Ejendomsforeningen Danmark EA uddannelsen Erhvervslejeret Århus 27. januar 2015 Niklas Winther Kejlskov, Juridisk konsulent Lars Brondt, Juridisk direktør Dagens program 1. Lejens størrelse og regulering 2. Betalinger ud over lejen, Forbrugs og ejendomsregnskaber 3. Vedligeholdelse i lejeperioden 2 1
Emne 1 Lejens størrelse og regulering 3 Plan for gennemgang Lejens fastsættelse Hvordan kan lejen fastsættes Aftalefrihed Hvad er indeholdt i lejen Lejens regulering Skatter og afgifter Markedslejeregulering Aftalte lejereguleringer Samspil mellem markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Glemte reguleringer og passivitet 4 2
Lejens fastsættelse 5 Hvordan kan lejen fastsættes Lejen kan fastsættes på 2 måder: Udgangspunkt Aftalefrihed ELL 9, stk. 1 Tilbagefaldsregel Markedslejen ELL 9, stk. 2 OBS: Lejen kan ændres, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende ELL 7 og AFTL 36 Markedslejen er den leje ELL 13, stk. 1: som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. 6 3
Hvordan kan lejen fastsættes Aftalefrihed for lejefastsættelse og lejeregulering til markedsleje blev introduceret ved erhvervslejelovens (ELL) ikrafttræden pr. 1 januar 2000 Indtil den 1. januar 2000 kunne parterne i et erhvervslejeforhold alene aftale en leje svarende til det lejedes værdi, og lejen kunne forhøjes eller nedsættes, hvis den væsentlig afveg fra det lejedes værdi LL 47 49 og erhvervslejereguleringsloven 3 5 Allerede fra den 1. januar 1992 kunne der dog aftales markedsleje i de såkaldte skræddersyede lejemål erhvervslejereguleringsloven 9. Adgang til regulering til markedsleje efter ELL gælder også lejekontrakter indgået før 1. januar 2000 7 Hvordan kan lejen fastsættes Alt er som udgangspunkt indeholdt i lejen, herunder modsætningsvis ELL 5, stk. 2 og 3 (specifikationskravet): Vand Varme El Andre forbrugs og driftsudgifter Der gælder dog aftalefrihed, og parterne kan derfor aftale, at lejer skal betale for forbrug og/eller drift ved siden af lejen Forbrugs og driftsregnskab 8 4
Lejens regulering 9 Regulering for skatter og afgifter Udlejer kan regulere leje ved: Stigning i ejendomsskatter ELL 10, stk. 1 nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige ELL 11, stk. 1 og 2 Udlejer skal regulere lejen ved: bortfald eller nedsættelse af de samme skatter og afgifter ELL 12, stk. 1 10 5
Regulering for skatter og afgifter OBS: Visse gebyrer opkræves direkte hos lejer af forsyningsselskab Lovens udgangspunkt skatter og afgifter er indeholdt i lejen Aftalefrihed loven fraviges ofte i praksis 11 Regulering for skatter og afgifter Udgiftsarterne: Ejendomsskatter (fiktive ejendomsskatter i fredede ejendomme) Dækningsafgift kommunal ejendomsskattelov 23A omfatter ejendomme, der anvendes erhvervsmæssigt til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed Afgifter til vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning, energimærkning kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger Vej, kloak, eller lign. bidrag til det offentlige Takster skal være fastsat eller godkendt af det offentlige OBS: Vær opmærksom på, om en eller flere udgifter opkræves ud over lejen 12 6
Regulering for skatter og afgifter Forhøjelse/nedsættelse kun takststigninger GD 2002/56 Ø (ikke forbrugsstigninger) Normalforbrug GD 2014/36 H: Har U foretaget et sagligt valg af princip til fastsættelse af det normale årsforbrug, finder Højesteret, at det princip, som U har valgt, kan lægges til grund. I den foreliggende sag har U valgt at bruge gennemsnittet af vandforbruget de seneste tre år forud for varslingen og Højesteret finder ikke grundlag for at tilsidesætte dette valg." 13 Regulering for skatter og afgifter Fordeling pålægges de lejemål, som skatten vedrører ELL 10, stk. 1 efter gældende leje på varslingstidspunktet (både udlejede og uudlejede lejemål) ELL 10, stk. 3 Formkrav ved regulering skriftlig, beregning og indsigelsesvejledning ELL 10, stk. 5, 1. pkt. formfejl ugyldighed, medmindre U kan godtgøre, at den manglende overholdelse ikke har haft betydning for lejers retsstilling. ELL 10, stk. 5, 2. pkt. 14 7
Regulering for skatter og afgifter Varsling 3 måneders varsel ELL 10, stk. 4, 1. pkt. Tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis krav om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt ELL 10, stk. 4, 2. pkt. 15 Regulering for skatter og afgifter Indsigelse fra lejer Frist for lejers indsigelser senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, Formkrav skriftlig og angivelse af på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes Krav til udlejer sag skal anlægges ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse (altså 12 uger i alt fra lejers modtagelse) 16 8
Regulering for skatter og afgifter Bortfald eller fald i skatter og afgifter Udlejeren skal med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet ELL 12, stk. 1 Udlejeren skal give lejeren skriftlig meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen af udgiften er kommet frem ELL 12, stk. 2 17 Markedslejeregulering Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen ELL 13, stk. 1 Ret til markedslejeregulering gælder også lejekontrakter indgået før 1. januar 2000 Regulering til markedsleje kan ske uanset aftalt uopsigelighed ELL 13, stk. 5 Ret til markedslejeregulering kan være begrænset ved aftale mellem parterne 18 9
Markedslejeregulering Markedslejen er den leje ELL 13, stk. 1: som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. 19 Markedslejeregulering Ved vurdering af lejen i forhold til markedslejen skal der ses bort fra ELL 13, stk. 6: Forbedringer, som lejer har udført for egen regning med udlejers tilladelse ELL 13, stk. 6 nr. 1 Forbedringers karakter Afskrivning eller varig forbedring GD 2010/76V: Lejer havde foretaget væsentlige forbedringer af det lejede, men da disse forbedringer var udført i perioden 1994 2000, skulle der ikke tages højde for disse udgifter ved vurderingen af markedslejen GD 2011/63Ø: L havde for egen regning og med U's samtykke renoveret sit erhvervslejemål for 1.500.000 kr. i 1993/1994. Landsretten fastslog, at L's forbedringer skulle anses for varige, og der var herefter ikke grundlag for en markedslejeforhøjelse efter ELL 13. 20 10
Markedslejeregulering Ved vurdering af lejen i forhold til markedslejen skal der ses bort fra ELL 13, stk. 6: (fortsat) Lejeforhøjelser og forbedringer som følge af byfornyelse ELL 13, stk. 6, jfr. 2 5 Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren ELL 13, stk. 6, nr. 6 Skal forhindre at udlejer kan mødes med et lejenedsættelseskrav vedrørende den del af lejen, som udlejer har fået for udførelsen af arbejderne 21 Markedslejeregulering Ved vurdering af lejen i forhold til markedslejen skal der tages der hensyn til ELL 13, stk. 7: vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Nøglepenge til udlejer Anses som en del af lejen, men afskrives 22 11
