Helhedsplanlægning i almene boligorganisationer

Helhedsplanlægning i almene boligorganisationer - Rammen for boligorganisationens fornyelse og fremtidssikring af en afdeling University College Nordjylland 2014 Bygningskonstruktøruddannelsen Efterår 2014 7. semester speciale udarbejdet af Kasper Nielsen - Afleveringsdato:10. november 2014 - Vejleder: Birgit Toft

Titelblad Specialets titel: Formål: Helhedsplanlægning i almene boligorganisationer At skabe indsigt og forståelse omkring helhedsplanlægning i almene boligorganisationer i forbindelse med at sikre fornyelse og fremtidssikring. Afleveringsdato: 10. november 2014 Udarbejdet af: Kasper Nielsen Gammel Strandvej 5 1.th, 9000 Aalborg Ladegaardsgade@hotmail.com Studienummer: 1010915 Uddannelse: Semester: Vejleder: Bygningskonstruktøruddannelsen University College Nordjylland Sofiendalsvej 60, 9200 Aalborg SV 7. semester Birgit Toft bet@ucn.dk Projektperiode til rådighed: 1. september 2014 10. november 2014 Omfang: 10 ECTS-point Skrifttype og størrelse: Times New Roman, størrelse 11 Oplæg: Elektronisk form: 3 stk. Vedlagt cd indeholder eksemplar af speciale, bilag og interviews Antal anslag i hovedtekst: 95.782 Sider i hovedtekst á 2400 anslag: Antal sider i alt: 39,90 normalsider 107 sider Billedet på specialets forside er venligst stillet til rådighed af det danske arkitektfirma EFFEKT og viser en visualisering i forbindelse med den foreløbige helhedsplan i Kildeparken, Aalborg Øst. 2

Forord Dette speciale er skrevet som en individuel bearbejdning af et selvvalgt emne på 7. semester på bygningskonstruktøruddannelsen på University College Nordjylland. Specialet omhandler helhedsplanlægning i almene boligorganisationer som er med til, at danne rammen for boligorganisationernes mulighed for fornyelse og fremtidssikring af en afdeling. Specialet beskæftiger sig med almene boliger, deltagerne i forbindelse med helhedsplanlægning samt hele processen fra forberedelse til den godkendte helhedsplan. Specialet er inspireret af mit 20 ugers praktikophold på 6. semester hos boligorganisationen Vivabolig. Igennem mit praktikophold har jeg oplevet flere forskellige typer og niveauer af helhedsplanlægning. Et af de punkter som jeg har undret mig mest over, er den ofte lange proces fra forberedelse til den endelige godkendte helhedsplan og skema A. Specialet henvender sig primært til andre studerende og vejledere. Derudover henvender specialet sig også til andre i branchen, som gerne vil have en bredere indsigt og forståelse for processerne i forbindelse med helhedsplanlægning i almene boligorganisationer. Jeg vil gerne benytte lejligheden til at sige tak til: Birgit Toft Specialevejleder Line Nielsen Korrekturlæsning Lotte Bang Direktør, Vivabolig Søren Brobak Røge Driftsleder, Vivabolig Thorkild Baisgaard Bygherrerådgiver, Arkitektfirmaet Nord Christian Vestergaard Formand og beboer i Vivabolig, afdeling 4 Sven Buch Udviklingschef, Himmerland Boligforening Jeannette Sagan Sagsbehandler, By- og Landskabsforvaltningen, Aalborg Kommune Aalborg 2014 Kasper Nielsen bygningskonstruktør studerende 3

Resume Specialet omhandler helhedsplanlægning i almene boligorganisationer. Specialet beskriver den almene boligsektor, deltagerne samt deres funktioner i forbindelse med helhedsplanlægning. Specialet beskriver både den boligsociale- og den fysiske helhedsplan. Specialet beskæftiger sig dog primært med en case omhandlende den fysiske helhedsplan i forbindelse med afdeling 4, Vivabolig. Igennem specialet har jeg gjort brug af fagligt relevant litteratur samt interviews. Jeg vil igennem specialet komme med flere delkonklusioner for til sidst, at komme med en hovedkonklusion og perspektivering. Abstract The thesis deals with master planning in social housing organizations. The thesis describes the social housing sector and the participants and their functions in connection with the overall planning. The thesis describes the social and the physical master plan. This thesis deals with a case of physical master plan in sector 4, Vivabolig. Through the thesis have I used scientific literature and interviews. I will through the thesis come with several partial conclusion and finally, come up with a main conclusion and perspectives. 4

Læsevejledning Specialet er overordnet opdelt i 11 kapitler. Kapitlerne kan læses individuelt, men for at få det fulde udbytte af specialet anbefales det at der læses fra kapitel 1 til 11. Fra og med kapitel 2 til og med kapitel 7 vil jeg efter hvert kapitel komme med en delkonklusion. Kapitel 1 - indeholder indledningen til specialet. Derudover omhandler kapitlet problemstilling, problemformulering, afgrænsning og metodevalg. Kapitel 2 - indeholder en kort beskrivelse af de almene boliger og de almene boligorganisationer. Både deres historie og deres udfordringer. Kapitel 3 - indeholder beskrivelse og introduktion til boligsociale- og fysiske helhedsplaner. Kapitel 4 - indeholder en præsentation af casen, hvem der deltager og deres funktioner. Kapitel 5 - omhandler faserne som der arbejdes med i forbindelse med en helhedsplan. Kapitel 6 - omhandler processen og forløbet for casen, afdeling 4. Kapitel 7 - indeholder finansiering og økonomi for afdeling 4. Kapitel 8 - indeholder min hovedkonklusion på specialet. Kapitel 9 - indeholder min perspektivering. Kapitel 10 - indeholder litteratur og kildefortegnelse. Kapitel 11- indeholder specialets bilag. Korte citater er markeret med og kursiv Lange citater er markeret med separat indtryk eller kursiv Hvis der er undladt ord eller sætninger fra et citat er dette markeret med ( ) Fodnoter anvendes til kildehenvisninger og supplerende/kommenterende tekst Henvisningerne er uddybet i litteratur og kildefortegnelsen (alle informationer) Figur beskriver at der er benyttet en figur. Kildehenvisningen er skrevet i figurteksten 5

