Foto: Steffen Ortman guide Juli 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus Sådan finder du en 18 sider studiebolig Guide: Sådan hjælper du dit barn til bolig Forældrekøb: Sådan gør du
Desperat jagt på studiebolig INDHOLD I DETTE HÆFTE: Despreat jagt på studieboliger...4 Marie-Louise var nr. 5000 på ventelisten...6 Guide: Sådan hjælper du dit barn til bolig... 8 Her kan din udlejer snyde dig...10 Alt for få forældre-lejligheder...12 Forældrekøb: Sådan gør du...14 Brug de billige SU-lån til at afdrage på din boliggæld..15 Hvor bor du?...16 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen. 2
3
DESPERAT JAGT P Der er langtfra billige studieboliger til alle. Få eksperternes råd til, hvordan man får fingrene i den bedste bolig under studiet. Stine Kjærside stkj@bt.dk Louise Kastberg loka@bt.dk 4 88.000 håbefulde unge mennesker venter på at få at vide, om de er kommet ind på drømmestudiet. Men desperationen er begyndt at brede sig, for kampen om et sted at bo eri gang og det er svært at finde noget. - Hjælp! Jeg mangler desperat et sted at bo i Aarhus. Er der en der kan hjælpe, please! Både værelse, ét-værelses og to-værelses har interesse. Skriv endelig, hvis du kender til noget, skriver en bruger på Facebook-siden Lejeboliger til unge og studerende. Gratis og sikkert. Brugerens indlæg er blot et af mange råb om hjælp til at få tag over hovedet. Selvom man som studerende i Danmark kan skrive sig på venteliste til kollegier og almene boliger, så er der alt for mange om buddet. Der findes omkring 60.000 værelser og kollegielejligheder i Danmark. Alene i år har 88.078 søgt ind på en videregående uddannelse. Oveni kommer alle dem, der flytter studiet til en anden by eller har fået praktikpladser. Og de unge er desperate efter boliger, der er til at betale for en beskeden SU. Flere delelejligheder Ifølge organisationen Lejernes LO er antallet af unge, der deler en lejelejlighed, stigende. - Flere unge vælger at dele en privatudlejet lejlighed, fordi det er deres eneste mulighed for tag over hovedet. Ser man på tallene, så har vi i LLO beregnet, at der mangler omkring 150.000 boliger i Danmark, og dem, det går hårdest ud over, er de studerende, siger Jesper Larsen, chef økonom i Lejernes LO, der rådgiver boliglejere i Danmark, For hver ny bolig er der kommet fem nye beboere i byen siden 1990. Det er især i de store byer, at boligmanglen er ekstrem. Det hænger blandt andet sammen med, at uddannelsesinstitutionerne år efter år optager flere studerende end tidligere. Og det lægger et stort pres på boligmarkedet, der ikke kan følge med. Alene i København er der de seneste 20 år kommet 110.000 flere indbyggere. I samme periode er antallet af boliger kun steget med 23.000. - For hver ny bolig er der kommet fem nye beboere i byen siden 1990. Men på trods af den stigende befolkning, har byggeriet i hovedstaden haltet efter udviklingen i resten af landet, siger Ane Arnth Jensen, direktør i Realkreditrådet. Det betyder, at der har været stigende efterspørgsel efter eksisterende boliger. Dermed lægges der pres på priserne, hvilket er med til at forklare, hvorfor ejerlejlighedsmarkedet i København er gået så meget frem det seneste år, sammenlignet med resten af boligmarkedet, at flere ligefrem taler om en boligboble. Små andelslejligheder steget Og problemet med boligmangel i særligt de større byer med mange studerende ser ud til at fortsætte. Ifølge beregninger fra Lejernes LO vil der i 2020 mangle 300.000 boliger. - Mange må håbe på, at de har forældre med en høj friværdi, eller kender nogen med gode boligforbindelser, siger Jesper Larsen. Selvom forældre landet over gerne vil hjælpe deres børn
Å STUDIEBOLIG Svane Kollegiet i Risskov ved Aarhus i jagten på en bolig, er mulighederne for de ellers populære forældrekøb blevet begrænset af, at priserne på især små andelslejligheder de seneste 10 år er steget kraftigt. Ifølge Jesper Larsen var det før muligt at få en god mindre andelslejlighed for 30.000 kr. i indskud og med en månedlig ydelse på omkring 3.000 kr. eller mindre. Mange ubeboede boliger - Nu koster de omkring 4.000 kr. eller over om måneden, mens indskuddet på andelen godt kan løbe op i en halv million, siger han. Ifølge Realkreditrådet er en mulig løsning på problemet, at man i højere grad udnytter den eksisterende boligmasse. Der er nemlig rigtig mange ubeboede boliger. Alene i København står omkring 4,6 pct. af alle huse, lejligheder og kollegieværelser tomme. Det svarer til 16.000 boliger. Til sammenligning er der på landsplan 140.000 eller 6,1 pct. ubeboede boliger. Men faktisk findes der regler for, hvor lang tid en bolig må stå tom, før kommunen har ret til at tvangsudleje den. De regler burde i princippet kunne komme mange af de boligsøgende unge til gode, men de benyttes stort set aldrig. - Ifølge boligreguleringsloven må en bolig stå tom i seks uger, hvorefter kommunen må tvangsudleje den. Men reglen bliver stort set ikke benyttet, da boligerne oftest er tomme med god grund. Oftest er de ved at blive solgt, eller også skal de renoveres, siger Jesper Larsen. 5
Marie-Louise var nr. 5000 på ventelisten 21-årige Marie Louise Tibirke Lyager prøvede alt, da hun i 2012 skulle bruge en studiebolig. Stine Kjærside stkj@bt.dk - I begyndelsen søgte jeg sammen med en veninde, men det var umuligt at finde noget til en pris, man kunne betale på en SU. Man når nærmest ikke at skrive til en udlejer, før den er lejet ud, siger Marie Louise Tibirke Lyager. Jeg er heldig overhovedet at have fundet noget. Men jeg er ikke helt tilfreds med prisen Hun begyndte at søge selv, og skrev sig blandt andet op hos kollegier og almene boligselskaber. Det tog 21-årige Marie Louise, der læser til lærer i Aarhus, fem måneder at få et sted at bo i. Foto: Privat. Søgte helt ukritisk - På nogle boliger var jeg nummer 2000 og 5000 på ventelisten. Til sidst søgte jeg helt ukritisk. Det var forfærdeligt at gå rundt med den usikkerhed, der ligger i ikke at vide, hvornår man får tag over hovedet. Da september nærmede sig, havde hun stadig ikke fundet 6 Foto: Privat
noget, og hun måtte pendle 45 minutter fra sit hjem i Randers hver dag. Det gik ud over det sociale på studiet. Hun kunne ikke komme på boliggarantiliste hos kollegierne, da hun boede for tæt på byen. Fem måneder efter at hen- des søgen begyndte, flyttede Marie Louise endelig ind i en lille 1-værelses kollegielejlighed i Risskov, til lidt over 4000 kroner om måneden. - Jeg er heldig overhovedet at have fundet noget. Men jeg er ikke helt tilfreds med pri- sen. Det er lidt frustrerende at skulle bruge det meste af sin SU på sin bolig. Jeg har måttet tage studielån for at få det til at løbe rundt. Men jeg er glad for at bo her, og forholdene er langt bedre end mange andre steder, siger hun. Svane Kollegiet i Risskov ved Aarhus, hvor Marie Louise bor, var klar til indflytning i december 2013 og huser omkring 200 studerende. Foto: Privat. 7
Vær ude i god tid! Der er få boliger og mange om buddet. Skriv dit barn på venteliste hos almene boligorganisationer og kollegier, så snart det er muligt, det er som oftest fra 15 år. Jo længere tid man står på venteliste, des større anciennitet opnår man. Delelejligheder er populære blandt de studerende, men der er ting, man skal være opmærksom på. Ofte er det kun en af parterne, der står på hvem der ejer lejligheden, hvis du er i tvivl. Når man flytter ind et nyt sted, laver man som regel en mangelliste. Det betyder, at du skal notere eventuelle fejl og mangler ved lejligheden og sende den til udlejer anbefalet. Fejl og mangler kan være alt fra malerpletter på gulvet til manglende døre eller vægge, der ikke er malede. Tag billeder som dokumentation. Guide: Sådan hjælper du dit barn til en bolig lejekontrakten. Det indebærer usikre lejeforhold for den, der ikke står på lejekontrakten, da ens medbeboer da reelt fungerer som ens udlejer. Eksempelvis kan man blive smidt ud med kun en måneds varsel. Hvis begge parter skriver under, og den ene på et tidspunkt flytter, kan udlejer vælge at lade være med at slette personen fra lejekontrakten. I så fald hæfter du for eventuelle skader i lejligheden, indtil den anden også flytter. Leder du efter lejligheder på nettet, så vær kritisk over for det, du ser. Hvis noget ser ud til at være for godt til at være sandt, så er det højst sandsynligt tilfældet. Der findes fupmagere, der kræver penge for, både at man kan se lejligheden og for lejligheder, der slet ikke findes. Mange beder også om depositum kontant. I så fald kan du ikke få pengene tilbage, hvis lejligheden er falsk. Få altid kvittering for det, du har betalt og gå ind på www.ois.dk og tjek, Det er altid en god ide at undersøge, om man betaler for meget i leje. Blandt andet gennem LLO kan du finde ud af, om dit barns husleje er fair. Eventuelle sager ordnes i Huslejenævnet. Klages der inden for et år, får man de penge, man har betalt for meget, tilbage. Klager man efter et år, får man kun lejen korrigeret. Husk at udlejer ikke kan opsige en lejer, hvis lejer vinder sagen i Huslejenævnet. Pas på med tidsbegrænsede lejemål. Ifølge lejeloven skal der være en god grund til, at udlejer lejer sin bolig ud, som eksempelvis udstationering, for at udlejer ikke skal følge de almindelige udlejningsregler. Sørg for at der er en opsigelsesperiode, og at udlejningsgrunden står i lejekontrakten. Få en advokat eller LLO til at kigge dit barns lejekontrakt igennem inden den bliver underskrevet. Sådan kan I 8
undgå, at der bliver skrevet under på uretfærdige eller ulovlige aftaler. Eksempelvis kræver mange udlejere i kontrakten, at lejer skal istandsætte lejemålet ved fraflytning. Det kan blive en dyr affære. Udlejer må kræve depositum svarende til tre måneders leje, tre måneders forudbetalt leje samt første måneds husleje før dit barn flytter ind. Kræver udlejer mere end dette, er det ulovligt. Sørg for, at der forelægger en kontrakt mellem udlejer og dit barn. Det er jeres sikkerhed for, at poden ikke lige pludselig bliver smidt på gaden uden rettigheder, eller at udlejer løber med pengene. Kilde: Jesper Larsen,Lejeloven m.fl. 9
Her kan udlejer snyde dig Stine Kjærside stkj@bt.dk Louise Kastberg loka@bt.dk Det kan være rigtig svært som kommende studerende at finde en bolig inden studiestart. Der er mange om buddet, og ventelisterne på kollegierne kan være uendeligt lange. Derfor vælger mange at vende sig mod private udlejere. - Rigtig mange unge må tage sig til takke med værelser eller lignende hos private udlejere, siger Jesper Larsen, der er cheføkonom hos Lejernes LO. Men selvom man er en af de heldige, der får en kontrakt fra en privat udlejer, skal man ikke nødvendigvis ånde lettet op. Ifølge Jesper Larsen udnytter mange private udlejere nemlig, at mange ikke kender reglerne på området, og det kan blive en dyr fornøjelse. Det kan betyde, at man betaler alt for meget i husleje eller skriver under på en kontrakt, 10 der i sidste ende kan koste en mange penge. Ifølge en undersøgelse fra Realdania betaler rigtig mange omkring 1.000 kr. for meget i husleje ved private udlejere. - Lejlighederne i den private udlejningssektor er dyre. Men mange er heller ikke bekendte med, hvad de bør betale i husleje eller er bare taknemmelige for at have et sted at bo, siger Jesper Larsen og tilføjer, at mange ikke tør klage over deres leje, da de er bange for at blive smidt på gaden. I Huslejenævnet, hvor man behandler tvister mellem lejer og udlejer, har de årligt omkring 8000 sager. Heraf handler langt de fleste ifølge Jesper Larsen om konflikter mellem udlejer og lejer ved fraflytning, mens under halvdelen handler om huslejens størrelse. - Folk, der lejer privat, er nødt til at sætte sig ind i reglerne for privat udlejning. Ellers kan det ende med at koste dem dyrt, råder Jesper Larsen.
