Klager. Klager. J.nr aq. København, den 8. marts 2018 KENDELSE. mod. Lone Bøegh Henriksen A/S Søborg Hovedgade Søborg

Transkript

1 1 København, den 8. marts 2018 KENDELSE Klager og Klager mod Lone Bøegh Henriksen A/S Søborg Hovedgade Søborg Nævnet har modtaget klagen den 20. august Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag i en situation hvor der ikke blev indgået en handel, fordi køber og klagerne ikke kunne blive enige om overtagelsesdagen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor den 10. februar 2017 en formidlingsaftale gældende i 4 måneder med indklagede. Det fremgik af aftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til kr., og at udbudsprisen blev aftalt til kr. Det fremgår videre af formidlingsaftalen:

2 2 Overtagelse: Sælger har oplyst, at sælger ikke har særlige ønsker/forventninger til fastsættelse af en overtagelsesdag af ejendommen. [ ] Sælgers misligholdelse [ ] Undlader sælger at underskrive et købstilbud på basis af de aftalte udbudsvilkår, betragtes formidlingsaftalen som misligholdt af sælger, og der betales for alle ydelser under pkt. 6.1 til ejendomsmæglervirksomheden. Betalingen til indklagede var aftalt således: Den 13. juni 2017 underskrev klagerne aftale om forlængelse af formidlingsaftalen med 2 måneder. Det fremgår af aftalen om forlængelse, at udbudsprisen blev reduceret fra kr. til kr.

3 3 I slutningen af juni 2017 var klagerne i kontakt med en anden ejendomsmægler om salg af ejerlejligheden. Den 20. juli 2017 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Vi har modtaget et bud på kr. med overtagelse den 1/9-17. Min kollega [ ] var ude og fremvise for kunderne i mandags og deres advokat er vendt tilbage til os med buddet. Den 25. juli 2017 skrev en advokat på vegne de interesserede købere, at køberne var indstillet på at købe ejerlejligheden til udbudsprisen på kr. med overtagelsesdag den 15. september Købernes advokat skrev, at tilbuddet forudsatte klagernes accept inden den 26. juli 2017 kl. 16 og at parterne i øvrigt kan blive enige om indholdet af købsaftalen. Advokaten skrev endvidere, at overtagelsesdagen var vigtig, fordi køberne skulle fraflytte deres bolig senest 1. oktober Indklagede har oplyst, at indklagede kontaktede klagerne telefonisk samme dag og oplyste om det nye købstilbud. Samme dag kl skrev klagerne i et svar til indklagede med emnet Sv.: ejendommens adresse bud. Vil du venligst fremhæve jf. formidlingsaftalens punkt 6.1 hvilke udgifter der skal dækkes ved udført mæglerarbejde til dags dato. Ved modtagelse af ovenstående vil jeg vende tilbage med nærmere. Samme dag kl svarede indklagede: Det er som fortalt d.d. pr. telefon det hele eftersom vi har et bud på prisen. Samme dag kl skrev klager til indklagede: Ok, vi kan acceptere bud på med overtagelse 1. December Klokken svarede indklagede: Advokaten skriver i mailen med buddet at de vil overtage d. 15/9 og at det er vigtigt for dem.