Indholdsfortegnelse Titelblad... 2 Forord... 3 Resume... 4 Abstract... 4 Læsevejledning... 5 Kapitel 1 Indledning... 8 1.0 Problemstilling... 8 1.1 Problemformulering... 9 1.2 Problemafgrænsning... 9 1.3 Metodevalg... 9 Kapitel 2 Almene boliger... 11 2.0 Almene boliger... 11 2.1 Almene boligorganisationer... 12 2.2 Udfordringerne for eksisterende almene boliger... 12 2.3 Delkonklusion... 13 Kapitel 3 - Helhedsplaner... 14 3.0 Boligsociale helhedsplaner... 14 3.1 Fysiske helhedsplaner... 16 3.2 Delkonklusion... 19 Kapitel 4 Case... 20 4.1 Case - sagsbeskrivelse... 20 4.2 Boligorganisationen... 21 4.3 Aalborg kommune... 22 4.4 Landsbyggefonden... 24 4.5 Rådgivere... 25 4.6 Beboerproces, styregruppe og byggeudvalg... 26 4.7 Samarbejde... 28 4.8 Delkonklusion... 30 Kapitel 5 Forløbets faser... 31 5.1 Forberedelse... 31 5.2 Udvikling... 32 5.3 Afklaring... 33 6

5.4 Godkendelse... 34 5.5 Delkonklusion... 35 Kapitel 6 - Procesforløb... 36 6.1 Delkonklusion... 40 Kapitel 7 Finansiering og økonomi... 41 7.1 Finansiering... 41 7.2 Økonomi og problemstillinger... 43 7.3 Delkonklusion... 45 Kapitel 8 Hovedkonklusion... 46 Kapitel 9 Perspektivering... 47 Kapitel 10 Referencer... 48 10.1 Litteraturliste... 48 Kapitel 11 Bilagsoversigt... 51 11.1 Bilag 1, Interviews... 52 Bilag 1a, Interview med driftsleder Søren Brobak Røge, Vivabolig.... 52 Bilag 1b, Interview med sagsbehandler Jeanette Sagan, Aalborg Kommune.... 62 Bilag 1c, Interview med bygherrerådgiver Thorkild Baisgaard, Arkitektfirmaet Nord... 72 Bilag 1d, Interview med udviklingschef Sven Buch, Himmerland Boligforening... 75 Bilag 1e, Interview med beboer og afdelingsformand Christian Vestergaard, Vivabolig afd. 4... 85 Bilag 1f, Interview med direktør Lotte Bang, Vivabolig... 91 11.2 Bilag 2, Illustrationer... 98 Bilag 2a, Ansøgningsproces for støtte til boligsocial helhedsplan... 98 Bilag 2b, Overordnet procesplan til gennemførelse af fysisk helhedsplan... 99 Bilag 2c, Bæredygtighedsblomsten... 100 Bilag 2d, Deltagere i helhedsplanen i afdeling 4... 101 Bilag 2e, Oversigtskema over processen... 102 Bilag 2f, Procesforløb for helhedsplanen i afdeling 4... 103 Bilag 2g, Mindmapping over specialet... 106 Bilag 2h, Kapitaltilførsel i afdeling 4... 107 Bilag 2i, Finansiering af helhedsplanen i afdeling 4... 107 7

Kapitel 1 Indledning 1.0 Problemstilling Igennem mit uddannelsesforløb på bygningskonstruktøruddannelsen og i forbindelse med mit praktikophold, har jeg fået en stigende interesse for almene boligorganisationer. Jeg har i mit praktikophold oplevet, hvordan man ved hjælp af helhedsplanlægning kan sikre fornyelse og fremtidssikring af de almene boliger. Således er jeg blevet inspireret til at skrive dette speciale. Formålet med helhedsplanlægning er at boligorganisationen opnår et overblik over en afdelings situation og dermed kan organisationen planlægge strategisk og dermed sikre en fremtidssikret afdeling. I forbindelse med helhedsplanlægning i almene boliger arbejdes der med forskellige typer af helhedsplaner. Der arbejdes med boligsociale helhedsplaner der fungerer som en midlertidigt indsats, der skal være med til skabe forebyggelse og social udvikling i udsatte almene boligområder. En anden type helhedsplan og den som jeg har fokus på i mit speciale er den fysiske helhedsplan. Den fysiske helhedsplan indeholder en række faser, der sammen belyser en afdelings situation og beskriver et helhedsorienteret løsningsforslag. I forbindelse med den fysiske helhedsplan skal der tænkes på bygningsmæssige forbedringer, beboersammensætning og økonomiske aspekter ved fremtidssikringen. Derudover skal det vurderes om der er behov for en boligsocial helhedsplan. De afdelinger, hvor der både er udlejningsvanskeligheder og udfordringer af fysisk og social karakter vil en helhedsplan ofte være meget omfattende. Mange af de beslutninger der skal træffes i forbindelse med udarbejdelse af den egentlige helhedsplan dannes i beboerprocesser. Noget af det jeg har oplevet i forbindelse med helhedsplanlægning er, at det at udarbejde en helhedsplan er en stor og udfordrende opgave. Opgaven er ofte en langvarig proces som typisk gennemføres i 4 faser og strækker sig over en lang periode. Opgaven har deltagelse af en lang række deltagere og interessenter, af deltagere kan nævnes Landsbyggefonden, kommunen, rådgivere, boligorganisationen og ikke mindst beboerne. Jeg undrer mig over, hvordan der i nogle tilfælde kan gå op til 7 år eller længere fra oplægget om en helhedsplan og til den endelige godkendelse af skema A 1. Jeg undrer mig derfor over hele fremgangsmåden og processen. Derfor vil jeg i mit speciale undersøge, hvad der sker i de forskellige faser og se på om der er mulighed for at optimere forløbet. Derudover vil jeg se på hvordan de forskellige aktører ser på forløbet og hvordan de samarbejder. I den forbindelse vil jeg også forsøge, at finde ud af hvilke konsekvenser det kan have at processen kan strække sig over så lang en periode. Dette speciale vil tage udgangspunkt i en aktuel case som vil blive præsentereret i kapitel 4. 1 Skema A er en ansøgning om støtte til alment boligbyggeri. Landsbyggefonden (2014) Forretningsgange. Lokaliseret d. 5. september 2014 på http://www.lbf.dk/lbf/administration/nybyggeri/forretningsgange.aspx 8

