Klagerne. København, den 6. december 2010 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 6. december 2010 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mariann Trolledahl v/ Chartis Europe S.A. Kalvebod Brygge København V. Nævnet har modtaget klagen den 15. januar Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet forkerte oplysninger om varmeudgifter og vandudgifter og dermed skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagerne fik udleveret salgsopstilling af 17. marts 2008, hvori indklagede havde oplyst, at der var naturgasfyr og brændeovn. Indklagede havde oplyst sælgers seneste årsforbrug og udgift til varme til m³ og kr. og udgift til vand/vandafledning til kr. Indklagede havde beregnet standardfinansiering på grundlag af et 5 % obligationslån. Den 31. marts 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr Det fremgik af aftalen, at ejendommens varmeinstallation var brændeovn og naturgas, men at brændeovnen ikke fremgik af BBR-ejermeddelelsen, og at klagerne fik udleveret energimærke af 9. maj Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: Køber er gjort opmærksom på, at salgsopstillingen, som er en del af nærværende købsaftale, kan være ændret/opdateret i forhold til en tidligere udleveret salgsopstilling på ejendommen. Sælger godkender ved sin underskrift af købsaftalen den medfølgende salgsopstilling. og Nærværende købsaftale er indgået på grundlag af salgsopstilling udarbejdet den 28. april Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedhæftet denne købsaftale, er den gældende. Parterne er enige om, at datoen for salgsopstillingen ved en skrivefejl er anført som værende af 28. april, idet den rette dato er 28. marts. Af salgsopstillingen af 28. marts 2008, der hørte til købsaftalen, var oplysningerne om varmeudgiften gentaget, mens vand/vandafledning var anført til kr., og standardfinansieringen var baseret på et 6 % obligationslån. Af energimærket af 9. maj 2005 fremgik, at den beregnede varmeudgift var kr. og den beregnede eludgift kr. Det fremgik videre, at supplerende varmekilde var brændeovn. Nuværende ejers oplyste energiforbrug var anført således:

3 3 Energikonsulenten bemærkede hertil, at det beregnede forbrug var højere end den nuværende ejers forbrug. Dette kunne skyldes, at de nuværende ejere sparede mere på varmen end forudsat i standardberegningen. Energikonsulenten havde videre i energimærket anført: Det nuværende el forbrug er højere end det udregnede forbrug. Dette skyldes at der er el-gulvvarme i huset. Indklagede har i sagen fremlagt kopi af sælgers naturgasopgørelse for perioden 29. juni 2006 til 28. juni Det fremgår heraf, at sælgers årsudgift udgjorde ,31 kr., svarende til det beløb, indklagede havde anført i salgsopstillingerne. Indklagede har endvidere fremlagt kopi af sælgers vandregning for perioden 1. marts 2006 til 1. januar 2007, hvilket svarer til 10 måneder. Sælgers udgift udgjorde 3.104,38 kr. Den 9. juli 2009 skrev klagernes advokat til sælger og oplyste, at klagerne havde brugt ca. 35 % mere naturgas end det oplyste forbrug i salgsopstillingen, selvom klagerne havde suppleret med brænde i brændeovnen for ca kr. Advokaten oplyste videre, at klagerne bl.a. havde iværksat opsætning af ekstra isolering på ejendommen for at holde varmeforbruget nede, og at klagerne var blevet bekendt med, at sælger tilsyneladende havde indkøbt flere brændetårne til supplerende opvarmning af ejendommen. Sælger havde imidlertid ikke oplyst om udgiften til brænde, hvilket var en tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt. Advokaten anførte videre, at klagerne forventede at få en årlig varmeudgift, der var ca kr. højere end oplyst i salgsopstillingen, og at sælger derfor skulle betale en erstatning til klagerne på kr. Sælger afviste at skulle betale erstatning til klagerne under henvisning til, at sælger havde udleveret kvittering for naturgasforbruget til indklagede, som havde udarbejdet salgsopstilling på baggrund heraf. Sælger henviste videre til, at han loyalt havde oplyst klagerne om, at han brugte 2 til 3 paller brænde årligt, da klagerne havde spurgt hertil. Sælger stod derfor uforstående over for, at klagerne havde glemt denne oplysning, der blev oplyst mundtligt flere gange i forløbet. Klagerne har oplyst, at de opgav at køre retssag mod sælger, da sagsomkostningerne ville blive for høje.

4 4 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede har i salgsopstillingerne givet fejlagtige og misvisende oplysninger om sælgers anvendelsesudgifter til opvarmning. Der er således ikke oplyst om udgift til brænde samt udgift til elgulvvarme. Faktisk har indklagede slet ikke givet nogle oplysninger om sælgers elforbrug overhovedet. Klagerne er ikke vant til at læse salgsopstillinger og har derfor ikke bemærket, at der manglede oplysninger om elforbrug og eludgift. Indklagede burde vide, at den oplyste udgift til varme var meget lav, men indklagede har ikke anført nogen forklaring herpå. Indklagedes oplysning om varme er baseret på gamle tal for 2006/2007. Energimærket er udarbejdet i 2005 og indeholder derfor ikke aktuelle oplysninger om udgift til varme. Klagerne har været i god tro om oplysningen om varmeudgiften. Klagerne var berettiget til at stole på, at oplysninger var korrekte. Varmeudgiften er en stor og væsentlig post i klagernes økonomi, hvorfor det ikke er uvæsentligt, om udgiften er kr., som oplyst, eller kr., som udgiften forventeligt ender med at blive. Indklagede har oplyst udgiften til vand til kr., men det har vist sig, at denne udgift beror på et skøn. Vandafledningsafgift opkræves separat af kommunen, men indklagede har ikke oplyst herom. Klagerne har fejlagtigt fået oplyst, at der på ejendommen var tyverialarm og drivhus. Ændringer i den nye salgsopstilling af 28. marts 2008 er ikke blevet meddelt til klagerne eller deres advokat. Den oplyste offentlige ejendomsvurdering i salgsopstillingen er for 2005, kr. Den offentlige ejendomsvurdering for 2007 er , og den var tilgængelig på handelstidspunktet, hvorfor indklagede burde have anført denne. Tinglysningsafgiften var oplyst til kr., men blev kr. på grund af den ukorrekte oplysning om ejendomsvurderingen. Indklagede har oplyst standardfinansieringen med et 5 % lån, selvom ingen i det daværende marked ville anbefale et sådant lån på grund af stort kurstab. Et 6 % lån var den generelle anbefaling, og dette var åbent fra sommeren Først da købsaftalen blev udarbejdet, tilrettede indklagede salgsopstillingen til den korrekte information om standardfinansiering på 6 %. Dette bevirkede, at den månedlige ydelse steg mærkbart.

5 5 Mægleren har med de fejlagtige oplysninger om varme, belåning og offentlig ejendomsvurdering fremstillet ejendommen som billigere, end den reelt var. Klagerne er af den opfattelse, at salgsprisen ville have været lavere, såfremt de korrekte tal var blevet oplyst. Klagernes erstatningskrav udgør kr. Beløbet dækker kr. vedrørende udgift til brænde, kr. vedrørende udgift til elgulvvarme samt kr. i udgift til elradiatorvarme. Hertil kommer forkert udgift til vand/vandafledning, men da indklagede ikke har dokumenteret, hvad sælger betalte for et helt år, kan erstatningen vedrørende vand ikke opgøres præcist. Klagerne har dermed haft ekstra forbrugsudgifter på ca kr., hvilket multipliceret med faktor 6 giver erstatningsbeløbet på kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Oplysningen om sælgers seneste årsforbrug og årsudgift til naturgas er fuldstændig korrekt anført i salgsopstillingen, idet denne er baseret på sælgers årsopgørelse fra juni 2006 til juni Klagerne har fået udleveret kopi af denne årsopgørelse i forbindelse med købsaftalens underskrivelse den 31. marts Da årsopgørelse for perioden 2007/2008 endnu ikke forelå på handelstidspunktet, kunne indklagede ikke oplyse herom. Af det udleverede energimærke fremgår, at der på ejendommen er elgulvvarme, hvilket klagerne tillige blev gjort bekendt med i forbindelse med besigtigelsen af ejendommen. Årsagen til, at udgiften til elgulvvarme ikke er medtaget i salgsopstillingen er, at denne ikke er ejendommens primære opvarmningskilde, og at udgiften ikke kan fastslås. Det er indklagedes vurdering, at købesummen ikke havde været anderledes, såfremt det var blevet oplyst, at der var en udgift til elgulvvarme på badeværelset. Det fremgår af såvel købsaftale som energimærke, at der er brændeovn på ejendommen, hvilket klagerne tillige har set ved besigtigelsen af ejendommen. Brændeovnen har ikke udgjort en del af opvarmningen, idet sælger har oplyst alene at have anvendt ca. 4 m³ brænde årligt. Udgiften til brænde er derfor ikke medtaget under anvendelsesudgifterne i salgsopstillingen, og det er indklagedes vurdering, at købesummen ikke ville have været anderledes, såfremt brændeudgiften havde været oplyst i salgsopstillingen. Sælgers familie bestod af 3 personer, mens klagernes familie består af 5 personer, hvilket selvfølgelig har betydning for det samlede elforbrug i ejendommen. Den ene af klagerne er hjemmegående, hvilket også påvirker el- og varmeforbruget.