4 4 Den 26. juli 2017 skrev indklagede til klagerne: [ ] jeg skriver det til købers advokat nu, så må vi se hvad de siger. I skal nok forvente et nej. Samme dag kl skrev indklagede til købers advokat: Som det ser ud nu, så er vi enige på kr ,- dog kan sælger først være ude d. 1. December. Lad mig høre hvad i siger til det? Klokken skrev købernes advokat til indklagede: Jeg beklager, men min klient kan ikke vente til den 1. december. Tilbuddet betragtes herefter som bortfaldet og min klient vil søge efter anden bolig. I bedes undlade at kontakte min klient vedrørende bolighandel fremover. Den 28. juli 2017 skrev indklagede til klagerne: Med reference til formidlingsaftalens afsnit 5 og vores telefoniske samtaler herom, gør jeg gældende, at vi anser det som værende misligholdelse af vores formidlingsaftale, at I ikke vil acceptere købstilbud afgivet på udbudsprisen ( kr ,-) d. 26/7 med overtagelse d. 15/9. Som oplyst i telefonen, er vi berettiget til vores vederlag når vi har fremskaffet et købstilbud på udbudsvilkårene samt en rimelig overtagelse, som her var tilfældet. I har ligeledes ved jeres afvisning af købstilbuddet gjort det klart overfor mig, at afvisning af købstilbuddet er begrundet i jeres ønske om at blive boende. Jeg indstiller derfor salgsarbejdet d.d. og tager ejendommen af nettet. Vores bogholder vil en af de nærmeste dage fremsende faktura til betaling kr ,. inkl. moms. Samme dag svarede klagerne: Jf. formidlingsaftalen har og vores korrespondance har vi accepteret købstilbuddet afgivet på udbudsprisen. Vi sælger gerne boligen med overtagelse per 1. december.

5 5 Den 31. juli 2017 sendte indklagede faktura til klagerne og krævede betaling af kr. Indklagede angav i fakturaen, at der var tale om en misligholdt formidlingsaftale. Den 10. september 2017 skrev indklagede til klagerne: Det fremgår af sagen, at klagerne ikke har betalt noget beløb til indklagede. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på fuldt salær. Da formidlingsaftalen blev indgået, gjorde klagerne opmærksom på, at klagernes forældre også boede i lejligheden, hvorfor en overtagelsesdag skulle aftales nærmere. Der skulle være tid til at finde 2 fremtidige boliger. Indklagede forsikrede om, at det ville man finde ud af. Dette indføjede indklagede imidlertid ikke i formidlingsaftalen, som blot indeholder standardbestemmelse herom. Klagerne blev ikke oplyst om muligheden for at indsætte særligt ønske til overtagelsesdagen. I forbindelse med at udbudsprisen blev sat ned, gjorde klagerne tydeligt opmærksom på, at et salg skulle være til prisen. Den 24. juli 2017 afviste klagerne et købstilbud, som var kr. under udbudsprisen. Dagen efter vendte indklagede tilbage med et købstilbud på prisen med overtagelse den 15. september Da klagerne skrev den 1. december 2017 som overtagelsesdag, var det et udspil fra klagernes side. Klagerne havde forventet, at køber ville komme med et modbud f.eks. den 1. november 2017, som klagerne ville have accepteret. Klagerne var ikke klar over, at det var et take it or leave it tilbud. Indklagede havde vel også forventet dette i og med, at indklagede indvilgede i at gå videre med klagernes modbud. Det ville også have været god skik at drøfte overtagelsesdagen med sælger, inden den blev fastsat. Klagerne er heller ikke blevet præsenteret for en af køber underskrevet købsaftale, hvilket vel ville have været god ejendomsmæglerskik, forinden der blev sendt en faktura

