Januar 2019 5, stk. 2 (gennemgribende moderniseringer) - Bestemmelsen sikrer tidssvarende lejeboliger uden offentlig medfinansiering og skaber arbejdspladser Bestemmelsen sikrer gode betalelige lejeboliger Årligt løftes kvaliteten i ca. 2.000 lejeboliger i den ældre boligmasse til et tidssvarende niveau via gennemgribende moderniseringer. Udlejning efter gennemgribende moderniseringer er stadig reguleret af lejeloven, og huslejen er i gennemsnit ca. 30 procent under markedslejen. Bestemmelsen sikrer private investeringerne for knap en mia. kr. om året, og sikrer dermed i omegnen af 2.000 arbejdspladser i byggefagene. Fjernelse af bestemmelsen vil medføre store tab for danske investorer og andelshavere Mere end 90 procent af de private udlejningsboliger anslås at være ejes af danske investorer. Danske investorer risikerer tab på op mod 25 procent af disse investeringer anslået i omegnen af 50-80 mia. kr. Pensionskasserne risikerer tab i omegnen af 15-20 mia. kr. Landets 200.000 andelsboliger er prissat efter reglerne for udlejningsboliger. Langt hovedparten er opført før 1992 og risikerer at falde i værdi med op mod 50 procent hvis 5, stk.2 fjernes. For en gennemsnitlig andelsbolig svarer det til et tab på 550.000 kr. Mange ejere af andelsboliger risikerer at blive teknisk insolvente, heraf er særligt de ca. 40.000 andelsboliger, der er købt de sidste fem år i risikozonen. Hvad er 5, stk. 2? Når udlejer foretager en gennemgribende modernisering af en privat udlejningsbolig med nyt badeværelse, nyt køkken, nye elinstallationer, m.v., så overgår huslejefastsættelsen fra et reguleret system kaldet omkostningsbestemt leje til et reguleret system kaldet det lejedes værdi. I stedet for at følge det fastlåste system i boligreguleringsloven hvor lejen grundlæggende er et spejl af virkeligheden i 1975 skal huslejen fremover følger reglerne om det lejedes værdi, som er den huslejeregulering, der er fastsat i lejeloven. Huslejen fastsættes til samme husleje som betales for andre tilsvarende boliger. Muligheden for at fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, forudsætter at en række krav til den gennemgribende modernisering er opfyldt blandt andet at forbedringerne samlet skal overstige 250.000 kr. eller 2.200 kr. per kvadratmeter. Heri er indeholdt en række krav til hvad der tæller som reelle forbedringer, og hvad der regnes som vedligeholdelse, og som udlejer derfor ikke kan lægge til grund for en lejeforhøjelse.
Bestemmelsen finder kun anvendelse ved genudlejning, og lejernes gældende forhold kan dermed ikke ændres i eksisterende lejemål. Bestemmelsen blev indført den 1. juli 1996 af den daværende SR-regering i erkendelse af at den ufleksible huslejefastsættelse i boligreguleringsloven var en direkte årsag til manglende private investeringer i bygningsmassen. Uden mulighed for at hente moderniseringsinvesteringer hjem igen via en forhøjet husleje, forværredes kvaliteten i boligmassen over tid, og de offentlige udgifter til byfornyelse udgjorde i store dele af 80erne og 90erne op mod 5,5 mia. kr. årligt. Modernisering af lejemål omfang og tal Ifølge en undersøgelse fra det daværende velfærdsministerium i 2006 var der mellem 10-12.000 gennemgribende moderniseringer i perioden 2000 til 2006. En gennemgribende modernisering kostede i gennemsnit ca. 5.000 kr. pr. kvadratmeter og førte til en huslejestigning på 430 kr. pr. kvadratmeter - begge opgjort i 2018-priser. Anvendes et afkastkrav på fem procent betyder det, at investeringen er tjent hjem efter 18 år. Det er med andre ord ikke en guldrandet investering at modernisere et lejemål, og investeringen kræver en lang tidshorisont for at være fordelagtig. Udlejningsmarkedet i Danmark Der er ca. 570.000 private udlejningsboliger og 570.000 almene boliger i 2017. I 1981 havde 28 procent af boligerne installationsmangler, mens dette tal i 2010 var faldet til 6 procent. Det er ikke muligt at fremskaffe nyere tal, men baseret på den nedadgående trend forventes det, at tallet er faldet yderligere. Renoveringer for private midler har været en stor del af forklaringen på den succesfulde moderniseringsbølge. Den aftalebestemte husleje eller markedsleje kender vi kun fra nybyggede private udlejningsboliger, nye tagboliger samt nyindrettede boliger i tidligere erhvervslejemål. Frisætning af lejeprisdannelsen for nybyggeriet opført efter 1991 skete i erkendelse af, at pensionskasser, ejendomsselskaber og andre private investorer simpelthen ikke kunne finansiere nybyggeri i de regulerede huslejesystemer (lejedes værdi eller omkostningsbestemt husleje). Siden frisætningen er der kommet gang i nyopførelsen af private lejeboliger, således at de private investorer også har fået mulighed for at bidrage til at afhjælpe den stigende efterspørgsel på gode kvalitetsboliger i ikke mindst de store byer Mere end 400.000 lejeboliger til under 5.000 kr. om måneden Ud af de 1,1 mio. udlejningsboliger, der findes i Danmark, koster ca. 412.000 højst 5.000 kr. om måneden. Af boligerne til højst 5.000 kr. om måneden er ca. 55 procent almene boliger opført med offentlig støtte, mens de resterende 45 procent er private lejeboliger. I nedenstående tabel er det gennemsnitlige lejeniveau vist for forskellige boliger i hovedstaden og hele landet. I København er en moderniseret lejlighed kun 14 kr. dyrere om måneden pr. kvadratmeter end en ny almen bolig. I København findes der dog adskillige almene boliger, som har et lejeniveau svarende til en moderniseret privat udlejningslejlighed, bl.a. Wilders Plads eller Sluseholmen, hvor lejen er op til 1.340 kr. pr. kvadratmeter. 1 1 Lejerbo.dk, lejemål pr. 20. januar 2018
Lejeniveauer i udlejningsboliger, 2017 Kr. pr. kvadratmeter Hele landet Hovedstaden I alt 1.087 1.252 Markedsleje 1.294 1.615 Lejedes værdi 1.263 1.314 Omkostningsbestemt leje 935 823 Nye almene boliger 972 1.151 Udviklingen af husleje og lejlighedspriser ift. lønningerne Et andet aspekt i diskussionen er hvor meget huslejen stiger over tid. I nedenstående figur er udviklingen i henholdsvis huslejen og ejerlejlighedspriserne i forhold til lønningerne vist. Her ses at huslejen er steget ca. 3 procent i forhold til lønningerne, mens ejerlejlighedspriserne er steget 70 procent i forhold til lønningerne i samme periode. Udvikling i husleje og ejerboligpriser 2009-2018 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Kilde: Danmarks Statistik Huslejer/lønninger Ejerlejlighedspriser/lønninger (Hele landet) Ejerlejlighedspriser/lønninger (København) Man sikrer ikke billige lejeboliger ved at blokere for forbedringer Antallet af private lejeboliger i København er gennem de seneste 30 år reduceret til 1/3, idet ca. 120.000 billige private lejeboliger er blevet omdannet til andelsboliger. Denne forandring kan i høj grad tilskrives lejelovens regler om tilbudspligt godt hjulpet på vej lokalpolitiske boligtiltag, herunder Københavns Kommunes salg af 20.000 nedslidte lejeboliger i 1990érne samt den meget omfattende byfornyelse i brokvarterne, hvor mange nedslidte udlejningsejendomme blev eksproprieret og efterfølgende solgt til lejerne som andelsboliger (til favørpriser). Den offentlige skattefinansierede byfornyelse har således resulteret i væsentlig færre billige lejeboliger. Den privatfinansierede bygningsfornyelse, som er muliggjort af reglen i boligreguleringslovens 5.2, fastholder i højere grad boligerne som gode betalige lejeboliger og endda uden, at man skal bede skatteborgerne om medfinansiering. Blokerer man for fremtidig privat bygningsfornyelse, vil det få markante negative effekter. De mest handlekraftige investorer vil afvikle og sælge ejendommene til andelsboligforeninger, og de resterende vil ikke have økonomi til at vedligeholde og forny ejendommene. Man ender med helt at opløse de gamle
private lejeboliger som boligform og skabe endnu svære betingelser for adgangen til storbyernes boligmarkeder for personer med moderate indkomster. Risiko for store tab til pensionskasser og andre danske investorer Muligheden for at udføre gennemgribende renoveringer ved fraflytning og hente investeringen hjem igen ved nyudlejning til det lejedes værdi har for længst sat sig i priserne for handlede udlejningsejendomme. Ejendomme bliver handlet til de af markedet fastsatte priser under tiltro til videreførsel af gældende regler. En ændring af disse regler vil give et stød til priserne, der med ét falder eller stiger alt efter regelændringerne. En fuld liberalisering