Andelsboligforeningen Langsøparken II Referat af ordinær generalforsamling onsdag den 20. april 2016 afholdt på Restaurant Skovbakken med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent 2. Bestyrelsens beretning 3. Aflæggelse og godkendelse af årsregnskab og revisionsberetning 4. Fremlæggelse og godkendelse af drifts- og likviditetsbudget for 2016, herunder fastlæggelse af boligafgifter 5. Behandling af indkomne forslag 6. Valg af bestyrelse 7. Valg af administrator 8. Valg af revisor 9. Eventuelt Ad. 1 Valg af dirigent Bestyrelsen indstillede Søren Skovborg som dirigent, der blev valgt ved akklamation. Dirigenten konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet, og at man derfor var beslutningsdygtig. Gustav Madsen og Palle Schjødtz meldte sig som stemmetællere, og Birgit Due Schjødtz blev valgt til referent. Foreningen var repræsenteret ved 26 lejligheder. Ad. 2 Bestyrelsens beretning Jan Formann (JF) fremlagde bestyrelsens beretning for det forløbne år, der blev godkendt ved akklamation. Ad. 3 Aflæggelse og godkendelse af årsregnskab og revisionsberetning Jørgen Hornbæk (JH) gennemgik den udleverede årsrapport for 2015 og kunne konstatere, at den er forsynet med en ren revisionspåtegning. Herudover havde han følgende bemærkninger: Årsresultatet 637 tkr. mod forventet 619 tkr. skyldes primært ventelistegebyrer samt salgssalær. Større vedligeholdelsesomkostninger skyldes udskiftning af døre og vinduer, nedlagt dræn ved 107, tag- og ventilationseftersyn. Det fastforrentede lån udløber i 2023, men bidragssatserne kan være en ukendt joker, som der holdes nøje med. De høje mødeudgifter skyldes jubilæumsfesten i marts, der kostede 41.000 kr. Det afholdte advokathonorar var desværre uundgåeligt. Årsrapporten blev godkendt ved akklamation.
Ad. 4 Fremlæggelse og godkendelse af drifts- og likviditetsbudget for 2016, herunder fastlæggelse af boligafgifter JH gennemgik de udsendte budgetter med følgende kommentarer: Fællesudgifterne kan stadig holdes på 1.000 kr. per lejlighed. Aftalen med yousee forlænges for yderligere 2 år. Der opnås en favorabel foreningspris. Det er gode nyheder, at der i vinter ikke har været vandindtrængning. Det tyder på, at murfugetjek hjælper. Der bliver snarlig en gennemgang af vinduer og døre for at få identificeret, hvilke der skal udskiftes. Dette gøres fremover i samarbejde med Tømrermester Michael Haarup fremfor Velfac. Der er afsat penge til en ny motor til ventilationssystemet. Motorerne har en levetid på ca. 10 år, så det er forventeligt, at der kommer til at ske en løbende udskiftning. Der er afsat penge til en ny tagkrave, og i den forbindelse behandles Ole Jørgensens (OJ) forslag nr. 4, der rejser en række spørgsmål: - Forslaget har ikke været medtaget i tidligere vedligeholdelsesplaner? Dette er korrekt, idet denne forbedring ikke tidligere har været på tale, før Smedebakken 105 fik den lavet. Der er ej heller lavet en vurdering fra en teknisk rådgiver, men bestyrelsen har alene talt med bestyrelsen i nr. 105 samt VVS-firmaet. - Oplysning om skriftligt indhentede forslag og alternative bud? Bestyrelsen har ud fra samtalen med nr. 105 alene indhentet tilbud fra VVS-firmaet Lars Troelsgaard, som har lavet løsningen der. Når der ikke indhentedes flere tilbud, skyldes det, at nr. 105 allerede havde gjort dette og valgt den billigste løsning. - Er der tale om oprindelige mangler, manglende vedligeholdelse eller lignende? Byggeriet herunder kraverne er udført ud fra bygningsreglementet ved opførelsen. - Forsikringsdækning? Formålet med kraverne er primært at undgå vandindtrængning. Skader, forårsaget af vandindtrængning i revner og sprækker efter manglende vedligeholdelse, dækkes ikke af forsikringen. - Er der tale om en egentlig forbedring? Ja, der skulle meget gerne være tale om en egentlig forbedring, når kraverne bringes op til nutidens krav. Bestyrelsen vurderer, at den vandindtrængning, der tidligere har været, vil blive bremset eller i det mindste minimeret ved denne løsning kombineret med den tidligere imprægnering af murværket. Hertil kommer, at der stadig efterses fuger, herunder elastiske fuger. - Kan udgiften aktiveres og dermed medregnes i andelskronen? Umiddelbart vurderer bestyrelsen, at dette ikke kan lade sig gøre. Vedtægterne taler mest om forbedringer af lejlighederne. OM beløbet kan aktiveres i regnskabet med en opskrivning af ejendomsværdien til følge, har bestyrelsen ikke undersøgt. Men bestyrelsen tillader sig at betragte 5.300 kr. pr. lejlighed som en bagatelgrænse. Under alle omstændigheder skulle en aktivering af udgiften sikkert reduceres med værdien af den nuværende løsning, så der vil reelt være tale om en forbedring med 1/2 til 2/3 af udgiften. Bestyrelsen anbefalede derfor et NEJ til OJ s forslag, så tagkraverne kan igangsættes som en større vedligeholdelse. Hvis budgettet godkendes, anser bestyrelsen OJ s forslag nr. 4 som frafalden og bliver dermed ikke behandlet under punkt. 5. Kommentar fra Jørgen Hansen: Han synes, det er en god ide at få den nye krave på. Når 105 har indhentet tre tilbud, er det forsvarligt af bestyrelsen at vælge samme tilbud, som 105 har gjort.
Siden beboermødet i november har bestyrelsen arbejdet på at kunne fremlægge en sikker løsning for nedsættelse af boligafgiften. Idet udgiftssiden med bidragssatserne er usikker, er der lavet en gennemsnitsberegning frem til 2023, hvor lånet skal omlægges. Bestyrelsen havde foreslået, at de nedsatte boligafgifter skulle gælde fra 1. juli, men nogle andelshavere har forespurgt, om de nye boligafgifter kunne gælde allerede fra 1. juni, hvorfor bestyrelsen gerne imødegår dette. 3. dag i måneden er således acceptabel som overførselsdag for boligafgiften. JF fik ordet for at fremlægge bestyrelsens henstilling til, at administrators honorar hæves fra 9.000 kr. til 15.000 kr. Jørgen Hornbæk gør et kæmpe arbejde. Dirigenten forhørte sig, om nogen vil stemme i mod drifts- og likviditetsbudgettet. Det var ikke tilfældet, hvorfor budgettet blev godkendt ved akklamation. Ad. 5 Behandling af indkomne forslag JF oplyste, at det er bestyrelsens holdning, at arbejdet i foreningen skal ske i fuld offentlighed. Derfor undrer det bestyrelsen, at forslagene afleveret af OJ ikke indeholder navnene på alle forslagsstillere. Forslag 1 Hjemmesiden JF oplyste, at det er korrekt, at OJ i 2014 foreslog, at foreningen fik en hjemmeside. Det er et punkt, bestyrelsen har talt om i flere år, men indtil Birgit Due Schjødtz (BDS) kom ind i foreningen, var der ingen med den nødvendige kompetence til at igangsætte og drive opgaven. Det er bestyrelsen, der i samarbejde med Birgit har fastlagt det nuværende indhold. Hjemmesiden blev forelagt på beboermødet i efteråret og blev her rost meget. Der nævnes i forslaget, at bestyrelsen ikke skal virke som en slags kontrol- og censurorgan, hvilket ingen i bestyrelsen opfatter sig som. Tværtimod vil alle gode forslag fra andelshaverne blive behandlet med største tillid og forståelse. Bestyrelsen ser ingen grund til at bruge kræfter på at starte op forfra. Bestyrelsen anbefalede derfor et NEJ til OJ s forslag. Kommentarer fra OJ: OJ fremførte, at han i lyset af beboerdemokrati ønsker et udvalg, der nærmere skal definere de rammer, som hjemmesiden skal virke under, i stedet for at bestyrelsen skal virke som censur. Kommentar fra Mette Kloppenborg: Beboerdemokrati er en god ting, men lad nu hjemmesiden leve, som den er og lad den udvikle sig langsomt. Afstemningen viste 3 stemmer for OJ s forslag og 20 stemmer imod. Forslag 2 Vedtægterne om vedligeholdelse af lejlighederne JF oplyste, at det er korrekt som anført at der i vedtægterne ikke er præciseret, hvordan og hvem der forestår vedligeholdelsen af altanerne til lejlighederne. Bestyrelsen har tidligere korresponderet med OJ herom og givet ham besked på, at det trods den manglende præcisering i vedtægterne er foreningens ansvar, men at den enkelte andelshaver selvfølgelig har den daglige vedligeholdelse, så fremtidige skader undgås. Det har også været bestyrelsens intention, at dette skal præciseres ved en fremtidig revision af vedtægterne. En revision, som tidligere er blevet udskudt, da der ikke har været andre påtrængende ændringer at hente i de nye standardvedtægter. Bestyrelsen foreslår en ændring (et samt indskydes, og berettiget udskiftes med forpligtet ). Herved undgås misforståelser om, hvilke trægulve det omhandler. Endvidere fastslås det, at det er andelshaverne, der sørger for den daglige vedligeholdelse. Bestyrelsens formulering er:
9.3. Andelsboligforeningen er forpligtet til at foretage al anden vedligeholdelse, herunder bygninger carporte samt trægulve, trægulvstrøer og trægelændere på altaner. En andelshaver er dog forpligtet til selv at foretage overfladebehandling af altaners gulve og trægelændere. Udførelsen skal ske i overensstemmelse med en vedligeholdelsesanvisning, der er godkendt af generalforsamlingen efter indstilling fra bestyrelsen. Bestyrelsen anbefalede derfor et nej til OJ s forslag i den fremlagte formulering. Bestyrelsen ønsker i stedet, at ændringen med bestyrelsens formulering medtages i den kommende revision af vedtægter med henblik på fremlæggelse på næste års generalforsamling i 2017. Kommentarer fra OJ: OJ ønsker bestyrelsens formulering ført til referat. Der var ingen, der stemte for OJ s forslag. Forslag 3 - Brandalarmer JF oplyste, at dette forslag indeholder Undersøgelse af, om der ønskes brandalarmer i alle lejligheder og trappeopgange Undersøgelse af, om Alm. Brand i så tilfælde vil yde rabat Undersøgelse af afstemning af foreningens forsikring med andelshavernes private forsikringer Det er bestyrelsens holdning, at den enkelte selv sørger for brandalarmer i de enkelte lejligheder. En forespørgsel til Alm. Brand mandag den 11.4.16 har fastslået, at der ingen rabat er at hente. Bestyrelsen udsender gerne en orientering (også tilgængelig på hjemmesiden) om, hvad foreningens forsikringer dækker. Med denne afgrænsning kan den enkelte andelshaver gå til sit eget forsikringsselskab og få afklaret, om der er dobbeltdækning/underdækning. Bestyrelsen anbefalede derfor et NEJ til OJ s forslag. Kommentar fra OJ: Spørgsmålet bliver mere og mere relevant, der kan jo ske fejl. Hvorfor ikke undersøge opsætning i trappeopgangene. Det vil skabe mere tryghed. Han mener ligeledes, at der bør være en kontant forståelse hos forsikringsselskabet. JF afsluttede med at sige, at bestyrelsen vil undersøge mulighederne for opsætning af brandalarmer i trappeopgangene, hvorefter der ikke skete afstemning om OJ s forslag. Forslag 5 En byggesagkyndig ved salg af lejligheder JF oplyste, at bestyrelsen allerede har vedtaget brug af byggesagkyndig ved salg af lejligheder, hvilket også fremgår af et tidligere bestyrelsesreferat. Denne beslutning er taget for at undgå, at bestyrelsen og den sælgende andelshaver får en kedelig oplevelse ved salget. Forbyder 14 brug af en byggesagkyndig? Den tillader det ikke, men det er vel ikke det samme som, at det er forbudt! I denne paragraf som mest handler om prisfastsættelse, nævnes der intet om, at der IKKE kan udpeges en byggesagkyndig. Den omtalte voldgiftsmand er jo kun i yderste tilfælde. OJ nævner ABF-vejledningerne. De benyttes allerede ved salg af lejligheder. Bestyrelsen anbefalede derfor et nej til OJ s forslag og fastholder derfor den beslutning, der tidligere er taget. Kommentarer fra OJ: Det kan bestyrelsen ikke beslutte.
Dirigenten spurgte derefter forsamlingen, om bestyrelsen har opbakning til at fastholde den nye procedure om brug af en byggesagkyndig ved salg af lejligheder? 21 stemte for. Forslag fra Lise-Lotte og Jørgen Hansen om udvidelse af cykelskur JF takkede forslaget og oplyste, at bestyrelsen er enig i den nævnte konstatering om manglende plads. Efter beboermødet blev der ryddet op, men det har ikke givet den fornødne plads til ekstra cykler. Bestyrelsen har ikke haft mulighed for at nå at undersøge det faktiske behov, økonomien i en udvidelse eller lignende, herunder indretning med stativer m.m. Bestyrelsen anbefalede et JA til forslaget, idet der nødvendigvis først skal laves en undersøgelse af det egentlige behov samt en økonomiberegning af et konkret forslag, som dækker dette behov. Det vides ikke, hvilke muligheder, der er for udvidelse, men det vil bestyrelsen undersøge nærmere. Forhistorien er jo, at det fælles affaldsskur for 105 og 107 blev til, fordi Silkeborg Forsyning ikke må køre helt om til 105. Som kompensation fik foreningen det eksisterende cykelskur ved 109. 17 stemte for, at bestyrelsen undersøger udvidelsesmulighederne nærmere. Ad. 6 Valg til bestyrelse JF fortalte, at bestyrelsen er indstillet på, at den fortsætter med fire medlemmer lidt endnu, indtil den finder løsningen med praktikeren. Hanne Bjertrup ønsker ikke at fortsætte, og bestyrelsen foreslår Birgit Due Schjødtz til at afløse Hanne Bjertrup. Birgit Due Schjødtz blev valgt ved akklamation. Dirigenten oplyste, at bestyrelsen er indstillet på at fortsætte uden en suppleant, hvis der ikke kommer villige forslag til valg. Jørgen Hansen blev foreslået fra salen, men han er ikke villig til valg pt. Ad. 7 Valg af administrator Jørgen Hornbæk blev genvalgt ved akklamation. Ad. 8 Valg af revisor Partner Revision blev genvalgt ved akklamation. Ad. 9 Eventuelt JH fortalte, at det planlægges at forlænge aftalen om kabel-tv med yousee. Der opnås en god foreningspris. Birgit Due Schjødtz fortalte kort om yousee s tilbud om en ny tv-boks. JH rundsender den tilsendte information fra yousee til medlemmerne. Kommentar fra Signe Hedegård: Området er blevet så flot. Poserne i affaldskuret er et godt initiativ. Mette Kloppenborg: På grund af det foreløbige kolde forårsvejr er det besluttet, at vi nøjes med smørrebrød efter arbejdsdagen den 29. april. Alle er velkomne til at spise med, også selv om man ikke har deltaget i arbejdet. Hanne Bjertrup: Rettede en tak til bestyrelseskolleger for den altid gode stemning, og hun ønsker, at den må fortsætte. Rettet mod Ole Jørgensen sagde hun, at han belaster og trætter bestyrelsen med sine mange mails. En opfordring var at droppe paragrafferne. Hun synes, at det er synd, hvis der kommer nogen, der vil ødelægge den gode stemning. Jan Formann: Takkede Hanne for hendes gode indsats og overrakte en vingave.
Uffe Bjertrup: Opfordrer til at få taget et par mursten ud og få tjekket, hvor meget isolering der er i byggeriet. Bestyrelsen lover at undersøge dette nærmere. Dirigenten konstaterede herefter, at generalforsamlingen var slut og takkede for et godt møde. Silkeborg, 25. april 2016 Birgit Due Jan Formann Søren Skovborg Referent Formand Dirigent