30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne stigninger Risiko for nye prisfald ved længerevarende recession i dansk og europæisk økonomi Figur 1: Udsigt til stabil husprisudvikling med beskedne stigninger 13500 12500 11500 10500 9500 8500 Efter et vanskeligt år for boligmarkedet i 2011 stabiliserede de sæsonkorrigerede huspriser sig i løbet af 2012. Vores januarprognose peger på en fortsat stabil udvikling med en beskeden vækst i priserne. k/k Faktiske huspriser Faktiske huspriser, h.a. Januarprognose 2004 2006 2008 2010 2012 2014 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Af boligøkonom Joachim Borg Kristensen, jbkr@nykredit.dk, 44 55 11 53 Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 De seneste kvartalstal for huspriserne viser ifølge Realkreditrådet, at den gennemsnitlige handelspris landede på 11.000 kr. pr. kvadratmeter i 3. kvartal 2012. Der var dermed tale om et beskedent fald på nominelt 0,7% i forhold til 2. kvartal 2012. Huspriserne var dog næsten uændrede med en stigning på 0,1%, når der korrigeres for normale sæsonudsving. Generelt har huspriserne også udviklet sig forholdsvis stabilt i de første tre kvartaler i 2012. Der er desuden indikationer på en fortsat stabil prisudvikling i 4. kvartal. Denne analyse fokuserer på husmarkedet, men det skal alligevel pointeres, at ejerlejlighedsmarkedet har udviklet sig mere gunstigt. Sæsonkorrigerede ejerlejlighedspriser har således vist en stigning på 1,4% i de første tre kvartaler i 2012. Fritidshuspriserne fortsætter derimod en nedadgående tendens med et fald på 1,2% i samme periode. Figur 2: Historisk lav boligbyrde og styrket tillid 50 45 40 35 30 % Nettotal Boligbyrde, parcelhuse Huspristillid, h.a. 2004 2006 2008 2010 2012 Prognosen tager blandt andet afsæt i en boligbyrde, der er på sit laveste i mange år, og en styrket tro i befolkningen på prisstigninger. Kilde: Nykredits Boligindeks, Nykredits Huspristillid Relevante referencer: NORAH en regional model for huspriserne 20 10 0-10 -20-30 -40 Stabil husprisudvikling med beskedne stigninger i 2013-2014 Vores januarprognose med NORAH viser, at stabiliseringen af huspriserne vil fortsætte ind i 2013 og blive afløst af svage stigninger i slutningen af året. Husprisudviklingen forventes derfor frem mod udgangen af 2014 at nærme sig den generelle prisudvikling i samfundet. Det betyder en beskeden vækst på 1,2% fra 4. kvartal 2012 til 4. kvartal 2013 og en lidt højere vækst i 2014 på 2,0%. Boligejeres planmæssige udløb af afdragsfrihed i løbet af 2013-2014 forventes ikke at have effekt på huspriserne. For det første er huspriserne over niveauet i 2003-2004, hvor de tidligste 10- årige afdragsfrie lån blev optaget. For det andet har mange låntagere med afdragsfrihed formentlig også foretaget konverteringer over de seneste år. Samlet set vil et begrænset antal boligejere således opleve udløb af afdragsfrihed i prognoseperioden. Endelig er det nuværende renteniveau meget lavere end for 10 år siden. Det medvirker til, at boligejere kan håndtere en eventuel ydelsesstigning. Investeringsanalyse
