Notat Modtager(e): Kommunalbestyrelsen cc: Økonomiudvalget Skema C byggeregnskab Kanalens Kvarter og Etagehusene Renoveringen af Etagehusene og Kanalens Kvarter var et led i Masterplan Syd. Det er en plan for en samlet områdefornyelse af Albertslund Syd, med i alt 2.200 boliger fordelt på etagehuse, række- og gårdhuse. Dato: 18. marts 2016 Sags nr.:82.16.00-p27-1-15 Sagsbehandler: RNS Renoveringsprojektet for boligafdelingerne VA Kanalens Kvarter afdeling 5 og AB afdeling Etagehusene omfattede renovering af facader, nye døre og vinduer, nye altaner, nye entredøre, udskiftning af stigstrenge for vand, sammenlægning af boliger, primært 1-rums boliger til 2 rumsboliger eller til tilgængelighedsboliger, etablering af ældreboliger, forbedring af indgangspartier og etablering af fællesrum m.v. Endvidere renovering af udeområder, p-pladser mv. Undervejs i renoveringerne godkendte kommunalbestyrelsen en væsentlig udvidelse af skema B. I forhold til den reviderede anskaffelsessum viser skema C yderligere væsentlige merudgifter. Forvaltningen oplyser, at anskaffelsessummerne har udviklet sig således: Tabel 1 Anskaffelsessummer VA Skema B Merudgifter Rev. skema Merforbrug Skema C B Støttede arbejder 128,7 15,5 143,5 26,0 169,5 Ældreboliger 19,8 2,3 22,1 6,0 28,1 Forbedringer, 29,6 0,1 35,1 5,4 40,5 egenfinansiering I alt 178,1 1 17,9 200,7 37,4 238,2 AB Skema Merudgifter Rev. Merforbrug Skema C B skema B Støttede arbejder 166,7 2 21,8 186,7 49,5 236,2 Ældreboliger 21,8 2,5 24,3 9,6 33,9 Forbedringer, 54,5 0,2 61,5 13,2 74,7 1 Beløbet er tillagt 0,7 mio. kr. som skyldes ikke udredte afvigelser mellem forskellige opgørelser af tallene. 2 Beløbet er tillagt 1,8 mio. kr. som skyldes ikke udredte afvigelser mellem forskellige opgørelser af tallene.
egenfinansiering I alt 241,3 24,5 272,5 72,3 344,9 Forklaring på merudgifterne støttede arbejder BO-VEST oplyser overfor forvaltningen, at Landsbyggefonden tilbage i 2012 har givet et forhåndstilsagn om godkendelse af merudgifterne på 26,0 mio. kr. og 49,5 mio. kr. under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen efterfølgende godkender byggeregnskabet i skema C. Forvaltningen oplyser, at administrationen løbende er blevet informeret om forholdene og administrativt er blevet orienteret om BO-VESTs aftale med Landsbyggefonden. Der er bl.a. afholdt flere møder i administrationen med deltagelse af administrativt personale fra kommunen, BO-VEST og Landsbyggefonden. Konklusionerne har været, at det har været nødvendigt for gennemførelsen af helhedsplanen i VA Kanalens Kvarter og AB Etagehusene at afholde merudgifterne. BO-VEST oplyser, at grunden til, at byggeregnskabet for helhedsplanen VA Kanalens Kvarter og AB Etagehusene først forelægges godt 4 år efter arbejdernes færdiggørelse, er til dels den lange sagsbehandlingstider hos Landsbyggefonden og til dels afklaring af finansieringsmodellen for det endelige byggeregnskab ved hjælp af reguleringskonti, fælles puljemidler og trækningsret. Forvaltningen oplyser, at merudgifterne på 26,0 mio. kr. og 49,5 mio. kr. ikke får betydning for kommunekassen, men kommunens garantiforpligtelse bliver større. Nedenfor følger en særskilt redegørelse for merudgifterne for støttede arbejder: Håndværkerudgifter: Forvaltningen oplyser, at langt den største udgift har været håndværkerudgifter. Der er afholdt møde med Landsbyggefonden, hvor fonden tilkendegiver, at de har gennemgået sagen og det omfattende bilagsmateriale med oversigter over aftalesedler m.v. og vurderer at udgifterne kan forventes godkendt ved et skema C. Efterfølgende har der været en jævnlig dialog med fonden om finansiering af merudgifterne. Erhvervslejemål: Renoveringssagen har derudover indeholdt merudgifter til erstatning for lejetab, i enkelte tilfælde erstatning for mistet omsætning, udgifter i forbindelse med midlertidig genhusning af Albertslund Voksenskole, udgifter til etablering af nødtandklinik i den periode, hvor tandlægeklinikken blev nødsaget til at lukke på grund af renoveringsarbejdet. Indretning af ejendomskontor m.v.: BO-VEST har derudover valgt i forbindelse med renoveringssagens gennemførelse at afholde udgifter til indretning af nyt fælles ejendomskontor i Kanalen nr. 100 og lokaler til ABC, Albertslund Boligsociale Center i Kanalen nr. 102. men udgifterne er medtaget i den ustøttede del af sagen og belaster dermed ikke den støttede del af sagen. Side 2 af 5
Forlænget byggetid: Det har været nødvendigt at ændre i entreprenørens arbejdsplan på grund af problemer med at frigøre de boliger, der skulle ombygges. Det har medført ekstraudgifter i forlænget byggetid. Teknikerudgifter Som der blev redegjort for i skema B sagen er der indgået kontrakt med totalrådgiver Nova 5 Arkitekter efter EU udbud af opgaven. I skema B er indregnet honorar svarende til den tilbudte honorarprocent på 5,7 % af den honorarberettigede byggeudgift. I kontrakt indgår endvidere, at der tillige beregnes honorar af eventuelle merudgifter med samme honorarprocent. Herudover har der været ekstra honorarudgifter til bl.a. registrering af eksisterende forhold, forlænget byggetid, håndtering af erhvervslejemål mv. Lejetab: Udgifter til lejetab har været væsentligt større end budgetteret. Dette skyldes, at den samlede periode, indtil alle beboere i et byggeafsnit er blevet genhuset og lejligheder dermed klar til ombygning/sammenlægning, har været længere end oprindelig forventet. Dette forhold blev der redegjort nærmere for i ansøgningen om revideret skema B af 15. november 2007, der er godkendt af Kommunalbestyrelsen. Oprindeligt var forudsat, at genhusning, under henvisning til den relativt høje fraflytningsprocent, kunne foregå i afdelingen og i henhold til den med entreprenørerne indgåede tidsplan. Efter igangsætning af renoveringsarbejdet skete der det, at fraflytningsprocenten faldt. Dette var i sig selv en positiv udvikling, men medførte en yderligere komplikation i forhold til gennemførelse af genhusning i henhold til tidsplanen. Det viste sig hurtigt, at det var nødvendigt at ændre i entreprenørens arbejdsplan, herunder i rækkefølge for arbejdets gennemførelse i de enkelte blokke Det medførte ekstraudgifter til forlænget byggetid og øgede udgifter til lejetab. Merudgifter egenfinansiering og ældreboliger BO-VEST oplyser, at merudgifterne på VA Kanalens Kvarter på 6,0 mio. kr. for ældreboliger og 5,4 mio. kr. i egenfinansieringer og forbedringer og AB Etagehusene på 9,6 mio. kr for ældreboliger og 13,2 mio. kr. i egenfinansieringer og forbedringer falder uden for Landsbyggefondens godkendelse. Det er imidlertid BO-VESTs opfattelse, at eftersom Landsbyggefonden har gennemgået og efterset sagens dokumentation og godkendt den samlede fordeling af udgifterne, at den dermed forholdsmæssige fordeling af udgifterne i byggesagen er korrekt. Der henvises til, at byggeregnskabet er blevet godkendt af en statsautoriseret revisor. Merudgifterne for ældreboligerne og egenfinansieringsarbejder og forbedringer er derfor en forholdsmæssig skønnet andel af de samlede merudgifter i byggesagen. Side 3 af 5
