1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. Ejendomsmægler MDE Torben Strøm Bispebroen 2 F 6100 Haderslev Nævnet har modtaget klagen den 20. april 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har oplyst fejlagtigt om ejendommens udgift til varme og som følge heraf skal betale erstatning til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 21. september 2010 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 3.200.000 kr. med overtagelsesdag den 23. oktober 2010. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var opvarmet med fjernvarme, samt at klagerne fik udleveret energimærke af 11. juli 2008. Det fremgik af den til købsaftalen hørende salgsopstilling af 20. september 2010, at sælgers seneste årsudgift til varme udgjorde 20.000 kr., samt at aktuel a conto forbrug udgjorde 21.000 kr. Der var ikke oplysning om det seneste års forbrug.
2 Af energimærket af 11. juli 2008 fremgik, at det beregnede varmeforbrug udgjorde 41,5 MWh fjernvarme og udgiften 25.000 kr. pr. år. Energimærket var mærket D, hvor A er det bedst opnåelige energimærke og G det dårligste. Det fremgik af energimærket, at der kunne opnås en besparelse af energiforbruget på 6.500 kr. pr. år ved at isolere lofter, skunke, ydervægge og gulve mod kælder samt ved at ventilere hulrum. Det var videre oplyst, at sælgers udgift til varme udgjorde 21.117 kr. pr. år svarende til et forbrug på 35,131 MWh fjernvarme pr. år. Den aflæste forbrugsperiode var 1. juni 2007 til 31. maj 2008. Klagerne og indklagede holdt den 13. april 2011 møde på indklagedes kontor vedrørende spørgsmål om ejendommens varmeforbrug. Samme dag skrev indklagede til klagerne, at indklagede anerkendte, at det i salgsopstillingen oplyste om sælgers varmeforbrug ikke stemte overens med sælgers faktuelle forbrug, hvilket indklagede beklagede. Indklagede anførte, at indklagede ikke på baggrund af de oplysninger, der var anført i energimærket, havde haft anledning til at tvivle på sælgers oplysninger om det aktuelle varmeforbrug, og at indklagede ikke så sig i stand til at betale erstatning til klagerne. Den 14. april 2011 svarede klagerne indklagede, at klager ikke var enige i indklagedes betragtninger, og at klagerne ønskede Klagenævnet for Ejendomsformidlings afgørelse af sagen. Klagerne har til sagen fremsendt opgørelse fra varmeværket for perioden 1. juni 2009 til 31. maj 2010. Det fremgår heraf, at forbruget for perioden var 42,144 MWh og varmeudgiften 25.952,40 kr. A conto rate for den efterfølgende periode 2010/2011 udgjorde 26.085,70 kr. Den 28. juni 2011 skrev indklagede til fjernvarmeværket vedrørende sælgers forbrug af varme. Indklagede har til sagen fremsendt opgørelser for ejendommen fra varmeværket for perioderne 1. juni 2005 til 31. maj 2006, 1. maj 2006 til 2. maj 2007, 2. maj 2007 til 2. maj 2008 samt 2. maj 2008 til 1. maj 2009. Det fremgår af opgørelserne, at sælgers forbrug var henholdsvis 38,643 MWh, 30,162 MWh, 35,131 MWh og 37,047 MWh, og varmeudgiften var henholdsvis 20.765,20 kr., 18.126,85 kr., 21.116,95 kr. samt 23.531,33 kr. Det fremgik videre, at der for perioden 2. maj 2008 til 1. maj 2009 var opkrævet a conto 24.300 kr. Den 30. juni 2011 skrev fjernvarmeværket til klagerne bl.a.: I forbindelse med tvist omkring oplyst varmeforbrug i ejendommen [ ], kan vi oplyse at mægler til en hver tid, i forbindelse med handel, kan få oplyst tidligere varmeforbrug i ejendommen, ved henvendelse til varmeværket. Ved telefonisk henvendelse vil varmeværket kunne svare omgående, ved henvendelse
3 pr. mail, har værket en responstid på op til 48 timer. Det er vores opfattelse af byens mæglere som regel benytter sig af ovenstående mulighed. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede angav et for lavt varmeforbrug i salgsopstillingen tilhørende købsaftalen. Sælgers varmeopgørelse var endvidere ikke vedlagt som bilag til købsaftalen. Opgørelsen blev først efterfølgende indhentet på klagernes foranledning. Ifølge sælgers varmeopgørelse for 2009/2010 var der indbetalt 24.300 kr., hvorfor klagerne stiller sig tvivlende over for indklagedes påstand om, at sælgers varmeforbrug i de bagvedliggende år har ligget stabilt omkring 20.000 kr. Klagerne er enige i, at varmeåret 2009/2010 var koldere end normalt, derfor var det klagernes klare overbevisning, at det oplyste varmeforbrug på 20.000 kr. var korrekt for et koldt år, og at klagerne kunne forvente en lavere varmeregning for et normalt år. Såfremt varmeopgørelsen for 2009/2010 havde været vedlagt som bilag til købsaftalen, havde klagerne selv haft mulighed for at tjekke rigtigheden af de oplyste varmeudgifter. Klagerne har ikke haft grund til at betvivle rigtigheden af det oplyste varmeforbrug på 20.000 kr. Klagerne har efter henvendelse til fjernvarmeværket fået oplyst, at byens ejendomsmæglere kan få fremsendt tidligere varmeforbrug i forbindelse med en handel med kort varsel. Klagerne har lidt et tab, idet klagerne kan se frem til en væsentlig højere månedlig varmeudgift, end klagerne havde forventet og budgetteret med. Klagernes tab kan opgøres til differencen mellem det faktuelle forbrug for perioden 1. juni 2009 til 31. maj 2010 som udgjorde 25.952,40 kr. og det af indklagede oplyste forbrug på 20.000 kr. ganget med en faktor 6, eller i alt 35.714,40 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har lagt sælgers oplysninger om varmeforbrug til grund. Set i forhold til de oplysninger, der fremgik af energimærket, havde indklagede ikke grund til at betvivle disse. Oplysningen om sælgers seneste varmeforbrug har ikke været forelagt indklagede og var ikke tilgængelig for indklagede. Indklagede var derfor nødsaget til at basere oplysninger om varmeforbruget på sælgers oplysninger. Alene tallet 20.000 kr. indikerer,
4 at der er tale om et skønnet forbrug. Ejendommens alder og størrelse taget i betragtning var det indklagedes overbevisning, at specielt varmeåret juni 2009 til maj 2010 - som var den seneste kendte årsafregning, og den som klagerne nu lægger til grund for deres klage havde krævet ekstra omkostninger til forbruget, hvilket sælger desværre ikke havde meddelt indklagede. Indklagede synes, at det er vigtigt at oplyse, når sælgers forbrug i de forudgående år har været stabilt. Det beregnede forbrug var i energimærket angivet til 25.000 kr. Det fremgik af energimærket, at der var god rentabilitet i forskellige tiltag omkring isolering. Ud fra oplysningerne i energimærket undrer det indklagede, at den ene af klagerne, som selv virkede i branchen og var vant til at gennemgå energimærker, ikke stillede spørgsmål til det afrundede beløb i forbindelse med et møde på sælgers ejendom. Klagerne fik fremvist ejendommen mere end et år forud for afgivelse af købstilbud. I denne forbindelse fik klagerne udleveret en salgsopstilling og samme energimærke, som blev udleveret i forbindelse med handlen. I denne salgsopstilling var varmeforbruget ligeledes angivet til 20.000 kr., hvorfor indklagede undrer sig over, at klagerne ikke i forbindelse med handlen anmodede om at få uddybet varmeforbruget. Indklagede skal anføre, at der ikke er noget lovkrav om, at den seneste varmeopgørelse skal være vedlagt som et bilag til købsaftalen, hvilket den ene af klagerne må være bekendt med taget i betragtning, at denne klager er statsaut. ejendomsmægler. Klagerne har ikke lidt noget tab, da sælgers forbrug af varme ikke har indflydelse på købers forbrug. Derfor er der kun lidt et tab, hvis klagerne kan dokumentere, at ejendommen som følge af varmeoplysningerne er mindre værd, hvilket ikke ses dokumenteret. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til blandt andet varme, skal gives oplysning om sælgers seneste års forbrug og udgiften hertil. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke hos fjernvarmeselskabet undersøgte, hvad sælgers seneste års forbrug og udgift til varme udgjorde og gav denne oplysning i salgsopstillingen. Nævnet finder, at klagerne var berettigede til at forvente, at oplysningerne om udgiften til varme, som det fremgik af salgsopstillingen, der er en del af købsaftalen, var korrekte. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at
5 formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en for lav varmeudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Vi finder videre, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, skal indklagede betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6, og stemmer derfor for at tilkende klagerne et beløb på 35.000 kr. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand