HD Finansiel rådgivning Hovedopgave forår 2011. Andelsforeninger og finansielle risici

HD Finansiel rådgivning Hovedopgave forår 2011 Andelsforeninger og finansielle risici Udarbejdet af: Per Straarup Vejleder: Karsten Jørgensen

Indhold English Summary... 4 Indledning... 5 Problemformulering... 6 Metode... 7 Afgrænsning... 7 Andelsboligen... 8 3 typer andelsforeninger... 9 Traditionelle andelsforeninger... 9 Ustøttede nyopførte private andelsforeninger... 9 Støttede andelsforeninger... 10 Værdiansættelse af andelsboliger... 10 Værdiansættelse af andelsboligforeninger... 11 Valuarvurdering... 11 Offentlig ejendomsvurdering... 12 Anskaffelsesprisen... 13 Renten... 13 Køb af Andelsbolig... 14 Finansiering af andelsforeninger... 19 Fastforrentede lån... 20 Variabelforrentede lån... 21 Realkreditfinansiering til andelshaver?... 22 Andelshaveres hæftelser... 23 Renteswap... 25 Det økonomiske perspektiv... 27 Varighed og renterisiko... 28 Prisfastsættelse af renteswaps... 31 Beregningen... 32 Obligationsmetoden... 32 Fastforrentede obligation... 33 Variabelforrentede obligation... 33 Renteswaps påvirkning af regnskab og andelskrone... 35 Delkonklusion... 37 2

Casen: En analyse af user cost... 38 Beskrivelse af casen... 38 Ejerbolig... 40 Tobins q... 44 Andelsboligen... 44 Analysen... 47 Inflation... 47 Ejendommens egenkapital... 49 Kapitalafkast... 50 Udlånsrenten... 52 Prisudvikling... 53 Ejendomsværdiskatten... 54 Delkonklusion... 55 Konklusion... 57 Litteraturliste... 61 Bilag 1... 63 Bilag 2... 64 Bilag 3... 66 Bilag 4... 67 Bilag 5... 69 Bilag 6... 72 Bilag 7... 73 Bilag 8... 75 Bilag 9... 76 3

English Summary In Copenhagen, Denmark, 33 % of all properties are so called Andelsboliger. The special thing about these properties is that you don t own the apartment; you only buy a share in it, which give you the exclusive right to use it. Andelsboliger has often been a cheap way to establish on the realestate market, because you only have to pay a small amount upfront to get in the andelsboligforening. When buying a piece of the andelsboligforening, you are automatically also buying a piece of the andelsboligforening debt. This debt has especially in new andelsboligforeninger, caused big concerns among the owners of the andelsboliger. The reason is that many new andelsboligforeninger, has been financiering the property with short current loans and interest swaps, which often can be connected with big financially risks and lack of transparency. The reason for selecting these, is to make the monthly payment as low as possible. Because of the high risk and lack of transparency, has especially the banks and other loaners been criticized for lack of information, after an andelsboligforening went bankrupt in 2007. This Thesis is therefore analysing on, if it is a good idea for an andelsboligforening to select an interestswap instead of a traditionally loan, in spite of the higher risks. Also will there be analysing on how the interest swap will affect the andelsboligforening accounting and therefore also how it will affect the andelsbolighaverer. To investigate which other factors there are playing an important role, in andelsboliger economy, there has been made different kind of scenario analysis. This has been done with the help from the term, user cost. With help from user cost it is possible to analysis on, the different costs there relates to the andelsbolig and therefore see how important each of the cost are in the total economy. 4

Indledning Der har de seneste 10 år været en historisk udvikling indenfor boligområdet. Dels har de danske boligejere oplevet rekord store prisstigninger på op til 20 % pr. år, i årene 2005 til 2007. Dette blev i de efterfølgende år, fulgt af rekord store prisfald på op til 20 % om året. Og dels skete der en større liberalisering af andelsboligmarkedet i 2005, hvor andelsboligmarkedet blevet frigivet til fri prisfastsættelse. I forbindelse med den frie prisfastsættelse af andelsboligmarkedet, så flere andelsboligforeninger muligheden for, at sætte andelskronen voldsomt op, til glæde for eksisterende andelsboligejere. Samtidig blev der også bygget flere og flere andelsboliger, som blev sat til en markant højere pris end der tidligere var set. I årene 2005-2010 blev der bygget 4.462 nye andelsbolig i København. 1 Mange af de nye andelsboliger kunne sammenlignes med ejerboliger, hvis man sammenlignede på den månedlige ydelse. Mange af de nye andelsforeninger blev finansieret med kortløbende lån samt forskellige finansielle produkter, så som renteswap. Især de finansielle produkter, havde tidligere været ukendt for de danske boligkøbere. Finansieringen med kortløbende lån og renteswaps betød, at den månedlige boligydelse var lavere end på tilsvarende ejerboliger, hvilket var med til at gøre andelsboligerne attraktive. De valgte finansieringsmodeller har dog senere vist sig, at kunne blive et dyrt bekendtskab for mange andelsforeninger, hvilket også er baggrunden for denne afhandling. Denne afhandling er delvist inspireret af andelsforeningen Thyra Danebod, som var den første andelsforening i Danmark, som gik konkurs. Og delvist af artiklen renteswaps i andelsforeninger, som sætter fokus på nogle af de problematikker der er ved renteswaps. Denne afhandling vil analysere på de risici, som en swaplåner står overfor samt undersøge, hvordan andelsbolighaverer økonomisk er stillet i forhold til en ejerboligejer under forskellige økonomiske forudsætninger. Dette gøres blandt andet ved, at se på en aktuel andelsboligforening, som er finansieret med en renteswap samt beregning af user cost på denne. 1 Kilde: www.kk.dk 5

Problemformulering Formålet med denne afhandling er, at undersøge hvordan andelsbolighaverer bliver økonomisk påvirket, når de er bosiddende i en andelsbolig. Dette gøres dels ved, at analyse på værdiansættelsen af andelsboligforeninger og regulering af denne. I forlængelse af dette vil der blive analyseret på hvilken betydning, især renteswap har for værdiansættelsen og dermed for andelshaveren. Derudover vil der blive analyseret på andre økonomiske faktorer, der indgår ved at eje en andelsbolig, heriblandt renteændringer, prisstigninger og fald, udbetaling m.fl. dette for, at undersøge hvordan en andelshaver økonomisk er stillet under ændret forudsætninger. Følgende elementer vil blive analyseret og indgå i afhandlingen. - Hvordan værdiansættes en andelsboligforening og hvordan påvirker værdiansættelsen andelsforeningernes regnskab? - Renteswaps o Hvordan påvirker renteswaps andelsforeningers regnskab? o Hvilke fordele og risici er der ved renteswaps? o Hvordan værdiansættes renteswaps? o Hvornår skal en andelsforening vælge en renteswap? - User cost o Hvordan påvirkes en andelshaver contra en ejerboligejer ved ændringer i user cost variablene? 6

Metode Opgaven er primært opbygget omkring empiriske analyser. Der er igennem opgaven kun benyttet officielle data til databehandlingen, så som Danmarks national bank, Danmarks statistik samt udvalgte artikler fra tidsskrifter. Derudover er der inddraget forskellige artikler igennem opgaven, som enten bidrager med aktuelle sager eller for at underbygge anden information. Analysedelen af realkreditlån samt swapaftaler herunder varighed, konveksitet og værdiansættelse af swaps er i vidt omfang blevet analyseret igennem kendt optionsteori fra investering, samt ved hjælp af Nordeas analyse program Nordea analytics. Til analyse af andelsboligens- og ejerboligens udgifter er David Miles user cost model blevet benyttet, som er blevet udvidet af Jens Lunde i 1998. Til analysen er der blevet benyttet aktuelle salgssager, hvortil der er blevet benyttet de nyeste tilgængelige informationer fra det offentlige, banker mm. Afgrænsning I opgaven afgrænses der for, at se på forskellige typer af efterfinansiering, som banker og realkreditinstitutter tilbyder. Der bliver ligeledes heller ikke taget højde for forskellige afdragsprofiler på lån. Til værdiansættelsen af renteswaps er der i opgaven kun gennemgået den mest brugte metode, obligationsmetoden, hvorfor FRA-metoden er holdt helt udenfor opgavens omfang. 7

Andelsboligen Andelsboligen har været i Danmark siden starten af 1900 tallet. Den samlede andelsboligmasse udgør ca. 200.000 boliger eller 7,5 % af de samlede boliger i Danmark. Andelsboligerne er primært placeret i de danske storbyer København og Århus. I København udgør andelsboligerne ca. 33 % af de samlede boliger og udgør derfor en større andel end ejerboligerne som udgør 20 %. 2 Den oprindelige andelsboligtanke var, at den lave middelklasse skulle have råd til at købe sig ind i en fornuftig bolig for beskedne midler, kombineret med et fællesskab. Prisen for en andelsbolig før 2005 var typisk 1/5 af, hvad en tilsvarende ejerbolig kostede. På grund af de lave priser på andelsboliger, var andelsboligmarkedet yderst eftertragtet. De fleste andelsforeninger havde interne ventelister, hvor nære familiemedlemmer til andelsforeningens beboere fik førsteret til køb af foreningens lejligheder. På grund af de fordelagtige priser på andelsboliger blev der ved salg ofte betalt store summer under bordet. Fra 2005 blev det dog gjort strafbart, at modtage penge udover den faktiske købssum og samtidig blev reglerne for værdiansættelse af andelsboliger ændret, så priserne på andelsboliger gik i vejret og dermed forsvandt de fordelagtige priser flere steder. Den frie værdiansættelse betød, at andelsboligforeningerne kunne prisfastsætte deres andelskrone efter nye værdiansættelsesmetoder. Fra 2005 blev det muligt, at værdiansætte ud fra anskaffelsesprisen, valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering. Den valgfri værdiansættelsesmetode betød, at priserne steg markant efter 2005 og derved blev mange andelsboliger lige så dyre, som en tilsvarende ejerbolig. På grund af de stigende priser har det i mange tilfælde resulteret i, at de interne ventelister er væk eller ikke længere bliver brugt. I dag bliver en stor del af andelsboligerne handlet igennem en ejendomsmægler på markedsvilkår. Køb og salg på markedsvilkår har betydet, at andelsboliger i dag ofte bliver handlet væsentligt lavere end andelskronen giver mulighed for. Andelstanken er dog ikke helt væk. I forbindelse med købet af en andelsbolig, køber man sig forsat ind i et fællesskab, hvor blandt andet beslutninger om vedligeholdelse, finansiering eller administrative ændringer skal vedtages af foreningens beboere. Andelshaverne vælger en bestyrelse til generalforsamlingen, som skal stå for den daglige drift af foreningen samt træffe beslutninger der ikke er af en sådan betydning at de skal vedtages på generalforsamlingen. 2 Kilde: se bilag 1 8

3 typer andelsforeninger Som nævnt er andelsboligtanken ca. 100 år gammel, dette har uundgåeligt betydet at andelsforeningerne igennem tiden har været udsat for en række regelændringer. Dels i forbindelse med værdiansættelse af foreningerne og dels i forbindelse med opførsel eller omdannelsen af andelsboligforeninger. Dette betyder, at man skelner mellem 3 forskellige andelsboligtyper, Traditionelle -, støttede - og ustøttede andelsforeninger. På de 3 forskellige typer er der til dels forskel på hvordan de skal drives og der vil typisk også være stor forskel på, hvordan andelsboligforeningen er drevet økonomisk. Traditionelle andelsforeninger De traditionelle andelsforeninger er typisk, hvor beboer i en udlejningsejendom vælger at danne en andelsforening og derefter køber ejendommen, som de bor i uden nogen former for tilskud fra staten eller kommunen. Udlejningsejendomme af ældre dato har været underlagt huslejelovgivningen i mange år og vil derfor ofte være billige at købe for lejerne sammenlignet med nybyggede ejendomme. Ustøttede nyopførte private andelsforeninger De ustøttede nyopførte andelsforeninger er nybyggeri, som ikke har modtaget noget tilskud fra det offentlige. På grund af det manglende tilskud fra det offentlige er andelsforeningen underlagt lempeligere regler fra huslejelovgivningen. I årene 2005 og fremefter har det primært været denne form for andelsforeninger, der er blevet dannet. Det ses ofte, at nyopførte andelsboliger dels er meget dyre at købe sig ind i og samtidig har en høj månedlig boligudgift. Dette er ofte på trods af, at andelsforeningen er finansieret med renteswaps eller realkreditlån med en kort løbetid, der ellers burde give en lavere boligydelse. 9

Støttede andelsforeninger Andelsboliger, der blev bygget i perioden 1982-2005, havde mulighed for, at blive støttet af det offentlige, typen af støtte har været varierende igennem årene. Andelsboliger, der blev bygget i perioden 1982-1998 kunne blive finansieret med et særligt indekslån til op til 80 % af prisen. Andelshaverens betaling til lånet er sat til 4,48 % af anskaffelsesprisen som efterfølgende bliver reguleret med ¾ af stigningen i pris- eller lønindekset, afhængigt af hvilket indeks der har haft den laveste stigning. Besparelsen for andelshaverne består i, at det offentlige betaler differencen mellem andelshaverens udgift og den faktiske ydelse til lånet. Støtten fra det offentlige forsvinder når inflationsreguleringen når op på den faktiske ydelse af lånet. Efter 1998 har tilskuddet fra det offentlige været et på forhånd kendt beløb, som nu udbetales som et engangsbeløb. 3 Værdiansættelse af andelsboliger I forbindelse med køb og salg af andelsboliger er det nødvendigt, at få vurderet andelsforeningen, hvilket som regel sker en gang om året. Dette skyldes, at det ikke er tilladt for en andelshaver, at sætte prisen som det ønskes, da prisen er justeret af andelsboliglovens 5. Andelshaveren skal i stedet sætte prisen efter, hvordan andelskronen er blevet fastsat på sidste generalforsamling. 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge 4 Dette betyder, at det ikke alene er udbud og efterspørgsel, der styre prisen på andelsboliger men i høj grad foreningens værdiansættelsesmetode og foreningens holdninger. De fleste foreninger har dog siden 2005 hævet andelskronen betydeligt, hvilket må tillægges at andelshaverne har villet have andel i værdistigningerne på andelsboligmarkedet. Dermed kan det konkluderes, at de nye værdiansættelsesmetoder har betydet, at andelsboligmarkedet har fået en mere reel prisfastsættelse, i forhold til det øvrige boligmarked. 3 Kilde: se bilag 2 4 Kilde: Andelsboligloven 5 10

Aksetitel HD Finansiel Rådgivning De 3 værdiansættelsesmetoder af andelskronen, andelsforeningen kan vælge imellem er beskrevet i andelsboliglove 5 stk. 2 og er følgende, valuarvurdering, offentlig vurdering eller anskaffelsesprisen. Værdiansættelse af andelsboligforeninger Valuarvurdering En valuarvurdering skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, som laver en værdiansættelse af ejendommen, som om det var en udlejningsejendom. Valuarvurderingerne må højst være 18 måneder gamle, hvis de skal benyttes som grundlag for en værdiansættelse. I takt med at priserne på udlejningsejendomme er steget siden 2004, vil dette også medføre en stigning i andelsboligpriserne. Det er dog ikke muligt, at fremskaffe en præcis prisudvikling på andelsboliger. Dette skyldes, at når de enkelte andelsboliger bliver handlet bliver prisen ikke tinglyst og derfor aldrig registeret. I stedet for at se på udviklingen af den enkelte lejlighed, kan der ses på udviklingen i handelspriserne på udlejningsejendomme med mere end 9 lejligheder, hvilket må anses for det tætteste der kan kommes på prisen på andelsforeninger, hvilket skyldes at andelsboligforeninger ofte bliver dannet af tidligere lejeboligejendomme. 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 200 6K1 Prisudvikling 200 200 200 200 200 200 200 200 200 6K2 6K3 6K4 7K1 7K2 7K3 7K4 8K1 8K2 200 200 200 200 200 200 201 8K3 8K4 9K1 9K2 9K3 9K4 0K1 201 201 0K2 0K3 Serie1 391 530 466 417 725 190 264 325 276 231 181 498 476 581 222 895 149 105 292 Serie2 92 101 104 103 97 103 108 98 97 130 88 96 101 131 88 86 80 111 97 140 120 100 80 60 40 20 0 Figur 1 pris- og indeksudvikling i salgspriser for udlejningsejendomme med mere end 9 ejendomme. 11

Serie 1 i figur 1, viser hvordan de gennemsnitlige handelspriser for udlejningsejendomme med mere end 9 lejligheder beliggende i region hovedstaden har udviklet sig fra 2006 1 kvartal til 2010 3 kvartal. Serie 2 i figur 1 viser indeksudviklingen i ejendomspriserne. Som det fremgår af figur 1, har der været store udsving i priserne på udlejningsejendommene. De store udsving kan til dels begrundes med de generelle prisudsving, der har været på boligmarkedet de seneste 5 år. Og dels kan statistikken være en smule misvisende, hvilket skyldes det i nogle perioder begrænsede salg af udlejningsejendomme. I perioden fra 2008 til 2010 blev der i gennemsnit kun handlet 9,1 ejendomme i kvartalet hvor tallet var nede på 4 ejendomme i nogle kvartaler. Den begrænsede mængde af handlede ejendomme kan være en af forklaringerne på forholdsvis store udsving i handelspriserne. I perioder med lav omsætningsaktivitet vil det have stor betydning, i opadgående retning, for de gennemsnitlige handelspriser, hvis der bliver handlet en ejendom på Islandsbrygge, hvor handelsprisen er mærkbart højere end en ejendom i Vanløse. Hertil skal der lægges, at der i statistikken både indgår ejendomme med 9 lejemål og ejendomme med 100 lejemål. (www.statistikbanken.dk samt bilag 8) Offentlig ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsvurdering der bliver udarbejdet hvert andet år, burde ligge tæt op af valuarvurderingen, da udgangspunktet for beregningen er den samme. Årlig boligafgift * lejefaktoren. Selvom beregningsmåden er den samme, kan der være stor forskel på den offentlige vurdering og valuarvurderingen. Denne forskel kan til dels forklares med, at den offentlige vurdering ikke beror på tilsyn af den enkelte ejendom, men på beregningsmodeller der tager højde for hvordan den gennemsnitlige kvadratmeterpris har udviklet sig for udlejningsejendomme i området. Andelsboligforeninger, der benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering, havde i begyndelse af 2005 problemer med, at vurderingerne var alt for lave sammenlignet med valuarvurderingerne. Det modsatte kan dog være gældende i 2010, hvor priserne de seneste år har været kraftigt faldende. 12

Anskaffelsesprisen Anskaffelsesprisen tager udgangspunkt i prisen, som andelsforeningen betalte ved stiftelsen, hertil skal der lægges eventuelle forbedringer, der er blevet foretaget på ejendommen samt omkostninger der er afholdt i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen. Renten I forbindelse med værdiansættelse af andelsboligforeninger, er en af de væsentlige faktorer, som spiller ind renten. Renten har i de sidste år svinget meget, hvilket til dels kan begrundes med finanskrisen. Udvikling i den korte og lange rente siden 2005 kan ses i figur 2. Figur 2 Kilde. www.brf.dk Årsagen til rentens indvirkning på værdiansættelsen af boliger skyldes, at boliger ofte bliver handlet på den samlede månedlige ydelse, som boligejeren skal betale. En lav rente vil derfor være med til, at presse priserne op. Når der er tale om en udlejningsejendom vil investor ofte have en forventning til at ejendommen kan generer et bestemt afkast. Dets lavere investorens finansieringsomkostninger er, dets højere afkast vil der opnås på investeringen og derved kan ejendommen også sælges videre for en højere pris. Uanset om der er tale om en ejerbolig eller udlejningsejendom vil renteudgifterne være en af de største udgiftsposter i forbindelse med køb af bolig, da ejendommen må antages at blive finansieret med fremmedkapital. En rentestigning på 1 pct. point vil i privatregi ikke ramme med den fulde effekt. Dette skyldes, at private har mulighed for, at trække renteudgifterne fra i deres kapitalindkomst, som giver dem en rentebesparelse på ca. 33 %. 13

