Workshop - Realkredit Arne Jacobsens Allé 7, 5. sal 2300 København S info@stubkjaer-nielsen.dk www.stubkjaer-nielsen.dk Tlf. 5050 6060
Workshop - Realkredit Agenda: Bestyrelsesarbejdet på efterskolen Finansiel strategiplan Problemstilling rentefølsomhed. Pause Lånetyper (Teori) Konverteringstrappen Langsigtede konsekvenser
Lidt om S&N Poul Stubkjær: Statsaut. ejendomsmægler, MDE Uafhængig realkreditrådgiver siden 2005 Medlem af Erhvervsministeriets arbejdsgruppe vedr. lovforslag for Finansielle rådgivere Medlem af Erhvervsministeriets kommissorium vedr. konkurrence på realkreditmarkedet Eget lån: kr. 3,1 mio., 4 pct. afdragsfrit Erling Dan Nielsen: Bygningsingeniør og it-udvikler Uafhængig realkreditrådgiver siden 2005 Udvikler af realkreditberegnings- og sagsstyringssystem Eget lån: kr. 3,3 mio., 4 pct. afdragsfrit
Rådgivning med holdninger Det er ikke vores opgave at givebestyrelsen ret. Det er vores opgave at bestyrelsen får ret! Vi tilbyder ikke hvad synes du selv rådgivning Der er få lån og strategier vi kan lide Vi kan ikke lide risici vi ikke kan beregne Mennesker er irrationelle Vores samarbejder bygger på forståelse, forståelse og så på tillid
Bestyrelsens ansvar og opgaver Finansiel strategi
Bestyrelsens ansvar og opgaver Standardvedtægtens 6 Specifikke opgaver og ansvar, som særligt påhviler en efterskole, som af Undervisningsministeriet er godkendt til at modtage tilskud: Bestyrelsen er ansvarlig for skolens økonomi Bestyrelsen skal forvalte skolens økonomi, så den bliver til størst mulig gavn for skolen Bestyrelsen skal sørge for, at der tages skyldige økonomiske hensyn
Bestyrelsens ansvar og opgaver Samme opgaver og ansvar, som påhviler en hvilken som helst anden virksomheds bestyrelse: Disse opgaver kaldes ofte for strategiske opgaver: at der arbejdes -ikke bare kortsigtet, men også langsigtet med tilrettelæggelsen af skolens økonomi både drift og investering, herunder placering af overskud og håndtering af gæld En embedsmand fra undervisningsministeriet har opstillet sin liste over bestyrelsens væsentligste opgaver: 5. at godkende årsplanen og indholdsplanen 6. at der udarbejdes retvisende regnskaber 7. at opstille regnskaber og udøve budgetkontrol 8. at have overblik over skolens rente-og afdragsbyrde og skolens forsikringer
Prioriteres realkreditdelen af økonomien højt nok i bestyrelsen? Hvor henter bestyrelsen sparring? Er den til stadighed skiftende bestyrelse klædt på til at træffe valg af finansieringsform?
Den finansielle strategiplan Strategiens overordnede formål: Formuleret, vedtaget, konsistentog objektivtfunderet. Kan overleve bestyrelser, administratorer og finansielle mode tendenser og har karakter af en vedtægt. Afvigelser fra og/eller ændringer af strategien skal i videst mulige omfang kun foretages, såfremt der sker væsentlige ændringer i de objektive forhold.
Den finansielle strategiplan Formuleret: En finansiel strategi er et beslutningsdokumentpå linje med en vedtægtsbeslutning, et generalforsamlingsreferat, en vedligeholdelsesplan etc. Strategien er et styringsværktøjsom kan hjælpe foreningen og kommende bestyrelser til at forstå og følge strategien Strategien er et kommunikationsværkstøj til at oplyse og berolige långivere og omverdenen
Den finansielle strategiplan Vedtaget: Generalforsamlingen er øverste myndighed Strategien bliver robust overfor smarte ændringer og banker/kreditinstitutters mode produkter En vedtaget strategi kan forklares og forsvares Det giver den til enhver tid sidende bestyrelse et mandat at arbejde indenfor og til at kunne gennemfører tilpasninger eller indstille til beslutning Det er bestyrelsens pligt at undgå ansvarspådragne beslutninger.
Den finansielle strategiplan Konsistent: Bestyrelsen varetager en arv og er kun en overgangsregering Bærende principper: Ejendomsfinansiering er langsigtet og må gerne være kedeligt Enkelhed, gennemskuelighed og robusthed -uanset renteudvikling! Forståelse går forud for tillid til rådgivere
Den finansielle strategiplan Objektiv: Låne typernes DNA : Rentefølsomhed og formuepåvirkning Udbydere, produkter, interesser Gældspleje Pris over tid Kvantificering af lånenes risici Ejendommens tilstand: Nu, 5 år, 10 år Vedligeholdelsesplan Efterslæb af vedligeholdelse Energimæssige stand Fremrykning af vedligeholdelse Kvantificering af tekniske risici Egenkapital/formueforhold: Den optimale belåningsgrad og opsparingsprofil Kvantificering af formuemål
Har I en økonomisk plan for finansieringen i dag? Officielt / Uofficielt Hvis I har en finansieringsplan, er den så sammenkædet med en vedligeholdelsesplan? Hvordan vil det kunne gavne jeres skole at have en finansiel plan?
