Direktionssekretariatet Notat Til: Byrådet Sagsnr.: 2009/13215 Dato: 28-01-2010/08-02-2010 Sag: Bilag 3 - Baggrundsnotat for Boligprognose 2010-2021 Sagsbehandler: Jesper Lohse Jørgensen Notatet redegør for administrationens skøn over den generelle boligudvikling, samt baggrunden for den tidsmæssige indplacering af de større boligområder i boligprognosens tolvårsperiode fra 2010-2021. Administrationens skøn over den generelle boligudvikling i de nærmeste år Administrationens generelle vurdering er, at bygge- og anlægsaktiviteten i de nærmeste år fortsat vil være tydeligt præget af både boligkrise, finanskrise og en vækstkrise. Forventningerne om en stigende arbejdsløshed vil bl.a. være medvirkende til at købere og andre aktører på boligmarkedet vil indtage en afventende holdning. Administrationen har på denne baggrund anlagt et mere forsigtigt skøn over det forventede boligbyggeri i de nærmeste år, men dog med et stigende boligbyggeri fra midten af perioden. I forhold til sidste års boligprognose forventer administrationen fortsat et meget begrænset boligbyggeri i de første år. I boligprognosen forventes der opført cirka 246 boliger i løbet af de første fem år fra 2010-2014. Det forventede boligbyggeri i sidste års prognose var på cirka 240 boliger i samme periode. Administrationen har gennemgået de store kommunale grundsalg til boliger og de større private boligprojekter, og forsøgt at indhente ejernes/investorernes bud på hvornår de enkelte boligprojekter forventes påbegyndt og færdiggjort. Administrationen har kun modtaget ganske få tilbagemeldinger og skønner, at der fortsat spores en del usikkerhed hos ejere og investorer om hvornår situationen på boligmarkedet vender. Administrationen har derfor i store træk fastholdt en afdæmpet vurdering af tidspunkter for byggestart og for omfang og hastighed af færdiggørelse af projekterne. Administrationen har generelt skønnet, at parcelhusbyggeriet i de nærmeste år vil have et meget begrænset omfang, og at boligmarkedet først retter sig markant op fra midten af perioden. Et tilsvarende skøn gælder for udviklingen i efterspørgslen på tæt-lav boliger og etageboliger. Administrationen har anlagt et helhedssyn på indplacering og fordeling af de større kommunale og private boligprojekter i prognoseperioden. Der er dels skønnet over hvornår det enkelte boligprojekt er placeret i prognoseperioden, og dels skønnet over, at de enkelte projekter vil gennemløbe en langsommere færdiggørelse (indflytning). Endvidere er der skønnet over etapedelingen af tæt-lav boligprojekterne og etageboligprojekterne. Disse ændringer er dels forårsaget af indtrykket af den fortsatte opbremsning på boligmarkedet, og af en forventning om, at der vil gå nogle år endnu inden boligmarkedet er løbet rigtigt i gang igen, og har stabiliseret sig på et mere naturligt niveau.
1. B Melbyvej Der er udarbejdet lokalplan, som muliggør opførelse af 11 tæt-lave boliger, som ifølge ejer forventes indflyttet efter 2011. 1. C Nyvej Ifølge ejers oplysninger forventes de 4 rækkehusboliger indflyttet i 2011 og 2012. 2. A Arresøparken Nordvest Ejendommen er under konkurs. Arresøparken Nordvest er placeret cirka midt i prognoseperioden. 4. A+B Rådhusparken Rådhusparken er fortsat til salg, men er på nuværende tidspunkt ikke i udbud ud fra en vurdering af den konkrete markedsmæssige situation. Områdets placering i boligprognosen er foretaget på baggrund af ovennævnte generelle vurdering. Der planlægges opført en ny stor daginstitution i Rådhusparken. Der foregår lige nu overvejelser om hvad den nye institution skal indeholde, herunder om størrelse og placering i området. Afhængig af disse beslutninger vil der ske en reduktion i antal boliger og fordelingen på henholdsvis etageboliger og tæt-lav boliger. Boligantallet er pt. reduceret med 28 boliger. Udbygningen af Rådhusparken er forudsat etapedelt med fortløbende etaper også efter 2021. Der foreligger en rammelokalplan for området, som er udarbejdet på baggrund af vinderprojektet fra arkitektkonkurrencen. Inden bygge- anlægsarbejder opstartes skal der udarbejdes en projektlokalplan for området. 4. D Trekantområdet Trekantområdet er klar til byggeri af 33 etageboliger efter den gældende lokalplan. Trekantområdet og Allégade Nord har samme ejer. Administrationen har ikke modtaget oplysninger fra ejeren om hvornår der realiseres byggeri på ejendommen. 4. F Hanehoved Nordøst (delområde med enfamiliehuse) Hanehoved Nordøst forventes igangsat i midten af perioden. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet en lokalplan for området, som udlægger området til parcelhuse på store grunde. Byggemodningen af området er stoppet. 4. G+H Hanehoved Nordøst (delområde med tæt-lav boliger) Hanehoved Nordøst forventes igangsat i midten af perioden. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet en lokalplan for området, som udlægger området til tæt-lav boliger. Byggemodningen af området er stoppet. 4. I Hanehoved Sydøst I forbindelse med Kommuneplan 2009 blev der udarbejdet fem modeller til forskellige boligudbygninger på Hanehoved Sydøst. Byrådet besluttede i marts 2009, at opretholde den i Regionplan 2005 fastlagte kystkile og indarbejde den i Kommuneplan 2009. Endvidere besluttede Byrådet, at områdets østlige del indtil videre fastholdes til byudvikling i overensstemmelse med bebyggelsesmodel 1, idet en senere endelig stillingtagen baseres på en teknisk og økonomisk analyse af anlægs- og driftsomkostninger ved områdets byggemodning og trafikafvikling. Side 2 af 5
Området er lavt beliggende med en høj grundvandstand, der vanskeliggør byggemodning. Området formodes at have meget vanskelige jordbunds- og funderingsforhold af samme karakter som for Hanehoved Nordøst. Hanehoved Sydøst er omfattet af lokalplan 04.4, der rammemæssigt fastlægger områdets anvendelse til boligformål. Området er i Kommuneplan 2009 i rammedelområde 4.R 2, Fra fjord til by, udlagt til grønt område i byzone, som ikke kan bebygges. 4. K Allégade Nord Området er solgt i slutningen af 2009 efter en gennemført projektkonkurrence. Der kan opføres 56 etageboliger. Områdets udbygning forventes påbegyndt cirka i midten af perioden. Områdets udbygning skal følge retningslinierne i Frederiksværk Bymidte, byens udvikling, visioner og retningslinier, april 2008. Æblehaven friholdes for bebyggelse og indrettes til friareal. 4. N Campingpladsen Byudvikling af campingpladsen er placeret sidst i prognoseperioden. Tidspunktet for områdets byplanlægning og byudvikling er afhængig af dels konjunkturudviklingen og dels salget af kommunens øvrige boligjord. Campingpladsen er omfattet af retningslinierne i Frederiksværk Bymidte, byens udvikling, visioner og retningslinier, april 2008. Områdets planlægning forventes indtil videre at omfatte bæredygtigt boligbyggeri. 4. P Hermannsgade Planerne for områdets bebyggelse er baseret på sidste års oplysninger fra ejere/bygherre. Byggeprojektet for hjørneejendommen omfatter erhvervslokaler i stueetagen og 7 etageboliger på 1. sal. Der er udarbejdet lokalplan for hjørneejendommen bl.a. med baggrund i retningslinierne i Frederiksværk Bymidte, byens udvikling, visioner og retningslinier, april 2008. Det andet projekt i Hermannsgade 6 omfatter liberalt erhverv og etageboliger. Begge projekter forventes realiseret i første del af perioden. 4. Q Tværvej/Åsebro Ifølge ejers advokat, er det først realistisk med byggeplaner i slutningen af perioden. 4. R Pilevej Ifølge ejers landinspektør forventes boligerne indflyttet i 2012. Der skal udarbejdes lokalplan for området inden byggeriet påbegyndes. 6. A+B Kregme Syd Administrationen forventer fortsat et meget begrænset salg af parcelhusgrunde i Kregme Syd i de nærmeste år. Først fra midten af perioden forventes områdets udbygning at komme rigtigt i gang. I begge områder til tæt-lav boliger i delområde A og D har administrationen genovervejet antal boliger i forhold til områdernes helhedsvirkning og intentionerne om en relativ åben karakter. Boligtallet er på den baggrund reduceret med i alt 30 boliger til at hvert delområde indeholder 45 tæt lav boliger. Delområde A til tæt-lav boliger forventes i nyt udbud i starten af 2010. I Kregme Syd er byggemodningen af 1. etape afsluttet og området blev sat til salg i 2008. Side 3 af 5
6. C Kregme Præstegård Området omfatter et projekt med dobbelthuse og forventes udbygget i midten af perioden. Der skal udarbejdes projektlokalplan, og projektet skal koordineres med kirkemyndighederne. 6. E Auderødlejren Ifølge Planlægningsgrundlag for en genanvendelse af Auderødlejren fra september 2008 er der mulighed for at indrette i alt 13 boliger til ansatte i forbindelse med områdets ændrede anvendelse. Det samlede antal boliger er foreneligt med hensynet til genanvendelse af de bestående bygninger og hensynet til områdets beliggenhed og naturværdier. Auderødlejrens genanvendelse sker på baggrund af et landsplandirektiv og rammebestemmelserne i Kommuneplan 2009. Freja Ejendomme A/S har overtaget Auderødlejren fra Forsvarsministeriet, og påregner at sælge ejendommen. 7. A+B Duedyssegård og Bavnager Områdets færdiggørelse med 8 boliger er skønnet til 2012-2015. 7. G+H Ølsted Nord Områdets udbygning er fastlagt til efter 2021 i rækkefølgen i Kommuneplan 2009, og er placeret i rummeligheden efter boligprognosens tolvårsperiode. Ved den fremtidige udbygning skal der blandt andet tages højde for kapaciteten på skoler og børneinstitutioner. Området er beliggende i landzone. Forinden udbygning påbegyndes, skal området lokalplanlægges og overføres til byzone. 7. I+J Vibjerg Boligby Ejendommen er under konkurs. Områdets udbygning er skønnet påbegyndt i midten af perioden. Administrationen har vurderet, at den generelle afmatning i boligbyggeriet også gælder for dette boligprojekt, og har vurderet, at områdets udbygning vil foregå over en længere periode. Vibjerg Boligby består af et område med tæt-lav bebyggelse og et område med enfamiliehuse. 7. K Byvej Byvej er solgt betinget til ny ejer. Projektet omfatter 12 tæt-lav boliger. Området er beliggende tæt på Ølsted Station. Administrationen skønner, at projektet indflyttes i 2012-2013. 8. A Hundested Nordhavn Nordhavnen er ejet af Hundested Havn I/S og Halsnæs Kommune, og har en unik beliggenhed på havnen tæt på Hundested bymidte. Der forventes først igangsat boligbyggeri på Hundested Havn når boligmarkedet er i en ny opgangsperiode. Byrådet har i 2008 vedtaget en masterplan for Hundested Havn, som fastlægger en samlet byggekvote på i alt 7000 m 2. Det endelige antal boliger vil afhænge af bl.a. af etageboligernes størrelse. Administrationen skønner, at arealet udbygges fra midten af perioden. Forinden skal der udarbejdes en lokalplan med afsæt i masterplanen. Hundested Havn I/S har sat en del af Nordhavnen til salg. 8. B Nørregade 13 Ejer oplyser, at forhuset er færdigt med to boliger, hvoraf den ene er udlejet. Den anden bolig forventes indflyttet i 2010. I lokalplanene er der mulighed for yderligere to boliger, som ejer ønsker ændret fra erhverv til i alt fire nye boliger i stueetagen. Side 4 af 5
8. C Nørregade 22-24 Nørregade 22-24 er fortsat til salg til erhverv og boliger. Der er udarbejdet en helhedsplan for Hundested Bymidte, som danner baggrund for den fremtidige anvendelse af de to ejendomme. I ejendommen er der konstateret angreb af skimmelsvamp. Administrationen undersøger omfanget af skaderne i forhold til omkostninger ved en udbedring eller en nedrivning. 8. D Storebjerg Storebjerg forventes også påbegyndt cirka i midten af perioden. Området omfatter Magasingrundens byzoneareal, og er omfattet af lokalplan 21. Der foreligger et skitseforslag til en bebyggelse med 11 dobbelthuse og et enkelt enfamiliehus. 8. E Amtsvejen 18 Ejeren forventer ikke opstart af byggeri hverken i 2010 eller i 2011. Ejendommen er den tidligere Q8 benzintank. Ejeren oplyser, at projektgrundlaget er 6 til 8 boliger afhængig af myndighedsbehandling og boligstørrelse. 9. A+B+C Højbjerg Højbjerg forventes først igangsat når boligmarkedet er i en ny opgangsperiode. Ejendommen er under konkurs. Der er udarbejdet lokalplan for området, som udlægger området til hhv. parcelhuse og tætlav boliger. Byggemodningen af området er for størstedelen færdiggjort. Den resterende byggemodning afventer byggestart af boliger. 9. E Søndergade 57 A Byrådet har købt Nobels Tømmerhandel og ønsker at indgå et samarbejde med et lokalt boligselskab om at opføre op til 20 ældreboliger på grunden. Det endelige projekt fastlægges i en lokalplan, som udformes med baggrund i en projektkonkurrence, der gennemføres i et tæt samarbejde mellem boligselskab og kommunen. 9. F Plejecenter ved Høje Tøpholm Byrådet har truffet beslutning om at opføre et nyt plejecenter i Hundestedområdet i 2012, som forventes opført ved Høje Tøpholm. I forbindelse med budget 2011-2014 skal der udarbejdes en temaanalyse, som vil afdække behovet for plejeboliger i kommunen, herunder også størrelsen på et nyt plejecenter ved Høje Tøpholm. Først når resultaterne fra analysen foreligger kan der konkret peges på det antal plejeboliger der forventes bygget i prognoseperioden. 10. A Sverkildstrupvejen Ejers advokat oplyser, at der ikke er byggeplaner og at grunden skal sælges. Måske bygges der nogle huse til indflytning tidligst i 2012. Side 5 af 5