Markedslejeregulering Ved vurdering af lejen i forhold til markedslejen skal der tages hensyn til ELL 13, stk. 7: (fortsat) Lejer har tidligere været ejer og bruger af lejemålet, og lejeaftale er indgået som en del af aftalen om dennes salg af ejendommen, Sale and lease back Lejeaftalen har karakter af finansieringsaftale Der er en sammenhæng mellem salgsprisen og lejens størrelse 23 Markedslejeregulering Ved vurdering af markedslejen skal der tages hensyn til retspraksis: Lejers branche GD 2011/33 Ø, GD 2011/25Ø, GD 2010/76 V, GD 2009/01 Ø, GD 2005/54 V og GD 20015/13 Kvarteret/området GD2010/30 Ø, GD 1999/24 V og GD 1997/10 B Beliggenhed i kvarter/område GD 2005/13 V, GD 1996/44 B og GD 1996/32B Beliggenhed i ejendom, eksempelvis etage U 2002/628 V og GD 1990/22 V Lejemålets størrelse /adgang til lejemålsudvidelse GD 2011/47 Ø, GD 2011/06 Ø, GD 2004/48 Ø og GD 2003/22 B Kvalitet og udstyr GD 2012/75 Ø 24 12
Markedslejeregulering Ved vurdering af markedslejen skal der tages hensyn til retspraksis: Facadelængde GD 1996/44 B Særlige faciliteter GD 1996/02 B Vedligeholdelsesstand (på varslingstidspunktet) GD 2005/54 V Varme og driftsregnskab GD 2007/16 V, GD 2007/05 V, og GD 2005/13 V Andre lejereguleringsklausuler GD 2007/05 V Afståelsesret for lejer GD 2009/01 Ø Parkeringsforhold GD 2005/54 V 25 Markedslejeregulering Ved vurdering af markedslejen skal dertages hensyn til retspraksis: Depositum/forudbetalingsbeløb Uopsigelighed for lejer/udlejer Opsigelsesvarsel for lejer/udlejer Fremlejeret for lejer Vedligeholdelsespligt Tidsbestemt lejemål 26 13
Markedslejeregulering Ved vurdering af markedslejen skal der tages hensyn til retspraksis: Retableringspligt Knaphed på lejemål af den pågældende art Liebhaveri Mangler ved det lejede VIGTIGT: Der er tale om en helhedsvurdering 27 Markedslejeregulering Krav om væsentlighed ved regulering til markedsleje Den gældende leje skal være væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen ELL 13, stk. 1 OBS: Husk at udregne % forskel korrekt Markedsleje gældende leje x 100 = % forskel Markedsleje ELL forarbejderne antager at væsentlighedskravet er 10 15% 28 14
Markedslejeregulering GD 2011/33 H: Kravet om væsentlighed indebærer en forskel på +/ 10 15 % i forhold til markedslejen. Udlejer havde dog ikke bevist væsentlig forskel til markedslejen. Skønserklæringen utilstrækkeligt bevis/ikke underbygget GD 2012/72 B: Gældende leje i ELL 13 skulle forstås som den leje, der aktuelt betales på varslingstidspunktet, og ikke den senest varslede, men endnu ikke fuldt ud ikrafttrådte leje. 29 Markedslejeregulering Krav om markedslejeregulering af lejen tidligst få virkning ELL 13, stk. 2: 4 år efter lejeperiodens begyndelse og 4 år efter ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af ELL 14. krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en markedslejeforhøjelse sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en markedslejenedsættelse sidst er trådt i kraft. Aftalte væsentlige ændringer af vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse vil kun medføre, at markedslejeregulering ikke kan ske før tidligst en 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om vilkårsændringer ELL 13, stk. 3 30 15
Varslingsintervaller Lejeniveau Lejeperiodens begyndelse eller ELL 14 vilkårsændring Markedslejeregulering forhøjelse Markedsleje Leje 4 år 4 år Tid Varslingsintervaller Lejeniveau Lejeperiodens begyndelse eller ELL 14 vilkårsændring Markedslejeregulering nedsættelse 4 år 4 år Leje Markedsleje Tid 16
Varslingsintervaller Lejeniveau Markedslejeregulering forhøjelse Markedslejeregulering forhøjelse Markedsleje Leje 4 år 4 år Tid Varslingsintervaller Lejeniveau Markedslejeregulering nedsættelse Markedslejeregulering nedsættelse 4 år 4 år Leje Markedsleje Tid 17