6 6 Klagerne er via købsaftalens punkt 16 og 27 blevet gjort bekendt med, at salgsopstillingen kan være ændret i forhold til tidligere udleverede salgsopstillinger. Vandforbruget er beregnet forholdsmæssigt ud fra et oplyst forbrug for 10 måneder. Vandafledningsafgiften er en del af den oplyste udgift i salgsopstillingen. På daværende tidspunkt blev vandafledningsafgift betalt til vandværket. Dette er først efterfølgende blevet ændret til, at der betales herfor til kommunen. Indklagede har i købsaftalen særligt indføjet, at der ikke medfulgte tyverialarm i handlen. Tinglysningsafgiften er jf. salgsopstillingen beregnet ud fra kontantprisen, da denne var højere end vurderingen fra 1. oktober Det oplyste beregningsgrundlag for afgiften er derfor korrekt. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab Chartis Europe S.A. har bl.a. anført: Indklagede har ikke handlet ansvarspådragende i sagen. Indklagede har varetaget sælgers interesser bedst muligt og har loyalt videregivet korrekte oplysninger til klagerne. Det er ikke klagernes varmeudgifter, der skal lægges til grund for en vurdering af, om oplysningen i salgsopstillingen var korrekt. Det er sælgers seneste årsforbrug/udgift, der er afgørende, og dette gælder både vand og varme. Det er endvidere alene den primære varmekilde, der skal oplyses om. Af salgsopstillingen, der hører til købsaftalen fremgår, at der er foretaget en beregning af standardfinansieringen ud fra et 6 % obligationslån, og klagerne har modtaget denne og har underskrevet siderne, hvorfor klagerne har modtaget oplysning herom. For så vidt angår den offentlige ejendomsvurdering, er det den sidst tilgængelige, der er oplyst om. Ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 blev først offentlig tilgængelig medio april Klagerne har fået udleveret kopi af såvel ejendomsvurderingen for 2005 som Det bestrides, som af klagerne anført, at indklagede har snydt med tallene for at opnå en højere pris for ejendommen. Salgsprisen er et udtryk for indklagedes vurdering af prisen på handelstidspunktet. For så vidt angår finansieringen er det afgørende de oplysninger, som foreligger på underskrifttidspunktet, og siderne med information herom er blevet gennemgået med klagerne samt underskrevet af klagerne.

7 7 Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 1, i formidlingsbekendtgørelsen, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Sælgers udgift til vand og vandafledning for 10 måneder udgjorde kr. Indklagede har omregnet denne til 12 måneder og anført udgiften til kr. Nævnet finder dermed ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer, om sælgers forbrug af brænde var så højt, at det kunne betegnes som opvarmningskilde, hvorfor nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede burde have oplyst om sælgers udgift til brænde. Det fremgår af sagen, at der i ejendommen er elradiator og elgulvvarme i et af badeværelserne. Da badeværelset alene opvarmes med el, finder nævnet det kritisabelt, at indklagede ikke oplyste herom i salgsopstillingen, således at klagerne var bekendt hermed og bekendt med, at der skulle betales for opvarmning af dette rum udover udgifter til naturgas. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at undlade at oplyse om det elopvarmede badeværelse, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) finder, at det ved afgørelsen af om klagerne har lidt et tab som følge heraf, påhviler klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling, men disse nævnsmedlemmer udtaler deres kritik af indklagede. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, finder disse nævnsmedlemmer, at indklagede er erstatningspligtig, men der er ikke tilstrækkelige oplysninger til at fastsætte en erstatnings størrelse. Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet om tilkendelse af erstatning fra

8 8 nævnsbehandling. Det fremgår af 13, stk. 1, nr. 2, og 16, stk. 3, i formidlingsbekendtgørelsen, at standardfinansieringen i salgsopstillingen skal baseres på et 30 årigt konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er 100 eller nærmeste herunder. Den resterende åbningstid på den pågældende obligationsserie skal ved serieskift mindst være 1 måned. Af 16, stk. 7, fremgår, at standardfinansieringsforslaget ikke må være baseret på kurser, der er mere end 14 dage gamle. Det fremgår klart af købsaftalen, at salgsopstillingen, der hører til købsaftalen kan være ændret eller opdateret i forhold til tidligere udleverede salgsopstillinger, hvorfor klagerne er blevet gjort opmærksomme herpå. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse, herunder ikke anledning til kritik af ændringen af den obligation som standardfinansieringen var baseret på. Nævnet finder det ikke godtgjort, at ejendomsvurderingen 2007 var blevet udsendt til sælger før købsaftalens indgåelse, da denne udsendtes i marts/april Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af, at indklagede i salgsopstillingen har anført ejendomsvurderingen pr. 1. oktober Indklagede ses ikke at have beregnet tinglysningsafgiften forkert, da denne korrekt er beregnet som kr. + 0,6 % af købesummen. Klagerne har til sagen oplyst, at de var blevet lovet, at der medfulgte tyverialarm og drivhus i handlen. Da der ikke er nævnt noget herom i salgsopstillingen eller købsaftalen, finder nævnet det ikke godtgjort, at klagerne skulle være lovet, at dette medfulgte i handlen. For så vidt angår tyverialarm fremgår det tværtimod af købsaftalen, at der ikke er tyverialarm i ejendommen. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagedes mangelfulde oplysning om elvarme. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen for højt henset til den manglende oplysning om elvarme, afvises fra nævnsbehandling. De øvrige klagepunkter kan nævnet ikke give klagerne medhold i. Indklagede skal herefter betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2.

9 9 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand