Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 3. april 2014 Lokalplan 974, Boliger Aarhus Ø - Forslag g Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 974. Område til boliger ved Grete Løchtes Gade, Aarhus Ø, Aarhus Midtby. 1. Resume Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af aftale mellem Aarhus Kommune og bygherrekredsen bag projektet Kanalhusene. Lokalplanområdet er beliggende i området mellem Bernhard Jensens Boulevard og Dagmar Petersens Gade i Aarhus Ø. Området er på 3.900 m 2 og udgør den anden halvdel af karréen, hvor Brabrand Boligforenings byggeri Havnehusene er under opførsel. Lokalplanen fastlægger byggefelter til ny bebyggelse, underjordisk bilparkering og opholdsarealer. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en boligbebyggelse på 15.500 m 2 med en varierende højde, op til 12 etager svarende til 38,5 m over terræn mod Bernhardt Jensens Boulevard og ned til 4 etager mod Dagmar Petersens Gade og Lystbådehavnen. Planen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal for bebyggelsen i byggefelterne. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser, men ikke med bestemmelse om den maksimale højde. Derfor er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. side 1 af 7
Der er udarbejdet en miljørapport som en del af den lovpligtige miljøvurdering. Følgende emner er behandlet i miljørapporten: Virksomhedsstøj Støj fra hurtigfærger Trafikstøj Konsekvensvurdering og visualisering 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Lokalplan nr. 974. Område til boliger ved Grete Løchtes Gade, Aarhus Ø, Aarhus Midtby, godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse, samt At 3) Miljøvurdering af Lokalplan nr. 974 godkendes til offentlig fremlæggelse. 3. Baggrund Byrådet vedtog den 26. juni 2013 et salg af areal på Ø3 på Aarhus Ø, til KPS Invest Århus ApS, der ønsker at opføre boligbebyggelsen Kanalhusene. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med den overordnede planlægning af Aarhus Ø. Lokalplanen lever op til Højhuspolitik for Aarhus Kommune. Endvidere er lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og strategier om, at der skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden for reelle boligvalg kan tilgodeses. Der skal sikres gode fysiske rammer for varierede bo- og livsformer i de enkelte bydele og kvarterer. 5. Sagsfremstilling Lokalplanområdet er beliggende i Aarhus Ø. Det er på 3.900 m 2 og var ved planens udarbejdelse ejet af Aarhus Kommune og beliggende i byzone. Mod nordøst grænser lokalplanområdet op til Havnehusene og danner den anden halvdel af denne karré bebyggelse. Lokalplanområdet er omgivet af Bernhard Jensens side 2 af 7
Boulevard, Grete Løchtes Gade samt Dagmar Petersens Gade. Lokalplanen har til formål at realisere en boligbebyggelse Kanalhusene. Det er en etageboligbebyggelse, hvor stueetagerne kan anvendes til erhvervsmæssige formål. Lokalplanen fastlægger byggefelter til ny bebyggelse, etablering af underjordisk bilparkering og opholdsarealer. Lokalplanen giver mulighed for at opføre en boligbebyggelse på 15.500 m 2 med en varierende højde. Mod Bernhardt Jensens Boulevard i en højde på 38,5 m (kote 41) eller 12 etager og ned til 14,5 m (kote 17) eller 4 etager mod Lystbådehavnen. Planen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal for bebyggelsen i de enkelte byggefelter. Lokalplanområdet skal have vejadgang til parkeringskælder fra Grete Løchtes Gade i den sydlige del af området. For gående er der også adgang igennem porte til bebyggelsens gård fra Bernhardt Jensens Boulevard og Dagmar Petersens Gade. Cykelparkering skal etableres som en kombination af parkering på terræn og i kælder. Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser, som udlægger lokalplanområdet til blandet bolig- og erhvervsbebyggelse. Kommuneplanen muliggør inden for lokalplanområdet dog kun bebyggelse på op til 12 m i højden. Derfor er der udarbejdet et tillæg nr. 6 til kommuneplanen. Skoleforhold Lokalplanen ligger inden for Samsøgade Skoles distrikt. Det forventes, at skolebørn fra bebyggelsen kan rummes på Samsøgades Skole. 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes ikke fra Teknik og Miljøs side gennemført initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. side 3 af 7
