Silkeborg Kommunes salg af Marienlund Plejehjem

Statsforvaltningen Storetorv 10 6200 Aabenraa Att.: Martin Basse 29. oktober 2013 Silkeborg Kommunes salg af Marienlund Plejehjem Tilsynets sag: 2013-613/1389 Statsforvaltningen har i brev af 18. juni 2013 meddelt Silkeborg Kommune, at tilsynet delvist har afsluttet behandlingen af sagen om salg af Marienlund Plejehjem til Silkeborg Efterskole. Sagen er indbragt til tilsynet af medlem af Silkeborg Byråd, Leif Lund, som er af den opfattelse, at Silkeborg Kommunes salg sker til underpris, og at salget skulle ske efter offentligt udbud. Statsforvaltningen udtaler, at Silkeborg Kommune lovligt kan støtte Silkeborg Efterskole. Silkeborg Kommune har derfor lovligt kunnet sælge ejendommen til efterskolen uden offentligt udbud. På baggrund af den meget betydelige forskel på den offentlige ejendomsvurdering af Marienlund Plejehjem, sammenholdt med, at effekturingen af salget, efter det oplyste, beror på, at skolen får solgt sin nuværende ejendom, rejser for Statsforvaltningen tvivl om, hvorvidt salget faktisk er udtryk for en støtte fra kommunen til skolen, og i bekræftende fald om de nævnte betingelser for kommunal anlægsstøtte er opfyldt ved det besluttede salg af Marienlund Plejehjem. Må det antages, at den besluttede salgspris for Marienlund Plejehjem er udtryk for markedsværdien, bortfalder problemstillingen. Statsforvaltningen beder derfor Silkeborg Kommune om yderligere at underbygge, at der reelt er så stor forskel på den offentlige ejendomsvurdering og den faktiske salgspris, for eksempel ved at fremsende eksempler på faktisk handlede, sammenlignelige ejendomme, der er solgt tilsvarende langt under den offentlige ejedomsvurdering, alternativt på anden måde underbygge holdbarheden af den vurdering kommunen allerede har foretaget. Kirsten Deichmann Rasmussen (00367) kirsten.deichmann@silkeborg.dk Sagsnr.: 13/3844 Silkeborg Kommune Organisation og Personale, Jura Søvej 1, 8600 Silkeborg Telefon: +4589701312 Søvej 1 8600 Silkeborg Tlf.: 8970 1000 www.silkeborgkommune.dk

Silkeborg Kommunes supplerende oplysninger Statsforvaltningen nævner i sin begrundelse, jf. ovenfor, for at bede om yderligere oplysninger, at effektueringen af salget, efter det oplyste, beror på, at efterskolen får solgt sin nuværende ejendom. Silkeborg Kommune skal hertil oplyse, at handlen ikke er betinget af, at efterskolen får solgt deres nuværende ejendom af på Åhavevej. Skolen har blot svært ved at rejse den fornødne finansiering af købet på Gudenåvej medmindre, de har udsigt til at få frigivet midler via ejendommen på Åhavevej (låneoptagelse). I 2008 fik Silkeborg Kommune vurderet om- og udbygningsplaner for 6 plejecentre, herunder Marienlund Plejehjem. Rapporten fra rådgivende ingeniørfirma Niras er vedlagt. I rapporten vurderes det, at boligerne er utidssvarende med for små toiletter og dårlige interne forbindelser. Personalefaciliteterne er ringe og bygningsfløjen med det lukkede produktionskøkken henstår delvist ubenyttet. Teknisk er bygningen i god stand og i normal standard for en bygning, der er ca. 40 år gammel. I forhold til at skulle ombygge til nuværende standard, såvel indretnings- som arbejdsmiljømæssigt som teknisk, er bygningerne imidlertid ikke velegnede af flere grunde. Det vil være nødvendigt at sammenlægge flere boliger, hvorved bærende konstruktioner skal ændres i stort omfang (specielt også hvis der ønskes bygget en etage ovenpå). En total ombygning vil medføre krav om overholdelse af gældende Bygningsreglement og dermed krav om at overholde skærpede energikrav, hvilket er meget bekosteligt i en eksisterende bygning. Ingeniørfirmaet Niras vurderer, at det økonomisk set ikke vil være dyrere at bygge nyt end at totalmodernisere de eksisterende bygninger og anbefaler derfor at nedrive det eksisterende plejehjem og opføre et nyt stort plejecenter på grunden. Det forudsætter dog en ændring af lokalplanen. På baggrund heraf traf kommunen i forbindelse med budgetlægningen for 2011 beslutning om at nedlukke plejehjemmet og der blev afsat 3 mio. kr. til at dække nedrivningsomkostningerne. Forventningen var således, at kommunen selv ville bygge på grunden efter nedrivning af bygningerne. Kommunens ønsker om og planer for at etablere et nyt plejecenter i området var ikke bundet til netop Marienlundgrunden. Kommunen så derfor en oplagt mulighed for og interesse i at medvirke til at imødekomme skolens ønske om at blive i området på en egnet, centralt beliggende grund. Udgangspunktet for Silkeborg Kommunes overvejelser om salgsprisen for ejendommen ved salg til Silkeborg Efterskole var, som nævnt i tidligere svarbrev til Statsforvaltningen, at sælge ejendommen til markedsværdi og ikke at yde støtte til skolen ved at sælge ejendommen billigt. Side 2

Silkeborg Kommune så sig dog ikke i stand til selv at vurdere markedsværdien på ejendommen. Markedet for denne type ejendomme er ikke stort. Derfor indhentede kommunen en vurderingsrapport fra BR Erhvervsmægler A/S. Det er sædvanlig praksis i kommunen alene at indhente salgsprisvurderinger fra én lokal mægler. Kommunen har ikke på noget tidspunkt fundet anledning til at betvivle mæglernes kompetencer på området. Der er i tidligere brev til Statsforvaltningen redegjort nærmere for vurderingen og dens forudsætninger. Ejendomsmægleren vurderede ejendommens markedsværdi dels ud fra nuværende plangrundlag og dels ejendommens markedsværdi, såfremt der blev foretaget en ændring af plangrundlaget, således at ejendommen kan sælges som byggeretter til etageboligbyggeri. Mæglervurderingen viste, at salgsprisen for ejendommen pr. 11. oktober 2012 med uændret plangrundlag udgør 13,5 16 mio. kr. Hvis den tænkes solgt med ændret plangrundlag til etageboligbyggeri og uændret bebyggelsesprocent 40, skønnedes salgsprisen til mellem 18 21 mio. kr. Herfra skal trækkes udgiften til nedrivning og rydning af arealet. Silkeborg Kommune har efter Statsforvaltningens anmodning om yderligere oplysninger bedt BR Erhvervsmægler A/S om at fremkomme med eksempler på faktisk handlede, sammenlignelige ejendomme, solgt tilsvarende under den offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsmæglerens svar og udtalelse om forskellen i offentlig vurdering og faktiske handelspriser af 20. august 2013 er vedlagt. Ejendomsmægleren har fremfundet 7 eksempler på lokale erhvervsejendomme (det har dog ikke været muligt at finde direkte sammenlignelige) handlet indenfor de seneste 2 3 år under den offentlige ejendomsvurdering. Det viser en forskel i vurdering og pris fra minus 18,03 % til minus 58,04 % på denne type ejendomme. Forskellen i offentlig vurdering og faktiske handelspriser kan ifølge mægleren begrundes i flere faktorer, bl.a.: Svingende konjunkturer eksempelvis finanskrisen fra 2008, hvor effekten på de offentlige vurderinger ofte slår igennem i forhold til markedet, dette såvel i opgangs- som nedgangstider. Den enkelte ejendoms specifikke indretning forstået hvor en ejendom er opført til et konkret formål. Ved ophør af den pågældende virksomhed eller anvendelse, kan det være umuligt at få en tilsvarende virksomhed som bruger af ejendommen, f.eks. fordi denne type virksomhed ikke er aktuel længere p. g. a. udvikling i samfundet eller, at ejendommen ikke opfylder nutidige krav fra virksomheden eller myndighedskrav for at kunne benytte ejendommen. Side 3

Ejendomme, som har stået ubenyttet i længere tid, og måske ikke kan anvendes til samme formål som tidligere. En ombygning til andet formål, opdatering eller renovering vil ofte være meget omfattende økonomisk set og derfor ikke rentabel, hvilket medfører at ejendommens handelsværdi begrænses til at udgøre værdien som byggegrund. Som nævnt ovenfor kan ejendommens værdi for Silkeborg Kommune opgøres til grundens værdi. Herfra skal regnes udgifterne til nedrivning af ejendommen. Det skyldes, at istandsættelsesomkostninger til fortsat brug i opdateret stand overskrider værdien af et nybyggeri, jf. rapporten fra Niras. Denne rapport kan suppleres med en udtalelse fra Ejendomsstaben (kommunens egen afdeling for bygherrerådgivning), som udtaler, at det ikke giver mening at regne på at renovere Marienlund Plejehjem til Br 15 niveau. Det er en alt for dyr løsning at fortsætte i dette spor. Det kræver en bedre isolering af både vægge og tag samt etablering af bl.a. ventilationsanlæg og bedre varmestyring. Boligerne overholder ikke nye krav til handikaptoiletter m.v. Yderligere indeholder plejehjemmet miljøfarlige stoffer i bl.a. fliselim på alle badeværelser, asbestrør og anden omkostningskrævende emner, som først skal saneres inden en ombygning kan finde sted. Kopi af den interne mail vedlægges ligeledes. Alle disse forhold har naturligvis også indflydelse på en købers vurdering af en pris, uanset om køberen mener at kunne bruge og renovere bygningerne eller vil rive dem ned. Kommunen har derfor en helt klar forventning om, at disse forhold har indgået i efterskolens vurdering af prisen på 15 mio. kr. Den offentlige vurdering af grundværdien er på 11.568.000 kr. pr. 1. oktober 2011. Som nævnt i tidligere brev til Statsforvaltningen foretages den offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt ud fra ejendommens størrelse, alder, stand og beliggenhed og bygger på faktiske salgspriser på ejendomme i det pågældende område oftest uden besigtigelse af den konkrete ejendom. Det betyder efter kommunens opfattelse bl.a., at der ikke umiddelbart indgår betragtninger/beregninger om udgifter til en ejendoms fortsatte anvendelse til formålet, herunder merudgifter som følge af ændrede lovkrav, som skal opfyldes ved renovering og ombygning, udgifter til udskiftning af miljøskadelige materialer og lignende. Ejendomsstaben henleder endvidere opmærksomheden på den for tiden verserende sag om validiteten i SKAT`s offentlige ejendomsvurderinger. Der er således tale om maskinelt fremskrevne vurderinger, der f.eks. ikke tager hensyn til om ejendommens indretning er tidssvarende i forhold til anvendelsen. Side 4

I den forbindelse skal det bemærkes, at kommunens ejendomsadministration sædvanligvis har fokus på at forholde sig til de offentlige ejendomsvurderinger på kommunens ejendomme. Det er fortsat kommunens vurdering, at salgsprisen på 15 mio. kr., som er den pris, der indgår i den principielle beslutning om salg af ejendommen til Silkeborg Efterskole, ligger inden for rammerne af et forventeligt niveau på en markedspris, jf. de af ejendomsmægleren angivne markedsprisvurderinger. Det er dermed også fortsat kommunens opfattelse, at der ikke er givet støtte til Silkeborg Efterskole. Det bemærkes, at behandlingen af en endelig købsaftale med skolen er sat i bero begrundet i den verserende sag hos Tilsynet. Venlig hilsen Hanne Bæk Olsen Borgmester Jann Hansen Ordførende direktør Side 5