Projektudvikling Ved Torben Brøgger og Jesper Bøge Pedersen
Den gode ide
3 Projektudvikling Det begynder med "Den Gode Ide": Projektets vision og formål. Projektets delmål og resultater. Projektets succeskriterier.
Byudvikling og byomdannelse udløser kommunale udgifter
5 Byudvikling og byomdannelse udløser kommunale udgifter Problemstilling Ikke kun et aktiv for kommunen. Udløser tillige store kommunale udgifter til infrastruktur, institutioner mv., hvor kommunen ikke selv er herre over udbygningstakten. Anlæg er en forudsætning for forøget byggeret på private arealer - hvordan får man de private til at bidrage økonomisk?
6 Finansiering af infrastruktur Muligheder for privat finansiering Udbygningsaftaler, jf. planlovens kap. 5a. Aftaler på ulovbestemt grundlag. Betingelser ved anlæg af nye adgange til offentlig vej, jf. 49, stk. 5. Opkrævning af vejbidrag, jf. vejlovens kap. 4.
7 Udbygningsaftale - indholdsmæssige krav Aftalen skal omhandle et område, der er udlagt til byzone eller sommerhusområde, jf. 11a, nr. 1, samt for områder i landzone, jf. 21b, stk. 1. Formålet med aftalen skal være omfattet af 21b, stk. 2: 1. Opnå højere kvalitet eller standard. 2. Fremrykke lokalplanlægningen. 3. Ændre eller udvide byggemuligheder. Aftalen kan indeholde bestemmelser om privat udførelse eller afholdelse af omkostningerne til "fysiske infrastrukturanlæg", jf. 21b, stk. 3. Aftalen kan indeholde bestemmelser om den privates afholdelse af omkostninger til udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan, jf. 21c.
8 "Fysisk infrastruktur" Etablering eller omlægning af overordnede, kommunale vejanlæg, broer samt sporanlæg og stoppesteder til den kollektive transport, som gennemførelsen af det lokalplanlagte byggeprojekt udløser. Etablering af kanaler og andre vandområder eller opfyldning samt etablering af kaj og havneanlæg i eller i umiddelbar tilknytning til havneområder. Anlæg eller opgradering af adgangsveje, interne veje og (cykel)stier, parkeringsanlæg og belysning.
9 "Fysisk infrastruktur" Etablering eller opgradering og omlægning af forsyningsnet til el, tele, bredbånd og andre forsyningskabler, antenner, master, vand og varme. Etablering og opgradering af områder for ophold, rekreation og friluftsaktiviteter i form af parker, torve og pladser, og andre rekreative anlæg på land samt strand- og badeanlæg på landarealer og vandområder i havneområder eller i umiddelbar tilknytning hertil.
10 Infrastrukturanlæg, der ikke omfattes af udbygningsaftaler (social infrastruktur) "Udbygningsaftaler kan ikke omfatte bygninger og anlæg, som er led i de offentlige tjenesteydelser, som skal bekostes af det offentlige. Det gælder fx opførelse af skoler, børnehaver, andre institutioner mv." Bestemmelsen kan heller ikke anvendes til "udgifter til offentlig service og social infrastruktur, der er afledt af udbygningen".
11 Udbygningsaftale - formelle krav Aftalen skal indgås "på opfordring fra en grundejer", jf. 21b, stk. 1. Oplysning om aftaleudkastet skal offentliggøres samtidig med offentliggørelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan, jf. 21b, stk. 4. Kommunalbestyrelsen skal vedtage indgåelsen af aftalen samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse, og oplysning om aftalens indgåelse skal offentligt bekendtgøres, jf. 21b, stk. 5, 1. pkt. Oplysninger om aftalen skal være offentligt tilgængelig, jf. 21b, stk. 5, 2. pkt.
12 Fordele/ulemper ved indgåelse af udbygningsaftaler Fordele: 1. Skaber klar hjemmel til at indgå aftaler, hvorefter private betaler til tekniske infrastrukturanlæg ved byudvikling. 2. Skaber fuld offentlighed om udbygningsaftaler. Ulemper: 1. Kan først indgås af kommunalbestyrelsen samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse. 2. Kan ikke disponere, før lokalplanen er endeligt vedtaget. 3. Omfatter ikke social infrastruktur. 4. Skaber fuld offentlighed om udbygningsaftaler.
13 Udbygningsaftalernes indhold Overordnet beskrivelse af området for aftalen. Anmodning fra grundejer vedlægges som bilag. Nærmere beskrivelse af, hvilke infrastruktur anlæg grundejer skal betale for eller bidrage til, herunder beskrivelse af nødvendige trafikanalyser mv. Beskrivelse af ydelse og omfang. Beskrivelse af procedure for godkendelse af projektering og projekt for teknisk udførelse af de enkelte infrastrukturarbejder, herunder indhentelse af nødvendige godkendelser fra myndighederne.
14 Kan aftaler indgås på ulovbestemt grundlag? KL's spørgsmål "Det fremgår ikke klart af lovudkastet, om kommunerne kan fortsætte med hidtidig praksis inden for den fri aftaleret. Hvis det ikke er tilfældet, vil udbygningsaftaler komme til at begrænse byomdannelsen. Ofte indgås aftaler mellem kommunen og developer om ejendomshandel, infrastruktur osv., før der udarbejdes en lokalplan. Hvis kommunen ikke kan det, vil det vanskeliggøre igangsættelse af byomdannelse."
15 Kan aftaler indgås på ulovbestemt grundlag? Miljøministeriets svar "M.h.t. spørgsmålet om [lovforslaget] forhindrer fortsættelse af den hidtidige praksis inden for den fri aftaleret, henvises der til ( ) at indgåelse af aftaler mellem private og kommuner om finansiering af infrastrukturanlæg mv. ved byomdannelse og byudvikling praktiseres i vid udstrækning allerede uden lovgrundlag, og parterne befinder sig derfor i en juridisk gråzone, hvor rammerne for indgåelsen af aftalerne er præget af uklarhed og manglende offentlighed. Det er baggrunden for at udforme regler om frivillige udbygningsaftaler i PL, der skal sikre offentlighed om indgåelsen af aftaler i forbindelse med planlægningen, før kommunalbestyrelsen træffer de endelige beslutninger herom. De fremførte bemærkninger har ikke givet anledning til ændring af lovforslaget."
16 De vigtigste konklusioner Kommunen bør have en overordnet holdning til privat finansiering af offentlig infrastruktur. De enkelte faggrupper - plan, byg og vej - skal tale sammen og koordinere. Vejloven bør overvejes først - ofte nemmere at træffe afgørelse fremfor at indgå en aftale, der kræver enighed. Udbygningsaftaler kan være hensigtsmæssige, men kommunen kan nemt fortabe muligheden via planlægningen. Også mulighed for at indgå aftaler på ulovbestemt grundlag.
Projektudvikling i forbindelse med kommunens salg af fast ejendom
18 Markedsudfordringer Overordnede byplanmæssige hensyn. Hvor en region eller kommune er sælger - hovedregel størst mulig købesum. Markedsinteresse, hvordan sikres den? Hvis større og komplekse eksisterende ejendomme, hvordan tilrettelægges udbudsstrategi og salgsproces bedst muligt? Omdannelse = ændret anvendelse = nyt plangrundlag. Varetagelse af saglige byplanmæssige interesser. I samarbejde med sælger (hvis privat ejerskab), ellers tilvejebringelse af nyt plangrundlag i samarbejde med køber (efter offentligt udbud, hvor ejer er en region eller kommune).
19 Det retlige grundlag 68 i lovbekendtgørelse nr. 186 af den 19. februar 2014 om kommunernes styrelse ("kommunestyrelsesloven") : "Stk. 1. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Økonomi- og indenrigsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Stk.2. Reglerne i stk. 1 gælder ikke ved salg af fast ejendom til gennemførelse af offentligt støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger m.v. og lov om støttede private ungdomsboliger." (min understregning) Udbudsbekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens hhv. regionens faste ejendomme. Udbudsbekendtgørelsens 3, stk. 2: "Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter på hvilke vilkår ejendommen udbydes til salg. Kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet kan bestemme, at ejendommen udbydes til en fastsat pris, forudsat at prisen svarer til markedsprisen." (min understregning)
20 Det retlige grundlag (fortsat) Udbudsvejledningens afsnit 6.1.2: "Hverken reglerne om offentligt udbud eller den skrevne lovgivning i øvrigt indeholder bestemmelser om, på hvilke vilkår en kommunal ejendom kan udbydes til salg. Spørgsmålet om et vilkårs lovlighed skal derfor afgøres på grundlag af de almindelige kommunalretlige grundsætninger om kommuners opgavevaretagelse og almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, som f.eks. lighedsgrundsætningen og retsgrundsætningen om, at en offentlig myndighed ikke må forfølge uvedkommende formål (magtfordrejning). Dette indebærer, at det skal vurderes, om der ved vilkåret varetages en saglig kommunal interesse. I det omfang, der herved varetages saglige kommunale interesser, kan kommunalbestyrelsen således fastsætte begrænsninger for ejendommens anvendelse. Sådanne begrænsninger kan være vilkår om gennemførelse af byggeri af et bestemt indhold eller udseende, om efterfølgende udlejning til kommunen (sale-and-lease-back) eller vilkår om, at en bygning - eksempelvis et sygehus - fortsat skal anvendes til bestemt kommunalt formål - eksempelvis sygehusdrift. Sådanne rådighedsindskrænkninger vil typisk påvirke markedsprisen for ejendommen, og kommunalbestyrelsen må derfor sikre sig, at de kommunale interesser, der har begrundet rådighedsindskrænkningen faktisk bliver tilgodeset." (min understregning)
21 Det retlige grundlag (fortsat) Udbudsvejledningens afsnit 7.1: "I forbindelse med salg af kommunal fast ejendom indebærer dette, at kommunen skal sælge til den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel - markedsprisen. Dette gælder dog ikke, hvis den skrevne eller uskrevne lovgivning giver mulighed for, at kommen ved varetagelse af en saglig, kommunal interesse kan sælge ejendommen til en pris, der er lavere end markedsprisen." (min understregning) Udbudsvejledningens afsnit 7.2: "Det er i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antaget, at hvor salg til en lavere pris end den højst opnåelige er begrundet i hensynet til varetagelsen af en saglig kommunal interesse, er kommunen forpligtet til ved salget at sikre, at den kommunale interesse varetages, f.eks. ved aftale om rådighedsindskrænkninger over den overdragede ejendom eller ved aftale om, at køberen forpligter sig til opførelse af et bestemt byggeri eller til en bestemt anvendelse. I modsat fald løber kommunen en risiko for, at de hensyn, der har begrundet en lavere pris ikke tilgodeses."