af lejemarkedet ville til illustration formentlig forårsage en stigning. En afskaffelse af 5, stk. 2 ville derimod føre til et betragteligt værditab for alle nuværende ejere af boligejendomme opført før 1992. Tages der udgangspunkt i niveau for investeringer og husleje fra 2009- undersøgelsen og et afkastkrav på 5 procent, kan et gennemsnitligt tab beregnes til at udgøre 25 procent. af ejendomsværdien. Blandt de store investorer i danske boligejendomme findes pensionskasserne. Samlet har de investeret mere end 240 mia. kr. i ejendomme. Selv med et konservativt bud på hvor mange af disse, der er boligejendomme, kan pensionskasserne og de danske pensionsopsparere se frem til et værditab på mellem 15 og 20 mia. kr. ved ændring af de gældende regler. Omfanget af udenlandsk ejerskab Udenlandske aktører er ofte indblandet i nordiske ejendomshandler både på køber- og sælgersiden. Således var der udenlandske købere i 48 procent af alle nordiske ejendomshandler i 2018, mens 38 procent af handlerne havde en udenlandsk sælger. Dermed var nettoopkøbet fra udenlandske aktører kun på 10 procent. Med en samlet handelsvolumen på 70 mia. kr. i Danmark i 2018 svarer det dermed til et nettoopkøb af danske ejendomme fra udenlandske aktører på 7 mia. kr. eller 0,01 procent af den samlede værdi af danske investeringsejendomme. Mæglervirksomheden Colliers anslår, at 80 procent af de udenlandske opkøb af boligejendomme kan tilskrives svenske investorer. Samlet handelsvolumen 2018 70 mia. kr. Udenlandsk køb 33,6 mia. kr. Udenlandsk salg 26,6 mia. kr. Nettoopkøb fra udlandet 7 mia. kr. Kilde: Pangea via Ejendomswatch Til sammenligning ejer udenlandske investorer 17 procent af de samlede finansielle aktiver i Danmark, mens tallet er under 10 procent for investeringsejendomme, der dermed er underrepræsenteret i forhold til udenlandsk ejerskab. Dette modsvares af at danske borgere og virksomheder ejer aktiver i udlandet svarende til 21 procent af de samlede danske aktiver. Danske investorer ejer dermed mere i udlandet, end udenlandske investorer ejer i Danmark. Danske aktører investerer i udenlandske ejendomme Danske investorer agerer ligeledes på det internationale ejendomsmarked. Ifølge Colliers ejer PFA og ATP tilsammen ejendomme for mindst 19 mia. kr. i udlandet. Besiddelserne ligger hovedsageligt i de store svenske byer samt europæiske storbyer som London, Bruxelles, Bremen og Amsterdam.
Ejere af en gennemsnitlig andelsbolig kan miste op mod 550.000 kr. Andelsboliger sælges ikke på et frit marked, men efter en maksimalpris, der fastsættes, som var der tale om en udlejningsejendom. Huslejereglerne har altså en direkte effekt på prisfastsættelsen af andelsboliger. Når man køber en andelsbolig, køber man sig samtidig til en andel af foreningens fælles gæld. Det medfører en gearingsfaktor, så en ændring af ejendommens vurdering slår ekstra kraftigt igennem på den enkelte andelsboligs maksimalpris. Til eksempel vil en andelsforening, hvor den fælles gæld udgør halvdelen af ejendomsværdien, opleve et værditab på 50 procent af maksimalprisen, ved det skitserede ejendomsværditab på 25 procent som følge af en afskaffelse af 5, stk. 2 Andelsboliger har en gennemsnitspris på 1,1 mio. kr., og den gennemsnitlige andelshaver kan altså risikere værditab på op mod 550.000 kr. Dette gælder for ejere af de 80 procent af alle landets andelsboliger, der er opført før 1992 eller ca. 160.000 andelsboliger. En eventuel afskaffelse af 5, stk. 2. vil risikere at gøre mange andelshavere teknisk insolvente. Særligt vil ejerne af de 40.000 andelsboliger, der er handlet inden for de seneste fem år, være i høj risiko herfor. Private investeringer i modernisering af lejemål skaber vækst og arbejdspladser Det anslås i undersøgelsen fra ministeriet, at der i perioden 2000 til 2006 blev investeret 6-7 mia. kr. på gennemgribende moderniseringer, hvilket svarer til ca. 900 mio. kr. om året. Hvis der regnes med en BNP-multiplikator på 1,5 og en beskæftigelseseffekt på 2.000 beskæftiget pr. mia. kr. betyder det, at BNP på kort sigt vil falde med 1,4 mia. kr. eller ca. 0,07 procent af BNP, og beskæftigelsen vil falde med 1.800 personer, hvis de gennemgribende moderniseringer ikke blev foretaget.