Varslingsintervaller Lejeniveau Markedslejeregulering nedsættelse Markedslejeregulering forhøjelse Markedsleje Leje 2 år, 3. mdr. 4 år Tid Markedslejeregulering Form og gyldighedskrav ved varsling af regulering af lejen ELL 13, stk. 8, 2. og 3. pkt.: skriftlig indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse give en vejledning vedrørende indsigelsesadgangen Andre krav: 3 måneders varsel, medmindre andet er aftalt i lejeaftalen ELL 13, stk. 8, 1. pkt.: forhøjelse fordeles over 4 år med ¼ pr. år, medmindre andet er aftalt i lejeaftalen ELL 13, stk. 4 Det bør fremgå af varslingen, at der er tale om markedslejeregulering 36 18
Markedslejeregulering Fuldstændig parallelitet mellem reglerne om lejeforhøjelse og lejenedsættelse, dvs.: formkrav som ved varsling af lejeforhøjelse, dvs. krav om lejenedsættelse skal varsles med blandt andet indsigelsesvejledning til udlejer øvrige krav til varslingen som ved varsling af lejeforhøjelse 37 Markedslejeregulering Eksempel på fordeling Den gældende årlige leje er 240.000 kr. Markedslejen er 410.000 kr. Forhøjelse 170.000 kr. Lejeforhøjelse Samlet leje Nugældende leje 170.000 kr. Lejeforhøjelse år 1 (den / 20 ) 42.500 kr. 282.500 kr. Lejeforhøjelse år 2 (den / 20 ) 42.500 kr. 325.000 kr. Lejeforhøjelse år 3 (den / 20 ) 42.500 kr. 367.500 kr. Lejeforhøjelse år 4 (den / 20 ) 42.500 kr. 410.000 kr. 38 19
Markedslejeregulering Indsigelse (gælder både ved lejeforhøjelse og lejenedsættelse) ELL 13, stk. 9 og 10 Frist for indsigelser senest 6 uger e er, at kravet er kommet frem, Formkrav skriftlig Frist for anlæg af retssag sag skal anlægges ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis krav om lejeforhøjelse/ nedsættelse ønskes fastholdt 39 Markedslejeregulering Frister for sagsanlæg ELL 13, stk. 9 og 10 Den part, som har modtaget en markedslejevarsling, skal senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen skriftligt fremsætte indsigelse mod varslingen. Den part, som har sendt markedslejevarslingen, skal hvis der fremsættes indsigelse og varslingen ønskes oprethold senest 6 uger efter udløbet af den første 6 ugers frist anlægge sag ved boligretten. Fristen for sagsanlæg er således 12 uger fra det tidspunkt, hvor markedslejevarslingen er kommet frem. Suspensionsaftale ELL regulerer ikke suspensionsaftaler, hvor fristen for sagsanlæg suspenderes. Suspensionsaftaler anvendes ofte i praksis. Husk operationel opsigelsesbestemmelse i suspensionsaftalen. 40 20
Markedslejeregulering Retssagsbehandling ELL 13, stk. 1, sidste pkt. Syn og skøn tillades uden videre Hovedreglen er dog, at syn og skøn ikke kan stå alene, medmindre parten kan sandsynliggøre, at det ikke er muligt at fremskaffe oplysninger om relevante sammenlignelige lejemål. I GD 2011/33 H, GD 2009/01 Ø, GD 2008/48 V og GD 2007/39Ø var bevisbyrden ikke løftet (alene) ved syn og skøn I GD 2012/75 Ø og GD 2010/41 Ø var syn og skøn tilstrækkeligt Suppleres typisk med sammenligningslejemål GD 2009/01 Ø 41 Markedslejeregulering Den gode skønserklæring: viser et godt kendskab til markedet indeholder en sober beskrivelse af lejemålet indeholder en sober beskrivelse af kontraktvilkår indeholder oplysninger om sammenlignelige lejemål både de lejemål, som der er fremlagt oplysninger om, og de lejemål, som skønsmanden selv derudover har kendskab til. 42 21
Markedslejeregulering Aftalefrihed > parterne kan aftale fravigelse af fredningsperioder fravigelse af formkrav fravigelse af varslingsperiode fravigelse af fordelingsperiode fravigelse af frister at udlejer ikke kan kræve markedslejeforhøjelse generelt eller for en periode at udlejer ikke kan kræve markedslejenedsættelse generelt eller for en periode evt. ikke kræve lejen nedsat til lavere beløb end startlejen 43 Aftalte lejereguleringer Reglerne i kap. ELL 10 13 er fravigelige ELL 5 er ufravigelig, jf. ELL 8 Dvs. mulighed for at aftale anden/supplerende regulering af lejen, f.eks. regulering efter nettoprisindeks eller andet indeks minimumsregulering/maksimumsregulering fast procent regulering Omsætningsbestemt lejeregulering anden regulering Kræver ikke varsling undtagen hvis aftalt 44 22
