Svanevej / Falkevej Svanevej 25-27, Falkevej 11, København TILSTANDSRAPPORT Klimaskærm Februar 2012 Birger Lund A/S Rådgivende Ingeniører Damhus Boulevard 5 2610 Rødovre telefon 36 70 28 29 E-mail: info@birgerlund.dk Side 1 af 16
Indhold Stamdata... 3 Eftersynsrapport... 4 Falkevej nr. 11 3. th.... 5 Falkevej nr. 11 3. tv.... 7 Svanevej nr. 25 3. tv.... 8 Bitrapper... 9 Tag/tagrender... 10 Facader... 14 Konklusion... 15 Økonomisk overslag... 16 Side 2 af 16
Stamdata Ejerforhold: Andelsboligforeningen Lyksborg Erhvervelsesår: 1981 Adresse: Svanevej 25 27 Falkevej 11 Matr. nr.: Ejerlav: 14cy 2000175 Utterslev, København BBR Ejendoms nr.: 136035 Opførelsessår: 1900 Overdragelsespris ikke oplyst Offentlig ejendomsværdi: ikke oplyst Offentlig grundværdi: ikke oplyst Bygningens anvendelse: beboelseslejligheder og erhverv. Bygningsareal jf. BBR 1763 m² Bygningsbeskrivelse: Ejendommen er opført i 4 etager samt kælder. Øverst med mansardtag. Der er tale om traditionelt muret byggeri Bygningskomplekset består af en 2 fløjet sammenbygning. I gården er der cykelskur og overdækket terrasse. Bygningerne grænser direkte op til de omkringliggende gader. Tagene er saddeltagskonstruktioner med Københavnermansard beklædt med skifer og eternitplader, bitrapperne er med zinktage. Bygningernes vinduer er udført i træ. Bygningerne rummer beboelse og erhverv. Side 3 af 16
Eftersynsrapport Nærværende rapport er udarbejdet fordi der er problemer med vandskader i flere lejligheder på 3. sal. Rapporten er opbygget efter besigtigelse af en række lejligheder. Der er fortaget besigtigelse d.16/2 2012 og d. 23/2 2012. For hver bygningsdel er eksisterende forhold og den øjeblikkelige tilstand beskrevet ud fra objektive observeringer. Efterfølgende beskrives eventuelle vurderinger og afhjælpningsforslag. Eftersyn er udført uden destruktive indgreb. Der er foretaget en overordnet sammenfatning af delvurderingerne for bygningsdelene. Disse kan danne beslutnings- og prioriteringsgrundlag for det fremtidige vedligeholdelsesarbejde, for at fastholde bygningerne i en rimelig stand. Der er cikler om de områder hvor vi har registreret fugtproblemer, på nær i Svanevej 25 2. tv. hvor vi ikke har haft adgang, men det er blevet oplyst, at der er problemer her. Etageplan 3 sal. Side 4 af 16
Falkevej nr. 11 3. th. Der er tydelige tegn på vandskade i stuen ved frontespisen, beboeren oplyser også, at det regner ned i stuen når det regner meget. Fugtmålingerne viste at ydervæggen var meget våd, selv om det ikke havde regnet i flere dage. Frontespisen set fra tagsiden. Det ser ud til at der er utætheder imellem skiferne og murkronen. Der er tydelige tegn på fugtpåvirkninger på pudsen, og der er revner i den. Side 5 af 16
Utæt skotrende Indv. vandskade Frontespisen set fra den anden side af vejen. Der er også tydelige tegn på vandskade ved køkkenvinduet ind mod bitrappetårnet. Fugtmålingerne her viser, at væggen er tør på det pågældende tidspunkt. Side 6 af 16
Her ses køkkenvinduet udefra, og der er også tydelige tegn på fugtpåvirkning på murværket mod bitrappen. Murværkets fuger er tidligere blevet repareret (de lyse fuger) Vandet fra taget ledes direkte ud på murværket. Det er en fejl. Udformningen af zinkudhænget på kvisten bør undersøges nærmere Falkevej nr. 11 3. tv. Her har beboeren selv taget den indvendige afdækningsplade ned for at finde frem til problemet. Fugtmålingerne her viser at væggen er tør på nuværende tidspunkt. Side 7 af 16
Her ses køkkenvinduet udefra og der er også tydelige tegn på fugtpåvirkning på murværket mod bitrappen. Udformningen af nedløbet bør ændres så vandet ikke plasker ud på murværket Svanevej nr. 25 3. tv. Der er tydelige tegn på vandskade i stuen ved frontespisen Fugtmålingerne viste at ydervæggen var tør. Det skal bemærkes at her var sat en let afdækningsplade op foran ydervæggen. Det var der ikke de tilsvarende steder. Det kan betyde, at fugtmålingen er misvisende, da murværket inde bag afdækningspladen godt kan være fugtigt. Side 8 af 16
Her ses frontespisen fra den anden side af vejen. Man kan se, at murværket ved den nederste del af skotrenden er fugtpåvirket. Indv. vandskade formentlig fra utæt skotrende Fugtpåvirkning formentlig fra utæt skotrende Bitrapper På alle 3 bitrapper er der tydelige tegn på fugtpåvirkning. Fugtmålingerne viste, at væggene var våde. Side 9 af 16
Tag/tagrender Nedløbet fra taget på bitrappen er ikke ført helt ned i tagrenden med en bøjning. Det kan derfor give opsprøjt på murværket. Side 10 af 16
Tagkonstruktionen er fugtig flere steder. Ved frontespisen over Falkevej 11 3. tv har vi målt fugtighed på 41 % i højre side og 36 % i venstre side. Det er alt for højt. Ved frontespisen over Svanevej 25 3 th. har vi i højre side målt 24 % og i venstre side 33 %. Det normal fugtighedsniveau bør være ca. 18 % De 2 øvrige frontespiser på 25 3 tv og Falkevej 11 3 th. samt hjørnekarnap har vi ikke haft adgang til. De bør undersøges nærmere, da vi har konstateret fugt ved de to frontespiser som vi har haft adgang til. På tagbrædderne på bitrappen Falkevej 11 blev der målt fugtighed på 27 %. På bitrappen Svanevej 25 er taget utæt og her har vi målt fugtighed på 40 %. Over det øverste vindue i trappetårnet er pudsen revnet. Side 11 af 16
På bitrappen på Svanevej 27 har vi målt fugtighed på 19 %. Ved en aftrækskanal ud for denne bitrappe er taget utæt og det drypper ned. Taget ud mod Svanevej er blevet skiftet for ca. 1 år siden. Her er spærene rettet op, der er lagt undertag i banevare, nye lægter og tagplader af eternit. Taget mod Falkevej samt tagfladen ind mod gården på den del af bygningen der ligger mod Falkevej har nyere tag af eternitplader lagt på gamle lægter uden undertag. Den sidste del af taget på gårdsiden mellem bitrappe nr. 25 og gavlen ved nr. 27 mod Svanevej har gammelt tag af eternitplader. Der er utætheder flere steder, og den udvendige overflade på tagpladerne har mange dybe huller. Se billede neden for. Der er mange skorstene og udluftninger i taget, og ved en udskiftning af taget bør man afblænde dem der ikke bruges. De kan fjernes ned til undersiden af taget i loftrummene. Side 12 af 16
Oversigt over Loft / Tagrum / Tag. Side 13 af 16
På loftet over loftrummene ligger der meget byggeaffald. Det hidrører fra tagudskiftningen. Det bør fjernes. De 3 branddøre fra bitrapperne bør efterses. De lukker ikke tæt som de skal. På døren til Svanevej 27 er dørpumpen fjernet. Facader Murværket er generelt i god stand, men bør eftergås når der skal stillads op til udskiftning af taget. Det gælder især murværket på bitrapperne og ved frontespiserne, da der er tydelige tegn på kraftige fugtpåvirkninger. Soklen i gavlen mod Svanevej bør pudses op igen. En stor del af den mangler. Side 14 af 16
