1 København, den 14. august 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S Nytorv 6 8400 Ebeltoft Nævnet har modtaget klagen den 29. august 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har oplyst et fejlagtigt boligareal og derfor skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 29. juni 2011 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvori det var anført, at det bebyggede areal ifølge BBR-ejermeddelelsen var 64 m² og boligarealet 64 m². Salgsopstillingen indeholdt endvidere en plantegning, der så således ud:
2 Den 29. juni 2011 sendte indklagede købsaftale til klagers gennemgang og underskrift. Samme dag underskrev klager en købsaftale om køb af fritidshuset for 700.000 kr. Sælger accepterede klagers købstilbud den 4. juli 2011. Det fremgik af aftalen, at klager bl.a. havde fået udleveret BBR-ejermeddelelse, diverse tegninger og tilstandsrapport. Den 30. juni 2011 sendte indklagede købsaftale samt dokumenter til klager. Det fremgik af den udleverede BBR-ejermeddelelse dateret den 22. marts 2011, at det bebyggede areal, og boligarealet var 64 m². Det fremgik af en udleveret tegning, der efter det oplyste var udarbejdet af sælger i forbindelse med registrering i kommunen af carport med redskabsrum, at fritidshuset er 58 m². Huset indeholdt et redskabsrum, der kun var adgang til udefra. I tilstandsrapporten havde den byggesagkyndige anført det bebyggede areal og boligarealet til 64 m² og anført, at oplysningerne ikke var baseret på faktisk opmåling, men indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-ejermeddelelsen. Den byggesagkyndige havde endvidere anført, at der ikke var afvigelser i forhold til BBR. Efter at klager havde overtaget ejendommen, fandt klager ud af, at arealerne var mindre end oplyst af indklagede, og fik ændret BBR-ejermeddelelsen således, at det bebyggede areal var 58 m² og boligarealet 54 m².
3 Klager har i forbindelse med klagesagen fået opmålt huset samt fået lavet en plantegning med mål af et rådgivende ingeniørfirma. Opmålingen viste, at der var et bruttoareal på 59,58 m², et beboelsesareal på 57,92 m² og et udhusareal på 1,67 m². Klager har for dette arbejde betalt 4.359,38 kr., der dækker 2½ ingeniørtime og 2½ teknisk designertime. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet forkerte oplysninger om fritidshusets boligareal. Arealet viste sig at være ca. 10 % mindre end oplyst, hvorfor indklagede skal erstatte klager 10 % af købesummen, svarende til 70.000 kr. Det er indklagedes opgave at give korrekte oplysninger om fritidshuset, således at klager ikke selv skal efterkontrollere oplysningerne. Indklagede udbød fritidshuset med et boligareal på 64 m², svarende til BBRejermeddelelsens oplysninger. Det faktiske boligareal var imidlertid 58 m², hvilket indklagede var bekendt med, idet oplysningen fremgik af en tegning, som indklagede udleverede til klager. Klager fik først udleveret tegningen dagen efter underskrivelsen af købsaftalen, selvom klager på forhånd havde bedt om at få samtlige dokumenter tilsendt inden handlens indgåelse. Blandt kommunens dokumenter findes der yderligere en tegning, hvor boligarealet er opgivet til 54 m², hvilket måske skyldes, at der er et skur med udvendig indgang, der er indbygget i de 58 m². Klager har modtaget denne tegning ved henvendelse til kommunen. Klager er ikke bekendt med, om indklagede har været i besiddelse af denne tegning, men en professionel ejendomsmægler må have et større overblik over fritidshusets størrelse end en almindelig køber. Det er vel derfor, der handles via en ejendomsmægler. Klager har alene fået tilsendt en salgsopstilling pr. e-mail. Plantegningen heri var så utydelig, at klager ikke var i stand til at læse de mål, der var anført på plantegningen. Det er korrekt, at det - som anført af indklagede - står fortrykt i købsaftalen, at klager er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Indklagede har dog ikke opfordret klager hertil, men uanset dette, bør oplysningerne om fritidshuset være korrekte, således at klager ikke har behov for sin egen rådgiver til at kontrollere dette. Indklagede har anført, at klager ikke har bevist, hvad det korrekte boligareal er. Klager fik derfor en håndværker til at måle huset op. Dennes opmåling viste et areal på 58 m², hvorfra der med hensyn til boligareal skulle fratrækkes et skur på 4 m². Da indklagede anførte, at det fortsat ikke var bevist, hvad det korrekte areal var, tilbød klager, at
4 indklagede kunne medvirke til en opmåling, således at klager skulle betale for opmålingen, hvis huset var 64 m², og indklagede skulle betale for opmålingen, hvis huset var 58 m². Da indklagede ikke har svaret herpå, har klager fået et rådgivende ingeniørfirma til at måle huset op. Opmålingen viste et boligareal på 57,92 m². Da opmålingen viser, at klager har ret i, at indklagedes angivelse af boligarealet var forkert, skal indklagede erstatte klagers udgifter til opmålingen med 4.359,38 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klager. Der er tale om et fritidshus bygget i en vinkel. Huset er opdelt i to separate afdelinger med hver sin indgang. Hver afdeling indeholder mange rum trods størrelsen. Indklagede har besigtiget fritidshuset flere gange uden at finde anledning til at betvivle rigtigheden af BBR-ejermeddelelsens oplysninger om arealet. En difference fra 64 m² til 58 m² er ikke en åbenlys afvigelse, specielt ikke i en ejendom af denne type, hvor der er to separate afdelinger, der vanskeliggør et fuldt overblik. Den byggesagkyndige har heller ikke vurderet, at der er uoverensstemmelser i arealet og har dermed ikke vurderet, at en opmåling af huset var nødvendig. Som bilag til købsaftalen har køber modtaget alle husets dokumenter, herunder diverse tegninger. Tegningen er udarbejdet af sælger selv i forbindelse med registrering af en carport med redskabsrum. Det fremgår ikke, om tallet 58 på tegningen var boligareal, bebygget areal, indvendigt mål, udvendigt mål eller andet. Klager har besigtiget fritidshuset flere gange, og det er indklagedes opfattelse, at klager har fået det hus og de rum, som klager har set. Klager har i forbindelse med fremvisning af huset fået udleveret originale salgsopstillinger, hvoraf målene på ejendommen fremgår tydeligt. Klager er blevet opfordret til at søge egen rådgivning, hvilket klager har fravalgt. Klager havde ikke i forbindelse med klagen dokumenteret størrelsen af det faktiske boligareal. Klager har nu fået foretaget opmåling af huset, men indklagede er fortsat af den opfattelse, at klager har fået det hus, som klager har besigtiget flere gange, og at den mindre arealafvigelse ikke har været åbenlys hverken for indklagede eller for den byggesagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten. Nævnet udtaler: Klager har ved den indhentede opmåling godtgjort, at fritidshusets boligareal udgør 58 m².
5 Blandt ejendommens dokumenter fandtes en tegning, hvorpå et areal på 58 m² er angivet. Tegningen er ikke en bygningstegning, men fremtræder som en håndtegnet skitse til brug for registrering af carport og redskabsskur. Nævnet finder, at en tegning af en sådan karakter ikke gav indklagede anledning til nærmere at undersøge boligarealet eller BBR-ejermeddelelsens oplysninger. Henset til forskellen mellem det oplyste areal på 64 m² og det korrekte areal på 58 m² og til husets indretning finder nævnet, at indklagede heller ikke burde have indset, at det oplyste areal ikke var korrekt. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Under klagesagens behandling har indklagede anført, at det ikke var bevist, at husets areal rettelig var 58 m². Klager fik derfor først huset opmålt af en håndværker, men indklagede anførte fortsat, at der ikke var ført bevis for, at arealet var 58 m². Dernæst foreslog klager, at parterne kunne lade fritidshuset opmåle i fællesskab, hvilket indklagede ikke forholdt sig til. Endelig iværksatte klager opmåling. Efter en samlet bedømmelse af disse forhold og henset til, at opmålingen af huset har været af betydning for klagesagens behandling herunder for vurderingen af, om indklagede burde have indset, at arealet ikke var korrekt finder nævnet, at indklagede skal erstatte klager halvdelen af udgiften til opmåling. Indklagede skal således betale 2.180 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 2.180 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Da klager har afholdt udgiften på 2.180 kr. efter sagens indbringelse for nævnet, skal beløbet først forrentes fra 30 dage efter kendelsens dato, til betaling finder sted, med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand