Punkt 7. Hasseris Boligselskab - Grønnegården (afd. 5) Stationsmestervej 6-122 og Dyrskuevej 13-51 - 492 almene familieboliger - Renoverings- og driftsstøttesag med kapitaltilførsel og huslejestøtte - Ansøgning om støtte (skema A). 2012-27958. Teknik- og Miljøudvalget indstiller, at byrådet godkender renoveringsprojekt og den tilhørende finansieringsplan inden byggestart herunder godkender, at den samlede renoveringsudgift for gennemførelse af den fysiske helhedsplan Grønnegården fra slidt forstadsbebyggelse til bæredygtig og moderne bydel er 453.174.287 kr., at der stilles den nødvendige kommunegaranti for realkreditlån til finansieringen og at der bevilges et rente- og afdragsfrit lån på 1.000.000 kr. som led i en kapitaltilførsel til afdelingen (særlig driftsstøtte). Sagsbeskrivelse Bygherre: Hasseris Boligselskab, afdeling 5 - Grønnegården. Grønnegården er et boligområde i Skalborg, beliggende på Stationsmestervej/Dyrskuevej. Afdelingen har 492 familieboliger, hvoraf 82 boliger er 1-værelses, og 208 boliger er 2-værelses, 156 boliger er 3-værelses og 46 boliger er 4-værelses. I Grønnegården er der ingen tilgængelighedsboliger i dag, men efter en renovering vil 168 boliger i afdelingen være renoveret og omdannet til boliger med tilgængelighed for ældre og handicappede. Det samlede antal boliger vil i forbindelse med en renovering blive reduceret til 420 familieboliger, idet boliger sammenlægges, for at skabe mere tidssvarende boliger. Efter en renovering vil boligerne være fordelt med 10 stk. 1-værelses boliger, 190 stk. 2-værelses boliger, 155 stk. 3-værelses boliger og 65 stk. 4-værelses boliger. Grønnegården er opført i midten af 1970érne med inspiration fra den engelske haveby og dermed et tidligt eksempel på det, som i dag betegnes som tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsen har en bymæssig karakter med vel proportionerede rum mellem husene. Desværre er bebyggelsen uden særlig kontakt med omgivelserne og lukker sig på den måde i en vis grad mod sig selv og har kun begrænset fysisk forbindelse til den omgivende bydel. Bebyggelsens huse er overvejende i 2 etager og med udvendige trapper til boligerne på 1. sal. Der er private haver til boligerne i stueplan og altaner på 1. sal. I enkelte blokke er der 3 etager, og i disse blokke er øverste etage uhensigtsmæssigt indrettet med lav rumhøjde og meget ringe dagslys indfald og dårlige udsigtsmuligheder.
Trafikstrukturen i området separerer kørende trafik fra bebyggelsen, hvilket er utidssvarende i forhold til moderne familieformers behov. For at komme fra bil til bolig og omvendt skal man uden om blokkene, idet parkering foregår på udvendige side af bebyggelsen og indgangen til boligerne foregår fra indvendige side. Bebyggelsernes fysiske og tekniske standard er i særdeles dårlig tilstand. Endvidere er indretning og boligernes standard utidssvarende og mangler optimering i forhold til efterspørgslen efter attraktive almene boliger. Konkret er der tale om ringe isoleringsstandard, tag, facader og tekniske installationer, som tilsammen giver en række indeklima og kuldeproblemer. De grønne arealer i området er indrettet uden særlig tilknytning til boligerne og uden at tilbyde beboere de rekreative kvaliteter, som potentielt er til stede i og omkring bebyggelsen. Der er ikke fysisk tilknytning og dårlig adgang til de fælles grønne arealer, idrætsforeningens klubhus og sportsbanerne sydvest for bebyggelsen, selvom bebyggelsens børn og unge færdes der, som medlemmer af idrætsforeningen. På trods af Grønnegårdens begrænsede forbindelse til den omgivende bydel, ses et potentiale i boligområdets placering og dermed også dens fremtidige rolle for bydelens udvikling i sin helhed. Med store landsdækkende forretningskæder og indkøbscentre, sportsbaner og idrætshal mod syd og nærbanestation og rekreative områder umiddelbart nordøst for Grønnegården ses en særlig chance for at åbne op til boligområdet, så Grønnegården bliver et levende krydsfelt i Skalborg. Et samspil med omgivelserne og et forbedret miljøet i og omkring selve boligområdet forventes at skabe nye bevægelsesmønstre i området og forventes at bidrage til et samlet løft til bydelen. Der er behov for en omfattende renovering, herunder ændringer i bygningernes facadeudtryk og afdelingens fysiske struktur for så vidt angår friarealer og adgangsforhold. Bebyggelsen skal invitere indenfor og skabe den manglende sammenhæng med naboområderne også for den omgivende bydel. Bebyggelsens arkitektur bearbejdes, varieres og gøres identitetsskabende. Området skal være smuk, varierende og levende i sin udtryksform, og de bolignære haver gøres attraktive. Der åbnes mulighed for at føre biler ind til boligerne og parkeringsforholdene gøres mere attraktive. Grønnegården, afdeling 5 er i færd med at færdiggøre en boligsocial helhedsplan i samarbejde med afdeling 6 Skelagergårdene. En helhedsplan, hvis formål er at fortsætte og endeligt implementere de boligsociale initiativer, der har været iværksat i de seneste 4 år i Skelagergårdene, og som nu spredes ud på et større geografisk område, således at den også kommer til fysisk at rumme afdeling 5, Grønnegården. Hensigten med at udarbejde en samlet boligsocial helhedsplanen for de to afdelinger skal ses ud fra et ønske om ikke at miste de erfaringer og ressourcer, som er oparbejdet i Skelagergårdene. Den udvikling og de potentialer, der ligger i Skelagergårdene ønsker Hasseris Boligselskab at bevare, fordi det er hensigtsmæssige at de konstruktive samarbejder, der er etableret, fortsættes i en samlet boligsocial helhedsplan for de to afdelinger. Afdelingerne ligger fysisk i hinandens umiddelbare
nærhed, men Hobrovej skaber en usynlig barriere, der adskiller de to afdelinger uhensigtsmæssigt fra hinanden. Det skal blandt andet forsøges ændret med en boligsocial indsats. Landsbyggefonden har i maj 2012 meddelt Hasseris Boligselskab, at de på baggrund af boligaftalen indgået i november 2011 fremrykkede Landsbyggefondens ramme til renovering af almene boliger. Det har betydet at Landsbyggefonden har intensiveret en færdiggørelse af helhedsplanen for den fysiske renovering af Grønnegården med henblik på afgivelse af tilsagn i 2012 / 2013. I september 2012 har Landsbyggefonden givet skriftlig meddelelse om økonomisk støtte til renoveringsprojektet med e finansieringsplan for den fysiske opretning. Projektet er godkendt på et ekstraordinært beboermøde i afdelingen den 4. oktober 2012. Den 29. juni 2012 blev der afholdt dialogmøde mellem boligorganisationen, deres rådgivere og Teknik- og Miljøforvaltningen, hvor byggetekniske forhold og kommunens forventninger til projektets bæredygtighed og arkitektur blev drøftet. Der afholdes løbende møder med Hasseris Boligselskab med henblik på konkrete aftaler om arkitektur- og bæredygtighedstiltag i projektet. Endvidere vil de trafikale forhold, udearealernes indretning m.v. blive nærmere bearbejdet og afklaret i et videre forløb. Økonomi Den samlede renoveringsudgift for afdelingen er beregnet til ca. 453 mio. kr. svarende til 11.358 kr. pr. m 2. Kapitaltilførsel Landsbyggefonden har vurderet, at det er nødvendig med en kapitaltilførsel til afdelingen til forholdsmæssig nedsættelse huslejen. Kapitaltilførslen vil udgøre 5.000.000 kr., hvoraf Aalborg Kommunes andel vil være 1.000.000 kr. Kapitaltilførslen vil ske efter nedenstående såkaldte 1/5-model: Aalborg Kommune Rente- og afdragsfrit lån 20 % 1.000.000 kr. Realkreditinstitut Rente- og afdragsfrit lån 20 % 1.000.000 kr. Landsbyggefonden Lån fra Landsdispositionsfonden 20 % 1.000.000 kr. Landsbyggefonden Tilskud fra Landsdispositionsfonden 20 % 1.000.000 kr. Boligorganisationen Tilskud fra egen dispositionsfond 20 % 1.000.000 kr. I alt 100 % 5.000.000 kr. Aalborg Kommunes medvirken i kapitaltilførsel er betinget af de øvrige parters medvirken. Huslejekonsekvenser Landsbyggefonden har den 11. juni 2012 givet afslag på ansøgning om huslejestøtte, men har i den anledning anbefalet Hasseris Boligselskab at ansøge om driftstøttelån, hvilket er indeholdt i den ovenfor foreslåede kapitaltilførselsmodel.
Afslaget skyldes at de økonomiske ressourcer til huslejestøtteordningen er yderst begrænsede. Dog oplyser Landsbyggefonden i sit brev af 18. september 2012, at de løbende vil undersøge Hasseris Boligselskabs mulighed for at få del i puljen. Landsbyggefonden har ønsket helhedsplanen for Grønnegården fremmet. Derfor foreligger der ikke en egentlig finansieringsplan. Dog har Landsbyggefonden i mail af 18. september 2012 udmeldt en foreløbig beregning af den samlede renoveringsudgift, der forudsætter at den fremtidige husleje udgør 728 kr. pr. m 2 årligt, hvilket svarer til en huslejestigning på ca. 10 kr. pr. m 2. Landsbyggefonden tager forbehold i forhold til en endelig gennemgang af finansieringen. Finansiering: Renoveringsudgift I alt Støttede realkreditlån 1) Ustøttede realkreditlån Egen finansiering og tilskud 2) Kapitaltilførsel til driften (se ovenfor) Kommunal Garanti 3) - - - kr. - - - Grønnegården 453.174.287 271.602.156 80.000.000 101.575.131 5.000.000 max. 271.602.156 I alt 453.174.287 271.602.156 80.000.000 101.575.131 5.000.000 max. 271.602.156 Forklaring til skemaer: 1) Lånet bevilges af Landsbyggefonden. Ydelsesstøtten betales fuldt ud af fonden. 2) Det samlede beløb for afdelingen består af egenfinansiering i form af tilskud på 3.280 mio. kr. fra egen trækningsret, fællespuljetilskud på 9.840 mio, forbrug af henlæggelsesmidler, fritagelse for indbetaling til dispositionsfond og lokalt støttede lån 3) Kommunen skal for de støttede lån garantere for den del af lånene, der ligger ud over 60 % af ejendommens værdi. Landsbyggefonden regaranterer for halvdelen af kommunens eventuelle tab. Garantiforpligtelsen er beregnet foreløbigt af realkreditinstitutterne. Som normalt ved renoveringssager, skal der stilles en række almindelige vilkår og en række særlige vilkår for støttetilsagnet. Beslutning: Anbefales.