Rentestigningen på 1 pct. point vil i større omfang påvirke andelsboligforeningerne, hvilket skyldes at det ikke er muligt for andelsforeninger, at trække renteudgiften fra i skat. En stigende rente vil derfor ofte medfører prisfald og en faldende rente medfører prisstigninger. Dette underbygges af figur 1, som viser prisudviklingen for udlejningsejendomme samt figur 2, som illustrerer renteudviklingen. Ud fra figurerne fremgår det, at renten og boligpriserne i et vist omfang er negativt korrelerede med hinanden. Dette ses især omkring 2007, hvor renten begyndte at stige kraftigt og samtidig begyndte huspriserne at falde kraftigt. Siden november 2008 hvor den 1årige rente toppede i ca. 6,25 %, er renteniveauet på kort tid faldet til det laveste nogensinde. Umiddelbart skulle man tro, at faldet i den korte og lange rente skulle få boligpriserne til at stige med det samme. Dette har dog ikke været tilfældet og der har mere været tale om en stagnering i faldet. Årsagen skal til dels findes i, at Danmark i mellem tiden har været inde i en lavkonjunktur, som har været med til at mindske efterspørgslen på boliger. Der skal dog også tages højde for den reale rente og den effektive rente efter skat. Den reale rente er udtryk for, at inflationen fratrækkes den nominelle rente. Dette gøres for, at finde den faktiske låneomkostning. I 1980 erne var renten f.eks. på mere end 20 %, men da inflationen ligeledes var nået op på ca. 17 % betyder dette, at det faktisk var mere gunstigt at købe bolig i 1980 erne end i dag, hvor renten og inflationen er markant lavere (www.nationalbanken.dk). Køb af Andelsbolig Når der købes en andelsbolig vil køber overtage andelsboligen til en imellem parterne aftalt pris. Finansieringen af andelsboligen sker igennem en bankfinansiering og ikke igennem et realkreditselskab. Dette skyldes, at der ved andelsboliger er tale om en brugsret og ikke et ejerskab. Dette betyder at det ikke er muligt, at optage realkreditlån i andelsboligen, da andelshaveren i juridisk forstand ikke ejer den pågældende andelsbolig. I forbindelse med optagelse af banklånet vil banken ofte kræve, at få tinglyst et ejerpantebrev i andelsboligen, som sikkerhed for lånet. Banklånet vil ofte være en smule dyrere end et realkreditlån, hvilket begrundes med at banken rent sikkerhedsmæssigt er dårligere stillet i tilfælde af en tvangsauktion. 14

Udover gælden som køber optager igennem banken, vil køber overtage en del af andelsforeningens gæld. Denne gæld bliver overtaget forholdsmæssigt i forhold til andelshaverens ejerandel i andelsforeningen. At købe sig ind i en andelsforening betyder derfor også, at den faktiske finansielle gearing er højere end mange andelshavere er klar over. Nedenstående beregning viser, hvad den faktiske gæld vil være, for køberen til Axel Heides Gade 4,6-2, 2300 København S. Samlet Andelsværdi for andelsforeningen A/B Bryggens Have 2: kr. 121.553.153,00 Andelsværdi for Axel Heides gade 4,6-2: kr. 1.158.994,00 Forholdsmæssigt fordelingstal til Axel Heides Gade 4,6-2: 0,969438255 Samlet gæld i andelsforeningen A/B Bryggens Have 2: kr. 188.153.159,00 Forholdsmæssig gæld ud fra fordelingstal 0,9694: kr. 1.824.028,70 Pris for andelsbevis: kr. 1.148.000,00 Samlet gæld for andelshaver: kr. 2.972.028,70 Tabel 1 Kilde: A/B Bryggens Have 2 årsregnskab 2009 I tabel 1 fremgår det, at den samlede andelsværdi for A/B bryggens Have 2 er på 121.553.153 kr. dette kan sammenlignes med andelsforeningens friværdi, som andelshaverne forholdsmæssigt skal dele, hvis de vælger at sælge andelsforeningen. Andelsværdien skal fordeles forholdsmæssigt i forhold til andelshavernes indskud i foreningen. I dette eksempel har ejeren af Axel Heides gade 4,6-2 en andelsværdi på 1.158.994 kr. som giver ejeren en ejerandel af foreningen på 0,9694 %. Fordelingstallet viser dels hvilken procentuel andel ejeren er berettiget til i tilfælde af salg af andelsforeningen. Og dels hvor stor en andel af foreningens gæld ejeren har. I dette eksempel vil andelshaveren står for at servicere en gæld i foreningen på 1.824.028 kr. Derudover skal købsprisen for andelsboligen tilføjes til andelshaverens samlede gæld. I dette eksempel er købsprisen for andelsboligen sat lavere end den regnskabsmæssige værdi, hvilket dels kan skyldes at tallet for en 15

ejendomsmæglers synsvinkel er bedre eller det kan skyldes at andelsværdien er sat for højt i forhold til, hvad den faktiske handelspris er. Køberen af Axel Heides Gade 4,6-2 vil påtaget sig, at servicere en gæld på i alt 2.972.028kr. heraf er de 1.148.000 kr. til banken i forbindelse med at købe sig ind i andelsforeningen og resten af er lån igennem andelsforeningen. Lånet til andelsforeningen bliver finansieret igennem den månedlige boligudgift som andelshaveren betaler på 11.624 kr. + forbrug på 1.450 kr. boligudgiften dækker derudover også udgifter til renovation, vedligeholdelse, ejendomsskatter, forsikringer mm. Andelshavere vil i mange tilfælde være nødsaget til, at optage et banklån i forbindelse med køb af en andelsbolig, dette lån kan andelshaveren til en hver tid betale ud, hvis andelshaveren har pengene til det. Det er dog ikke muligt at tilbagebetale lånet i andelsforeningen før tid, dette skyldes at lånet igennem andelsforeningen ikke er tilknyttet den enkelte lejlighed, men i stedet bygningen som helhed. Dette betyder, at andelshaveren vil være tvunget til at betale en høj månedlig ydelse, indtil det samlede lån i andelsforeningen er tilbagebetalt. I forbindelse med andelshaveren køber sig ind i andelsforeningen vil andelshaveren både overtage gæld og andelsforeningens værdier. Værdierne i andelsforeningen består primært af ejendommen og andelsforeningens likvider i banken. Da ejendommen ofte udgør den største værdi for andelsboligejerne, er det af stor økonomisk betydning hvilken måde andelsforeningen vælger at værdiansætte ejendommen på. 16

Andelsforeningen A/B Bryggens Have 2 har valgt at benytte sig af valuarvurderingen til værdiansættelse af andelskronen. I tabel 2 ses andelsværdien beregnet ud fra valuar -, offentligvurdering samt ved anskaffelsesprisen. Anskaffelsessum Valuarvurdering Offentligvurdering Egenkapital ifølge balance 62.547.698 62.547.698 62.547.698 Balanceværdi i ejendom -250.067.250-250.067.250-250.067.250 Anskaffelsespris 250.067.250 Valuarvurdering 320.000.000 Ejendomsværdi 276.000.000 Kursregulering SWAP -14.601.370-14.601.370 Kursregulering af prioritetsgæld 4.164.075 4.164.075 Samlet værdi 62.547.698 121.543.153 77.453.153 Andelskapital (indskud) 62.664.250 62.664.250 62.664.250 Maksimal andelsværdi 1 1,94 1,24 Tabel 2: Kilde: A/B Bryggens Have 2 årsregnskab 2009 Andelsforeningen har valgt, at benytte sig af valuarvurderingen. I denne case giver valuarvurderingen den højeste andelsværdi til andelshaverne. Andelsforeningens samlede nettoværdi bliver på 121.543.154 kr., hvilket kan sammenlignes med andelsbolighavernes friværdi. I takt med, at andelshaverne får afdraget på gælden i foreningen vil friværdien vokse og derved også andelsværdien. Andelsforeningens samlede værdi er beregnet ud fra egenkapitalen fra andelsforeningens balance, som stammer fra andelshavernes indskud. Egenkapitalen i beregningen er dog 116.552 kr. lavere end andelshavernes oprindelige indskud, hvilket også fremgår af tabel 2. Årsagen til dette er at andelsforeningen de sidste 2 år har haft underskud. I 2008 udgjorde underskuddet 1.676.646 kr. og i 2009 604.984 kr. I 2009 har andelsforeningen dog brugt sine sidste likvider, hvilket har betydet, at 17

andelsforeningen er blevet nødsaget til at nedskrive på egenkapitalen i et sådan omfang, at det kommer til at gå ud over andelshavernes oprindelige indskud. Efterfølgende fratrækkes anskaffelsesprisen for ejendommen, som udgør 250.657.250 kr. som derefter tillægges ejendomsvurderingen fra valuaren som i dette tilfælde udgør 320.000.000 kr. til sidst tillægges/fratrækkes kursreguleringerne af andelsforeningens gæld. Dette udgør den samlede andelsværdi for foreningen på 121.453.153 kr. Andelsværdien bliver efterfølgende divideret med den oprindelige indskudte andelskapital på 62.664.250 kr. som betyder, at der kommer en andelsværdi på 1,94 i foreningen. I denne forening er der valgt at forhåndsnedskrive for 2.000.000 kr. på andelsværdien grundet forbedringer på ejendommen i det kommende år. Dette resulterer i, at andelsværdien bliver nedskrevet til 1,91. (Kilde: A/B Bryggens have 2, regnskab, bilag 10). Den negative egenkapital er opstået på trods af en forholdsvis høj månedlig boligudgift. Det vil naturligvis ikke være muligt for andelsforeningen, at forsætte med underskud i længere tid, da dette i sidste ende vil resultere i en konkurs. Underskuddet er dels opstået i forbindelse med ophævelsen af en renteswap før tid, som kostede foreningen 1.195.982 kr. samt en forhøjelse i bidragssatsen med 0,25 % point. Grundet underskuddet er det i andelsforeningen besluttet, at hæve boligudgiften med 10,7 % for alle andelshavere. (Kilde: A/B Bryggens have 2, referat, bilag 11) Samme beregningsprincip gør sig gældende ved anskaffelsessummen samt ved den offentlige ejendomsvurdering. Andelsværdien på 1,91 viser, at en andelshaver er berettiget til at gange andelshaverens oprindelige indskud med andelsværdien og derved får den nuværende værdi af andelsboligen. Valget af valuarvurderingen betyder, at andelsforeningen har sat andelskronen til den højst mulige værdi ifølge lovgivningen. Dette er en fordel for andelsbolighaverne dels hvis de skal sælge deres bolig og dels hvis de skal belåne boligen. På grund af disse fordele for de nuværende ejere, må det antages at være usandsynligt at andelshaverne frivilligt ønsker at stemme for, at andelskronen bliver sat unødvendigt ned på generalforsamlingen. Andelshaverne vil der for alt andet lige være interesseret i en så høj andelskrone som muligt. Dette skyldes, at en andelshaver altid kan sælge boligen til en lavere pris en det andelsforeningen giver lov til, hvis det ønskes. 18

Ulemperne ved at andelsforeningen vælger, at benytte sig at den højst mulige andelsværdi er til dels at ejendomspriserne løbende svinger og derved også andelsværdien. Dette betyder, at de andelshavere som har købt før andelsværdien faldt, står til at få et økonomisk tab. Dette tab må betragtes som uundgåeligt, da andelshaveren ikke kan sætte prisen som der ønskes grundet vedtægterne i andelsboligforeningen. Dette tab kunne være undgået, hvis andelsforeningen havde valgt at bruge anskaffelsessummen som værdiansættelsesmetode. Det er dog typisk, at det er nyere andelsboligforeninger, der vælger at benytte sig af valuarvurdering. Dette skyldes, at valuarvurdering oftest er den som giver den højeste vurdering af ejendommen. Valget af vurderingsmetode skyldes blandt andet at der fra bygherrens side er et ønske om, at få andelsboligerne til at se så attraktive ud som muligt, som blandt andet kan gøres ved at vise potentielle købere at de fra dag 1 har friværdi i boligen. Hvis A/B Bryggens Have 2 havde valgt, at benytte sig af den offentlige vurdering ville andelshaveren fra Axel Heides Gade 4,6-2 have stået til et tab på 405.074 kr. og på 550.994 kr. hvis foreningen havde valgt, at benytte sig af anskaffelsesprisen set i forhold til valuarvurderingen. For at undgå store udsving i andelskronen anbefales det ofte, at sætte andelskonen konservativt. Dette ses ofte i mange ældre andelsforeninger. På grund af den konservative tilgang har beboere i de ældre andelsforeninger ikke haft glæde af de store opsving, men har heller ikke kunne mærke da boligpriserne begyndte at falde. Finansiering af andelsforeninger Størstedelen af alle andelsforeninger har i dag gældsat sig på den ene eller anden måde. Der kan f.eks. være tale om et realkreditlån som kan være optaget i forbindelse med andelsforeningen er blevet oprettet eller blot i forbindelse med en større renovation af ejendommen. Ældre andelsforeninger vil i nogle tilfælde være uden realkreditlån, men kun have en driftskredit til den daglige drift. Fælles for ældre og nyere andelsforeninger er, at de kan lave realkreditfinansiering op til 80 % af realkreditinstitutternes ejendomsvurdering. Andelsforeninger bliver sidestillet med en virksomhed i forbindelse med låneoptagning, hvilket betyder at andelsforeninger har en bred vifte af produkter at vælge imellem når der skal vælges realkreditfinansiering. 19

Dette betyder et øget behov for rådgivning når andelsforeningerne skal vælge lån, ikke mindst fordi der de sidste 20 år har der været en markant produktudvikling indenfor realkreditfinansiering, som har gjort det næsten umuligt at følge med i udviklingen for den almene dansker. Realkreditinstitutternes produktporteføljer består blandt andet af fastforrentede lån, variabelforrentede lån, lån med variabel løbetid, lån med renteloft, swapaftaler osv. De to lånetyper som står for størstedelen af realkreditinstitutternes udlån er de fastforrentede lån med 655,6 mia. kr. og de 1årige variabelforrentede lån med 1.177,3 mia. kr. (Kilde: Danmarks nationalbank, kvartalsoversigt 4 kvartal 2010 side 150). Fastforrentede lån Det karakteristiske ved denne lånetype er, at renten og ydelsen er fast i hele lånets løbetid. Når et traditionelt 30årigt fastforrentet lån optages gøres dette til en kurs der ligger under 100. Kursen afspejler, hvilket beløb låntageren får udbetalt pr. 100 kr. der lånes. Derfor gælder det for låntager, at optage lånet så tæt på kurs 100 som muligt. Obligationskursen vil løbende ændre sig, i takt med renteforventningerne i markedet ændre sig. Når renterne er stigende vil dette give en faldende obligationskurs og omvendt ved et faldende renteniveau. En af fordelene ved denne lånetype er, at det er muligt at indfri lånet ved at opkøbe obligationerne til markedskursen. Dette betyder, at der ved et stigende renteniveau og derved en faldende kurs vil være mulighed for, at indfri lånet til en lavere kurs end det blev optaget til. Dette giver lånertager mulighed for, at skære noget af restgælden, ved at lægge om til et lån med højere pålydende rente. Dette kaldes en opkonvertering og kan være en god ide, hvis låntager forventer en kortvarig rentestigning og efterfølgende et fald. Låntager skal være opmærksom på, at ydelsen vil være stigende ved en opkonvertering da renten bliver højere på trods af en lavere restgæld. Omlægningen kan dog også være en god ide, hvis låntager har en forventning til, at ejendommen skal sælges indenfor en kortere tidsperiode og derfor ønsker, at realisere kursgevinsten med det samme. Alternativt kan konverteringen laves til et rentetilpasningslån og derved undgå kurstabet på det nye lån, dog vil renterisikoen blive væsentlig øget, da renten i så fald ikke længere vil være fast. Låntager vil ligeledes have mulighed for, at konvertere lånet ved et faldende renteniveau. Dette kaldes en nedkonvertering, og giver låntager en lavere ydelse på realkreditlånene. Dette er muligt på de traditionelle realkreditlån da der er indbygget en optionsmulighed, som gør det muligt at indfri lånet til kurs 100, selvom kursen skulle ligge væsentlig over. Denne optionsmulighed sikre låntager 20

mulighed for altid at indfri lånet til kurs 100. Ved nedkonverteringen skal låntager dog være opmærksom på, at hovedstolen på lånet vil blive større. Renten skal derfor typisk være faldet et par pct. point før en nedkonvertering bliver rentabel. På grund af disse konverteringsmuligheder bliver de traditionelle realkreditlån af bankerne ofte markedsført med, at ejendommens friværdi bliver bevaret ved faldende priser på boligmarkedet. Dette skyldes, at boligpriserne typisk vil være faldende i et stigende rentemarkedet, faldet i boligpriserne vil dog til dels blive opvejet af den faldende obligationskurs. Variabelforrentede lån De variabelforrentede lån har siden 2008 været danskernes foretrukne lånetype. Lånet er baseret på kortløbende obligationer, hvilket betyder at renten typisk kun kendes for 1 år af gangen. Låntagerne bliver dog belønnet for denne usikkerhed med en lavere rente, end det ellers ville have været muligt at opnå med et fastforrentet lån. Obligationerne til de variabelforrentede lån er typisk inkonvertible og giver derfor ikke samme konverteringsmuligheder, som de fastforrentede lån. Da obligationerne er inkonvertible betyder dette, at lånet ikke kan indfries til kurs 100. Obligationerne skal i stedet opkøbes til markedskursen. Indfrielseskursen kan derfor godt være 105, hvilket betyder en væsentlig overkurs ved indfrielse. De variabelforrentede lån er dog baseret på korte obligationer, som derfor også har en forholdsvis kort varighed. Kursudsvingene vil derfor være begrænsede både i positiv og negativ retning. De variabelforrentede lån med et års løbetid er for tiden de mest udbredte, der er dog ligeledes mulighed for, at sætte renten fast i f.eks. 5 eller 10 år. Dets længere tid rente fastsættes dets større vil varigheden blive på lånene. Hvis renten fastsættes i 5 eller 10 år vil lånet på mange måder komme til, at have de samme karakteristika som en renteswap. Renteswappen er dog mere fleksibel. Karakteristikaene omkring renteswappen vil blive omtalt i afsnittet, Renteswaps. 21

Realkreditfinansiering til andelshaver? Som skrevet tidligere kan andelsbolighaverer ikke finansiere købet af deres andel igennem et realkreditinstitut, men bliver nødt til at benytte sig af bankfinansiering, hvilket ofte medfører en højere rente end ved et realkreditlån. I 2009 opstod der dog en mulighed for en indirekte realkreditbelåning til andelsbolighaverer. Skatterådet vedtog, at det fremover er lovligt for andelsforeninger, at optage lån i foreningens friværdi, op til 80 %, og efterfølgende låne pengene ud til andelshaverne. (Kilde: www.skat.dk skm-nr. SKM2009.108SR). Det må dog antages, at modellen bliver brugt mere i opgangtider end i nedgangtider, da det må antages at andelsforeningernes friværdier falder. Moddelen har dog også været brugt før 2009, dog primært i forbindelse med at en andelshaver f.eks. skulle have lavet en større ombygning eller renovering af sin bolig. Skatterådet har ikke lavet nogen begrænsninger for, hvad udlånet må bruges til. Reglerne åbner derfor ikke kun op for, at andelshavere kan betale af på deres bankgæld, som er optaget i forbindelse med købet af boligen. Der bliver også åbnet op for, at finansiere et yderligere forbrug til f.eks. bil, bolig nr. 2 osv. Lånet bliver tinglyst i ejendommen, som et almindeligt realkreditlån. Det vil samtidig være den samlede foreningen der hæfter for gælden, ligesom på foreningens øvrige lån. Der vil dog blive udarbejdet et gældsbrev mellem andelsforeningen og andelshaveren, som eneste sikkerhed for andelsforeningen. Dette er dog også en af grundene til, at mange rådgivere ikke anbefaler lånemodellen, hvilket også resulterer i, at modellen ikke er særlig udbredt. De enkelte rådgivere som anbefaler modellen, anbefaler at der højst bliver en belåningsgrad på 60 % i ejendommen for at mindske foreningens kreditrisiko. Dette vil selvsagt også afholde nogle andelsforeninger fra at lave modellen, da deres belåningsgrad vil blive for høj i forhold til det ønskede. Modellen giver ligeledes en øget administrativ byrde for andelsforeningen, som ikke kun skal holde styr på, hvem der har lånt hvad, men foreningen vil også stå for, at kreditvurdere andelshaverne. Dette kan ligeledes skabe problemer, dels da foreningens bestyrelse måske ikke er uddannet til, at kreditvurdere og dels fordi de kan risikere, at sige nej til naboen og ja til overboen, som kan skabe problemer i foreningen. Derudover kan det være besværligt og omkostningsfuldt, at ændre og optage lån igennem foreningen, hvis der kun er tale om et mindre lån. Hvis andelshaveren ønsker, at lægge lånet om fra f.eks. fast til variabel rente kræver det en godkendelse i andelsforeningen og vil derfor tage tid. 22

Det er dog ikke udelukkende ulemper der er ved modellen. Andelshaveren vil f.eks. kunne optage et variabelforrentet lån til pt. 1,7 % hvor et andelsboliglån igennem banken ligger på 4,85 %. Samtidig vil andelshaveren have mulighed for, at trække renterne fra i skat selvom lånet er optaget igennem andelsforeningen, hvilket skyldes gældsbrevet der bliver udarbejdet. Dette vil giver en rentebesparelse på 3,15 pct. point, hvilket må betragtes som en betydelig besparelse. (kilder: www.apf-ref.dk, Wismann Property Consult A/S og www.skat.dk) Andelshaveres hæftelser Andelsforeningers udlån til andelshavere vil også medfører andre problemstillinger end ovenstående. En af disse er, at der i mange andelsforeninger bliver hæftet solidarisk for foreningens gæld. Dette betyder, at alle andelshavere hæfter på lige fod for foreningens gæld. I andelsforeningernes standart vedtægter 5 står der følgende. 5 stk. 1 Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2. 5 stk. 2For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom. 5 stk. 3En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen. Det er dog vigtigt at nævne, at det er op til den enkelte andelsforening, at beslutte om de ønsker at have ovenstående paragraffer med i deres vedtægter. De mest brugte paragraffer der bliver brugt af andelsforeningerne er 5,1 og 5,3. Her hæfter andelshaveren kun med sit indskud og kan derfor ikke retsforfølges personligt, hvis andelsforeningen skulle gå konkurs. 23

Andelshavere der har valgt, at bosætte sig i andelsforeninger der har valgt, at benytte sig af 5,2 skal være særlig opmærksomme på foreningens økonomi. 5,2 betyder at andelshaverne i tilfælde af foreningens konkurs, kan blive gjort personligt ansvarlige for et eventuelt tab i foreningen. Dette skyldes at der hæftes solidarisk hvilket i princippet betyder, at en kreditor kan hente alt sit tilgodehavende hos en enkelt af foreningens beboer, hvis denne er meget velhavende. Den betalende beboer kan efterfølgende hente sit tilgodehavende, hos de andre beboere forholdsvis efter ejerandel i andelsforeningen. Det behøver dog ikke være i forbindelse med, at andelsforeningen går konkurs, at de andre andelshavere kommer til at betale. Der kan opstå situationer, hvor en enkelt andelshaver ikke kan betale sin boligafgift og kan derfor ikke bidrage til ejendommens løbende udgifter. I sådan en situation vil der blive taget af ejendommens egenkapital og den manglende betaling vil indirekte medfører en udgift for de andre andelshavere. I tilfælde af foreningen ikke har nogen egenkapital, kan foreningen blive nødsaget til at hæve boligudgiften for de øvrige beboere og der vil dermed være en direkte økonomisk udgift for de andre andelshavere. Der kan derfor argumenteres for, at det er vigtigt at købe sig ind i en velkonsoliderede andelsforening, for at mindske sin egen risiko for at hæfte for andres gæld. Andelsforeningen vil dog altid have muligheden for, at ekskludere andelshaveren, som ikke betaler sin boligafgift og efterfølgende sætte lejligheden til salg. I andelsboligforeningsloven 6 stk. 7 står den endvidere. 6 Stk. 7. Overdragelsessummen indbetales til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver og eventuelle andre rettighedshavere. Inden afregning efter 1. pkt. skal andelsboligforeningen undersøge, om der i andelsboligboligen er tinglyst rettigheder over andelen. Dette gælder dog ikke, hvis foreningen ikke har afgivet erklæring efter 4 a vedrørende den pågældende andel. Til skade for den, der ved aftale har fået pant i andelen, kan foreningen kun fradrage sådanne tilgodehavender hos den fraflyttede andelshaver, der udspringer af dennes medlemskab af foreningen, og for så vidt angår løbende betalinger kun i indtil 1 år fra forfaldsdagen for de enkelte betalinger, medmindre foreningen inden fristens udløb har indledt og uden ugrundet ophold fremmet retsforfølgning eller eksklusion. Dette betyder, at restancer til andelsforeningen kommer forud for tinglyst gæld til f.eks. bank. Dette er med til, at mindske andelsforeningens tab ved en andelshavers manglende betaling. 24

Renteswap Renteswaps er et finansielt instrument og ikke i sig selv en lånetype. Renteswappen giver låntagere mulighed for, at lave ændringer i deres eksisterende realkreditlån uden større omkostninger. Renteswaps har siden 2005 fundet indpas i især nyere andelsboligforeninger, der er finansieret med variabelforrentede og afdragsfrie realkreditlån. Renteswaps kan betragtes som et hjælpemiddel til, at fastsætte andelsforeningens fremtidige pengestrømme, selvom foreningen har optaget variabelforrentede lån. Renteswappen giver andelsforeninger, som f.eks. har optaget variabelforrentet lån, mulighed for at låse renten. Dette gøres ved at andelsforeningen indgår en såkaldt swapaftale med sin bank eller realkreditinstitut. Swapaftalen kan også indgås af andelsforeninger der har fastforrentede lån, men ønsker en variabel rente. På figur 1 illustreres hvordan pengestrømmen vil være ved indgåelse af en renteswap. Figur 3. Egen tilvirkning Efter indgåelse af renteswapaftalen vil andelsforeningen ikke længere betale en variabel rente til banken, men i stedet for en fast rente. Det modsatte gør sig gældende for modparten. Banken vil sørge for, at regne differencen ud mellem den faste og variable rente og derefter afregne hos de to parter. Ved indgåelse af en swapaftale er det kun renterne der swappes og ikke afdragene, hvilket skyldes at afdragsprofilen samt løbetiden på de indgåede swapaftaler kan være forskellig hos de to parter. Der er flere årsager til, at renteswaps de senere år har haft en hurtig udbredelse i nyere andelsforeninger. En af disse skyldes at det har været en nem og omkostningsfri måde for andelsforeninger at afdække deres renterisiko. Nyere andelsforeninger har især haft behov for denne risikoafdækning, da de ved en rentestigning vil blev hårdt ramt, da disse ofte har store realkreditlån med variabel rente. 25

Årsagen til, at bankerne kan undlade at tage nogle direkte omkostninger i forbindelse med swappen skyldes, at deres indtjening bliver indregnet i renten. Hvis andelsforeningen betaler en fast rente på 5 % vil modparten ofte kun modtage 4,80 %, det samme spred gør sig gældende med den variable rente. Hvorfor omlægger andelsforeningerne ikke realkreditlånet til et almindeligt fastforrentet lån? Dels vil der være omkostninger i forbindelse med en låneomlægning, til blandt andet tinglysning og realkreditinstitut. Dels er der også en rentebesparelse for andelsforeningen ved at lave en renteswap frem for, at optage et traditionelt fastforrentet realkreditlån. Rentebesparelsen skyldes, at der på en renteswap ikke er de samme konverteringsmuligheder, som der er på et traditionelt realkreditlån. På traditionelle realkreditlån er der indlagt en konverteringsmulighed, så max indfrielseskursen altid kendes. Dette giver en sikkerhed for låntager, da låntager kender max indfrielseskursen som typisk er til kurs 100 (pari). Denne fordel for låntager må dog betragtes, som en ulempe for långiver. Dette skyldes, at långiver ikke med sikkerhed kan vide, hvornår han modtager sit investerede beløb retur. Denne usikkerhed tager långiver sig betalt for i form af en højere rente på lånet. Indfrielsesmuligheden til kurs pari er ikke til stede ved en renteswap, og derved vil renten også være lavere end på et traditionelt realkreditlån. Dette skyldes at renteswappen bliver betragtet som en kontrakt og er derfor ikke opfattet af de samme regler, som gør det muligt at konvertere ligesom det er på et traditionelt realkreditlån. Dette betyder også, at andelsforeninger kan blive nødt til at acceptere store kursudsving i foreningens formue, uden at have mulighed for at gøre noget ved dette. Andelsforeninger har ved indgåelse renteswaps fralagt sig muligheden for, at benytte sig af op - og nedkonverteringer. Dette betyder, at andelsforeningerne i tilfælde af rentefald kan blive stavnsbundet til, at betale en højere rente end det havde været nødvendigt, hvis de havde holdt sig til et traditionelt realkreditlån, da muligheden for konverteringer er væk. Ved renteændringer kan renteswapen også gå ind og påvirke andelsforeningens regnskab, se mere i afsnittet renteswaps påvirkning af regnskabet. 26