Figur 3: Huspriserne er tæt på ligevægt i det mindste på landsplan 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Afvigelsen mellem huses faktiske pris og en ligevægtspris, der er simuleret med fastforrentet lånoptagelse, er stort set nul i 3. kvartal 2012. Historien er en anden, hvis der tages hensyn til korte renter. Figur 4: men stedvis en betydelig afvigelse fra ligevægt Med udgangspunkt i fastforrentet lånoptagelse er huspriserne i København overvurderede med 2,7%, mens de i Vest- og Sydsjælland er undervurderede med 20%. Kilde: Nykredit Markets Faktaboks: Faktisk huspris Simuleret huspris Simuleret huspris -kun fast rente 1982 1989 1996 2003 2010 Hele landet Østjylland Nordsjælland Fyn København Vestjylland Sydjylland Østsjælland Nordjylland Vest- og Sydsjælland Nykredits Boligindeks: Boligbyrden måler de samlede boligudgifter inkl. boligfinansiering i forhold til indkomsten efter skat. Den beregnes for en familie bestående af to voksne og to børn, som bor i et hus med et areal på 144m 2. Det forudsættes, at 80% af købesummen finansieres med et fastforrentet realkreditlån og 20% med et banklån. Nykredits Huspristillid: Afvigelse, % -25% -15% -5% 5% 15% 25% Huspristilliden måler danskernes forventninger til huspriserne med et nettotal, der beregnes på baggrund af en spørgeskemaundersøgelse indsamlet af Danmarks Statistik. Et positivt nettotal betyder, at en overvejende andel forventer prisstigninger i de kommende 12 måneder, mens et negativt nettotal betyder forventning om prisfald. Boligbyrden er historisk lav Udsigten til beskeden vækst i huspriserne kan primært tilskrives de historisk lave renter samt de senere års markante prisfald, som har lettet adgangen for potentielle boligkøbere. Det giver sig blandt andet udslag i en boligbyrde, som for førstegangskøbere er på sit laveste siden midt i 1990'erne. Ifølge Nykredits Boligindeks havde en førstegangskøber i 3. kvartal 2012 brug for at anvende 34,4% af sin nettoindkomst til at købe et hus på 144 m 2 finansieret med et fastforrentet realkreditlån. Til sammenligning lå boligbyrden på 37,9% så sent som i starten af 2011. Det aktuelle lave niveau bliver endnu tydeligere i sammenligning med de 47,4%, som boligbyrden toppede med i 3. kvartal 2008. Husmarkedet i ligevægt for første gang siden 1998 Vi vurderer, at huspriserne på landsplan er tæt på ligevægt. Det understøtter vores forventning om, at priserne vil udvikle sig stabilt med beskedne stigninger i 2013-2014. Simulationer af den teoretiske ligevægtspris for huse viser på baggrund af NORAH, at huspriserne i 3. kvartal 2012 stort set er i ligevægt for første gang siden 1998. Det forudsætter, at boligfinansieringen beror på en fastforrentet lånoptagelse, hvilket de facto netop også er udgangspunktet i de fleste realkreditinstitutter. Simulerer vi i stedet ligevægtsprisen ud fra danskernes endelige valg af boligfinansiering, så finder vi, at huspriserne på landsplan er undervurderede med 11%. Ligevægten dækker over regionale forskelle. Husprisen afviger i de fleste landsdele med mindre end +/- 5% fra ligevægtsprisen, når kun den faste rente lægges til grund. Det er blandt andet tilfældet i København, hvor priserne er overvurderet med 2,7%. I Østjylland er priserne ifølge NORAH overvurderet med 11,4%. Det skyldes formentlig en modelteknisk egenskab det er vanskeligt at simulere ligevægtsprisen for Østjylland, fordi landsdelen både består af Aarhus-området og af landdistrikter. I Vest- og Sydsjælland er priserne undervurderede med 20%. Det kan tolkes som en betydelig "negativ boble", der understreger, at boligmarkedet i dette område ikke er velfungerende. Under opturen i midten af 2000'erne steg efterspørgslen markant som følge af store prisstigninger i København og til dels i Nord- og Østsjælland. De senere kraftige prisfald mindskede boligbyrden og skubbede efterspørgslen tilbage til Københavnsområdet, hvilket har efterladt Vest- og Sydsjælland i en vanskelig situation, blandt andet fordi der i mellemtiden også blev gennemført store boliginvesteringer. Den negative boble for husmarkedet, som Nationalbanken blandt andet argumenterer for, kan derfor i høj grad tilskrives situationen i Vest- og Sydsjælland. Danskerne tror igen på husprisstigninger Nok lige så vigtigt for januarprognosen, så er danskerne blevet mere positive i deres forventninger til huspriserne. Erindringen om kraftige prisfald i 2011 er efterhånden blevet afløst af en opfattelse af, at priserne har stabiliseret sig i løbet af 2012. Nu tør man derfor også tro på, at bedringen vil fortsætte, og priserne 2