Konklusion Tag: Taget på gårdsiden mellem bitrappe nr. 25 og gavlen ved nr. 27 mod Svanevej er meget dårligt og trænger til udskiftning. Taget på bitrappen Svanevej nr. 25 er utæt. Også på de andre 2 bitrapper bør taget skiftes med en ny zinkinddækning. Skorstene og udluftninger i taget, der ikke benyttes, bør afblændes i loftrummet. Det gælder i den del af taget der skal udskiftes. Tagrender: Nedløbsrør i tagrenden fra bitrapperne bør ændres så vandet ikke plasker ud på murværket. Der bør sættes tagrender op ved mansardtaget på gårdsiden for at undgå den store vandpåvirkning der er på murværket på bitrapperne. Murværket: Murværket bør eftergås fra lift for at fastlægge omfanget af de områder der bør omfuges. Soklen i gavlen mod Svanevej bør omfuges, da en stor del af den er skaldet af. Loftet: Branddørene fra bitrapperne skal justeres og der skal monteres en pumpe på den dør, hvor den mangler. Der bør ryddes op for byggeaffald over loftrummene. Frontespiserne på 25 3 tv og Falkevej 11 3 th. samt på hjørneknap bør efterses fra loftrummene. Der vi har målt højt fugtindhold ved de to frontespiser vi har haft adgang til. Supplerende undersøgelser: Frontespiserne og hjørneknappen bør efterses nærmere fra en lift, da vi ikke har mulighed for at besigtige dem på anden måde. Taget på bitrapperne bør også efterses fra lift, når man har den ude for at efterse frontespiserne. Omfanget af skader på gadefacaden og gårdfacaden kan først fastlægges efter en nøjere besigtigelse fra lift. Mansarden bør eftergås (den del af taget med skifer på) fra lift, især på bitrapperne. Zinkinddækningen over køkkenvinduet bør efterses når frontespiserne skal efterses med lift. Supplerende undersøgelser af tag, skrotrender m.m. fra lift vil koste ca. 20.000 kr. incl moms. Vi vil anbefale, at sådanne undersøgelser udføres Side 15 af 16
Økonomisk overslag Stillads: Gade- og gårdfacaden samt gavle 200.000 kr Overdækning kun ved nyt tag 120.000 kr I alt stillads 320.000 kr Udskiftning af tag fra bitrappen nr. 25 til gavl: Tag på gårdsiden 70.000 kr Tagrender 20.000 kr 3 zinktage på bitrapper 45.000 kr Indækninger mv. 20.000 kr Skifer på mansarden 80.000 kr. Diverse udskiftninger / følgerarbejder (råd / murværk) 80.000 kr I alt udskiftning af tag 315.000 kr. Omfugning: Omfugning af hele gadefacaden* 500.000 kr Omfugning af hele gårdfacaden* 450.000 kr I alt omfugning 950.000 kr Øvrige arbejder: Øvrige udbedringer 300.000 kr Gadefacaden 8 skrotrender at udbedrer 5 frontespiser 400.000 kr Afblændring af skorstene 80.000 kr Pudsning af sokkel i den ene gavl 10.000 kr I alt øvrige arbejder 790.000 kr I alt 2.375.000 kr Uforudselige arbejder ca. 15 % 385.000 kr Håndværkerudgifter i alt excl moms 2.760.000 kr Moms. 25 % 690.000 kr Håndværkerudgifter i alt. incl. moms 3.450.000 kr Vi vil anbefale at omfuge facaderne samtidig med en udskiftning af taget når stilladset er opstillede. Hvis det bliver for dyrt, kan man vælge kun at omfuge den ene facade og lave mindre reparationer på den anden. Der er nogen usikkerhed i det økonomiske overslag. Den kan reduceres, hvis der laves supplerende undersøgelser, som vi anbefaler. Ovennævnte budget er excl.: Rådgiver projektering, udbud, tilsyn og forbehold for resultatet af de supplerende undersøgelser. Vi gennem går gerne rapporten ved et møde med bestyrelsen, hvis det ønskes. Birger Lund A/S Side 16 af 16