6 6 for misligholdelse af formidlingsaftalen. Køber valgte at lade købstilbuddet bortfalde alene under henvisning til den af klagerne foreslåede overtagelsesdag og afbrød al kontakt. Indklagede konkluderede uden at drøfte det med klagerne, at klagerne ikke var interesserede i et salg og tog klagernes bolig af markedet og sendte faktura for misligholdelse. Det er ikke korrekt, at klagerne ikke ønsker at sælge, sådan som indklagede påstår. Klagerne ønskede stadig at sælge lejligheden, men med en rimelig overtagelsesdag. Dette bekræftes af klagernes mailkorrespondance i juni 2017 med anden mægler. Klagerne vil dog ikke sætte til salg igen, før denne sag er afklaret. Formidlingsaftalen udløb den 12. august 2017, og indklagede afbrød samarbejdet med klagerne, fordi indklagede kunne se, at indklagede ikke inden kunne nå at fremskaffe et købstilbud, der var i overensstemmelse med det aftalte. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på vederlag som krævet. Klagerne blev præsenteret for muligheden for at indføje særligt ønske til overtagelsen i formidlingsaftalen. Klagerne gav ikke udtryk for et sådant ønske, hvorfor der ikke er særlig aftale i formidlingsaftalen. Den omstændighed, at der bor tre voksne i lejligheden, er ikke ensbetydende med, at der er særlige ønsker om lang overtagelse. Efter at udbudsprisen blev sat ned i juni, gjorde klagerne det klart, at de kun ville indgå aftale på udbudsprisen. Indklagede orienterede klagerne om alle købstilbud, hvilket indklagede er forpligtet til, også selvom det er under udbudsprisen. Efter forhandling hævede køber sit købstilbud til udbudsprisen, men køber gjorde det klart, at det var vigtigt med overtagelsesdagen på grund af købers eget salg. Klagerne var således bekendt med dette. Klagerne accepterede prisen, men betingede sig en usædvanlig lang overtagelse på 5 måneder. Indklagede gjorde det klart, at hvis klagerne ikke tiltrådte købstilbuddet, ville indklagede være berettiget til fuldt vederlag i henhold til formidlingsaftalen. Klagerne har telefonisk oplyst, at klagerne ikke længere ville sælge, uanset overtagelsen. Klagerne har ikke været i god tro om, at overtagelsesdagen var til forhandling. I og med at klagerne havde

7 7 tilkendegivet, at de ikke længere ville sælge, udarbejdede indklagede ikke en købsaftale. Af samme grund stoppede indklagede annonceringen og sendte faktura til klagerne. Når formidlingsaftalen er ophørt på grund af misligholdelse fra klagernes side, er indklagede hverken berettiget eller forpligtet til at fortsætte salgsarbejdet. Klagerne ses da heller ikke at have sat lejligheden til salg hos anden mægler efterfølgende. Oplysningen om, at klagerne ville have imødekommet en mellemliggende overtagelsesdag, er ny for indklagede. Klagerne har ikke oplyst indklagede herom i forløbet. Køber lod købstilbuddet bortfalde og afbrød al kontakt. Nævnet udtaler: I formidlingsaftalen var det anført, at klagerne ikke havde særlige ønsker eller forventninger til overtagelsesdag. Nævnet finder det herefter ikke godtgjort, at der mellem klagerne og indklagede var indgået aftale om, at klagerne alene kunne godkende købstilbud med en lang overtagelsesfrist eller en bestemt overtagelsesdag. Af formidlingsaftalen fremgår, at såfremt klagerne undlader at underskrive et købstilbud på basis af den aftalte udbudspris, betragtes formidlingsaftalen som misligholdt af klagerne, og der betales for alle ydelser under pkt Af den interesserede købers advokats af 25. juli 2017 til indklagede fremgår, at køber var indstillet på at give udbudsprisen for ejerlejligheden med overtagelsesdag den 15. september Tilbuddet forudsatte, at parterne i øvrigt kunne blive enige om indholdet af købsaftalen. Indklagede forelagde købers tilbud telefonisk for klagerne. Der forelå således ikke på dette tidspunkt et endeligt købstilbud, som køber havde underskrevet, og hvoraf alle handelsvilkårene fremgik, idet købers tilbud tillige forudsatte enighed om de øvrige vilkår i en skriftlig købsaftale. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede, da indklagede oplyste klagerne om købers tilbud, samtidig oplyste klagerne om, at klagernes afvisning af tilbuddet ville udløse et vederlagskrav fra indklagede. Nævnet finder det heller ikke godtgjort, at klagerne skulle have oplyst til indklagede, at klagerne ikke ønskede at sælge ejerlejligheden alligevel. På den baggrund finder nævnet, at indklagede ikke har krav på vederlag. Konklusion: Klagen tages til følge.

8 8 Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand