Center for It og Udvikling Notat Dato: 11. marts 2014 Sagsnr: 12/12836 Init. AK Udvikling af området omkring Glostrup Station Glostrup Station bliver den største station på letbanestrækningen fra Lyngby til Ishøj og forventes ydermere at blive Sjællands 5. største station. Glostrup Station er således også fornyligt udpeget som knudepunktsstation af Transportministeriet og stationen skal på sigt ombygges, således at regionaltog igen kan standse på Glostrup. Derved kan Glostrup sammen med Ny Ellebjerg Station aflaste de to store skiftestationer Nørreport og Københavns Hovedbanegård, og spare mange passagerer for unødig transporttid, da de undgår at skulle ind over København for at nå deres slutdestination. Syd for Glostrup Station ligger Glostrup godslæsseplads. Kommunen har længe haft arealet i søgelyset for at lade det indgå som en aktiv del af byen. Der har i flere år været drøftelser med ejeren, DSB Ejendomme, om en ny anvendelse af godslæssepladsen. I februar 2013 rettede DSB Ejendomme og Glostrup Kommune derfor fælles henvendelse til Trafikstyrelsen for at få ophævet arealets status som godslæsseplads. Arealets status er endnu ikke blevet ændret, men DSB Ejendomsudvikling har tilkendegivet, at de, når arealets status som godslæsseplads ophæves, er indstillet på at indgå i et samarbejde om omdannelse af arealet til nyt byområde. Med de gode transportmuligheder og de mange passagerer, der benytter stationen hver dag, er grundlaget for at udvikle hele området omkring stationen, herunder godslæssepladsen, til stede. Stationsområdet forventes at blive attraktivt for investorer og developere. Udviklingen af Bymidten og stationsområdet har potentialet for, at: 1. De mange pendlere oplever en visionær og imødekommende kommune 2. Borgerne oplever en styrkelse af mulighederne for oplevelser i Bymidten 3. Opnå en bedre synergi mellem Bymidten nord og syd for banen 4. Private investorer vælger at investere i nybyggeri omkring Glostrup Station En vellykket omdannelse af Bymidten og stationsområdet vil også få positiv indflydelse på kommunens image, da området vil være kommunens ansigt udadtil for de mange pendlere. Samtidig vil projektet være et godt eksempel på virkeliggørelse af kommunens værdier: imødekommenhed, kreativitet og fremdrift. Budget 2014 Der er i Budget 2014 afsat 300.000 kr. til udvikling af området omkring Glostrup Station. Midlerne er afsat fordi det allerede nu er vigtigt at få startet processen omkring realisering af stationsområdets potentiale op. Der opstilles herunder 3 scenarier for, hvorledes disse midler kan finde anvendelse. Udvikling af området omkring Glostrup Station Side 1
Under hvert scenarie er der listet en række fordele og ulemper, og til sidst gives der en vurdering af, hvor administrationen ser, at der fås mest ud af de afsatte midler. Scenarie 1 Rådgiverprojekt Glostrup Kommune ejer en del af arealet omkring stationen, ligesom Post Danmark og DSB. Sophienberg Ejendomsudvikling A/S (i det følgende SE) henvendte sig i foråret 2013 til Glostrup Kommune, da de var i dialog med Post Danmark om køb af deres ejendom (posthuset m.v.) og derfor skulle undersøge diverse projektmuligheder. SE ønsker overordnet set at indgå en aftale om, at de leverer rådgiverydelse til udvikling af området nord for Glostrup Station mod, at de opnår forkøbsret til kommunens arealer i Den fremlagte løsningsmodel rummer ikke konkrete overvejelser angående selve udviklingen af området omkring Glostrup Station. Det er ligeledes uklart, hvor stor udstrækning initiativet har altså om det også vil kunne omfatte arealer syd for jernbanen. Det er derfor svært på dette grundlag at vurdere, hvorvidt den foreslåede tilgang vil være den rigtige for Såfremt Glostrup Kommune vælger scenarie 1, skal SE betale for forkøbsretten. Dette er behandlet i et juridisk notat fra PAC, hvoraf det fremgår, at betalingen skal svare til markedsprisen og kan bestå i f.eks. penge, ydelser i forbindelse med nedrivning, byggemodning, udarbejdelse af tegningsmateriale, rådgivningsydelser mv. Det er vanskeligt at prisfastsætte værdien af en forkøbsret, men værdien af forkøbsretten og værdien af rådgiverydelsen skal stemme nogenlunde overens, for at aftalen er lovlig. Uanset hvor meget af udviklingsarbejdet, som SE påtager sig, vil kommunen skulle foretage egne overvejelser eventuelt med bidrag fra eksterne rådgivere for at sikre tilstrækkelig sparring til SE. Et andet forhold er den rammebetingelse, at SE s arbejde vil være betalt med forkøbsretter til kommunale arealer i Da Glostrup Kommune alene har Banegårdpladsen at byde ind med, vil værdien af forkøbsretterne afhænge af, hvor meget bebyggelse SE kan få plads til på pladsen. I grove træk betyder dette, at SEs primære interesse vil blive at bebygge mest muligt af Banegårdpladsen. Det vil derfor skulle drøftes om dette er i Glostrup Kommunes interesse. Det vil være nødvendigt, at kommunen internt finder ud af, hvad stationsområdet skal kunne. Med denne løsning vil midlerne fra Budget 2014 ikke skulle bruges til rådgiverydelser fra SE, da SE yder rådgivning modsvarende værdien af forkøbsretten. De 300.000 kr. vil derimod kunne anvendes til at sikre den eksterne sparring til SE samt til analysearbejde, der kan understøtte kommunens arbejde omkring, hvad stationsområdet skal rumme i fremtiden. Både idéfase og rådgiveropgave udføres af SE, og der opnås én løsningsmodel for Administrationen vurderer på den baggrund, at der mangler et konkurrenceelement i dette scenarie. For at nå et bredere resultat kan forkøbsretter kombineres med skitser til løsningsforslag, således at opgaven gives til den samlet set bedste kombination af pris for forkøbsret samt løsningsforslag. Det gennemsnitlige lejeniveau for erhverv i Glostrup ligger i dag på omkring 700-800 kr. pr. kvadratmeter. Dette niveau må forventes at stige for stationsområdet, i takt med at Glostrup Station bliver et af Hovedstadsområdets største trafikale knudepunkter. Administrationen vurderer, at SE s tilbud om udvikling af området kommer for tidligt i forhold til hvornår letbanen og regionaltoget etableres. Timingen vil derfor kunne medføre et projekt, som afspejler markedet og lejeniveauet i dag, og som ikke tager højde for det udviklingspotentiale, som kommer i årene omkring 2019-2021. Administrationen ser følgende fordele og ulemper ved scenarie 1: Udvikling af området omkring Glostrup Station Side 2
Rådgiver vil gennem sit kendskab til ejendomsmarkedet og sit netværk kunne sammensætte en udviklingsplan, der er realistisk og profitabel. Der kan derfor forventes et markedsorienteret resultat baseret på rådgiverfirmaets erfaringer. Der sikres en realisering af dele af stationsområdet, og dette kan fungere som et åbningstræk for udviklingen af resten af Der er en risiko for, at projektet afspejler markedet som det ser ud nu, og derfor ikke vil matche det fremtidige potentiale, som stationsområdet rummer. Konkurrenceelementet mangler, særligt i idéfasen. Der skal tænkes i helheder, og hele stationsområdet skal udvikles, ikke kun området ved Banegårdspladsen. Processen er derfor nødt til at starte med, at Glostrup Kommune afdækker, hvilke overordnede ønsker, der er for Scenarie 2 Kommunalt projekt Scenarie 2 er et projekt, hvor størstedelen udføres af interne ressourcer, og hvor kommunen således selv udarbejder vision og omdannelsesstrategi. Arbejdet bør organiseres som et tværfagligt samarbejde med mange centre repræsenteret for at opnå det bedste samspil mellem sundhed, klima, kultur, tilgængelighed m.v. Visionen om en sund by i bevægelse kan være omdrejningspunktet for samarbejdet, og innovative løsninger skal søges indarbejdet. I visionsarbejdet kan der arbejdes med private samarbejdspartnere, som eksempelvis IBM. Virksomheden kan være en mulig partner, da den længe har arbejdet med intelligente byer, og derfor vil kunne bibringe projektet ekspertviden og innovative løsninger fra både ind- og udland. Ligeledes vil universiteter som DTU og CBS være oplagte at inddrage i processen for at sikre den seneste viden på DSB Ejendomme er også en mulig samarbejdspartner omkring visionen, da de som ejer af Godslæssepladsen har en interesse i at få udviklet området, samtidig med, at de har en stor faglig viden indenfor by- og ejendomsudvikling. I arbejdet med omdannelsesstrategien kan investorer og developere inviteres til dialog og workshops på baggrund af et analysearbejde, som bør indeholde: 1. Forslag til anvendelsesmuligheder og fortætning af området omkring Banegårdspladsen 2. Forslag til bedre sammenkobling af Bymidten nord og syd for banen 3. Flowanalyser for at udpege de områder, hvor potentialet for aktiviteter er størst 4. Markedsanalyser/investeringsbudgetter for at afdække, hvad der er realistisk at opføre inden for en årrække Når projektet går fra vision til anlæg kan kommunen søge ekstern finansiering fra eksempelvis Lokale- og Anlægsfonden, Realdania m.v. for at realisere omdannelsen. De 300.000 kr. kan enten bruges til input i visionsfasen eller til analysearbejde i forbindelse med omdannelsesstrategien. Midlerne kan ikke forventes at være tilstrækkelige til at dække begge dele. Som ved scenarie 1 opnås der ikke et konkurrenceelement, og projektet vil munde ud i ét løsningsforslag. Udvikling af området omkring Glostrup Station Side 3
Det er vigtigt, at der sikres omtale af projektet, for at investorer og developere får fokus på området, og vil være med til at realisere de planer, som scenarie 2 måtte munde ud i. Hvor meget omtale projektet kan få vil være afhængigt af, hvilke samarbejdspartnere, der kan findes, samt størrelsen af projektet. Administrationen vurderer på den baggrund at det må forventes, at omtalen bliver mindre end i scenarie 1 og scenarie 3 et fondsstøttet projekt, som beskrives herunder. Derudover vil styring og gennemførelse af projektet kræve mange interne ressourcer, bl.a. i form af styregruppe, projektleder samt tværgående projektgruppe. Derudover skal kommunen selv etablere kontakt til potentielle samarbejdspartnere, afholde workshops med investorer/developere m.v. Administrationen ser følgende fordele og ulemper ved scenarie 2: Der bliver udarbejdet en vision for hele stationsområdet, og med et nyt plangrundlag kan de kommunalt ejede ejendomme sendes i offentligt udbud og udviklingen af ejendommene kan fungere som katalysator for resten af Letbanen og de mange nye pendlere må dog også i sig selv anses som et væsentligt åbningstræk for områdets omdannelse. Det vil kræve et stort ressourcetræk at gennemføre projektet med interne ressourcer. Der skal findes eksterne samarbejdspartnere for at sikre ekspertviden og et markedsorienteret plangrundlag. Der sikres ikke en realisering af dele af området som ved scenarie 1. Scenarie 3 Fondsstøttet projekt Scenarie 3 kan ses som en udvidelse af scenarie 2, hvor kommunen fortsat selv er tovholder for omdannelsen af stationen, men hvor ikke kun selve anlægsfasen, men også visionsfasen understøttes af relevante fonde. Realdania har således flere programmer, som omdannelsen af Glostrup Station taler ind i: Intelligente Byer, Adgang for alle, Forstæder i udvikling, Levende byrum samt Klimatilpasning i byerne. I scenarie 3 vil de 300.000 kr. fra Budget 2014 derfor kunne indgå som en del af Glostrup Kommunes egenfinansiering i et samarbejdsprojekt med Realdania om et intelligent knudepunkt, såfremt en aftale om et projekt kan komme i stand. Som i scenarie 2 kan der arbejdes med private samarbejdspartnere, som eksempelvis DSB Ejendomme omkring Godslæssepladsen. Også IBM kan være en mulig partner i dette scenarie, da virksomheden længe har arbejdet med intelligente byer, og derfor vil være en oplagt samarbejdspartner omkring et intelligent knudepunkt. Universiteter som DTU og CBS kan ligeledes inviteres med i samarbejdet. Det interne ressourcetræk vil være mindre end i scenarie 2, da et fondsstøttet projekt sikrer eksterne samarbejdspartnere og tovholdere, som kan bidrage til fx afholdelse af workshops, pressemeddelelser m.v. Samtidig vil eksisterende netværk mellem fonde, virksomheder og universiteter kunne mindske ressourcetrækket i forbindelse med at finde eksterne samarbejdspartnere. Ved at fokusere bredt på både intelligente løsninger, tilgængelighed, aktive byrum og ved at sætte fokus på klima bliver der skabt et tværfagligt projekt, hvis størrelse, brede snitflader og samarbejdskreds sikrer omtale og branding af Glostrup. Dette er nødvendigt for at finde investorer og developere, som vil realisere de planer, som scenarie 3 måtte munde ud i. Det er forventeligt, at stationsområdets attraktivitet og dermed forventet afkast til investorer og developere vil stige, jo tættere på letbanens åbning man er. Samtidig kan det forventes, at staten vil afsætte midler til ombygning af regionaltogsperronen, som tilfældet er med Ny Ellebjerg Station, for at Udvikling af området omkring Glostrup Station Side 4
understøtte Glostrup som knudepunktsstation. Et fondsstøttet projekt om et intelligent knudepunkt kan således måske også opnå både statslig og regional støtte. Administrationen ser følgende fordele og ulemper ved scenarie 3: Visionen vil matche, at der bliver tale om et af Hovedstadsområdets største trafikale knudepunkter Grundejere kan involveres i processen og dermed få afdækket gevinster ved at investere i området Der kan opnås god omtale af projektet, grundet fokus på innovative løsninger og projektets brede samarbejdsflade. Der er nogle år til letbanen kommer, og områdets attraktivitet forventes at stige jo tættere man kommer på letbanens åbning og ombygning af regionaltogsperroner. Ved at vente med realiseringsfasen bliver der således større mulighed for at afsætte ejendomme og tiltrække investorer til nybyggeri. Projektet vil kræve en del interne ressourcer i form af styregruppe, projektleder, projektgruppe. Der sikres ikke en realisering som tilfældet er i scenarie 1, men der kan dog sikres et markedsorienteret resultat, da dette kan indgå som en del af kravet i projektet om visionen. Samtidig må letbanen og de mange nye pendlere i sig selv anses som et væsentligt åbningstræk for områdets omdannelse. Administrationens vurdering Det er administrationens vurdering, at den bedste udvikling af stationsområdet starter med et visionsarbejde for hele området, som kan ligge til grund for det videre planarbejde, hvor både kommuneplantillæg samt lokalplaner skal tilvejebringes. Først herefter kan projektet gå ind i en realiseringsfase. Visionen skal afspejle det byudviklingspotentiale, som følger af letbanens åbning og regionaltogets tilbagevenden i 2020/2021. Visionen skal ligge så tidligt i processen, at investorer og developere kan nå at planlægge og udføre byggeprojekter, der står klar i 2020/2021. Timingmæssigt bør visionsprocessen derfor ligge omkring 2016 med forberedende arbejder og analyser i 2014-15. Ved at vente med realiseringsfasen er der større sandsynlighed for at investorer og developere vil vælge at investere i Administrationen vurderer, at det bedste visionsarbejde opnås gennem et bredt funderet projekt i scenarie 3, og derfor vil de afsatte midler i Budget 2014 være bedst givet ud til et fondsstøttet projekt. Dette skyldes særligt, at der opnås flere forskellige løsningsforslag, der afspejler det store byudviklingspotentiale, som stationsområdet rummer, at scenariet vil medføre den største omtale og dermed bedst vil kunne skabe interesse for investeringer i stationsområdet samt at det interne ressourcetræk vil være mindre end i scenarie 2. Med et projekt om et intelligent knudepunkt vil der kunne etableres et tværfagligt samarbejde med både interne og eksterne parter, som kan sikre, at Glostrup får et stationsområde og en Bymidte, hvor sundhed, bevægelse, klima, gode sammenhænge, tilgængelighed og de bedste løsninger er i fokus. Udvikling af området omkring Glostrup Station Side 5