11
Alt for få foræld Højsæsonen for forældrekøb er begyndt, og der bliver rift om de små ejerlejligheder i år, da der kun er halvt så mange til salg som for to år siden. Louise Kastberg loka@bt.dk Stine Kjærside stkj@bt.dk Skal skal ikke? Mange forældre overvejer lige nu, om de skal give deres børn en hjælpende hånd ved at investere lidt af friværdien i en studiebolig. Men også det kan blive en kamp, da der er mangel på de små ejerlejligheder. Rekordmange unge 88.040 har søgt ind på en uddannelse i år.30. juli får de svar på, om de er kommet ind, og så bliver boligjagten for alvor blodig. Og selv dem, der er begunstiget af forældre med luft i økonomien til at købe en studiebolig, bør forberede sig på en kamp, advarer Realkreditrådet. Rift om lejlighederne - Der bliver rift om studielejlighederne. I de fire største studiebyer er der lige nu kun 1.400 lejligheder til salg på under 75 kvm, som er de mest attraktive på markedet for studieboliger. Det er halvt så mange som for bare to år siden. Så situationen er den, at der er flere på markedet for at finde en lejlighed, end der er lejligheder til salg, siger Peter 12 Jayaswal, underdirektør i Realkreditrådet. Historisk lave renter Også BRF Kredit påpeger, at de historisk lave renter har medvirket til, at flere igen er begyndt at få øjnene op for fordelene ved forældrekøb. - Den økonomiske belastning ved at anskaffe sig en sådan lejlighed er til at overskue. Netop derfor er forældrekøb godt i gang med igen at blive populært. I kombination med stærkt stigende ejerlejlighedspriser i de større byer er et forældrekøb udover en god gerning umiddelbart også en attraktiv investering. I hvert fald er det ikke helt nemt i disse tider at generere et årligt afkast på mere end 10 pct., skriver chef analytiker Mikkel Høegh, BRF Kredit, i en kommentar. - Herudover hører vi i realkreditinstitutterne løbende anekdoter om, at mindre ejerlejligheder efterhånden sælges hurtigere, end blækket bliver tørt på kommissionsaftalen, fortsætter han. Alene i København er priserne på ejerlejligheder steget 10 pct. det seneste år, mens de er steget lidt over 6 pct. i Aalborg og 4 pct. i Aarhus. Odense går som den eneste af de store studiebyer mod strømmen med et lille fald på 1 pct. Peter Jayaswal advarer dog mod, at man kaster sig ud i et forældrekøb for investeringens skyld. Afkast er en bonus - Det er ikke derfor, man skal købe en bolig til sit barn. Hvor priserne bevæger sig hen, kan ingen spå om. Det med at prøve, om man kan købe på bunden og sælge på toppen, kan være meget svært at ramme. Man skal købe, fordi det kan være en god hjælp, og det ellers kan være svært for ens barn at finde en bolig, siger han. Mikkel Høegh er enig i, at det først og fremmest handler om at hjælpe sit barn til en god studiestart: - Skulle der så oveni det ske det, at man får et flot afkast på investeringen, kan det tages med som en bonus. Derfor er det også vigtigt, at man forholder sig kritisk, når man leder efter bolig. Jo mere langtidsholdbar en løsning man finder, desto større er chancerne for, at man rent faktisk laver et afkast. Selvom der er udsigt til, at der bliver rift om de små ejerlejligheder, opfordrer han til, at man slår koldt vand i blodet.
re-lejligheder - I sådan et marked er det vigtigt, at man ikke bliver grebet af stemningen. Selvom det er rart at have alting på plads inden studiestart 1. september, skal man holde tungen lige i munden, skriver Mikkel Høegh. Det tyder nemlig på, at udbuddet af lejligheder til salg snart begynder at stige igen. Det skyldes blandt andet, at mange af de lejligheder, der har været svære at sælge under krisen, er blevet udlejet. Og de boliger vil løbende blive sat til salg igen, når lejekontrakterne udløber. Og da udbud og efterspørgsel som bekendt følges ad, bliver ejerlejlighederne sandsynligvis ikke ved med at stige i pris i det tempo, vi har set det seneste års tid. Opadgående priser I øjeblikket skal man i gennemsnit have 1,25 mio. kr. op af lommen for en studielejlighed på 50 kvm i København, mens man i Aarhus slipper ca. 100.000 kr. billigere. I Aalborg og Odense er gennemsnitsprisen omkring 700.000 kr. - Det er klart, at prisen er opadgående nu, så den leje, man kommer til at sidde for som ung, afhænger også af, hvor meget forældrene har betalt for boligen, siger Peter Jayaswal. Han anbefaler, at man skriver sig bag øret, at lejligheden bliver dyrere, jo tættere på centrum den ligger, ligesom det som regel er billigst at bo i en stuelejlighed. Desuden stiger kvadratmeterprisen, jo større lejligheden er. Man betaler altså mere per kvadratmeter for en lejlighed på 75 kvm end for en på 50 kvm. 13
Forældrekøb: Sådan gør du Tag en snak med dit realkreditinstitut om, hvorvidt du kan låne penge til et forældrekøb, og i så fald hvor meget. Ved at gøre det, får du et bevis for, hvor dyr en lejlighed I kan kigge på. Hvilken skatteordning, I bør benytte jer af, bør I vende med en revisor, når den perfekte bolig er fundet. Man kan vælge mellem virksomhedsskatteordningen (VSO) eller kapitalafkastordningen. Størrelsen af renteudgifter afgør, hvilken ordning der er bedst. Hvis renteudgifterne i lejligheden eksempelvis er større end det beregnede kapitalafkast, er VSO det bedste valg. Husk at man frit kan skifte mellem de to ordninger fra år til år, så man hele tiden kan gå efter det, der er mest gunstigt. for høj. Dette er vigtigt, da det du skal betale skat af i lejligheden, svarer til markedslejen. Find det lån, der passer dig og din økonomi bedst. Som udgangspunkt er det en god idé at vælge et lån, der har samme løbetid som det antal år, barnet skal bo der. Skal dit barn eksempelvis bo i lejligheden i fem år, er det en god idé at vælge et F5-lån. Kilder: BRF Kredit, Nykredit og PwC Når lejligheden er fundet, skal der oprettes et selskab, der ejer lejligheden. Gennem selskabet udlejer du så lejligheden til dit barn. Hav en advokat eller revisor med ind over, da du så er sikker på at undgå bøvl med Skat og Huslejenævnet. Få styr på huslejen fra begyndelsen. Den leje, dit barn betaler, skal svare til markedslejen, hvis du ikke vil have problemer med Skat. Spørg mægleren, du køber boligen igennem eller Huslejenævnet, der tager stilling til, om lejen er 14
Brug de billige SU-lån til at afdrage på din boliggæld Louise Kastberg loka@bt.dk Stine Kjærside stkj@bt.dk Paradoksalt nok bør alle studerende med gæld tage SU-lån. De kan nemlig spare mange penge, hvis de bruger SU-lånet til at afdrage gæld, da renten er ekstremt lav sammenlignet med renten på eksempelvis andelsboliglån, forbrugslån eller anden gæld. Opfordringen kommer fra prissammenligningsportalen Mybanker.dk, der har beregnet, hvor meget en studerende, der låner 500.000 kr. til en andelsbolig, kan spare ved at optage SU-lån og bruge pengene til at afdrage på gælden. Over hele lånets løbetid er der i det konkrete eksempel en besparelse på næsten 70.000 kr., svarende til 22 pct. Flyt gælden Spareøvelsen handler kort og godt om at flytte gælden fra dér, hvor renten er højest, til dér hvor den er lavest. I øjeblikket kan man få et SU-lån på op til 2.943 kr. pr. måned. - På den måde kan man nedbringe andelsboligkreditten med 2.943 kroner hver måned under studietiden. Når studiet og dermed SU-låneudbetalingerne er slut, afdrages den resterende gæld på andelsboligkreditten over 15 år, siger Martin Andersen. Ingen omkostninger Samtidig har et SU-lån den fordel, at der ikke er nogen etableringsomkostninger eller andre omkostninger forbundet med optagelsen. - I modsætning til et typisk lån, som optages i et pengeinstitut, bliver hele lånebeløbet ikke udbetalt på én gang. Det udbetales i stedet løbende med et fast beløb hver måned i den tid, studiet varer. Det medfører, at der kun bliver tilskrevet renter af den til enhver tid udbetalte lånesum, forklarer han. Der skal ikke afdrages på SU-lånet før endt studium. Mens man studerer, betaler man 4 pct. i renter årligt, hvilket er et godt stykke under den gennemsnitlige rentesats på andelsboliglån og forbrugslån, som ligger på henholdsvis 7,7 pct. og 13,1 pct. Når studiet er slut, falder renten til Nationalbankens diskontosats + ét procentpoint. Denne sats, som er ekstrem attraktiv, vil være gældende under hele afdragsperioden. SU-gælden afdrages over syv til 15 år, alt afhængig af størrelsen af den samlede gæld. Hvis du er studerende og overvejer at købe en andelsbolig, kan du bruge QR-koden fra Mybanker.dk til venstre og beregne, hvor meget du selv kan spare ved at betale af på gælden med et SU-lån. Tjek hvor meget du kan spare Skan koden og få adgang til Mybankers beregner og se, hvor meget du kan spare ved at bruge studielån til at afdrage din gæld. 15
Hvor bor du? Trine Anemone Andersen, 22 år, studerer på RUC: Efter at have brugt tre måneder på at lede efter en lejelejlighed uden held, gav jeg op. Heldigvis havde min far mulighed for at købe en andelslejlighed til mig, hvor jeg bor sammen med en veninde. Jeg synes, det er utroligt, at det er så svært at finde lejlighed som studerende, men mange er også kræsne. Men jeg følte, at jeg skulle kende nogen, der kendte nogen og at par blev favoriseret. Cecilie Selchau, 22 år, skal studere enkeltfag på VUC efter sommer: Lige nu bor jeg hos min faster, fordi det er min eneste mulighed, men det begynder at blive lidt trangt. Jeg har været skrevet op hos nogle almene boligselskaber i 3-4 år, men mit nummer ligger helt nede i bunden. Tidligere har jeg boet i en 35 kvm lejlighed med min kæreste til over 6000 kroner om måneden. Det var den eneste mulighed, der var. Jeg leder stadig med lys og lygte. 16
Nicolaj Aspek Petersen, 22 år, studerer på RUC: Jeg bor i en andelslejlighed, som jeg selv har købt. Det kunne lade sig gøre, fordi jeg arbejdede i nogle år inden studierne og tog et lån i banken. Jeg forsøgte først at finde en almen bolig, men selvom jeg havde 21 års anciennitet, stod jeg alligevel som nummer 600-700 på lejlighederne. Det er jo helt vildt. Jeg er bare glad for, at jeg kan få det til at løbe rundt på en SU. Anna Katharina Burkhardt, 18 år, begynder snart i 3.g: Lige nu bor jeg hos min mor, men jeg vil gerne flytte hjemmefra. Jeg har stået på venteliste hos nogle kollegier i Lyngby i en måneds tid, men der er fem måneders ventetid. Det kom lidt bag på mig, at der var så lang ventetid, og det er rigtig øv, men jeg kan jo ikke gøre så meget. Jeg skulle nok være blevet skrevet op noget før. Hvor bor du? 17
18