KENDELSE. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning for manglende oplysninger om sælgers forbrug af varme.

Transkript

1 1 København, den 6. juni 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Poul Erik Bech v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 25. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse til klagerne som følge af, at indklagede havde oplyst fejlagtigt om udgift til tømning af en samletank. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning for manglende oplysninger om sælgers forbrug af varme. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg, som klagerne ønskede at købe. Det fremgik af energimærke af 3. november 2006 for fritidshuset bl.a.: Sommerhuse kan energimærkes efter en forenklet metode, som betyder, at der ikke foretages beregninger af forbruget. Denne forenklede metode er brugt i denne energimærkning. Derfor er der ikke oplyst noget beregnet forbrug.

2 2 Det fremgår af opgørelse fra kommunen, at sælgers vandforbrug for 2009 udgjorde 41 m 3. Klagerne underskrev købsaftale af 21. juni 2010 om køb af fritidshuset til en kontantpris på kr. til overtagelse den 1. september Det fremgik af købsaftalen, at der var forbehold for klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik videre, at klagerne bl.a. fik udleveret kommunalt oplysningsskema og BBR-ejermeddelelse samt energimærke. Af det kommunale oplysningsskema fremgik, at ejendommen ikke var tilsluttet offentligt spildevandsanlæg, og at der var afløb til samletank. Det fremgik ligeledes af BBR-ejermeddelelse af 21. maj 2010, at der var afløb til samletank. I den til købsaftalen hørende salgsopstilling dateret 21. juni 2010 var sælgers vandforbrug oplyst til 41 m 3 svarende til 1.274,85 kr. Der fremgik ikke udgift til tømning af samletank. Der fremgik heller ikke oplysninger om sælgers årsforbrug af varme og udgift hertil. Det fremgik, at der forelå energimærkning af 3. november Den 2. september 2010 efter klagernes overtagelse af fritidshuset skrev klagernes advokat til indklagede, at klagerne var blevet opmærksomme på, at samletanken var fyldt op, og at klagerne selv skulle afholde udgift til tømning af denne, hvilket var i strid med oplysningerne ved besigtigelsen. Klagerne ønskede kompensation herfor. Den 17. september 2010 svarede indklagede klagernes advokat. Indklagede erkendte, at der burde have været medtaget en udgift til tømning af samletanken, og at spørgsmålet herefter var, hvilken udgift der burde have været medtaget i salgsopstillingen. Indklagede anførte videre: Samletanken på l er efter kommunens oplysninger relativ stor, og med et normalt fritidsforbrug af en ejendom i denne størrelse burde 2 årlige tømninger være tilstrækkelig. En normal tømning koster hos det det lokale firma i [navn på byen og navn på kloakfirma] kr. 660,00 excl. moms for tømning af en l s tank. Uden præjudice for en eventuel efterfølgende Klagenævnssag/retssag skal vi tilbyde en godtgørelse til 2 årlige tømninger gange faktor 10 (uagtet man måske kun ville fastsætte denne til faktor 6 eller lavere). Den tilbudte godtgørelse andrager således kr til fuld og endelig afgørelse af sagen. Klagernes advokat afviste ved brev af 27. september 2010 indklagedes tilbud.

3 3 Indklagede svarede klagernes advokat ved brev af 4. oktober 2010, at indklagede fastholdt sit tilbud, og at beløbet ville blive overført til klagernes advokat. Det er oplyst, at beløbet er betalt. Indklagede har til sagen indhentet tilbud fra et lokalt kloakservicefirma på tømning af samletank. Det fremgår af tilbuddet bl.a.: [navnet på kloakfirmaet] tilbyder tømning af Samletanke 2,5 4 m3, hvor kørsel, adgangsforhold og aflæsning på renseanlæg i [ ] kommune, forudsættes udført indenfor 1 time. (Forbehold for lange slangelængder, Haveanlæg der kræver særlig omhu ved tømning. Sne og is forhold) Timepris d.d er på 660,00kr + Moms = 825,00 incl. Moms, Fremtidige afgifter vil blive indregnet. Kunden bedes ved ordre, altid forespørge om pris, før tømning. Og bemærk, at der typisk ved de fleste sommerhuse, er en køkkenbrønd og sivebrønd, der skal tømmes min. 1 gang pr. år.. Denne afregnes særskilt, men kunder der er trofaste og betaler til tiden, opnår stor rabat, der forhandles ved første tømningsbesøg. Der kan ikke gives regler for hvor tit tanken skal tømmes. Hold øje med vandmåleren, hvis alt spildevand går til Samletanken. Eller få lavet en Pejlepind. Man kan også få monteret en elektrisk alarm, der skal advisere, når tanken skal tømmes. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne som følge af manglende oplysning om udgift til tømning af den på ejendommen værende samletank. Af det kommunale ejendomsoplysningsskema og af BBR-ejermeddelelsen fremgik, at der var Afløb til samletank. I forbindelse med besigtigelse af ejendommen blev klagerne af indklagede oplyst om, at kommunen sørgede for tømning af samletanken 1-2 gange om året. Efter overtagelse af ejendommen blev klagerne opmærksomme på, at der var mangler ved afløbsforholdene. Efter en nærmere undersøgelse heraf blev det konstateret, at den på ejendommen værende samletank var fyldt op, og at spildevand, der afledtes fra ejendommen, blev afledt i jorden omkring samletanken. Ved en efterfølgende henvendelse til kommunen med henblik på at rekvirere en tømning af tanken blev klagerne opmærksomme på, at tømning af tanken skulle foretages af et privat slamsugerfirma for egen regning. Tømningen kostede 1.358,81 kr. Dette forhold stemte ikke overens med det, som klagerne var blevet oplyst om ved besigtigelsen af fritidshuset, nemlig at kommunen sørgede for tømning af tanken 1-2 gange om året.

4 4 Det har således vist sig, at der har påhvilet fritidshuset forbrugsafhængige udgifter, som indklagede ikke har oplyst klagerne om. Sælger har haft et vandforbrug på 41 m 3, hvilket er et ganske normalt vandforbrug. Såfremt sælger således havde tømt samletanken på behørig vis, ville sælger have haft et behov for 10,25 tømninger det seneste år. På denne baggrund mener klagerne at have krav på en godtgørelse på ,00 kr., idet godtgørelsen i henhold til praksis kapitaliseres med 10. Såfremt det viser sig, som af indklagede anført, at samletanken kan tømmes for 825 kr. pr. tømning årligt 8.456,25 kr. - udgør klagernes krav ,50. Dette krav kan fratrækkes kr., som indklagede har betalt til klagerne, således at klagernes krav herefter udgør ,50 kr. Det gøres således gældende, at klagerne er berettiget til en kompensation beregnet på baggrund af sælgers forbrug. Subsidiært gøres det gældende, at kompensation skal beregnes på baggrund af et skønnet gennemsnitsforbrug. Det lokale vandværk har oplyst, at et gennemsnitligt vandforbrug for et fritidshus i området er m 3. Indklagedes påstand om, at ikke hele vandforbruget bliver afledt som spildevand, er ikke seriøs. Det er over hele landet sædvanligt, at vandafledning opgøres og afregnes på baggrund af den mængde vand, som tilføres og forbruges i ejendommen. Vedrørende følgende udsagn fra det af indklagede indhentede tilbud fra et lokalt kloakfirma: Der kan ikke gives regler for hvor tit tanken skal tømmes. og Og bemærk, at der typisk ved de fleste sommerhuse, er en køkkenbrønd og en sivebrønd, der skal tømmes min. 1 gang pr. år., skal klagerne bemærke, at udtalelsen bekræfter, at der vanskeligt kan fastslås et gennemsnitsforbrug for klagernes fritidshus. Hertil kommer, at nogle ejendomme i området er udstyret med sivebrønde, hvilket reducerer mængden af spildevand, der afledes til samletanken. Klagernes fritidshus er ikke udstyret med sivebrønd. Som angivet i klagen afledes alt spildevand fra ejendommen til samletanken. Dette betyder, at der fra klagernes ejendom afledes mere spildevand end fra andre ejendomme, der er udstyret med sivebrønd. Den omstændighed, at klagernes advokat har gennemgået ejendommens dokumenter inden købet, fratager ikke indklagede ansvar i henhold til lov om omsætning af fast ejendom, herunder pligten til at betale kompensation ved tilsidesættelse af sine pligter i henhold til lov om omsætning af fast ejendom. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede ved ikke at oplyse om sælgers forbrug og udgift til varme har overtrådt bestemmelsen i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, hvoraf det fremgår, at der vedrørende anvendelsesudgifter til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil.

5 5 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale klagerne en godtgørelse ud over det beløb på kr., som indklagede allerede har betalt vedrørende manglende oplysninger om tømning af samletanken. Det afvises, at indklagede har handlet ansvarspådragende for så vidt angår oplysninger om energiforbruget. Generelt skal det anføres, at såvel forbruget af vand som forbruget af varme i fritidshuse er afhængig af hyppigheden af ejers benyttelse af huset. Således vil en købers udgifter nemt kunne variere meget i forhold til sælgers, hvis hyppigheden af brugen af huset er øget. Indklagede har anerkendt ikke at have oplyst omkostninger til tømning af samletanken som i nærværende tilfælde er liter. Indklagede har i den anledning betalt, hvad der svarer til 2 årlige tømninger ganget med faktor 10 i alt kr Kompensationen svarer til de forventelige 2 årlige tømninger, når samletanken som i nærværende tilfælde er liter. Det afvises, at indklagede skulle have oplyst, at kommunen tømmer samletanken 1-2 gange årligt. Det afvises, at klagerne er berettigede til en kompensation i forhold til det forbrug, sælger havde, idet sælger benyttede fritidshuset ulovligt som helårsbeboelse, hvilket man må tage udgangspunkt i, at klagerne ikke agter at gøre. Indklagede har lavet en beregning af det gennemsnitlige forbrug på de 11 fritidshuse, som indklagede har til salg i området, hvor det omhandlede fritidshus er beliggende. Det gennemsnitlige forbrug ligger på 15 m 3 årligt altså meget langt fra det absurd store forbrug, som sælger har haft et forbrug, som ligger ud over, hvad mange almindelige husholdninger har. Det fremgår af hjemmesiden Grønt hus, at gennemsnitsforbruget for en husstand på 1 person er 46 m 3, hvilket kan underbygge, at sælger benyttede fritidshuset til helårsbeboelse. Hertil bemærkes, at ikke hele forbruget på ejendommen kommer i kloakken, idet en stor del bliver brugt til madlavning, bliver drukket eller brugt til vanding. Således vil der være tale om overkompensation, såfremt klager skulle kompenseres i forhold til sælgers abnormt store forbrug. Endelig skal det gøres gældende, at klagerne har udvist egen skyld. Det fremgår af såvel salgsopstillingen som af BBR-ejermeddelelsen, at der er tale om en samletank, hvorfor klager og i hvert tilfælde deres rådgiver i forbindelse med købet burde have gjort opmærksom på, at det kan medføre en udgift til tømning.

6 6 Vedrørende energiforbrug blev der udleveret et energimærke til klagerne. Det var endvidere ikke muligt for indklagede at få de ønskede oplysninger fra sælger, og indklagede valgte derfor at lade forbruget henstå uoplyst frem for at anslå et forkert forbrug. Havde denne oplysning haft betydning for klagerne, kunne de havde spurgt hertil. Samtidig skal man igen være opmærksom på, at idet der er tale om et fritidshus, vil forbruget af vand og varme være meget svingende. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 1, i formidlingsbekendtgørelsen, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Det fremgik af fritidshusets dokumenter, at der fandtes en samletank på ejendommen, hvorfor nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke undersøgte, hvilke udgifter der skulle afholdes i forbindelse med tømning af samletanken, og kritisabelt, at indklagede ikke angav disse i salgsopstillingen som en anvendelsesudgift, idet udgiften hertil var afhængig af vandforbruget. Indklagede har dermed oplyst udgift til vand med et for lavt beløb. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede heller ikke har opfyldt ovennævnte 20, stk. 1, vedrørende varme, idet indklagede ikke har givet oplysning om udgift til varme. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af de fejlagtige oplysninger om udgifter til tømning af samletanken og til varme har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en

7 7 stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde vedrørende de manglende oplysninger om udgifter til tømning af samletanken og til varme, og vi finder, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klagerne og dermed skal betale erstatning. Der skal dog i erstatningsudmålingen tages hensyn til, at klagerne ikke berettiget kunne forvente, at der slet ikke ville være udgifter til opvarmning af ejendommen. I overensstemmelse med hidtidig nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen for den manglende oplysning om udgift til tømning af samletank kapitaliseret med 10 og for den manglende udgift til varme med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 2,5. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagede men må afvise at tage stilling til, om klagerne har krav på erstatning. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V Lone Kerrn-Jespersen formand