22 Salg af kommunale og regionale ejendomme i kombination med udviklings- eller helhedsplan Krav til tilbudsgiver om udarbejdelse af udviklings- eller helhedsplan for det pågældende omdannelses- eller byudviklingsområde. Grundlaget for tilvejebringelse af et egentligt plangrundlag. Sammen med udbud af den faste ejendom eller rettigheder over fast ejendom forpligtes tilbudsgiver til at levere en tjenesteydelse. Hovedvægten af den udbudte opgave vedrører salg af rettigheder over fast ejendom. Udviklingsplanen er som udgangspunkt et led i den udviklingsopgave, som den vindende tilbudsgiver under alle omstændigheder skal gennemføre. Udviklingsplanen har en særlig betydning, hvor der ikke sker overdragelse af hele ejendommen på én gang. Udviklingsplanen skal understøtte og beskrive den forventede udviklingstakt og dermed fremdrift (milepæle skal identificeres).
23 Konkrete eksempler Regionale ejendomme: Amtssygehuset i Aarhus. Psykiatrisk Hospital i Risskov. Kommunale ejendomme: Bassin 7, Aarhus Ø. Parkeringsfacilitet i Silkeborg.
24 Optionsudbud (køberetter) Udbud af en købsoption, som giver den vindende tilbudsgiver ret, men ikke pligt til fx at købe et byggefelt. Eksempelvis købsoption om fast ejendom, gennemførelse af byggeri mv. : Direkte med projektudvikler: Regulering af vilkår, der sikrer, at den offentlige myndighed ikke påtager sig økonomisk risiko og samtidig sikres kontrol (fx ved vilkår om løbende inddragelse og godkendelse af projektet, vilkår om rammer, sikring af kontrol med fremtidig udnyttelse hos projektudvikler, aftaler om tidsplan, ansvarsfraskrivelse mv.). Sikring af myndighedens rettigheder, hvis øbsoptionen ikke udnyttes: Eksempel: "I tilfælde af Købsoptions ophør (uanset årsag), er Køber forpligtet til, efter påkrav fra Sælger, straks at overdrage alt materiale til projektet og samtlige Købers rettigheder hertil til Sælger. Sælger er i enhver henseende berettiget til, vederlagsfrit, at anvende materialet til projektet, herunder til at viderebearbejde og ændre materialet, til realisering af et byggeri på Ejendommen eller i området. Køber er forpligtet til og ansvarlig for at sikre i dette i enhver henseende i sine aftaler med arkitekter, ingeniører, øvrige rådgivere mv." Efterfølgende indgåelse af betinget købsaftale, hvis købsoptionen udnyttes.
25 Forkøbsret Forkøbsret kan tildeles uden forudgående udbud: Modtager skal betale vederlag eller erlægge ydelser svarende til markedsværdien af forkøbsretten, fx en udviklingsforpligtelse eller lignende. Salg kan først ske efter forudgående udbud. Oplysning om forkøbsretten skal gives ved udbuddet af den faste ejendom.
Flere spørgsmål?
27 Kontakt Torben Brøgger Jesper Bøge Pedersen Partner Aarhus Partner Aarhus Fast Ejendom & Entreprise Fast Ejendom & Entreprise T +45 72 27 34 66 M +45 25 26 34 66 E tb@bechbruun.com T +45 72 27 35 52 M +45 25 26 35 52 E jep@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T +45 72 27 00 00 www.bechbruun.com