2018. Sagens omstændigheder Klagens omdrejningspunkt er salget af ejendommen beliggende [adresse]. Sælgeren af ejendom var boet efter AA v/bb (klager). Side 1
Boet blev ved skifteretsattest i februar 2016 udleveret til afdødes hustru. BB blev givet fuldmagt til at varetage afdødes hustrus interesser i forbindelse med salget af ejendommen. Den 5. oktober 2017 vurderede indklagede ejendomsmægler Claus Sørensen ejendommen til 1.000.000 kr. Indklagede havde forud for værdiansættelse lavet en foreløbig værdiansættelse på 1.295.000 kr. Klager ønskede at ejendommen skulle udbydes til 1.100.000 kr. Klager og indklagede ejendomsformidlingsvirksomheden indgik samme dag formidlingsaftale om salg af ovennævnte ejendom. Ansvarlig ejendomsmægler for formidlingsopdraget var indklagede ejendomsmægler Claus Sørensen. Det fremgik af formidlingsaftalen, at ejendommen var værdiansat til en kontantpris på 1.100.000 kr. Af formidlingsaftalens punkt 6 fremgik det bl.a.: Ved salg af ejendommen skulle det fulde beløb i formidlingsaftalens punkt 6.1 betales. Ved opsigelse af formidlingsaftalen skulle der betales for det udførte arbejde. Ved udløb af formidlingsaftalen Side 2
skulle der alene betales for udlæg samt fotograf og boligfilm, som efterfølgende ville blive udleveret. Af formidlingsaftalens punkt 10 fremgik bl.a.: ( ) Et par dage efter formidlingsaftalen blev indgået modtog indklagede ejendomsmægler et bud på 1.100.000 kr. som blev afvist. Den 11. oktober 2017 bød de senere købere 1.325.000 kr. for ejendommen med overtagelse den 1. december 2017. Af købsaftalen fremgik det, at kontantprisen var 1.325.000 kr. Under købsaftalens pkt. 11 var det bl.a. anført at: ( ) Af provenuberegningen dateret den 12. oktober 2017 fremgik bl.a., af provenuets punkt 3.1, at indklagede beregnede sig et salær på 39.000 kr. og et merpris salær på 84.375 kr. Af punkt 3.2 fremgik det at omkostningerne ved markedsføring var 0 kr. Den 13. oktober 2017 blev købsaftalen underskrevet af klager. Side 3
Den 14. oktober 2017 sendte klager en mail til indklagede, hvori klager bl.a. anførte: Jeg var i aftes ude hos [ansat hos indklagede ejendomsformidlingsvirksomheden] og skrive under på købsaftale vedr. [adresse]. Desv. gik det lidt stærkt, nok lidt for stærkt, (inden ferie og med en kæreste ude i bilen, der helst ikke skal sidde og vente alt for lang tid), uden mulighed for lige at konferere med andre, idet jeg regnede med at tingene var som de skulle være, og efter normal praksis. Senere på aftenen snakkede jeg med andre om at overskuddet, ud over den skønnede pris, skulle dele med 30/70 til mægler/sælger. Det var der ikke andre, der havde hørt om, ligesom jeg selv undrede mig noget over det, efter jeg kom til at tænke over den. Har lige været nede at spørge hos to ejendomsmæglere her i byen, om det er normal praksis i ejendomsmægler-branchen. Ingen af dem havde hørt om det før, og mente således ikke at det er normalt at dele overprisen på den måde. Som den ene anførte, så før mægler jo en %-del af salgsprisen, og således også noget ekstra hvis det bliver solgt udover den skønnede pris. ( ) Har lige snakket med min søster, der ( ) undrer sig over, at der i udbudsmatr. først står 1.295.000 kr, hvilket er overstreget og rettet til 1.100.000 kr. Hun nævner, om det kunne være den reelle pris, og man så har set en fordel i at sætte udbudsprisen noget lavere, hvis man kunne få 30 % af overprisen. Efter hvad jeg lige kan regne mig frem til, giver det en fortjeneste til DD på 136.000 kr, minus ca. 11.000 kr til berigtigelse mv., på et hus der har været til salg mindre end en uge. Men kan være jeg regner forkert. Og fair nok, at I får mere end de 39.000 kr i anf. salær - omend jeg måske nok synes 60.000 kr oveni er vel meget. Den 21. oktober 2017 besvarede den indklagede ejendomsmægler klagers mail af 14. oktober 2017: Jeg ved jo ikke hvor meget dig og [ansat hos indklagede ejendomsformidlingsvirksomheden] fik snakket, men det lyder ikke til at være ret meget og det kan selvfølgelig være et problem at tingene ikke blev forklaret. Mht. til fordeling af merpris har vi kørt den fordelingsnøgle, lige så længe jeg kan huske (også i [by], da vi ejede den) om man har lavet det om i [by], det ved jeg ikke men i vores område ([by] radius 25 km.) gør alle det, de mæglere du har talt med siger at en mægler får en ¾ del af salgsprisen og så får de jo også en del af overprisen, vi kører bare med faste salærer og kun % af overprisen det syntes vi er den bedste service for sælgeren, men det kan der jo være mange meninger om. Side 4
