Notat Almene boliger - udmøntning af ny grundkapital Formålet med dette notat er at fastlægge en strategi for, hvordan kommunen ønsker at udmønte grundkapital i årene 2016-2019. 1. Bagrund Furesø Kommune er en attraktiv og kreativ bosætningskommune med stærke fælleskaber. Furesø Kommune skal være et sted, hvor borgerne kan leve et helt og aktivt liv. Derfor er det i Kommuneplan 2013 fastlagt, at boligudviklingen skal tilgodese forskellige boligbehov ift. alder, familiestørrelse, indtægt og fysisk formåen. Dato: 25-02-2016 Sags id: 190-2015-32081 Dok.nr.: 190-2015-222070 Center for By og Miljø Oprettet af: Don Krusager Mail: E-mail: bme@furesoe.dk Direkte telefon nr. 7235 5465 Til at understøtte ovenstående spiller de almene boliger en væsentlig rolle. Den grundlæggende ide med almene boligorganisationer er at kunne stille passende boliger til rådighed for alle med behov herfor til en rimelig husleje, samt at give beboerne indflydelse på egne boforhold. Mere konkret henvender den almene sektor sig bl.a. til borgere, som ikke har økonomiske muligheder for at komme ind på ejer markedet samt til ældre borgere, som ønsker at få realiseret friværdien i deres ejerbolig og samtidig få en mindre vedligeholdelseskrævende bolig. Desuden henvender den almene sektor sig til borgere, der har fået et mere akut boligbehov f.eks. i forbindelse med skilsmisse, nyt job langt fra den eksisterende bolig eller unge der skal flytte hjemmefra. Desuden kommer der i disse år en del flygtning, som kommunerne skal anvise permanente boliger, hvilket giver en større efterspørgsel efter almene boliger og dermed længere ventelister. Der er 9 almene boligvirksomheder i kommunen. Heraf er 7 virksomheder organiseret som almene boligorganisationer. Én virksomhed er en selvejende institution, og kommunen ejer en afdeling med ældreboliger.
Boligvirksomhederne fordelt på antal boliger og boligareal mm.: Antal boliger Areal Gnm. (m²) størrelse Furesø Boligselskab 2.023 197.706 98 Værløse almennyttige Boligselskab 1.221 89.786 74 Boligselskabet Farumsødal 642 49.389 77 Hareskov-Værløse Andelsboligforening 452 35.302 78 Lejerbo, Farum 196 13.757 70 Boligselskabet Borgerbo, Værløse 169 11.399 67 Boligforeningen AAB, afd. 88, Fuglsangpark 144 10.917 76 Boligforeningen AAB, Regimentsparken II 72 7.920 110 Den selvejende institution Ryetbo III 34 2.224 65 Kommunalt ejede almene boliger 47 3.119 66 Total 5.000 421.519 84 Opgørelsen er udarbejdet med data fra Landsbyggefondens stamdataarkiv. Der medtages almene familie-, ungdoms- og ældreboliger. Følgende tal er udarbejdet ud fra boligorganisationernes seneste årsregnskab: Fordelt på boligtyper (antal): 1 vær. 2 vær. 3 vær. 4 vær. 5 vær. I alt Andel Familieboliger 464 951 1.423 1.646 9 4.493 90 % Ungdomsboliger 141 24 165 3 % Ældreboliger *) 24 306 12 342 7 % Antal i alt 629 1.281 1.435 1.646 9 5.000 *) Ældreboliger rummer over en række botilbud. Den gennemsnitlige boligstørrelse for fordelt på antal værelser: Fordelt på boligtyper 1 vær. 2 vær. 3 vær. 4 vær. 5 vær. (areal): Gnm. størrelser (m²) 45 66 82 115 111 De fleste ældreboliger ejes af Boligselskabet Farumsødal - 114 ældreboliger - svarende til 33 % af det samlede antal ældreboliger i kommunen (ialt 342 stk.). Ungdomsboligerne ejes fortrinsvis af Hareskov-Værløse Andelsboligforening. De ejer 53 boliger ud af i alt 165, svarende til 32 %. Boligorganisationen har modtaget tilskud til at benytte 18 ungdomsboliger som startboliger for unge fra den 1. januar 2013. Side 2 af 12
Lejen for en almen bolig varierer fra ca. 600 kr. pr. m 2 til de dyreste på ca. 2.000 kr. pr. m 2. Nye almene boliger opføres til en pris på ca. 1.000 kr. pr. m 2 til 1.200 kr. pr. m 2. Nedenfor ses en sammenligning af andelen af almene boliger i Furesø Kommune i forhold til den samlede boligmasse for kommunerne i hele Region Hovedstaden. Kilde: Landsbyggefonden 2015 Andelen af almene boliger udgør ca. 29 % af den samlede boligmasse i Furesø Kommune pr. 1. januar 2015. Andelen af almene boliger i de øvrige kommuner i hovedstadsområdet fremgår af ovenstående kort. For den samlede statistik på landsplan placerer det Furesø Kommune på en 13. plads (største andel almene boliger ift. samlede antal boliger). På landsplan udgør almene boliger ca. 20 % af det samlede boligudbud. I følge kommunens boligprognose planlægges der opført ca. 1.700 nye boliger i kommunen frem til 2026. Fastholdes den nuværende andel af almene boliger på 29 %, vil ca. 440 af de nye boliger blive almene. Til sammenligning kan oplyses, at der er ca. 1.200 private udlejningsboliger i kommunen. En del af disse ejes af pensionsselskaber, som primært lejer ud til medlemmerne. Side 3 af 12
Ventelister En boligorganisations venteliste giver en god indikation af efterspørgslen efter de pågældende boliger. Hovedparten af boligafdelingerne har lange ventelister, flere længere end 10 år. Enkelte boligafdelinger oplyser om korte eller ingen ventelister. En kort venteliste viser, at boligerne kan være svære at udleje. De typiske årsager til udlejningsvanskeligheder begrundes i huslejens størrelse, boligkvalitet, beliggenhed, områdets ry og rygte, fælles faciliteter mm. Generelt viser ventelisterne, at der er stor efterspørgsel på almene boliger. Behov for nye almene boliger Der er flere målgrupper, som efterspørger en almen bolig. Dels ønsker en del borgere at bo i den almene sektor og dels løser den almene sektor en lang række boligsociale behov. Ungdomsboliger Kommunen har en gruppe unge, der er under uddannelse og gerne vil bo væk hjemmefra. Gruppen studerer typisk på undervisningsinstitutioner tæt på kommunen. Gruppen søger billige boliger. Ungerådet har oplyst, at der savnes billige ungdomsboliger, som er centralt beliggende. Universitetsstuderende og studerende på videregående uddannelser søger mod København, Lyngby mm. For at komme tæt på uddannelsesstedet og studiemiljøet. Ungdomsboliger er desuden med til at løse en række kommunale boligsociale behov. Kommunen boligplacerer unge med særlige behov i ungdomsboliger. Kommunen har særlig anvisningsret til 87 ungdomsboliger ud af sammenlagt 165 stk. Familieboliger Boligtypen er den mest eftertragte boligtype og opfylder en lang række behov. De fleste familieboliger udlejes af boligorganisationer til boligsøgende optaget på venteliste. De boligsøgende er typisk resursestærke med en fast indtægt, kernefamilier mfl., som vælger at bo alment. Også ældre søger familieboliger, bl.a. for at få færre ren- og vedligeholdelses opgaver end i ejerboliger. Kommunen har anvisningsret til hver fjerde ledigblevne familiebolig til løsning af boligsociale udfordringer. I 2015 anviste kommunen ca. 70 familieboliger til Side 4 af 12