1.1 Problemformulering Som beskrevet i indledningen til specialet ser jeg flere problemstillinger, som gør sig interessante i forhold til helhedsplanlægning i almene boligorganisationer. I nogen tilfælde kan den lange proces have stor betydning og konsekvens for finansieringen, de involverede og ikke mindst beboerne. Problemet kan muligvis skyldes den ofte lange behandlingsperiode hos blandt andet myndighederne. Med udgangspunkt i ovenstående fører det til følgende problemformulering: Hvad skyldes det lange forløb fra de indledende forberedelser til den endelige godkendelse og hvordan optimeres dette forløb? Til at besvare min problemformulering er det nødvendigt at opstille en række arbejdsspørgsmål. Spørgsmålene skal være med til at understøtte besvarelsen af min problemformulering: o o o o Hvordan hænger almene boliger sammen med helhedsplanlægning? Hvem er de involverede parter i processen og hvad bidrager de med? Hvad indeholder faserne fra forberedelsen til den endelige godkendelse? Hvordan finansieres en helhedsplan? 1.2 Problemafgrænsning Jeg vil i mit speciale forsøge at afgrænse mig til at have fokus på en konkret case. Jeg har også fundet det relevant at undersøge, hvordan andre aktører i Aalborg ser på helhedsplanlægning i almene boligorganisationer. Dels hvordan de organiserer sig, samarbejder og hvilke muligheder for optimering af faserne de ser. 1.3 Metodevalg I dette afsnit vil jeg beskrive, hvilke metoder jeg har anvendt i mit speciale. I opstartsfasen i specialeperioden har jeg anvendt mindmapping. Mindmapping er en struktureret brainstorm, hvor man ud fra et hovedemne finder idéer til emnet. Jeg har anvendt mindmapping til grafisk at vise sammenhæng mellem informationer og dermed skabe et overblik - se bilag 2g. Jeg har gjort brug af fagligt relevant litteratur for at kunne forstå de teoretiske rammer. Jeg har på samme måde anvendt den viden som jeg har opnået igennem mit praktikophold hos boligorganisationen Vivabolig. Jeg har i mit praktikophold været meget involveret i 9

helhedsplanlægningen i forbindelse med afdeling 4, Vivabolig som min case omhandler. Jeg har deltaget i byggeudvalgs-, bygherre-, dialog-, styregruppe-, tekniker-, og projekteringsmøder. Møderne har givet mig en stor baggrundsviden om projektet, som jeg igennem mit speciale vil gøre brug af. Til den praktiske del har jeg anvendt interviews, som kan anvendes til at give nye oplysninger, ny viden og bidrage til forståelse af emnet. Interviewene kan også være med til at underbygge den faglige litteratur og giver ligeledes mulighed for at høre om deltageres personlige erfaringer med helhedsplanlægning. Interviewene har jeg i specialet anvendt som kilder. Jeg har valgt at gennemføre interviewene ud fra en interviewguide som er udformet ud fra en standard skabelon. Spørgsmålene varierer dog lidt alt efter, hvilken funktion og virksomhed interviewpersonen repræsenterer, dog er det stadig muligt at byde ind med de mere åbne spørgsmål. Jeg har valgt, at optage interviewene digitalt for at jeg bedre kunne koncentrere mig om selve interviewene. Interviewene er efterfølgende transskriberet og vedlagt som bilag til specialet. I forbindelse med udvælgelsen af personer til interviewene har jeg haft fokus på at udvælge personer, der har en baggrund og en forståelse der gør, at de forstår mit specialeemne og min problemformulering. Jeg har blandt andet valgt, at interviewe personer som jeg har samarbejdet med i mit praktikforløb hos boligorganisationen Vivabolig. En anden aktør i forbindelse med helhedsplanlægning i almene boligorganisationer som jeg har valgt at interviewe er myndighederne som er repræsenteret ved Aalborg Kommune. Jeg har også valgt at interviewe en af de rådgivere som typisk benyttes i forbindelse med helhedsplanlægning nemlig en bygherrerådgiver. Den sidste involverede deltager jeg har valgt, at interviewe er en beboer og afdelingsformand. Beboerne har en afgørende rolle når de almene boliger står over for at skulle renoveres og fremtidssikres, her er det nemlig beboerne der skal godkende den endelige helhedsplan. 10