Rentefølsomhed
Rentefølsomhed Renteudviklingen 6 mdr. cibor 12 mdr. cibor 30 årig real 14 12 10 Rentesats 8 6 4 2 0
Rentefølsomhed
Rentefølsomhed
Hvor meget skal renten stige på flexlånet, førend overskuddet forsvinder? Har I overvejet at finansiere jer i fastforrentede lån? Har rentefølsomhed som begreb, indgået i jeres budgetlægning?
Teori Type 1 Boligpris Kr. Prioritetslån (Banklån) Rentetilpasningslån (F1) Rentetilpasningslån med renteloft f.eks. Rente-Max, Rente-Loft mv. + - Rente Teknisk insolvent!
Teori Type 2 Boligpris Kr. Obligationslån 30 år. Med eller uden afdrag. Rente
Sammenhæng mellem kurs og rente Tidspunkt A: Tidspunkt B: (Kurs 107) Kurs 100 6% 5% Renten Kurs 100 Kurs 93 6% 5% Renten Kurs 93 4% Kurs 85 4% Kurs 85 3% Kurs 76 3%
Teori Type 2 Boligpris Kr. Obligationslån 30 år. Med eller uden afdrag. Kurs 100 + Rente
Teori 2 typer, 2 strategier Type 1 : Ansvarsforsikring. Type 2 : Kaskoforsikring. Boligpris Boligpris Kurs 100 + Kr. + Kr. - insolvent! Teknisk Rente Rente
Hvad er jeres holdning til de mange lånetyper? Er markedet til at overskue? Giver det mening at betragte fastrentelån som en forsikring?
Konverteringstrappen 6% 20.000.000,- 20.000.000,- Kurs 100 104 ( )100 5% 5% ( )100 4% Kurs 93 93 1.500.000,- 95 0,- 100 21.500.000,- 4%
Konverteringstrappen 6% 18.500.000,- 20.000.000,- Kurs 100 104 ( )100 5% 5% ( )100 4% Kurs 100 0,- 0,- 20.000.000,- 4% 93
Er op i rente en spekulation? Forbrugerrådet mener al konvertering er tabsgivende, da der jo er forbundet omkostninger dertil! En konvertering fra 4% til 7% kan ikke betale sig.
Break-evenanalyse Hvornår er den mindre restgæld spist op at den højere ydelse på rente og bidrag Nuværende Lån: Nyt Lån: Andre Oplysninger Restgæld 2000000 Restgæld 1660000 Skattesats Rentesats 4,00% Rentesats 7,00% Bidragssats 0,50% Bidragssats 0,50% Løbetid 30 Løbetid 30 Omlægning er: Positiv Spænd 18 Nulpunkt (term.): 56 Omkostninger 1 Nulpunkt (år): 14 400.000 Rentabilitet 300.000 200.000 100.000 0-100.000-200.000-300.000 0 20 40 60 80 100 120 140 Terminer
Hvad er renten? 7% 6% Hovedstol: kr. 1.576.000,- Nettoydelse 2. År: kr. 94.370- Nettoydelse 26,75 år: kr. 2.754.000,- 5% Hovedstol: kr. 1.608.000,- Nettoydelse 2. År: kr. 89.570,- Nettoydelse 26,75 år: kr. 2.593.000,- 4% Hovedstol: kr. 1.889.000,- Nettoydelse 2. År: kr. 97.530,- Nettobetaling 26,75 år: kr. 2.804.000,- Hovedstol: kr. 1.648.000,- Nettoydelse 2. År: kr. 85.053,- Nettoydelse 26,75 år: kr. 2.446.000,- 4% Samlede tilbagebetaling på 4% lånet svaret til, at det oprindelige lån har en rente på 2,41% for at ramme det samme tilbagebetalingsforløb.
Rentefølsomhed Renteudviklingen 6 mdr. cibor 12 mdr. cibor 30 årig real 14 12 10 Rentesats 8 6 4 2 0
Rentefølsomhed
Har I mødt aktiv gældspleje i andre sammenhænge (Privat / firma etc.)? Hvordan skulle jeres skole arbejde operationelt med aktiv gældspleje?
Stikprøve undersøgelse Vi har kigget på nogle tilfældige skolers regnskaber og konklusionerne er klare. Hovedparten ligger i flexlån (nogle med swapaftaler) De fleste afdrager kraftigt (kort restløbetid og stor likviditetspåvirkning) Flere har investeret i lange realkreditobligationer!?? Ingen har i deres regnskab henvisning til en finansiel strategi eller følsomhedsanalyse De fleste har umiddelbart en lav belåningsgrad (måske for hvad er værdien af bygningerne uden skolen?)
Hvad bør overvejes? Bør bestyrelsen formulere en finansiel strategi? Hvilke aktuelle muligheder ligger lige for? Grundet den relativt lave belåningsgrad og de aktuelt meget lave renter, er der flere muligheder for at sikre og arbejde aktivt med gælden, som enhver skole BØR overveje. Overvejelser kunne derfor være: Flexlån Skal man sikre sig en 30 årig fast rente nu? SWAP Giver det mening at udtræde af kontrakten nu? Investering Skal vi investere i lange obligationer i et lav-renteniveau? Afdragsprofil Skal vi afdrage meget kraftigt?
Arne Jacobsens Allé 7, 5. sal 2300 København S info@stubkjaer-nielsen.dk www.stubkjaer-nielsen.dk Tlf. 5050 6060