Din søsters underen over at de kr.1.295.000,- er streget over, er jo fordi jeg havde lavet materialet klar hjemmefra, uden at have set huset, hvis vi skal gå helt i modsatte grøft sagde jeg til dig at for mig, er den rigtige pris 1 mill. For huset, hvilket du også gav mig ret i (jeg har skrevet det på en mail til dig tidligere), men vi har kun taget mersalgssalær fra de kr. 1.100.000,-. Jeg syntes rent faktisk at det er en fair løsning, vi skaffer jer en højere pris ved at presse købere op mod hinanden på en fair og reel måde, vi sparer jer for markedsføringsomkostningerne, vi sparer jer for at skulle bruge penge/tid på flytning og oprydning. Af indklagedes faktura dateret den 26. oktober 2017 fremgik bl.a., at indklagede fakturerede klager i alt 135.025 kr. for salær, merprissalær, berigtigelse af skifteretsattest og skøde, refusions- og slutopgørelse og ejendomsdatarapport. Den 16. november 2017 fremsendte kontorassistent EE slutopgørelsen for handlen: Klager indbragte herefter sagen for Klagenævnet og Disciplinærnævnet. Efter indbringelsen for de to nævn, pågik der forligsdrøftelser mellem klager og indklagede. Den 26. februar 2018 sendte indklagedes advokat FF en mail til klager med et forligstilbud. Af forligstilbuddet fremgik bl.a. at indklagede tilbød, at frasige sig merpris -vederlaget mod, at klager tilbagekaldte klagerne i Klagenævnet og Disciplinærnævnet. I stedet ville indklagede gøre krav på det i formidlingsaftalens punkt 6 aftalte samlede vederlag, samt betaling for berigtigelse og refusionsopgørelse. Klager afviste samme dag forligstilbuddet, i det klager anførte, at der ikke havde været nogen markedsføringsudgifter. Den 5. marts 2018 tilbød indklagedes advokat at dele markedsføringsomkostningerne 50/50 mellem klager og indklagede. Side 5
Der blev ikke indgået et forlig mellem parterne. Parternes bemærkninger Klager Klager har bl.a. anført, at indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved, at vurdere ejendommen [adresse] for lavt, ud fra en egen interesse om at kunne beregne sig 30 % af forskellen mellem vurderingsprisen og salgsprisen. Endvidere er det i strid med god ejendomsmæglerskik at indklagede har beregnet sig et vederlag på 135.025 kr. for en ejendom solgt for 1.325.000 kr. på 6 seks dage. Det er ligeledes i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede efter at have frafaldet sit krav på markedsføring, senere fremsender en opkrævning herpå. Markedsføring der vel og mærke ikke har fundet sted. Ejendommen er opført i 1961 og udbygget i 1967. Ejendommens boligareal er 173 m 2 og grundarealet er 884 m 2. Ejendommen er beliggende i et attraktivt nabolag tæt på skole. Ejendommen var et håndværkertilbud da der ikke var blevet foretaget nogen renoveringer siden opførslen. Ejendommen blev vurderet af indklagede den 5. oktober 2017. Indklagede havde forud for besigtigelsen selv indhentet oplysninger om ejendommen og havde på det grundlag lavet en foreløbig vurdering på 1.295.000 kr. Efter besigtigelsen vurderet indklagede ejendommen til 1.000.000 kr. Formidlingsaftalen blev underskrevet samme dag på ejendommen. Indklagede oplyste, at der var tale om en standard formidlingsaftale. Klager og indklagede aftalte, at ejendommen skulle udbydes til 1.100.000 kr. Indklagede ville herefter kontakte kunder, som var skrevet op i hans køberkartotek. Klager erkender, at han burde have indhentet vurderinger fra andre ejendomsmæglere i området. Efter et par dage oplyste indklagede, at der var kommet et bud på 1.100.000 kr. som blev afvist af indklagede. Efter yderligere et par dage oplyste indklagede, at der var givet et bud på 1.325.000 kr. Klager var på dette tidspunkt på vej på ferie, hvorfor det blev arrangeret, at klager skulle underskrive købsaftalen hjemme ved en ansat hos indklagede ejendomsformidlingsvirksomhed. Købsaftalen blev læst kort op for klager, som var presset på tiden. Ved oplæsningen af købsaftalen blev punktet med 30 % i merpris-vederlag også nævnt. Den ansatte oplyste, at dette var et helt almindeligt vilkår. Klager underskrev herefter købsaftalen. Efterfølgende undrede klager sig over merpris-vederlaget på 30 %. Klager konsulterede derfor to andre ejendomsmæglere, som gav klager ret i, at det ikke er normalt med denne ordning. At det derfor skulle være i overensstemmelse med almindelig praksis, at opkræve 30 % af merprisen på en hushandel anfægtes. Ejendommen har været prissat for lavt i forhold til øvrige ejendomme i lokalområdet. Dette er klagers opfattelse efter, at have rådført sig med andre ejendomsmæglere, bankrådgivere m.m. med kendskab til ejendommen, lokalområde osv. Indklagede kan derfor synes, at have haft en fordel ved, at værdiansættelse ejendommen for lavt, henset til klausulen om at indklagede skulle have 30 % af merprisen. Det er ikke korrekt at indklagede første værdiansættelse på 1.295.000 kr. blev lavet ud fra oplysninger fra klager. Klager har ingen forudsætninger for at vurdere værdien af fast ejendom. Side 6
Det er ikke korrekt at ejendommen har været fremvist for flere potentielle købere, hvoraf 3 var seriøse. Der har været et bud på 1.100.000 kr. og et bud på salgsprisen 1.325.000 kr. Foruden ovenstående er det i uoverensstemmelse med god ejendomsmæglerskik, at opkræve betaling for markedsføring efter at indklagede havde frasagt sig betaling herfor. Indklagede Ad formaliteten De indklagede har ved advokat FF bl.a. anført at klagen ikke er undergivet Disciplinærnævnets kompetence. Nærværende tvist omhandler alene størrelsen af indklagedes vederlag i henhold til indgået formidlingsaftale med klager vedrørende salget af ejendommen [adresse]. Klagen vedrører ikke om indklagede har krav på et vederlag eller om vederlaget er i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik. Klagen omhandler alene størrelsen af vederlaget. Dette understøttes af, at klager har anerkendt at skulle betale basisvederlag. Klager om størrelsen på ejendomsmæglerens vederlag er ikke undergivet nævnets kompetence jf. 52, stk. 1, 2. pkt., i lov om formidling af fast ejendom m.v., hvorfor sagen bør afvises fra realitetsbehandling. Ad realiteten Selvom indklagede mener klagen bør afvises, vil indklagede fremkomme med bemærkninger til det af klager fremførte, i det det bestrides, at indklagede skulle have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Værdiansættelse Indklagede havde ved besigtigelsen af ejendommen lavet en foreløbig værdiansættelse på 1.295.000 kr. baseret på oplysninger og udsagn fra klager. Efter besigtigelsen blev vurderingen nedjusteret da ejendommen var i væsentligt dårligere stand end forventet. Ejendommen havde ikke været renoveret siden 1961 og var herudover angrebet af rotter. Indklagede vurderede at ejendommen bedst egnede sig til et salg som nedrivningsprojekt. Ejendommen blev værdiansat efter indklagedes bedste skøn og under hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggende og indretning samt bygningens alder. Udbudsprisens afvigelse fra salgsprisen er ikke tilstrækkeligt til at fastslå, at indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Formidlingsaftalen blev underskrevet i nær tilknytning til udarbejdelsen. Men klager var på intet tidspunkt forhindret i at tage sig betænkningstid og blev ikke presset til at indgå aftalen. I de efterfølgende dage blev der arrangeret flere fremvisninger for potentielle købere, hvoraf der viste sig at være 3 seriøse købere. Alle potentielle købere blev opfordret til at komme med et bud på ejendommen, idet alle blev oplyst, at der var flere interesserede købere. Indklagede modtog i alt tre bud fra tre forskellige købere. Samtlige bud blev forelagt klager telefonisk. Årsagen til at købsprisen var højere end udbudsprisen var, at de endelige købere havde oplevet af en lignende ejendommen var smuttet for dem. De ville derfor sikre sig at være højestbydende. Side 7
Merpris-vederlaget I formidlingsaftalen fremgik en bestemmelse om, at der skulle beregnes et merpris-vederlag til det samlede honorar. Det er ubestridt, at dette vilkår blev aftalt mellem parterne i formidlingsaftalens pkt. 10. Klager insinuerer i sine bemærkninger til nævnet, at merpris-vederlaget kom pludseligt, og først ved den endelige købsaftales indgåelse. Det har været et aftalepunkt fra starten og klager har haft god tid til at kunne forholde sig hertil. Udover bestemmelsen var en del af aftalegrundlaget, er sådan en bestemmelse i overensstemmelse med praksis i øvrigt. Især i sager som denne, hvor ejendommen kan være svær at prissætte. Eftersom det lykkedes indklagede at forhandle prisen i vejret mellem de interesserede købere, og derved gennemføre et succesfuldt salg af ejendommen, beregnede indklagede sig et vederlag inkl. succeshonoraret. Indklagedes anvendelse af en bestemmelse om merpris-vederlag er ikke i strid med god ejendomsmæglerskik og bør ikke medfører en sanktionering. Mindelig løsning vedr. vederlagets størrelse I et forsøg på at finde en mindelig løsning mellem klager og indklagede blev kravet på merprisvederlaget frafaldet af indklagede, som dog overfor Klagenævnet for Ejendomsformidling anførte, at være berettiget til det fulde vederlag, som dette fremgår af formidlingsaftalen. Det vil sige betaling af vederlag og markedsføringsomkostninger. Dermed ville parterne blive stillet som ved et sædvanligt salg af ejendommen. Indklagede krævede det fulde vederlag som følger af aftalegrundlaget. At disse omkostninger har været begrænset henset til det hurtige salg er irrelevant for vederlagets størrelse, eftersom indklagede har arbejdet under princippet om no cure/no pay (resultatafhængigt vederlag). Det bemærkes at indklagede tidligere har angivet at ville se bort fra betaling af markedsføringsomkostningsposten. Dette var dog udelukkende pr. kulance og under forudsætning om, at merprisvederlaget blev betalt. Indklagede anerkender at der har været flere misforståelser mellem parterne og at kommunikationen har været udfordret. Afslutningsvis pointeres det, at indklagede ikke har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og at klagen i sin helhed bør afvises fra behandling i Disciplinærnævnet. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat Disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sagsfremstilling er et resumé af parternes oplysninger til nævnet. Ved nævnets vurdering af sagen har nævnsmedlemmerne været bekendt med samtlige breve og bilag, som parterne har indsendt i sagen. Ifølge lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, stk. 1, skal en ejendomsmægler udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med sælgeren. Efter 24, stk. 2, skal ejendomsmægleren rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Side 8
Værdiansættelse Det følger af lovens 27, stk. 1, at ejendomsmægleren ved værdiansættelsen af en ejendom med henblik på salg skal angive, hvilken kontantpris ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Ejendomsmægleren skal herved tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand. Indklagede og klager er ikke enige om værdiansættelsen af ejendommen var korrekt. Nævnet kan som udgangspunkt ikke tage stilling til påstande, hvor der er givet modstridende oplysninger, og hvor der ikke på anden måde er ført tilstrækkeligt for påstanden. Hvorvidt indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, er endvidere ikke egnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette klagepunkt forudsætter en bevisførelse, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet afstår således fra at tage stilling til, om indklagedes værdiansættelse af ejendommen efterlever lovens 27, stk. 1, og god ejendomsmæglerskik. Klage over markedsføring og merpris -vederlag Nævnet kan ikke tage stilling til klager, som alene omhandler størrelsen af ejendomsmægleres vederlag, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1, 2. pkt. Disse klager henhører under Klagenævnet for Ejendomsformidling. Nævnet mener sig imidlertid kompetent til at tage stilling til, om der i det hele taget kunne opkræves et vederlag, herunder om