Forvaltningen har endvidere løbende været orienteret om denne forholdsmæssige fordeling i byggeregnskabet og deltaget i møder herom med BO-VEST. Forvaltningen anbefaler, at kommunalbestyrelsen godkender denne forholdsmæssige fordeling af udgifterne i sagen. Forvaltningen oplyser, at kommunen skal yde 7% i grundkapital. Dette medfører, at kommunen skal betale yderligere grundkapital på 749.902 kr. til VA Kanalens Kvarter og 1.030.293 kr. til AB Etagehusene. Tabel 2 Finansiering af merudgifterne i skema C Finansiering af Helhedsplan VA Kanalens Kvarter og AB Etagehusene Merudgifter: (T.Kr) Merudgifter: AB VA helhedsplan Helhedsplan AB ældreboliger VA ældreboliger arbejder AB støttede VA støttede arbejder AB egen og forbedring VA egen og forbedring Lån 61.563 29.777 8.278 3.894 49.451 25.883 3.834 Fælles puljetilskud 6.860 5.740-6.860 5.740 Trækningsret 2.290 - - - 2.290 Egne henlæggelser - 857-1.277-420 Beboerindskud 294 214 294 214 - - Grundkapital 1.030 750 1.030 750 - - Finansiering merudgifterne: 72.037 37.338 9.602 6.135 49.451 25.883 12.984 5.320 Husleje finansiering: Forudsat husleje -460-109 -232-109 -228 forøget låneydelse 2.240 1.041 232 109 1.780 932 228 Yderligere driftslån -1.780-932 -1.780-932 I alt 0-0 -0 0 0-0 - - Tabellen viser den samlede finanseringsmodel for VA Kanalens Kvarter og AB Etagehusene. Tallene svarer til merforbruget i tabel 1, men er her angivet i hele 1.000 kr., hvor tabel 1 er i mio. kr. med 1 decimal. De første to kolonner indeholder summen af hele projektet, mens de følgende kolonner viser tallene for hhv. ældreboliger, støttede arbejder og forbedringer / egenfinansiering. Den øverste del af tabellen viser de lån mv., der finansierer merforbruget jf. tabel 1. Den nederste del af tabellen viser virkningen på husleje, låneydelse og driftslån det første år. VA Kanalens Kvarter De støttede lån og dermed grundlaget for huslejetilskuddet forøges med kr. 25,9 mio. kr. Det indebærer, at den forudsatte huslejestigning opretholdes. For ældreboligdelen finansieres merudgiften på 6,1 mio. kr., ved ved tilskud fra egne henlæggelser og fællespuljetilskud på 1,3 kr., forøget beboerindskud på. 0,2 mio. kr.samt forøget kommunal grundkapital 749.902 kr. samt afskrivninger hvorefter der hjemtages støttet lån (ældreboliglån) på 3,9 mio. kr. På grund af højere låneydelse stiger huslejen for ældreboligerne i forhold til det ved skema B godkendte med 109 tkr. På den ustøttede del af helhedsplanen finansieres merudgifter af 5,7 mio. kr. i fællespuljetilskud, mens bidraget fra egne henlæggelser reduceres med 0,4 mio. kr. Side 4 af 5
AB Etagehusene De støttede lån og dermed grundlaget for huslejetilskuddet forøges med 49,5 mio. kr. Dette indebærer at den oprindeligt forudsatte huslejestigning i skema A og det reviderede skema B opretholdes. For ældreboligdelen finansieres merudgiften på 9,6 mio. kr. ved forøget beboerindskud på 294.369 kr., forøget kommunal grundkapital 1 mio. kr. og hjemtagelse af støttet lån (ældreboliglån) 8,3 mio. kr. På den ustøttede del af helhedsplanen finansieres merudgifter af 6,9 mio kr. i fællespuljetilskud. Side 5 af 5