Aftalte lejereguleringer Lejeaftaler indgået før 1. januar 1992 og fra 1. januar 2000: ikke krav om illustrerende regneeksempler mv. Lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992 men før 1. januar 2000: Krav om illustrerende regneeksempler, som viser lejens størrelse i hvert af årene i en 12 årig periode efter lejeaftalens indgåelse eller i en aftalt fredningsperiode ELL 80, stk. 3 5 og Lov om lejeregulering af erhvervslokaler 9, stk. 4 45 Aftalte lejereguleringer Forslag til indeksreguleringsklausul: Hvert år pr. den 1. maj, første gang den 1. maj 2013, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i netto prisindekset fra januar måned det foregående år (gammelt indeks) til januar måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks). De årlige lejereguleringer kan beregnes efter følgende formel: gældende leje x nyt indeks gammelt indeks = ny årsleje 46 23
Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Markedslejeregulering kan godt kombineres med aftalte lejereguleringer ( Kombinationsreguleringer ) Lejeaftaler indgået før 1. januar 1992: ikke krav om forbehold (for regulering til det lejedes værdi ) dog ikke give indtryk af, at aftalt regulering er eneste reguleringsmulighed Lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992 men før 1. januar 2000: krav om udtrykkeligt forbehold for markedslejeregulering ELL 80, stk. 3 5 og Lov om lejeregulering af erhvervslokaler 9, stk. 4 Lejeaftaler indgået fra 1. januar 2000: ikke krav om forbehold (for markedslejeregulering) dog ikke give indtryk af, at aftalt regulering er eneste reguleringsmulighed 47 Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/20 H: Erhvervslejeaftale indgået i 2002 Aftalt: Lejeregulering efter ELL 10 12 og lejen pristalsreguleres årligt Boligret og landsret: Udlejer kunne ikke kræve lejen reguleret til markedslejen Præmisserne: Lagde vægt på, at der ikke var taget positivt forbehold for regulering af lejen til markedslejen. 48 24
Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/20 H (fortsat) Højesteret: Ifølge ELL 9, stk. 1, sker fastsættelsen af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden efter parternes aftale. Ifølge 13, stk. 1, 1. pkt., kan parterne i et erhvervslejeforhold i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentlig lavere eller væsentlig højere end markedslejen. Den fravigelige bestemmelse i ELL 13 om markedsregulering finder efter lovens 4 anvendelse, medmindre andet er aftalt. I lejekontrakten, der blev indgået i august 2002 mellem U1 og L, aftalte parterne en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettoprisindeks. Der er ikke holdepunkter for at forstå parternes aftale således, at der tillige skal kunne ske regulering af lejen til markedslejen efter ELL 13. 49 Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/20 H (fortsat) Højesteret: Betingede ikke kombinationsreguleringen af, om der positivt var taget forbehold for markedslejeregulering Beror på parternes aftale, eller må anses for indeholdt heri (ELL 4) Ved siden af den aftalte pristalsregulering Positivt aftalt regulering for skatter/afgifter, jf. ELL 10 12, men intet i kontrakten vedr. markedslejen, jf. ELL 13 Udlejer kunne ikke kræve lejen reguleret til markedslejen 50 25
Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/41 H Erhvervslejeaftale indgået i 1956 Aftalt: Udligning for stigninger i skatter/afgifter og andre typer af udgifter til det offentlige Tillæg til aftalen i 1978 Aftalt: Pristalsregulering af lejen og øvrige lejevilkår uændrede 51 Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/41 H (fortsat) Højesteret: Lejeaftaler indgået efter 1. januar 1992 men før 1. januar 2000: udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at udlejeren kan kræve lejen reguleret til det lejedes værdi (markedslejen) Lejeaftaler indgået før 1. januar 1992 eller fra og med 1. januar 2000: må bero på en konkret fortolkning af parternes aftale og almindelige fortolkningsprincipper, om udlejer kan antages samtidig at have givet afkald på at kræve lejeregulering til det lejedes værdi/markedslejen. 52 26
Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/41 H Højesteret: Lejekontrakten mellem U og L blev oprindelig indgået i 1956, og ved tillægget til lejekontrakten af 19. oktober 1978 blev det blandt andet bestemt, at lejen fremover skulle reguleres på grundlag af det lønregulerede pristal. Denne aftale om pristalsregulering udgør efter Højesterets opfattelse ikke i sig selv tilstrækkeligt grundlag for at antage, at U samtidig gav afkald på at kræve lejeforhøjelse i medfør af 35, stk. 2, i den dagældende lejelov, nu ELL 13. Der foreligger heller ikke andre omstændigheder, som sammen med den aftalte pristalsregulering af lejen giver grundlag for at fastslå, at et sådant afkald var et led i parternes aftale." 53 Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering (Perioden før 01.01.1992 og efter 01.01.2000): GD 2012/41 H (fortsat) Højesteret: Konkret aftale fortolkning om der kan ske kombinationsregulering dvs. om der også kan reguleres til det lejedes værdi Udgangspunkt: Markedslejeregulering kan kræves, medmindre U ifølge aftalen har givet afkald herpå Oprindelig aftale i 1956 Regulering efter de muligheder, der gjaldt efter daværende lov, dvs. i princippet også det lejedes værdi (markedslejen) Ved siden af den aftalte pristalsregulering Intet i kontrakten vedr. andre reguleringer/forhøjelser (modsat GD 2012/20H) Udlejer kunne derfor kræve lejen reguleret til markedslejen 54 27
Markedslejeregulering og aftalte lejereguleringer Adgang til kombinationsregulering praksis: U1978/980 V: Kombinationslejeforhøjelse godkendt U1987/600 Ø: Kombinationslejeforhøjelse afvist pga. uopsigelighed U1988/725 V: Kombinationslejeforhøjelse godkendt se Højesteretsdommen U1990/248 H: Kombinationslejeforhøjelse godkendt: TBB 2000/338 Ø: KFI dommen omsætningsbestemt dissens TBB 2000/486 Ø: Omsætningsleje kombination afvist dissens TBB 2003/013 V: Omsætningsleje nedsat og fredet i 4 år GD 2000/067 B: ELL 13 finder anvendelse, hvis ikke modsat aftale GD2012/20 H: Kombinationslejeforhøjelse afvist GD2012/41 H: Kombinationslejeforhøjelse godkendt: GD2012/101 H: Kombinationslejeforhøjelse godkendt (henviser til GD 2012/41H) GD 2013/49 Ø: Kombinationslejeforhøjelse afvist GD 2014/10 H: Kombinationslejeforhøjelse godkendt 55 Glemte reguleringer og passivitet Hovedregel: Regulering med virkning for fremtiden Efterbetaling: konkret vurdering om passivitet er indtrådt U1984.341 H: Aftalt pristalsregulering ikke opkrævet i 3 år (fra starttidspunktet) først derefter krævet lejen forhøjet (ingen efterbetaling) U1984.342/1 H: Udlejer kunne ikke kræve efterbetaling pga. manglende opkrævning af pristalsreguleret leje men kunne for fremtiden kræve lejen pristalsreguleret GD 2003/21 V: Muligt at genoptage pristalsregulering efter pause på ca. 16 år (ikke spørgsmål om efterbetaling) 56 28
Glemte reguleringer og passivitet GD 2009/12 Ø: U havde ret til at efteropkræve for lidt opkrævet leje for ca. 3 ½ år (aftalt i kontakt at udvide lejemålets areal, men U havde bortset fra de første 7 mdr. herefter glemt at opkræve lejen i overensstemmelse hermed) GD 2008/10 B: Efterbetaling af for lidt opkrævet leje for ca. 3 år og 9 måneder (glemt markedslejeregulering for sidste del af 4 årig periode) 57 Emne 2 Betalinger ud over lejen, Forbrugs og ejendomsregnskaber 58 29
Plan for gennemgang Hvilke betalinger ud over lejen kan aftales? Specifikationskravet i ELL 5, stk. 2 og 3 Forbrugsregnskaber Ejendomsregnskaber 59 Hvilke betalinger ud over lejen kan aftales? Udgiftsarter, jf. ELL 5, stk. 2 Hjemmel i lejea alen almindelig a alefortolkning Ingen begrænsninger efter ELL ift. hvilke udgiftsarter, L skal betale ud over lejen Undt.: ELL 7, jf. Aftl 36 60 30
Hvilke betalinger ud over lejen kan aftales? Forbrugsudgifter: Lejers individuelle forbrug i lejemålet Vand, varme, køling, el 61 Hvilke betalinger ud over lejen kan aftales? Driftsudgifter: Fællesudgifter på ejendommen, som L skal tage del i Individuelle udgifter på lejemålet, der ikke er forbrugsafhængige Rengøring, renovation, ejendomsskatter, sædvanlige forsikringer, vedligeholdelse/fornyelse af fælles arealer, vedligehold/fornyelse af tekniske installationer, afskrivning/ henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer/anlæg, afskrivning/hensættelse til fornyelse, leje af rum til fælles drift, personaleudgifter, administration og revision, energi afgifter, vagtordning, parkeringsanlæg, centerforening m.v. Ikke krav om rimelighed eller nødvendighed, eller årligt tilabgevendende udgifter ctr. omkostningsbestemt leje i boliglejemål 62 31
Hvilke betalinger ud over lejen kan aftales? GD 2008/47H L skulle betale for varme og varmt vand, selvom U ikke leverede varme til lejemålet Fremgik af lejekontrakten (dvs. også specificeret), at L skulle betale U leverede ikke varme, men L betalte a conto varmebidrag L gjorde indsigelse efter modtagelse af første varmeregnskab: Jeg modtager jo ikke varme, og vil derfor heller ikke betale for det Højesteret afgjorde, at L skulle betale for varme m.v. 63 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 L s betalinger til U( s leverancer) ud over lejen skal specificeres i lejeaftalen Herunder udgifter som skal indgå i forbrugsregnskab eller ejendomsregnskab Dvs. ikke lejers betalinger direkte til forsyningsselskab mv. 5 kan ikke fraviges til skade for L Formål: Erhvervslejere skal ved aftalens indgåelse sikres bedre muligheder for at overskue og vurdere de samlede omkostninger ved lejemålet, jf. ELLforarbejder 64 32
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal angives Angivelse af de enkelte udgiftsarter Angivelse af beløbet for lejemålet Beløbsangivelse for hver enkelt udgift Angivelse af fordelingsnøgle for fordeling, hvis en udgift fordeles mellem flere lejere Anslået bedst muligt i visse tilfælde 65 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Angivelse af de enkelte udgiftsarter GD 2012/85 Ø Angivet i lejekontraktens 11: varmeforbrug Vedlagt varmebudget: Angivelse af varmeudgifter inklusive blandt andet fjernvarme Lagt til grund, at udgift til ventilation i varmeregnskabet vedrørte en del af lejemålets udgifter til fjernvarme i varmebudgettet Ventilation dermed ikke en særskilt udgiftsart, der kan kræves specificeret ud over bestemmelsen om varmeforbrug i kontraktens 11 66 33
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Se ED s standardkontrakt 7.3. 7.6, 8, 9 samt bilag 4 til lejekontrakten (specifikation af ydelser) 67 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Undtagelser til specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3? 1. Ikke krav om specifikation af udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse Ingen praksis Skal formentlig fortolkes snævert Kerneområdet må være nye offentlige afgifter, tilsynsforpligtelser og lignende 2. Brændselsudgiften, jf. ELL 5, stk. 3 Hvad er brændselsudgi en brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning,, jf. ELL 45, stk. 2 Skal dog formentlig specificeres, jf. GD 2010/36 Ø 68 34
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Udgift til brændselsforbrug (fjernvarme, olie, naturgas m.v.)? ELL 45, stk. 2 GD 2010/36 Ø Lejea alen L 1/L2 betale for varme og vand udover lejen Ingen beløbsspecifikation af udgifterne Ca. 2 år senere Indsigelser fra L1/L2 Østre Landsret: U kunne ikke kræve varmeudgifter, herunder til brændsel, betalt ud over lejen 69 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Retsvirkning, hvis manglende opfyldelse af specifikationskravet Udgp.: Ingen specifika on Ingen dækning af udgi en Aftalevilkåret har ingen retsvirkning, dvs. ugyldighed, GD 2003/16Ø og 2008/61 V Udgangspunkt: Heller ikke dækning for mindre beløb, hvis urealistiske fejlskøn, jf. ELL forarbejder Undt. 1 i praksis: Mangelfuld specifika on Nedsæ else af den opkrævede udgi se bl.a. 2005/26V, GD 2008/61V, GD 2010/19B og GD 2011/38Ø 70 35
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Udgp.: Ingen specifika on Ingen dækning af udgi en GD 2003/16 Ø Dækningsafgift Dækningsafgift var nævnt i kontrakten men ikke beløbsspecificeret Dækningsafgiftspligt indtrådte ved L s indflytning L skulle ikke betale dækningsafgift Afskrivning på varmeanlæg Afskrivning var nævnt i kontrakten men ikke beløbsspecificeret L skulle ikke betale afskrivninger Herunder ikke afskrivninger på udgifter til udvidelse af varmeanlægget efter L s ønske 71 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Udgp.: Ingen specifika on Ingen dækning af udgi en GD 2003/16 Ø Dækningsafgiften var på driftsregnskabet 1999 opgjort til ca. kr. 104.000,00 L gjorde indsigelse og fik medhold U måtte selv afholde udgiften til dækningsafgiften Afskrivning på varmeanlæg var ifølge varmeregnskabet 1999 opgjort til kr. 50.400 årligt (kr. 16.720 årligt for udvidelse af varmeanlægget) L gjorde indsigelse og fik medhold U kunne ikke opkræve beløb til afskrivning på varmeanlæg 72 36
Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Undt.: Mangelfuld specifika on nedsæ else af den opkrævede udgift GD 2008/61 V U kunne ikke medtage udgift til usædvanlig All risk forsikring uden selvrisiko Udtrykker også en grænse for, hvor stor en udvikling i aftalte betalinger, der accepteres her var udgiften steget fra anslået kr. ca. 33.000 i lejeaftalen (1998) til kr. ca. 71.000 efter valg af den nye All risk forsikring i 2004. Vestre Landsret lagde vægt på, at der var tale om et med U koncernforbundet forsikringsselskab og nedsatte beløbet skønsmæssigt til kr. 37.500. 73 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 3 Undt.: Mangelfuld specifika on nedsæ else af den opkrævede udgift GD 2011/38 Ø Specificeret skatter og afgifter med a conto betalinger 13,50 kr. pr m2 Lejekontrakt indgået i 2006 Ikke nævnt noget specifikt om dækningsafgift i lejekontrakt eller specifikation Dækningsafgift blev efterfølgende pålignet i 2008 efter ombygning af ejendom L gjorde indsigelse mod betaling af dækningsafgiften for L s lejemål svarende til kr. 511.266 L blev dømt til at betale halvdelen af dækningsafgiften (af 511.266 kr.) men det blev U også 74 37