Kapitel 2 Almene boliger Dette kapitel vil indeholde en kort beskrivelse af de almene- boliger og boligorganisationer. Kapitlet vil endvidere indeholde en beskrivelse af deres udfordringer. Til sidst i kapitlet vil jeg komme med en delkonklusion. 2.0 Almene boliger Almene boliger er udlejningsboliger der opføres og drives af almene boligorganisationer. Kendetegnet for disse boliger er at der er beboerdemokrati og at der ikke er nogen der må tjene på huslejen. Derudover er den almene bolig kendetegnet ved at modtage offentlig støtte. 1 mio. danskere bor alment i mere end en halv million boliger eller næsten hver femte danske bolig. Danmarks Almene boliger er fordelt på cirka 7.000 afdelinger med tilsammen 560.000 boliger. 2 Det almene byggeri er demokratisk opbygget med beboerflertal i alle styrende organer. Boligerne er opført i samarbejde med kommunen som også kan disponere over hver fjerde ledige lejlighed til kommunens boligsociale forpligtelser. Ingen skal tjene på husleje i det almene byggeri. Lejen er omkostningsbestemt. Det vil sige, at regnskabet for en boligafdeling så vidt muligt skal balancere år for år. Hver afdeling er en selvstændig økonomisk enhed, hvis økonomiske midler ikke kan bruges andre steder i boligorganisationen. 3 Der findes 3 typer almene boliger nemlig familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger. De almene familieboliger drives af de almene boligorganisationer som står for at opføre, administrere, vedligeholde og sørge for fremtidssikring af boligerne. Familieboligerne udgør den største gruppe af de almene boliger og er som ungdomsboliger og ældreboliger omfattet af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger. I forbindelse med ungdomsboliger kan der være tale om både værelser og lejligheder, det er også de almene boligorganisationer som står for at opføre, administrere og vedligeholde dem, dog er det i Aalborg AKU- Aalborg der står for anvisningen af ungdomsboligerne. Formålet med det er at sikre en standardiseret behandling af ansøgerne til boligerne. Den sidste type af almene boliger er ældreboliger. De kendetegnes ved at være indrettet så der er taget særligt hensyn til ældre og kørestolsbrugere eller folk med andre handicap. Boligerne kan etableres og indrettes alt efter, hvilke behov boligerne skal kunne tilbyde. Ældreboligerne indeholder også plejeboliger som er almene ældreboliger, hvor der dog er tilknyttet personale til at betjene beboernes behov. 2 BL Danmarks Almene Boliger (2014, 11. februar) BL. Lokaliseret d. 5. september 2014 på: http://www.bl.dk/ 3 BL - Danmarks Almene Boliger (2011) At bo i en almen bolig (s.3) København: Columbus Danmark 11

2.1 Almene boligorganisationer De almene boliger administreres af de almene boligorganisationer. Det er som tidligere nævnt også de almene boligorganisationer der står for at opføre og udleje boligerne. Boligorganisationerne er også med til at fremtidssikre de almene boliger blandt andet i samarbejde med den lokale kommune. De almene boligorganisationer fungerer som en non-profit organisation, hvilket vil sige at der ikke må tjenes penge på huslejen. I Danmark findes der cirka 750 almene boligorganisationer 4 og af dem er cirka 550 medlem af BL Danmarks Almene Boliger som er en interesse- og brancheorganisation som arbejder for deres medlemmer og beboerens interesser 5. Boligorganisationen Vivabolig som jeg afviklede mit praktikforløb hos er struktureret på følgende måde: Boligorganisations øverste myndighed er et repræsentantskab som består af organisationens bestyrelse og 1. repræsentant for hver påbegyndt 100 boliger for hver afdeling. Medlemmerne skal være boliglejere. Repræsentantskabet træffer blandt andet beslutning om organisationens byggepolitik, grundkøb og iværksættelse af nyt byggeri. 6 Det er med til at sikre indflydelse som beboer. 2.2 Udfordringerne for eksisterende almene boliger For at sikre, at de almene boliger i fremtiden fortsat vil være attraktive og konkurrencedygtige, er der en række udfordringer der skal behandles. Som tidligere nævnt stammer størstedelen af de almene boliger fra 1950érne og selvom disse byggerier er forbundet med en solid og god kvalitet er tiden efterhånden løbet fra flere af dem. Ønskerne til boligernes funktion og udformning ændrer sig med tiden. Boligerne fra 1950érne er ofte kendetegnet med få m 2, små køkkener, små badeværelser og uden den store tilgængelighed. Denne type indretning henvender sig derfor til en forholdsvis smal beboermålgruppe. Det er derfor vigtigt, at man løbende vurderer beboernes behov og forventninger til de almene boliger. En af udfordringerne er at ens boligstandard og livsmønster ændrer sig, det er derfor vigtigt, at man ved en modernisering sikre sig at der sker en fremtidssikring. Det er også vigtigt, at vurdere hvad den enkelte afdeling skal indeholde af eksempelvis udearealer og hvordan den skal kunne konkurrere med andre boliger i området. Der kan være tale om afdelinger der ønsker at kunne tiltrække forskellige typer beboere og det kan derfor være nødvendigt at have flere forskellige typer boliger at tilbyde. En anden udfordring for de almene boliger som er utidssvarende er, at når de bliver moderniseret følger der en huslejestigning. Huslejestigningen skal efterfølgende kunne konkurrere med de øvrige tilbud på markedet. Det er derfor vigtigt, at sikre sig at 4 Ministeriet for by, bolig og landdistrikter(2014, 7. juli) Generelt om almene boliger. Lokaliseret d. 6. september 2014 på: http://www.mbbl.dk/bolig 5 BL Danmarks Almene boliger (2014) Om BL. Lokaliseret d. 6. september 2014 på: http://www.bl.dk/om-bl/ 6 Vedtægter for Vivabolig(2013, 3. januar) Vedtæger for Vivabolig. Lokaliseret d. 6. september 2014 på: http://www.viva-bolig.dk/information 12

huslejeniveauet passer til området efter en endt modernisering/renovering. Helhedsplanlægningen kan være med til at skabe overblik og anskueliggøre en afdelings udfordringer, både hvad der vedrører fysiske, sociale og økonomiske forhold. 2.3 Delkonklusion Jeg kan konkludere, at over 1 million danskere bor alment i mere end en halv million boliger. Boligerne er fordelt på familie, - ungdoms, - og ældreboliger. Hvilket vil sige at stort set hele Danmarks befolkning er repræsenteret i de almene boliger. Fælles for de almene boliger er, at de alle er omfattet af loven om almene boliger og loven om leje af almene boliger. Jeg kan også konkludere, at størstedelen af den almene bygningsmasse er opført i 1950érne og typisk som etagebyggeri. Administrering, opførelse, vedligeholdelse og udlejning varetages af de omkring 750 almene boligorganisationer. Endelig kan jeg konkludere, at de eksisterende almene boliger har en række udfordringer der skal tages højde for. Disse udfordringer spænder vidt og kan være alt fra boligernes funktion, til hvordan de almene boliger er i stand til at konkurrere med andre typer boliger i området. En lang række af udfordringerne kan synliggøres i forbindelse med helhedsplanlægningen som skal være med til at sikre fornyelse og fremtidssikring af en afdeling. Jeg kan på samme måde konkludere, at jeg ikke umiddelbart ser noget alternativ til en helhedsplan, der på samme måde sikre en helhedsorienteret løsning. 13

Kapitel 3 - Helhedsplaner I dette kapitel vil jeg se nærmere på den boligsociale helhedsplan, som er en midlertidig indsat, der skal være med til at skabe forebyggelse og social udvikling i udsatte almene områder. Kapitlet indeholder på samme måde en analyse af den fysiske helhedsplan som danner rammen for boligorganisationernes fornyelse og fremtidssikring af en afdeling. Jeg har i mit speciale valgt en case, hvor der er tale om en fysisk helhedsplan. Jeg synes dog det er meget relevant at komme med en kort introduktion og beskrivelse af en boligsocial helhedsplan. Den boligsociale- og fysiske helhedsplan kan godt være koblet sammen og have samme vision som at skabe et attraktivt boligområde. Fælles for planerne er at der er en række fokuspunkter, hvor man kan se en række ligheder. Den fysiske omhandler den fysiske ændring, hvor den boligsociale omhandler den sociale ændring. I store træk handler den fysiske plan mere om husene, hvor den sociale handler mere om menneskene/beboerne. 3.0 Boligsociale helhedsplaner En boligsocial helhedsplan er en indsats, der har til formål at skabe forebyggelse og social udvikling i de udsatte almene boligområder. En boligsocial helhedsplan løber som regel over en 4-årig periode. I perioden er der fokus på at støtte eller skabe nye sociale aktiviteter i en boligafdeling eller i et helt område. Målene med en boligsocial helhedsplan kan være mange, men det overordnede mål er som regel at skabe bedre boligafdelinger eller hele boligområder. Det er boligorganisationerne der er ansøgere og ligeledes driftsansvarlige for den boligsociale helhedsplan. En mulighed for boligorganisationerne er at ansætte en boligsocial medarbejder til at varetage opgaven i de forskellige afdelinger. I en boligsocial helhedsplan er der ofte en række indsatsområder som man beskæftiger sig med. Indsatsområderne gælder blandt andet børn, unge, familie, uddannelse, sundhed, udsatte grupper, kultur, fritid og kommunikation. I en boligsocial helhedsplan er der som regel fokus på områder alt efter hvilken afdeling og hvilke problemstillinger der måtte være. Problemerne i en afdeling kan være mange, for eksempel manglende aktiviteter, utryghed eller beboersammensætningen. En ansøgning om en boligsocial helhedsplan skal godkendes i kommunen og skal på samme måde godkendes af en nedsat styregruppe i den afdeling, hvor indsatsen skal foregå. Boligorganisationen kan med fordel tidligt drøfte mulighederne og behovet for en boligsocial indsats med kommunen, så udfordringer og problemer allerede tidligt i forløbet drøftes. Her i kommunen er det jo vigtigt og blive inddraget i sådan nogen planer, sådan set fra starten af. 7 7 Bilag 1b, Interview afholdt d. 9. september 2014 med sagsbehandler Jeannette Sagen fra Aalborg Kommune. 14

Ansøgningen om en boligsocial helhedsplan skal godkendes af Landsbyggefonden, som også står for den primære finansiering. En af hovedbetingelserne for tilskud fra Landsbyggefonden lyder således. Landsbyggefonden kan yde støtte i form af tilsagn om tilskud til en boligsocial indsats samt til lokal koordinering og evaluering i områder med udsatte almene boligafdelinger, hvor der på baggrund af en samlet vurdering af den enkelte afdelings forhold er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af boligtagere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer. Støtte kan yderligere gives i form af tilsagn om løbende tilskud til nedsættelse af huslejen i afdelingerne. 8 Som tidligere nævnt er det boligorganisationen der er ansøgere og driftsansvarlige, men for at Landsbyggefonden vil give tilskud, skal boligorganisationen også styre indsatsen administrativt og økonomisk i tæt samarbejde med kommunen. Kommunen kan på samme måde være medfinansierende. Denne finansiering deles typisk ud på de forvaltninger, der hører under de indsatsområder helhedsplanen beskæftiger sig med. Et eksempel herpå er et indsatsområde omkring børn og unge typisk vil medfinansiers af Familie- og beskæftigelsesforvaltningen. Boligorganisationen indsender prækvalifikationsansøgning til den boligsociale helhedsplan. Behandling af ansøgning, Afslag eller prækvalificering Støttebeløb afsættes Hvis man prækvalificeres skal der udarbejdes en helhedsplan Helhedsplanen bliver til i samarbejde med samarbejdspartnere LBF behandler helhedsplanen og giver tilsagn om støtte Figur 1: Ansøgningsproces for støtte til boligsocial helhedsplan (Kilde: Undertegnets) Inden boligorganisationen indsender prækvalifikationsansøgningen bør organiseringen være klarlagt så det er afklaret, hvem der gør hvad og hvornår. Derudover bør de nødvendige analyser af afdelingen være udarbejdet. Selve prækvalifikationsansøgningen skal indeholde en række oplysninger herunder afdelingens problemstillinger, hvilke indsatser der bør sættes i gang og hvordan boligorganisationen regner med at organisere forløbet i forbindelse med den boligsociale helhedsplan. Det skal ligeledes overvejes, hvem der skal involveres i helhedsplanen og hvornår de skal aktiveres. Der er en lang række deltagere som skal være involveret, herunder boligorganisationen, beboerne, kommunen og Landsbyggefonden. Desuden kan der være en række andre nødvendige deltagere som kan være alt fra skoler, sportsklubber, lokale foreninger til politiet. 8 Landsbyggefonden(2011, 5. marts) Regulativ om tilskud til boligsocial indsats. Lokaliseret d. 10. september 2014 på: http://www.lbf.dk/da/dokumenter/regulativer 15

3.1 Fysiske helhedsplaner En fysisk helhedsplan er en samlet helhedsorienteret løsning. En helhedsplan har til formål at tænke i helheder og skal have fokus på det byggetekniske, fremtidssikring af boligerne og afdelingen, sociale forhold og ikke mindst de økonomiske forhold. Grunden til helhedsplanlægning er også at boligorganisationen skal få et overblik over udfordringer og muligheder for fremtiden. En helhedsplan bør på samme måde tage hensyn til at en afdeling også er attraktiv om 20 år. Helhedsplanen er rammen for boligorganisationens fornyelse og fremtidssikring af en afdeling og den danner grundlag for boligorganisationens samarbejde med kommunen og Landsbyggefonden 9. Landsbyggefonden stiller på samme måde krav om, at der udarbejdes en helhedsplan for en afdeling for at afdelingen kan komme i betragtning til at modtage renoveringsstøtte. De fysiske helhedsplaner finansieres ofte via offentlig støtte, som kan være tilskud til opretningen. Der kan også være tale om finansiering- og husleje tilskud. Der vil ofte være tale om en huslejestigning til den enkelte beboer som skal være med til at finanserne opretningerne/renoveringen. En af støtte mulighederne fra Landsbyggefonden er ansøgning om renoveringsstøtte, som dermed kan give billige lån til at udbedre byggeskader, sammenlægning af boliger, miljøarbejder og sidste men ikke mindst øge tilgængeligheden. Udover støtte fra Landsbyggefonden vil der i forbindelse med en fysisk helhedsplan i en afdeling støttes med afdelingens egne midler, som er afsat til vedligeholdelse, midler fra dispositionsfonden 10 og nedsættelse af G-indskud 11. I en fysisk helhedsplan er der nogle tilgængelighedstiltag som Landsbyggefonden vil støtte og der er også en række tiltag som bygherren/afdelingen selv må betale. Jeg vil i kapitel 4 afsnit 4.4 Landsbyggefonden, komme mere ind på mulighederne for støtte. Landsbyggefonden prioriterer de fysiske helhedsplaner løbende så i forbindelse med helhedsplanlægningen kan det i starten være svært at komme med et præcist bud på økonomi og tid. Derudover kan der i den enkelte afdeling være en række forskellige udfordringer. Omfang og indhold af en helhedsplan kan være meget forskellig fra afdeling til afdeling. Når man snakker fysisk helhedsplanlægning må man som udgangspunkt ikke nedrive og opføre nye boliger inden for samme rammer, da det så vil kræve nye kvoter fra kommunen. Det er dog i orden at ændre på 9 AlmenVejledning(2013) Helhedsplanlægning og myndighedssamarbejde (s.7) København: AlmenNet 10 En dispositionsfond er en konto som der indgår i boligorganisationens regnskab og som har til formål at støtte boligafdelinger med problemer, kan anvendes til opretning.. Dispositionsfondens midler kan medvirke til at sikre afdelingernes fortsatte beståen ved at medvirke til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Ministeriet for by, bolig og landdistrikter(2013, 16. december) Retsinformation. Lokaliseret d. 6. september 2014 på: https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=160911 11 G-indskud er indbetaling til Landsbyggefonden betales pr. m 2. Landsbyggefonden (2014) Mere om Landsbyggefonden. Lokaliseret d. 6. september 2014 på: http://www.lbf.dk/lbf/om%20lbf/virksomheden/mere%20om%20lbf.aspx 16

boligindretningen og sammenlægning af lejligheder. Hvis der er tale om at give øget tilgængelighed kan der i visse tilfælde gives tilladelse til at nedlægge boliger eller helt fjerne blokke. Landsbyggefonden har i 2011 udgivet et regulativ om støtte fra Landsbyggefonden, det gælder i forbindelse med opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning og miljøforbedringer i alment byggeri. I regulativet er det beskrevet, hvad en helhedsplan skal indeholde både vedrørende formålet, målsætningen men også hvordan målene opnås. Derudover beskriver regulativet at planen skal indeholde en finansieringsplan. Til sidst er det i regulativet beskrevet at (...) helhedsplanen skal udarbejdes af boligorganisationen under iagttagelse af reglerne om beboerdemokrati i 37 i lov om almene boliger m.v. og godkendes af kommunalbestyrelsen 12 En fysisk helhedsplans forløb kan overordnet opdeles i 4 faser. Forløbets faser strækker sig fra forberedelse, udvikling, afklaring/projektforslag og til den endelige godkendelse. Det er dog ikke alle overstående indhold der er relevante i alle faserne. For at finde ud af hvor stort behovet er for renovering i almene boliger ved hjælp af helhedsplanlægning har jeg gjort brug af interviews. Jeg har stillet spørgsmålet: Hvor stor er nødvendigheden for renovering ved hjælp af helhedsplanlægning generelt til Søren Brobak Røge, driftsleder hos boligorganisationen Vivabolig. Til det svarer Søren: Rent generelt er det en kæmpe stor nødvendighed der kommer af at de almene afdelingers kreditforeningslån aldrig udløber så i princippet når de sidste indbetalinger skulle have fundet sted så fortsætter de almene afdelinger med at betale. Privatboligejere får pludselig nogle penge fri, hver eneste måned. Det gør de almene aldrig, så de skal ud og hente dem et andet sted og det gør de via fondsmidler som der er blevet indbetalt til. Men nødvendigheden er stor, det er helt sikkert. 13 For at finde ud af behovet for helhedsplanlægning i Aalborg Kommune har jeg stillet samme spørgsmål til Jeannette Sagan, sagsbehandler hos Aalborg Kommune og som hun udtaler Jamen man kan sige at det, jeg tænker, er at det er den mulighed der er!. 14 Så den mulighed der er for at man i en boligafdeling kan sikre sig en samlet helhedsorientereret løsning er, at man starter en proces op omkring en helhedsplan. En fysisk helhedsplan vil inddrage både beboere, bestyrelse, kommunen og Landsbyggefonden. I forbindelse med en fysisk helhedsplan skal der fremlægges registreringsrapporter, rapporter om eventuelle bygningsskader og økonomiske beregninger samt huslejekonsekvenser. Processen i forbindelse med en fysisk helhedsplan kan være en lang proces og indeholde en række økonomiske omkostninger til registreringsrapport, tilstandsrapporter samt udkast til opretningsforslag og 12 Landsbyggefonden(2011) Regulativ om støtte fra Landsbyggefonden (s.5) København 13 Bilag 1a, Interview afholdt d. 8. september 2014 med driftsleder Søren Brobak Røge fra Vivabolig 14 Bilag 1b, Interview afholdt d. 9. september 2014 med sagsbehandler Jeannette Sagen fra Aalborg Kommune 17

økonomiske overvejelser. Bygherren kan ikke på forhånd vide om disse økonomiske omkostninger ender ud med en helhedsplan som Landsbyggefonden vil støtte. Herunder har jeg vist en procesplan der viser det overordnede billede af processen for en fysisk helhedsplan. I kapitel 4-6 vil jeg komme nærmere ind på, hvem der deltager i de forskellige faser, hvilke milepæle og dokumenter faserne indeholder. Ved opstart af en helhedsplan gennemføres der en proces med afholdelse af workshops. Disse workshops har deltagelse af afdelingens beboere, beboerne har i den forbindelse mulighed for at komme med ønsker og forslag til forbedringer, opretning og fremtidssikring af boligerne/afdelingen. I denne fase inddrages boligorganisationens driftspersonale. 1. Workshop fastlæggelse af ønsker og behov for helhedsplanlægning 2. Forhåndsdialog med myndigheder 3. Udarbejdelse og indsendelse af foreløbig helhedsplan 4. Ventetid - Landsbyggefonden 5. Landsbyggefonden kommer på besøg i afdelingen 6. Dialog med Landsbyggefonden 7. Helhedsplan færdiggøres 8. Landsbyggefonden udarbejder finansieringsskitse 9. Landsbyggefonden udsender finasieringsskitse 10. Beboerproces 11. Afstemning, hvis Ja forsættes videre til punkt 12 12. Skema A udarbejdes og sendes til kommunen 13. Behandling og godkendelse af skema 14. Projektering og udbud 15. Licitation 16. Indstilling 17. Skema B udarbejdes og sendes til kommunen 18. Behandling og godkendelse af skema B 19. Kontrahering 20. Stand-still periode 21. Mobilisering 22. Byggestart 23. Byggeperiode 24. Mangelgennemgang 25. Aflevering 26. Byggeregnskab 27. Afslutning finansiering 28. Skema C udarbejdes og sendes til kommunen 29. Byggesagen afsluttet 30. 1 og 5 års gennemgang og garantinedskrivning Figur 2: Overordnet procesplan til gennemførelse af fysisk helhedsplan (Kilde: Undertegnets) 18

3.2 Delkonklusion Jeg kan konkludere, at når man snakker om almene boligorganisationer opereres der med to slags helhedsplaner. Der findes den boligsociale helhedsplan som skal være med til at skabe forebyggelse og social udvikling i udsatte almene områder. Jeg kan konkludere, at en boligsocial helhedsplan typisk løber over en periode på 4 år og beskæftiger sig indenfor en lang række indsatsområder. Indsatsområderne varierer alt efter hvilken afdeling eller område problemstillingerne er i. En boligsocial helhedsplan skal godkendes af kommunen og af den nedsatte styregruppe i den afdeling, hvor indsatsen skal foregå. Derudover findes der den fysiske helhedsplan, som omhandler de fysiske ændringer i en boligafdeling. Jeg kan udlede, at der godt kan være en kobling imellem den boligsociale helhedsplan og den fysiske helhedsplan. Det er således muligt at fysiske forbedringer kan være med til at skabe sociale forbedringer. Jeg kan igennem mine interviews konkludere, at tidligere renoverede boligorganisationerne kun en enkelt bygningsdel af gangen, hvorefter man nogle år efter startede op på en ny bygningsdel. Flere af de boligorganisationer som jeg har interviewet har erkendt, at det ikke altid er optimalt, da man på den måde har svært ved at skabe en helhedsorienteret løsning. Jeg kan konkludere, at der til den fysiske helhedsplan ikke rigtig er noget alternativ. Når der er søgt Landsbyggefonden om et tilsagn i forbindelse med en helhedsplan, så er det fordi problemerne er så omfattende, at der er brug for et tilsagn fra Landsbyggefonden og at afdelingens egen midler ikke kan slå til. I forbindelse med den fysiske helhedsplan kan jeg også konkludere, at beboerne er en stor del af processen, det er dem, der igennem en afstemning skal stemme for eller imod helhedsplanen. Samtidigt gør boligorganisationerne det også klart over for beboerne, at der ikke er noget egentlig alternativ til den fysiske helhedsplan. Boligorganisationerne bruger mange kræfter på beboerinddragelse og nedsætter byggeudvalg. De beboere som er interesseret i at være med har mulighed for at være med til at træffe mere detaljeret beslutninger. Der er dog nogle områder, hvor man som beboer bliver nødt til at indordne sig. Når pengene skal hentes i Landsbyggefonden er der nogle krav der skal opfyldes i forbindelse med helhedsplanen, det kan for eksempel være at der skal laves flere tilgængelighedsboliger. Landsbyggefonden giver primært penge til utidssvarende forhold. En af fordelene ved en helhedsplan er, at man i forbindelse med renoveringen af de utidssvarende forhold, får mulighed for at alle følgeudgifter kan komme med i samme ombæring via finansieringen. Jeg kan konkludere, at der både i forbindelse med den boligsociale- og den fysiske helhedsplan er samarbejde med kommunen og Landbyggefonden. Samarbejdet fungerer på forskellige niveauer alt efter opgavens omfang. 19

Kapitel 4 Case Kapitel 4 indeholder en beskrivelse af en case, som jeg har valgt at tage udgangspunkt i, i resten af specialet. Jeg har igennem mit praktikforløbet været omkring selve casen og har derfor fundet det interessant, at arbejde videre med det i mit speciale. Kapitlet indeholder ligeledes en beskrivelse af de forskellige deltagere og en analyse af deres funktioner i forbindelse med den fysiske helhedsplan i afdeling 4, Vivabolig. Jeg vil derudover beskrive, hvordan samarbejdet har været i forhold til helhedsplanen i afdeling 4. 4.1 Case - sagsbeskrivelse Bygherren er boligorganisationen Vivabolig, afdeling 4. Afdelingen er beliggende i Vejgaard og indeholder 6 bebyggelser som er opført i årene 1957-1961. Boligerne er placeret på 4 adresser, Rughaven, Hvedevænget, Hørhaven og Enghavevej. Afdelingen indeholder 368 boliger, 5 erhvervslejemål, 82 garager, 17 carporte, 1 selskabslokale, 3 vaskerier, 1 ejendomskontor og 2 gæsteværelser 15. Jeg vil herunder komme ind på omfanget af ombygnings- og renoveringsarbejderne i forbindelse med afdeling 4. I forhold til renoveringen er der en række forbedringer der udføres i friarealerne. De væsentligste er udskiftning af nedslidte belægninger, forbedring af tilgængelighed, parkeringspladser til handicap, nye legepladser, multibane, nyt belysning, miljøstation og ny beplantning. Af generelle renoveringer kan nævnes, udskiftning af tagbelægning, nye kloaker, renovering af altaner, efterisolering af gavle og lofter, nye vinduer og døre, lukning af eksisterende affaldsskakte og etablering af adgangskontrolanlæg. Renoveringen i lejlighederne kommer til at indeholde ventilationsanlæg, nye badeværelser inkl. installationer, derudover renoveres installationer og afløb i køkkenerne 16. Af de 368 boliger ombygges de 124 stk. til tilgængelige og handicapvenlige boliger og i den forbindelse installeres der elevator. 45 af de mindste lejligheder sammenlægges til større boliger, eksempelvis med sammenlægning med nabolejlighed. Derudover er der en række 3-, 4- og 5 rums boliger der ombygges og sammenlægges til større boliger. Helhedsplanlægningen har en anlægssum på omkring 292 mio. kr. (2014) 15 Information indhentet via Vivaboligs administrationssystem EG-Bolig 16 Information indhentet via deltagelse i byggeudvalgsmøder i afdeling 4 20