den omstændighed, at ejendomsmægleren har beregnet sig et samlet og/eller dele af et samlet vederlag, er i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik. Der skal således sondres mellem en klage, der alene omhandler størrelsen af et vederlagskrav, og en klage over et vederlag, der på grund af kravets urimelighed eller dets afhængighed af det økonomiske udfald af ejendomsmæglerens arbejde må kunne anses som i strid med god ejendomsmæglerskik. Det afgørende for nævnets kompetence er, om vederlagskravet kan anses som værende i strid med de pligter som det tilpligtes at ejendomsmæglere efterlever herunder god ejendomsmæglerskik. Klagenævnet for Ejendomsformidling har ved kendelse af 10. juli 2018 afgjort, at indklagede ikke havde krav på betaling af markedsføring. Disciplinærnævnet finder herefter ikke anledning til, at behandle klagepunktet yderligere. Det føler af lovens 32, stk. 1, at ejendomsmæglerens har ret til det vederlag, som er aftalt med forbrugeren. I formidlingsaftalens punkt 10 fremgår det, at der mellem parterne var aftalt, at såfremt ejendommen blev udbudt i licitation og der blev opnået en højere salgspris end den i formidlingsaftalens pkt. 3 anførte udbudspris, skulle merprisen fordeles med 70 % til sælger og med 30 % til DD. Side 9
Hvis en ejendom skal udbydes i licitation skal licitationen overholde bestemmelserne i bekendtgørelse nr. 321 af 29. marts 2007, bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde (Budbekendtgørelsen). Det følger af budbekendtgørelsens 2, at en budrunde i budbekendtgørelsen forstås som en opfordring af interesserede købere til at afgive et købstilbud inden for en fastsat frist på vilkår, som er ensartede bortset fra pris og overtagelsesdato. Det følger af 2, stk. 2, at bekendtgørelsen finder anvendelse, uanset om ejendommen fra starten udbydes til salg ved budrunde ( bedste bud ), eller ejendommen først udbydes til salg ved budrunde, når der har vist sig at være flere interesserede købere til ejendommen ( almindeligt bud ). Af købsaftalens punkt 11 var det anført, at sælger havde besluttet at gennemføre salget som et salg uden for budrundereglerne. Allerede af denne grund, kan der ikke have fundet en licitation sted i overensstemmelse med budbekendtgørelsen. Som sagen i øvrigt er forelagt nævnet, lægger nævnet til grund at ejendommen ikke har været udbudt i licitation som forskrevet i budbekendtgørelsen. Det lægges til grund, at det endelige bud på ejendommen er fremkommet som følge af almindelig forhandling om købsprisen. Indklagede ejendomsmægler har derved ment sig berettiget til at beregne sig et vederlag for en kontraktmæssig ydelse, der ikke er leveret. Det forhold at indklagede senere frasagde sig det opkrævede merpris -vederlag kan ikke føre til et andet resultat. Nævnet finder, at indklagede ved at have ment sig berettiget til at kunne beregne et vederlag for en ikke gennemført licitation har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Som følge heraf pålægges indklagede ejendomsmægler, Claus Sørensen, en bøde. Hvis en ejendomsmæglervirksomhed skal pålægges en sanktion for overtrædelse af bestemmelsen i lovens 52, stk. 1, kræver det, at virksomheden har et medansvar eller har et selvstændigt ansvar, f.eks. ved at have svigtet sin ledelses- eller tilsynspligt, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 2, samt lovbemærkningerne hertil. Disciplinærnævnet finder ikke grundlag for, at pålægge indklagede ejendomsmæglervirksomhed et medansvar eller et selvstændigt ansvar. Som følge heraf frifindes virksomheden. Side 10
Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, Claus Sørensen, pålægges en bøde på 10.000 kr., jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk.1. Indklagede ejendomsformidlingsvirksomheden, DD A/S, frifindes. Kendelsen offentliggøres, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk. 6. Med henvisning til lov om formidling af fast ejendom m.v., 63, stk. 2, gøres opmærksom på, at afgørelsen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, men nævnets afgørelse kan indbringes for domstolene efter de almindelige regler herfor. Mikael Sjöberg Side 11