7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanen har i sig selv ingen økonomiske konsekvenser. I forbindelse med indstillingen om dispositionsplan for Nordhavnen m.v. fra januar 2006 blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde, at det ud fra nogle nærmere angivne forudsætninger var muligt at realisere de planlægningsmæssige forhold økonomisk. Efterfølgende har Folketinget vedtaget en lov, der indebærer, at salg af jord fra d. 1. januar 2011 pålægges moms. Konsekvenserne heraf efter indregning af halv momseffekt (momsen deles så at sige mellem køber og kommunen) har været forelagt byrådet i indstillingerne om forventet regnskab og tillægsbevillinger til budgetreserverne og de finansielle konti i december måned 2010, 2011, 2012 og 2013. Det har det endnu ikke været muligt at opnå et tilstrækkeligt erfaringsgrundlag til mere konkret at vurdere den nye lovs betydning for videresalgspriserne på De Bynære Havnearealer. Udviklingen i markedspriserne følges nøje, og der vil blive fulgt op herpå, når de første mere konkrete erfaringer med konsekvenserne af den nye lov viser sig. 7.2 Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af kravet om miljøvurdering. Der er derfor udarbejdet en miljørapport, der bliver fremlagt offentligt i samme periode som forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Teknik og Miljø har afgjort at følgende miljøforhold skal vurderes i miljørapporten: Trafikstøj Virksomhedsstøj Støj fra hurtigfærger Konsekvensvurdering og visualisering side 4 af 7
Der er gennemført en høring af miljøvurderingens afgrænsning og miljørapportens indhold hos andre berørte myndigheder. Der er ikke indkommet bemærkninger. Miljøvurderingen foretages ud fra et alternativ. Alternativet svarer til den situation, hvor planen ikke gennemføres, og er grundlaget for at sammenligne planens påvirkning af omgivelserne med en realisering af forslag til lokalplan nr. 974 og tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2013. Da omdannelsen af området er en del af den helhedsplan for De Bynære Havnearealer, som blev vedtaget af Aarhus Kommune i 2003, vurderes et alternativ med fortsættelse af de hidtidige erhvervshavneanvendelser at være irrelevant. Både fordi udflytningen af havneaktiviteterne fra denne del af Nordhavnens Pier 4 er gennemført, og fordi omdannelsen af området er i fuld gang, der er gennemført byggemodning og opført nybyggeri i dele af området, og der er ligeledes yderligere salg af arealer på vej. Alternativet indeholder derfor en udbygning af området indenfor de nuværende kommuneplanrammer, som et blandet bolig- og erhvervsområde med en maksimal byggehøjde på 12 m. Virksomhedsstøj Støjundersøgelser af containerterminalen i Østhavnen viser, at der lejlighedsvis om natten vil være en overskridelse, af de vejledende grænseværdier på Pier 4. Lokalplan 974 stiller derfor krav til udlæg af udendørs opholdsarealer, der ikke er støjbelastede, samt at der ved støjbelastede facader skal udføres facadeisolering, der sikrer et tilstrækkeligt indendørs støjniveau. Støj fra hurtigfærger Færgedriften på Pier 3 kan fortsætte frem til år 2020, hvor Aarhus Kommune ifølge aftale med Aarhus Havn overtager arealet. Støjberegningerne af hurtigfærgerne viser, at almindelig støj og lavfrekvent støj er langt under de vejledende grænseværdier. Grænseværdien for side 5 af 7
lavfrekvent støj bliver dog kun overholdt, når en faktisk målt ude/inde-korrektion bliver benyttet i beregningen. Lokalplanen skal derfor sikre, at boliger bliver udført med en facadekonstruktion, der giver en støjisolering med en tilstrækkelig ude/indekorrektion. Konsekvensvurdering og visualisering Lokalplanen giver mulighed for et byggeri, der er beliggende i den kystnære del af byzonen, og er omfattet af Aarhus Kommunes højhuspolitik. Derfor skal der redegøres for påvirkningen af omgivelserne og kystnærhedszonen. Der er udarbejdet en visualisering med en tilhørende vurdering af det planlagte byggeris påvirkning. Der er udført beregninger af solens påvirkning af lokalplanområdet i forhold til jævndøgn, vinter- og sommersolhverv, der viser at der i karrébebyggelsens gårdrum generelt vil være gode solforhold i sommerhalvåret. En undersøgelse af vindforholdene viser, at lokalplanområdet og de umiddelbare omgivelser vil være kendetegnet af behagelige vindforhold. Der kan dog optræde vinduro, der på nogle dage kan opleves som forstyrrende. Der er generelt acceptable komfortforhold omkring bygningen og i bygningens indre gård. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Forslag til Lokalplan nr. 974. Område til boliger ved Grete Løchtes Gade, Aarhus Ø, Aarhus Midtby. Tillæg nr. 6 til Kommuneplan 2013. Bilag 2: Miljørapport Lokalplan nr. 974. side 6 af 7
Tidligere beslutninger Salg af areal til boliger den til KPS Invest Århus ApS, den 26. juni 2013. Dispositionsplan for de nordlige områder, den 21. juni 2006. Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer, 21. september 2005. Aftale vedrørende Aarhus Kommunes køb og overtagelse af De Bynære Havnearealer, 2. februar 2005. Sagsnummer: 13/040618-18 Planlægning og Byggeri Tlf.: 89 40 26 40 E-post: byplan@mtm.aarhus.dk Lix: 43 Sagsbehandler: Carsten Lützen Tlf.: 89 40 26 56 E-post: carstenl@aarhus.dk side 7 af 7