Figur 5: Mange huse til salg, mens få bliver handlet 50000 40000 30000 20000 10000 0 I slutningen af 3. kvartal 2012 var 42.169 huse udbudt til salg mod 46.849 et år tidligere et fald på 10%. Handelsaktiviteten har stabiliseret sig på et lavt niveau. Figur 6: Udfaldsrummet for huspriserne i de kommende år er stort 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 Antal Huse udbudt til salg Huse udbudt til salg, sæsonkorrigeret 2004 2006 2008 2010 2012 Faktisk huspris - hele landet Følsomhedsanalyser viser, at en forværring af dansk økonomi i det kommende år vil resultere i nye fald i de sæsonkorrigerede huspriser. Omvendt vil positive nyheder kunne føre til mere markante stigninger. Tabel 1: Regionale forskelle i prisudviklingen Handlede huse pr. kvartal, sæsonkorrigeret Realøkonomien forbedres i 2013-2014 Realøkonomien forværres i 2013-2014 2004 2006 2008 2010 2012 2014 % 2012P 2013P 2014P Hele landet.-1,5.1,2.2,0 København.-0,4.2,7.2,7 Nordsjælland.-1,7.2,7.2,1 Østsjælland.-3,5.0,3.2,0 Vest- og Sydsjælland.-9,8.-1,9.0,1 Fyn.1,5.1,9.2,0 Sydjylland.0,8.1,3.1,8 Østjylland.-1,1.0,8.2,7 Vestjylland.-0,1.0,9.0,8 Nordjylland.-0,1.-0,2.2,3 igen vil kunne stige. Det viser Nykredits Huspristillid, som har været opadgående siden et foreløbigt lavpunkt i november 2011. I løbet af 3. kvartal 2012 steg tilliden markant fra indeks -8,7 i juni til 4,1 i september. Det seneste tal for januar 2013 viser, at troen på prisstigninger er intakt med indeks 4,5. Handelsaktiviteten er lav Udviklingen i udbuddet og handelsaktiviteten understreger dog, at usikkerheden om husmarkedet er stor. Handelsaktiviteten har stabiliseret sig på et lavt niveau med ca. 6.150 hushandler i 3. kvartal 2012 (korrigeret for sæsonudsving). Antallet af huse udbudt til salg er derimod faldet med 10% siden 3. kvartal 2011. Det faldende udbud skyldes derfor i høj grad, at færre udbyder deres bolig til salg, enten ved at tage den af markedet eller ved helt at undlade at sætte den til salg. Det giver grundlag for at tro, at der er opbygget et skjult udbud, hvor flere husejere afventer en bedring, før de forsøger med et salg. Enten fordi de har en gæld, der overstiger boligens værdi eller blot ikke ønsker at sælge til en lavere pris, end de i sin tid købte boligen til. Dette medvirker til, at vi ikke forventer betydelige prisstigninger i de kommende år, da flere boligejere, i takt med at de forventede prisstigninger indfinder sig, vil forsøge sig med et salg. Det vil alt andet lige øge udbuddet på sigt og derved afdæmpe en opadgående tendens i priserne. Udviklingen er skrøbelig Boligmarkedet befinder sig generelt i en skrøbelig udvikling på grund af usikkerhederne om både dansk og europæisk økonomi. I januarprognosen forudsætter vi blandt andet, at væksten i dansk økonomi vil være lav, og at ledigheden vil være svagt stigende i størstedelen af 2013. Følsomhedsanalyser viser, at udfaldsrummet for huspriserne er stort, i tilfælde af at realøkonomien udvikler sig markant anderledes end forudsat i hovedscenariet. Hvis realøkonomien på den ene side bliver forbedret, så viser analysen en tilbagevenden til prisniveauet i 2010 som følge af prisstigninger på 5,7% i 2013 og 3,8% i 2014. Sker der en forværring af realøkonomien, kan vi forvente et tilsvarende tilbageslag, som det vi oplevede i 2011. Konkret viser analysen prisfald på 2,8% i 2013 og 1,5% i 2014. 3 Huspriser i 4. kvartal 2012 og i 2013-2014 anvender januarprognosen. Prisudviklingen er opgjort med nominelle ændringer fra 4. til 4. kvartal. Kilde: Nykredit Markets