Det økonomiske perspektiv Rentebesparelsen som kan opnås ved indgåelse af en renteswap er ofte ikke uden økonomisk betydning for en andelsforening, som i nogle tilfælde har gæld for flere hundrede millioner kroner. Andelsforeninger med høj gæld vil stå overfor en stor økonomisk besparelse, hvis de vælger en swapaftale frem for et traditionelt realkreditlån. Hvis andelshaverne på generalforsamlingen beslutter sig for, at de ønsker fast rente på andelsforeningens lån og kan acceptere de risici der er ved swaplånet, vil andelsforeningen stå overfor følgende besparelse. Eksemplet er lavet ud fra, at det er A/B byggens have 2, som står over for valget af de to lån. SWAP - lån Traditionelt realkreditlån Difference Effektiv rente 3,75 % 5,18 % 1,43 % Rentetillæg 0,2 0 0,2 Hovedstol 186.110.000 186.110.000 0 Ydelse kr. 7.351.345,00 kr. 9.640.498,00 kr. 2.289.153,00 Tabel 3 bilag 9 Som det fremgår af tabel 3, vil den effektive rentesats for et traditionelt 30årigt fastforrentet lån med konverteringsmulighed være på 5,18 %. Ved optagelse af et 30årigt swaplån med fast rente uden konverteringsmulighed vil renten være på 3,75 %. Dette giver en rentebesparelse 1,43 pct. point på den effektive rente, ved at vælge swaplånet frem for det traditionelle realkreditlån. Der skal dog tillægges en et rentetillæg på 0,20 basispunkter til swaprenten, som er bankens indtjening ved indgåelsen af swappen. Rentetillægget vil variere i forhold til bankens risiko på swapaftalen. 5 I beregningen er der ikke taget højde for bidragssatsen på lånet, hvilket skyldes at bidragssatsen ikke indgår i swapaftalen. (kilde bilag 9) Hvis andelsforeninger vælger swaplånet vil foreningen i år 1 står overfor en rentebesparelse på 2.289.153 kr. eller 23,75 % i forhold til det traditionelle realkreditlån, hvilket er gevinsten for at frasige sig konverteringsmuligheden. Nogle andelsforeninger har lagt ovenstående økonomiske besparelse, til baggrund for valget af en renteswap frem for et traditionelt realkreditlån. Swapaftalerne giver mulighed for, at sammensætte renteswappen på en sådan måde, at rentebesparelsen bliver brugt til at nedbringe en eventuel bankgæld. Alternativt kan besparelsen 5 Rentetillægget på 0,20 basispunkter er Nordeas tillæg for andelsforeninger med en belåningsgrad på 60 %. 27

bruges til, at nedbringe andelshavernes månedlige ydelse eller til opsparing i andelsforeningen. På grund af den økonomiske besparelse kan renteswapen være et godt alternativ til foreninger, som ønsker fast rente og ikke ønsker at forholde sig løbende til konverteringsmuligheder. (Kilde: Nordea Analytics, 16-03-2011, bilag 9) Varighed og renterisiko Varighed er udtryk for kursrisikoen på en obligation, som forekommer ved renteændringer. Varigheden udtrykker kursændringerne procentuelt, hvilket er en fordel når der skal sammenlignes varighed mellem forskellige obligationsserier f.eks. hvis der er tale om serie- et stående eller et annuitetslån. Definition: Varigheden angiver den procentvise ændring i en obligations investeringsbeløb ved en ændring på 1 % i rentefaktoren (1 + i). (Obligationsinvestering, side 94) I forbindelse med beregning af varigheden er der flere faktorer, som skal medtages. - Obligationens løbetid - Kuponrenten - Afdragsprofilen - Antal terminer Varigheden kan beregnes ud fra følgende formel: Ligning 1 Hvor t angiver terminen, yt er betalingen i den t te termin, og i er den effektive rente. 28

Der er flere forskellige varianter af varighed. I daglig tale er det ofte den modificerede varighed, som bliver omtalt som varigheden. Den modificerede varighed angiver den procentvise ændring i en obligations investeringsbeløb ved en renteændring på 1 % - point og er angivet ved: Ligning 2 (Kilde: Obligationsinvestering side 95) En vigtig detalje ved varigheden og den modificerede varighed er, at de ikke er lineære. Dette skyldes, at kursstigningen ved et rente fald er større end kursfaldet ved en tilsvarende rentestigning. Denne afvigelse kan forklares ved begrebet konveksitet. I figur 3 er der illustreret hvordan konveksiteten får obligationskurserne til at afvige fra en lineær sammenhæng i kursen. Konveksiteten kan defineres som: Definition: Konveksiteten udtrykker forskellen mellem den korrekte procentvise kursændring og den kursændring som varigheden angiver ved en ændring på 1 % i renten. Figur 4 (obligationsinvestring side 106) 29

-3-2,5 2-1,5-1 -0,5 0 0,5 1 1,5 2 2,5 Kr. ændring 3 HD Finansiel Rådgivning Konveksiteten kan beregnes ud fra følgende formel: Ligning 3 obligations investering side 107 Hvor t angiver terminen, yt er betalingen i den t te termin, og i er den effektive rente Ovenstående giver mulighed for, at beregne varigheden på andelsforeningens lån (swap), samt på et traditionelt fastforrentet lån. Værdien af andelsforeningernes lån svinger derfor i takt med renten, dette kan give andelsforeningen en gevinst eller et tab. På grafen herunder, ses hvordan værdien af andelsboligforeningen A/B bryggens Have 2 s renteswap udvikler sig samt hvordan et traditionelt fastforrentet lån vil lade sig påvirke af renteændringer, hvis renten ændre sig fra -3 til + 3 rentepoint. 100.000.000,00 50.000.000,00 Værdiudvikling 0,00-50.000.000,00-100.000.000,00 Renteændring i kurspoint SWAP 30 år Fast rente 30 år - realkredit Figur 5 Egen tilvirkning + bilag 9 På figur 3 vises værdiudviklingen af andelsforeningens renteswap samt på et traditionelt fastforrentet lån ved udvalgte renteændringer. Værdiudviklingen fremgår af y-aksen og ændringen i renten fremgår af x-aksen målt ud fra ændring i kurspoint. Som det fremgår af figur 3, er det 30årige renteswap lån og det traditionelle fastforrentet lån positivt korrelerede. Renteswapen har i dette tilfælde en varighed på 12,58 og det fastforrentede lån på 11,01 % ved uændret rente. Renteswappen har en varighed, som er 1,57 pct. point højere end på det traditionelle 30