akut boligsøgende. Det er typisk boligsøgende, som pludselig mangler en bolig pga. skilsmisse, udsættelse, uoverensstemmelser mm. Kommunen har herudover indgået en række aftaler om anvisningsret til familieboliger til andre boligsøgende. Borgere med en sindslidelse, udviklingshæmmede eller sociale udfordringer, har også brug for en familiebolig. Disse borgere får typisk anden social støtte. For mange betyder det meget at bo sammen med jævnaldrende og i nærheden af socialt netværk. Botilbud til sindslidende stiller krav til planlægning, hvis boligen skal bidrage til at inklusion og resocialisering. Kommunen har i 2014 givet tilsagn om opførelse af en række individuelle bofællesskaber (seniorbofællesskaber). Her fraskriver kommunen sig retten til anvisning, idet fællesskabet er vigtigt for bofællesskaber. Kommunen har derfor brug for at øge anvisningen til andre familieboliger. Der forventes at komme 102 flygtninge i 2016 som kommunen er pligtig at tilbyde et permanent botilbud. Flygtninge og migranter har typisk en lav begyndelsesindkomst, hvilke betyder, at de kan have svært ved at betale husleje i en del af de almene boliger. Efterspørgslen på familieboliger, der prismæssigt passer til målgruppen øges derfor væsentligt. Ældrebolig Boligtypen henvender sig som udgangspunkt til boligsøgende med forskellige plejebehov. Kommunen anviser alle ældreboliger. Særligt indrettede ældreboliger betegnes plejeboliger. Prognosen vedrørende behovet for plejeboliger peger på, at der kommer til at mangle ca. 60 plejeboliger til ældre i 2023. Nogle borgere har behov for et længerevarende botilbud, hvor der er tilknyttet hjælp og støtte hele døgnet. Andre har brug for et kortvarigt botilbud. Mens andre igen har brug for egen bolig i kort afstand til kommunens eller regionens støttetilbud. En særskilt problemstilling, som boligviften skal tage højde for, er, at med færre sengepladser i behandlingspsykiatrien, er der et stigende behov for midlertidige boliger, hvor borgeren kan bo en kort overgang uden besværet med at skulle betale boligindskud mv. Kommunen arbejder med rehabilitering borgere med psykiske lidelser søges resocialiseret for at undgå fastholdelse i socialpsykiatriske botilbud. Der efterly- Side 5 af 12
ses muligheder for at etablere midlertidige boformer i stil med ungdomsboliger, hvor beboere kan opsiges, når forudsætningerne for botilbuddet er ophørt. Ovenstående peger også i retning af, at der er behov for at opføre skæve boliger, med en høj grad af fleksibilitet i længden af botilbuddet og betingelserne for at anvise en sådan bolig. 2. Prioritering af ny grundkapital Til at understøtte behovet for almene boliger er der i budgetaftalen for 2016-2019 En attraktiv bosætningskommune i vækst og udvikling lagt op til et varieret boligudbud med vægt på bæredygtighed og et balanceret boligudbud med både ejer- og lejeboliger. Aftaleparterne har pt. afsat 10 mio. kr. årligt i perioden til grundkapital for opførelse af nye almene boliger, svarende til en samlet pulje på 40 mio. kr.. Kommunen kan selv vælge hvilke selskaber, der skal tildeles grundkapital. Konkurrencestyrelsen anbefaler kommunerne at udbyde grundkapitalen for at skabe øget konkurrence på markedet. Forvaltningen anbefaler, at vi som udgangspunkt udbyder grundkapital og alene i særlige tilfælde tildeler direkte. Ved tildeling af grundkapital til fremtidige byggeprojekter lægges vægt på en række kriterier. Udgangspunktet vil være, at projekter som lever op til flest kriterier prioriteres forud for andre projekter. Mere konkret vil de enkelte projekter blive tildelt point fra 1 til 10 indenfor hvert kriterie. Kriterier: 1. Særlige grupper Ved udbud af grundkapital er der mulighed for at prioritere særlige grupper, som har behov for almene boliger. a Øget kommunal anvisning Kommunal anvisning af almene boliger, hviler i høj grad på de udlejnings- og anvisningsaftaler, der indgås med boligorganisationerne. Den kommunale anvisning benyttes til boligplacering af akut boligsøgende. Det er borgere, som pludselig står på gaden eller flygtninge, hvor kommunen har pligt til at anvise en permanent bolig. Kriteriet vil få væsentlig indflydelse på en række boligorganisationer, som har afdelinger med en lav husleje. b Fleksible udlejningsregler bestemte befolkningsgrupper Flygtninge og migranter har typisk en lav begyndelsesindkomst. Opførelse af nye boliger har almindeligvis en for høj begyndelsesleje. Det øger kommunens behov for anvisningsret til almene boliger, men en lav husleje. Side 6 af 12
Fleksible udlejningskriterier kan tilrettelægges, så flygtninge får en fortrinsret på ventelisten til billige boliger. Udlejning til flygtninge er omfattet af samme garanti som kommunalt anviste boliger, når udlejningen sker indenfor integrationsperioden på 3 år jf. Almenboliglovens 62. 2. Øget rotation på boligmarkedet Nye boliger skal medvirke til, at skabe en øge rotation på boligmarkedet. Der lægges vægt på, at nye boliger tilgodeser boligsøgende med særlige behov. Eks. boliger indrettes ældrevenligst, så ældre i eksisterende parcelhuse kan flytte til en mere egnet bolig. Herved kan parcelhuset på ny anvendes til en børnefamilie. Etablering af ungdomsboliger og startboliger til unge, studerende mfl. medvirker til, at de unge kan flytte hjemmefra. Kommunens ældreboligstrategi lægger vægt på, at der opføres en række seniorbofællesskaber. Endvidere støtter kommunen op om borgergrupper, som ønsker at etablere familiebofællesskaber. Bofællesskaberne kan indrettes som individuelle- eller kollektive bofællesskaber. Kriteriet vil få væsentlig indflydelse på boligsøgende, som kan samles om et bofællesskab i en fælles vision. 3. Byudviklingsperspektiver Ved udbud af grundkapital lægges der vægt på at anvende grundkapitalen, som er et strategisk værktøj i byudviklingen. a. Blandede ejereformer i byområderne Kommunen lægger vægt på, at boligområder kan rumme en blanding af forskellige boligtyper, så de vil tiltrække en bred kreds af boligsøgende. Formålet med hensynet er at understøtte en alsidig boligsammensætning ved udvikling af boligområder. Samtidig er kriteriet med til at modvirke ghettoisering og monokulturer, hvor boligområder får en énsidig beboersammensætning Kommunen kan i lokalplanerne med den nuværende planlov fastlægge at op til 25 % af boligerne i et område skal opføres som almene boliger (Planlovens 15, stk. 2 nr. 9). Det er ikke sikkert at denne bestemmelse bliver fastholdt i en revision af planloven, som forventes fremlagt i foråret 2016. Det må derfor for- Side 7 af 12
ventes at aftalerne fremadrettet vil bygge på frivillighed mellem grundejer og kommunen. Kriteriet vil få væsentlig indflydelse på udvikling af Sydlejren, færdiggørelse af Laanshøj, nybyggeri på Bybækgrunden og i Stavnsholt mm. b. Fortætning af eksisterende boligområder Kommuneplanen udpeger en række boligområder, hvor eksisterende bebyggelsen med fordel kan udvikles. Boligområder søges styrket gennem en forøgelse af bebyggelsesgraden. Fortætning kan ske ved tilbygning eller udnyttelse af flere etager i eksisterende byggeri. Inddragelse af tilstødende friarealer vil også kunne udvide en eksisterende bebyggelse. Kriteriet vil få væsentlig indflydelse på Frederiksborgvej ved Farum Station og Bymidten i Værløse. c. Renovering og ombygning Mange støttede boligbyggerier i kommunen er opført før 1980. Mange af disse byggerier tilgodeser datidens boligbehov. Boligbehovet har efterfølgende ændret sig. Byggerierne kan med fordel fremtidssikres, så de opfylder nutidige behov. F.eks. ved at adgangsforhold forbedres, så ældre mfl. også kan komme op i etageboliger. Isolering øges til nutidige krav. Renovering af en eksisterende bebyggelse søges støttet gennem Landsbyggefonden. En større renovering hviler altid på en helhedsplan. Ved renovering søges uudnyttede arealer ind tænkt i ombygningsarbejderne. Inddragelse af nye boligarealer vil delvis kræve ny grundkapital. Kriteriet vil få væsentlig indflydelse på Frederiksborgvej ved Farum Station og Bymidten i Værløse mm. d. Igangsætning af en byudvikling Der kan være kommunale arealer, som det private bolig marked finder vanskeligere at igangsætte, eller arealer, som kommunen ønsker at udvikle hurtigere end de private developere byder sig til. For at starte en udvikling kan dele af arealerne udbydes til almene boliger. Dette har fx haft betydning i forbindelse med Bybækgrunden og kan få betydning ift. Farum Midtby. Side 8 af 12
4. Bæredygtighed Nye byggeprojekter må have en højt arkitektonisk kvalitet og være socialt og miljømæssigt bæredygtige. Byggeri må opfylde kravene til et moderne byggeri. Det skal leve op til bygningsreglementets 2020-krav. Byggeriet skal indeholde miljøtiltag eks. LAR løsninger. Byggier som er miljøcertificeret efter en anerkendt certificeringsmetode, som for eksempel DGNB tilpasset Danske forhold ved Green Building Council Denmark, LEED, Sanemærket eller Passiv husstandard foretrækkes. Desuden skal der etableres ladestandere til El-biler. Byggeriet skal leve op til kommunens arkitektur og byrumsstrategi. Særligt fremhæves projekter, hvor boligens indretning mm fremtidssikres gennem øget fleksibilitet. Falder behovet for den pågældende boligtype ønskes ind tænkt en alternativ anvendelse for boligen. Eks. kan boligen henvende sig til flere grupper af boligsøgende. Der lægges vægt på at boligselskabet kan vise en effektiv drift og administration af boligafdelingen. Proces Det anbefales, at grundkapitalen udbydes i konkurrence for at sikre, at nye projekter opfylder flest mulige af de behov, kommunen har til nyt støttet byggeri. Kommunen kan dog altid vælge at tildele grundkapital uden konkurrence, hvis særlige forhold taler herfor. Der udbydes en årligt 10 mio. kr. i grundkapital i perioden 2016-2019 i alt en samlet ramme på 40 mio.kr.. Ved årets start vurderes behovet for boliger inden for de tidligere nævnte 3 kategorier familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger samt kombinationer heraf. Herved sikres, at kommunen får mulighed for at prioriterer boliger til borgere med særlige behov f.eks. plejeboliger, boliger til handicappede eller psykisk syge. På baggrund heraf meldes en pulje ud til hver af de 3 kategorier. Der vil formentlig ikke være behov for at etablere boliger inden for alle 3 kategorier hvert år. Parrallet hermed udpeges de lokaliteter, hvor kommunen gerne vil have etableret almene boliger. Det kan f.eks. være områder, der er udpeget til almene boliger i lokalplaner eller kommunale grunde, som ønskes solgt. Hertil kommer de Side 9 af 12
lokaliteter, boligselskaberne peger på. For at opnå øget konkurrence kan der blive meldt flere lokaliteter ud, end der reelt vil være grundkapital til det pågældende år. Modellen er illustreret i flg. tænkte eksempel: 2017 2018 Familieboliger Xx mio Xx mio Ungdomsboliger Xx mio Ældreboliger Xx mio Lokaliteter Jonstrupgrunden Laanshøj Frederiksborgvænget Sydlejren Frederiksborgvænget Solgaven Bygmarkskolen Boligorganisationer opfordres herefter til at indsende en ansøgning til kommunen. Den skal indeholde en kort beskrivelse af det ønskede byggeri. Ansøgningen skal endvidere indeholde en beskrivelse af om og hvordan projektet opfylder kriterierne. Det enkelte projekt vurderes i forhold til kriterierne og tildeles point fra 1-10 ud fra i hvor høj grad projektet lever op til kriteriet. Jo flere flere point et projekt får, jo større mulighed vil der være for at projektet får tilsagn om grundkapital. Når forvaltningen har behandlet en ansøgning, fremlægges en sag til politisk behandling. Hvis Byrådet ønsker sagen fremmed, vil boligorganisationen modtage en opfordring til at udarbejde en støtteansøgning Skema A. Sagen behandles herefter som en skema sag (Skema A-B-C) om støttet byggeri. Side 10 af 12
Projekter, der pt. har ønske om grundkapital På nuværende tidspunkt er forvaltningen bekendt med en række projekter, som der er ønske om grundkapital til. Mio. kr. 2015 2016 2017 2018 2019 Total Ryetbo* 10 10 Langhusgrunden** 10 10 Hjortefarmen** 8 8 Bybækgrunden** 8 8 Jonstrupgrunden 6 6 Laanshøj 7 7 Frederiksborgvænget 6 7 13 Solgaven 5 5 Sydlejren 10 10 Bygmarkskolen 7 7 10 26 29 15 0 84 *)Afventer statsforvaltningens afgørelse **)Projekterne er politisk besluttet som udløber af ældreboligstrategien og indgår ikke i de 4x10 mio.kr. I beregningen er lagt til grund, at grundkapitalen er 10 % af maksimalprisen. Ovenstående projekter udgør ca. 570 boliger, hvilket er mere end de 440 almene boliger, der sal etableres hvis andelen af almene boliger i kommunen på 29% skal fastholdes. Uddybning af ovenstående projekter Sydlejren Ved opførelse af ca. 50 almene familieboliger i varierende størrelse forventes ét års samlede grundkapital. Den samlede grundkapital udgør ca. kr. 10 mio. Frederiksborgvænget Lejerbo har fremlagt tre udkast til projekter. Nyt byggeri på boldbanen Opførelse af nye seniorvenlige boliger på boldbanen ud til Frederiksborgvej. Det anslås, at der opføres ca. 24 boliger på 73 m² svarende til et areal på 1.752 m². Boligerne ønskes indledningsvis anvendt til midlertidig genhusning af beboere vedrenovering af Frederiksborgvænget. Grundkapitalen udgør ca. kr. 4,3 mio. Tagboliger blok 1A, 2A og B Side 11 af 12
Tilbygning af 18 tagboliger á ca. 76 m² på blok 1A, 2A og B ved renovering af Frederiksborgvænget udgør sammenlagt 1.368 m². Grundkapitalen udgør ca. kr. 3,3 mio. Tagboliger blok 1B og 2C Tilbygning af 18 tagboliger á ca. 98 m² på blok 1B og 2C ved renovering af Frederiksborgvænget udgør sammenlagt 1.770 m². Grundkapitalen udgør ca. kr. 4,4 mio. Total Grundkapital for alle tre projekter udgør ca. kr. 12,0 mio. Bygmarkskolen - Stavnsholt Kommunen har købt skolen. Der kan etableres et bofællesskab på grunden. Det anslås, at der kan bygges ca. 2.800 m² ved en bebyggelsesprocent på 35 %. Grunden er på 8.000 m². Boligerne forventes opført som familieboliger. Den samlede grundkapital udgør ca. kr. 6,7 mio. Solgaven (Stavnsholt) Lejerbo har fremsendt et projekt på den grund, hvor sansehaven ligger på Solgaven i Stavnsholt. Der kan etableres et bofællesskab på grunden. Det anslås, at der kan bygges ca. 1.570 m². Boligerne forventes opført som ældreboliger. Den samlede grundkapital udgør ca. kr. 4,6 mio. Jonstrup grunden. Hareskov-Værløse Andelsboligforening har udtrykt interesse for at bygge et bofællesskab el. lign på kommunens grund i Jonstrup Jonstrupvangvej 110. Efter lokalplan 119 kan etableres et byggeri på ca. 25 boliger på grunden. Det anslås, at der kan bygges ca. 2.550 m². Boligerne forventes opført som familieboliger. Den samlede grundkapital udgør ca. kr. 6,1 mio. Side 12 af 12