Figur 7: Øst for Storebælt store prisudsving 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Husprisindeks (2004K1=100) Januarprognosen viser, at vi vil se de største prisstigninger i København, mens Vest- og Sydsjælland fortsat vil være hårdt ramt. Hele landet København Nordsjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland 2004 2007 2010 2013 Faktaboks: Følsomhedsanalyser for prognosen Hovedscenarie: Lav dansk vækst, svagt stigende ledighed og næsten uændrede renter i 2013-2014 på et 30-årigt fastforrentet lån, et 30-årigt variabelt forrentet lån med renteloft og et 1- årigt rentetilpasningslån. Scenarie med forbedret realøkonomi: Stemningen skifter, og der bliver ro omkring den europæiske gældskrise. Danmark genfinder et vækstspor med positiv vækst på 1-2% p.a. og oplever svagt faldende ledighed, men også svagt stigende renter. Huspristilliden fortsætter opad. Scenarie med forværret realøkonomi: Gældskrisen eskalerer, og Danmark oplever en længerevarende periode med negativ vækst. Ledigheden stiger kraftigt, men renterne forbliver lave. Huspristilliden dykker på ny. Figur 8: Vest for Storebælt afdæmpede prisudsving 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Husprisindeks (2004K1=100) Landsdelene i Jylland og på Fyn vil opleve beherskede prisstigninger ifølge januarprognosen. Østjylland ligger højest i forhold til 2004. Hele landet Fyn Østjylland Sydjylland Nordjylland Vestjylland 2004 2007 2010 2013 Tabel 2: Sammenligning af husprisprognoser % 2012P 2013P 2014P Nykredit* jan. 2013.-1,5.1,2.2,0 Nykredit** jan. 2013.-4,4.0,7.1,7 Nationalbanken** dec. 2012.-3,8.2,0.3,8 Økonomi- og dec. 2012.-4,0.0,0.2,0 Indenrigsministeriet** * angiver nominel prisændring fra 4. til 4. kvartal, mens ** angiver nominel år-til-år-prisændring i årlig gennemsnit. Januarprognosen ligger i den mindre optimistiske ende af spektret. Kilde: www.oim.dk, www.nationalbanken.dk, Nykredit Markets Prisudviklingen er præget af regionale forskelle På landsplan ligger huspriserne i 3. kvartal 2012 ca. 28% over niveauet i 2004. Det dækker dog over betydelige regionale forskelle. Øst for Storebælt har årene siden 2004 budt på forholdsvis store prisudsving. I København, Nordsjælland og Østsjælland toppede huspriserne allerede i 4. kvartal 2006, mens de på landsplan først toppede i 2. kvartal 2007. De efterfølgende prisfald har været kraftige, og det er kun i København, at priserne i sammenligning med 2004 har klaret sig bedre end landsgennemsnittet. Vest- og Sydsjælland er derimod landets eneste landsdel, hvor priserne i dag er lavere end i 2004. Der er desuden ikke udsigt til, at den negative prisboble vil forsvinde i prognoseperioden, da priserne her forventes at vise et markant fald i 2012 og et mindre fald i 2013, mens de kun vil kunne holde niveauet i 2014. I København og Nordsjælland forventer vi derimod at se de største prisstigninger i 2013-2014. Vest for Storebælt toppede huspriserne forholdsvis sent mellem 4. kvartal 2007 for Østjylland og 3. kvartal 2008 for Sydjylland. Prisudsvingene har desuden været mere afdæmpede end i det østlige Danmark. Det skyldes i høj grad, at boligefterspørgslen ikke på samme måde er påvirket af en katalysator som Københavnsområdet. Det er bemærkelsesværdigt, at huspriserne i alle landsdele vest for Storebælt samlet er steget mere end landsgennemsnittet siden 2004. Ifølge januarprognosen vil huspriserne på særligt Fyn udvikle sig positivt med stigninger på 1,5-2,0% i 2012-2014. I Øst- og Nordjylland skal vi derimod hen til 2014 før vi forventer pæne prisstigninger. 4 Prognose i den mindre optimistiske ende af spektret Vi forventer, at huspriserne også i 4. kvartal 2012 vil udvikle sig stabilt, således at året samlet vil vise et mindre nominelt prisfald. "Underhænget" fra 2011 indebærer dog et betydeligt år-til-årprisfald, der er på linje med prognoser fra Nationalbanken samt
Figur 9: Statistisk over- og underhæng ved annualiserede tal 12000 11750 11500 11250 11000 10750 10500 2011 2012 2013 Ved anvendelse af januarprognosen er den sæsonkorrigerede huspris i gennemsnit 11.001 kr. i 2012 og 11.073 kr. i 2013. Prognosen lyder derfor på en nominel år-til-år-prisstingning på 0,7% i 2013. Hvis væksten mod forventning i stedet bliver nul, fastholdes huspriserne på niveauet i 4. kvartal 2012. Forskellen mellem dette og årsgennemsnittet defineres som "overhænget" i 2013. I 2012 ses et "underhæng". Kvartalsvis Årsgennemsnit 4. kvartal i foregående år Økonomi- og Indenrigsministeriet. Vi er derimod mindre optimistiske, når det gælder udviklingen i de kommende to år. I 2013 forventer vi en beskeden stigning på nominelt 0,7%, mens 2014 forventes at udvise en stigning på 1,7%. Vi vurderer, at det bliver mere end vanskeligt at nå en så betydelig real prisstigning i 2014, som Nationalbanken lægger op til. Faktaboks: Prisændring fra 4. til 4. kvartal Vi foretrækker almindeligvis at opgøre prisudviklingen med ændringer fra 4. til 4. kvartal. Der er dog tradition blandt flere andre institutioner for at opgøre prisudviklingen med annualiserede tal. Med denne opgørelsesmetode bliver januarprognosen noget mere pessimistisk. Det gælder i særdeleshed for 2012, der viser et år-til-år-prisfald på 4,4% mod et fald på 1,5%, når prisændringen fra 4. til 4. kvartal anvendes. Forskellen på 2,9 procentpoint kan tilskrives et statistisk "underhæng" fra 2011, hvor huspriserne faldt markant i alle kvartaler. Niveauet i 4. kvartal er derfor betydeligt lavere end årsgennemsnittet. Problemer med under- og overhæng betyder, at vi finder prisændringer fra 4. til 4. kvartal mere retvisende. 5
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. For yderligere information se venligst nykreditmarkets.dk. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S, til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negative. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudviklingen kan blive negativ. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer, der er omtalt i materialet, samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involverede i corporate finance aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Investeringsanalyser og markedsføringsmateriale Analyser til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Anbefalinger til offentligheden eller distributionskanaler vedrørende finansielle instrumenter udarbejdet af andre end analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner udgør ikke investeringsanalyser, og der gælder ikke et forbud mod at handle i de finansielle instrumenter omtalt i materialet inden udbredelsen heraf. Sådanne anbefalinger behandles som markedsføringsmateriale. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 18 01