Bestyrelsens beretning for året 2008 ved formand Brian Hansen Velkommen til årets generalforsamling. For et par år siden startede vi et ambitiøst projekt med en investeringsplan, som vi opdaterede sidste år og igen i år kan præsentere i en revideret udgave. Investeringsplanen giver bestyrelsen og andelshavere en sikker fornemmelse af, hvor vi er på vej hen og hvornår vi når vores mål. Når vi ser tilbage på 2008, så har vi næsten færdiggjort et stort projekt med istandsættelsen af vores opgange, og vi står i aften på tærsklen til et endnu større, nemlig vvs-projektet. Vi kommer dermed tættere og tættere på vores endelige mål, nemlig frihed fra investeringer i driftsmæssigt begrundede projekter og dermed frihed til hvad vi end måtte drømme om. Bygningens vedligeholdelse 2008 var for 80 % af bestyrelsens tid præget af ét projekt, nemlig opgangsistandsættelsen. Opgangene har medført mange beslutninger lige fra postkasser, skilte og røgalarmer til linoleum og lysstyring. En mængde praktiske detaljer, som vi ikke skal trætte generalforsamlingen med, men som har lagt beslag på det meste af vores tid. I skrivende stund er Lindenovsgade stort set færdig, og det er en fornøjelse for bestyrelsen, at andelshaverne nu begynder at nyde deres nye opgange. For nr. 64 mangler vi et par måneder endnu. Da projektet ikke er afsluttet, kan økonomien i projektet ikke endeligt opgøres, men det er vores forventning, at vi må forvente et endeligt resultat på ca. 4,1 mio. kr. i forhold til budgettet på kr. 3,9 mio. primært som følge af flere murerreparationer end forventet. Vi har dog også været i stand til at opnå forsikringsdækning på 100.000 kr. for en skade i nr. 64, hvilket tæller på den positive side. Da vi sidste år stillede forslag om optagelse af lån på maksimalt 1,2 mio. kr., var det i forventning om, at det resterende beløb kunne tages fra vores likvide midler og et foreståede salg af et tidligere lejemål i nr. 64 til de tilstødende andelshavere. Vi nævnte ikke dette salg i sidste års beretning, idet det ikke var afsluttet, men da kontrakter var under udarbejdelse, havde bestyrelsen en berettiget forventning om, at salgsprovenuet var så godt som sikkert. Imidlertid trak den ene køber sig i sidste øjeblik. Bestyrelsen har forsøgt forskellige alternativer, herunder andre former for salg til tilstødende andelshavere og salg 1
som selvstændig andel, hvilket Kommunen dog afviste. Derfor må arealet gå tilbage til erhvervsudlejning, og vi mangler 0,5 mio. kr. til finansieringen af opgangsprojektet. Beløbet er medtaget i finansieringsplanen. I 2009 vil vi efter færdiggørelsen af opgangene foreslå igangsætning af en gennemgribende istandsættelse af elevatorerne. Disse er fra 1935 og giver efterhånden så store driftsmæssige problemer, at alternativet til en renovering er at sætte dem ud af drift. Vi har planlagt dette arbejde til sommer 2009 for at mindske generne for beboerne, som må påregne en periode på min. 1 måned, hvor den enkelte elevator ikke kan benyttes. Til efteråret foreslår vi at gå i gang med udskiftningen af rør til forbrugsvand og faldstammer med start i nr. 64 og Lindenovsgade efterfølgende i 2010 og 2011. Dette projekt behandles som et særskilt punkt på dagsordenen. Administrator og revisor Bestyrelsen fik på generalforsamlingen 2008 mandat til at skifte administrator, da kvaliteten af den tidligere administrators arbejde var uholdbart. Efter et par måneder med møder med forskellige firmaer, valgte bestyrelsen at indgå samarbejde med Boligadministratorerne A/S. Bestyrelsen mener selv, at vi er en meget selvkørende forening, der har orden i sagerne, så vi havde forventning om en smertefri overgang. Det skulle imidlertid vise sig at være falske forhåbninger. Arbejdet hos den tidligere administrator viste sig at være så mangelfuldt, at man fattes ord. Således var der i perioden fra årets start og til vi begyndte at forlange materiale overleveret til den nye administrator ikke blevet bogført bilag, regninger var ikke betalt, udlæg for andelshavere var ikke opkrævet og skat ikke indbetalt. Samtidig var den generelle kvalitet af det materiale, der blev overleveret, af så ringe kvalitet, at Boligadministratorerne måtte bruge mange ressourcer på at få orden på tingene. Vi har nu fået den ønskede orden og ser frem til et forhåbentlig langt samarbejde med Boligadministratorerne. Administrationshonoraret er på niveau med de tidligere administratorers. Foreningen fortsætter så længe opgangsprojektet varer med at samarbejde med Dan-Ejendommes byggestyringsafdeling, og dette samarbejde har vi ikke noget at udsætte på. 2
Bestyrelsen vil også gerne rette en stor tak til vores mangeårige revisor Ole Lund for at have sikret en konsistens i regnskabet gennem især de sidste 4 år, hvor foreningen har haft 4 forskellige administratorer. Når bestyrelsen senere på dagsordenen stiller forslag om mandat til at undersøge markedet for ny revisor er det bestemt ikke grundet kvaliteten af revisors arbejde, det er udelukkende et ønske fra bestyrelsens side om at vurdere, hvorvidt der kan opnås nogle synergieffekter ved at indgå samarbejde med et af de revisionsfirmaer, der i forvejen samarbejder med administrator. Foreningens økonomi og boligafgiften Foreningen har de sidste par år kørt med selvfinansierede underskud på driften. Dette skyldtes, at vi ønskede at foretage en del investeringer i projekter, uden at det skulle medføre en stigning i boligydelsen. Vi kunne gøre dette, da vi havde likvide beholdninger i banken. Den sidste del af disse beholdninger er i året brugt på opgangsprojektet, og vi må derfor indstille os på, at de projekter, der skal søsættes for fremtiden, skal finansieres ved stigninger i boligydelsen. I forhold til budgettets poster for vedligeholdelse udviklede året sig stort set som forventet, dog negativt påvirket af en skade på taget i Lindenovsgade, hvor foreningen efter delvis forsikringsdækning måtte afholde omkostninger for ca. 60.000 kr. Vores forbrug af likvide beholdninger til opgangsprojektet medfører desuden faldende renteindtægter, så samlet har årets underskud været højere end budgetteret. På indtægtssiden har bestyrelsen efter en længere forhandlingsproces indgået aftale med Telia om opsætning af en mast til mobiltelefoni på taget i Lindenovsgade nr. 5. Vi har haft advokatbistand i forhandlingerne, som har resulteret i indgåelsen af en 10-årig aftale, der sikrer foreningen en lejeindtægt på 1 mio. kr. Vi har sikret os kontraktligt på alle tænkelige måder, herunder at Telia brandsikrer deres udstyr og at de ikke kan opsige aftalen, så vi er sikre på denne indtægt. Vi mener, at aftalen er hensigtsmæssig for foreningens økonomi under hensyntagen til, at fremtidige investeringer ønskes finansieret med moderate stigninger i boligydelsen. 3
Senere på dagsordenen præsenterer bestyrelsen en opdateret investeringsplan og en samlet finansieringsplan for perioden 2009-2011. Vi udtrykte sidste år en forventning om, at udviklingen i boligafgiften kunne holdes inden for den almindelige prisudvikling, og dette har været udgangspunktet for bestyrelsens beregninger, der er vedlagt som bilag til indkaldelsen. Vi fremsætter forslag om optagelse af 5,9 mio. kr. i indeværende år, hvilket vil betyde en stigning i boligydelsen til 465 kr. pr. m 2 pr. år, svarende til en stigning på 3 %. For at sætte boligydelsen yderligere i relief, kunne man i en avisartikel sidste måned læse, at for 5 store almennyttige boligbyggerier i Nordvest var den månedlige husleje for et gennemsnit på 81 m 2 hele 5.000 kr., svarende til 740 kr. pr. m 2. Hertil kommer selvfølgelig den enkelte andelshavers eventuelle låneomkostninger, men ser man kun på boligydelsen, så er den ganske fornuftig. For perioden 2009-2011 står vi i den gode situation, at vi kender vores investeringsbehov. Vi har indhentet reviderede tilbud på el-projektets fase 2, istandsættelse af elevatorerne og så sent som sidste uge afholdte vi licitation for vvs-projektet - mere herom senere. Men ét er, at vi kender vores behov, et andet er prisen på lån. Og her må vi indse, at markedet pt. er en stor udfordring, hvis vi skal fortsætte med vores hidtidige princip om fastforrentede lån. Fastforrentede lån har for tiden en rentesats langt over variabelt forrentede lån, og kurserne på 5 % 30-årige lån er så lave, at selv realkreditinstitutterne ikke anbefaler denne løsning for nuværende. De lange renter holder sig oppe på grund af nervøsiteten over de mange statsobligationer, som skal finansiere hjælpepakkerne rundt om i verden. Der er simpelthen ikke tillid til det finansielle system på længere sigt, og derfor er renterne på 30-årige lån høje. Vejen frem for os er så enten i en periode at køre med variabelt forrentede lån og konvertere til fastforrentede lån, når muligheden byder sig, eller helt at udsætte vores investeringsplan. Vi mener på baggrund af alderen af vores elevatorer og rør samt projekternes kompleksitet, at vi ikke kan udskyde igangsættelsen længere. Ingen kan spå om renten, og det kan vi heller ikke. Derfor ønsker vi at finansiere investeringsplanen trinvist over de næste 3 år, således at hvis den korte rente begynder at stige voldsomt det næste år, så vil vi være eksponeret med under 1/3 af vores lån med den foreslåede låneoptagelse for 2009. Vi vil også sikre os kontraktligt, at vvs-projektet opdeles, således at visse dele 4
kan udskydes, hvis det bliver nødvendigt for at tage et år, hvor en stigning i boligydelsen skal bruges til at betale øgede renteomkostninger. En nylig skattemæssig afgørelse giver nu mulighed for, at andelshavere kan få adgang til at optage fastforrentede realkreditlån via et lån optaget af foreningen. Der er mange aspekter, som skal undersøges, og bestyrelsen stiller i budgettet for 2009 derfor forslag om anvendelse af et beløb på juridisk rådgivning, så vi kan undersøge alle forhold til bunds, inden vi præsenterer sagen for generalforsamlingen. Muligheden for optagelse af fastforrentede lån vil utvivlsomt være af stor betydning for mange andelshavere, men da vi med låneoptagelse i foreningsregi, som skal sikres ved pant i ejendommen, udhuler vores muligheder for fremtidig låneoptagelse, så skal vi finde de rigtige projekter at finansiere på denne måde. En oplagt mulighed kunne være finansieringen af eventuelle altaner. Bestyrelsen forventer at kunne fortælle mere om muligheden for realkreditlån for andelshavere på næste års generalforsamling. Valuarvurdering og andelskronen Den i september 2008 foretagne valuarvurdering viste en stigning i ejendommens værdi på 2 mio. kr. til 92 mio. kr. Bestyrelsen har valgt at fortsætte med tidligere års princip om ikke at foretage en fuld opskrivning af andelskronen, så vi fortsat har en buffer, der delvist kan afbøde en stor nedskrivning i andelskronen næste år på grund af lånefinansieret vedligeholdelse eller fald i ejendommens værdi. I 2008 foretog foreningen investering af et større beløb i opgangsrenoveringen, hvilket trækker ned i det beløb, vi rent teknisk kan opskrive ejendommens værdi med i forhold til valuarvurderingen. Denne negative påvirkning modsvares ikke af den lille stigning i valuarvurderingen, og derfor må vi efter uafbrudte stigninger i andelskronen siden foreningens stiftelse acceptere et svagt fald i andelskronen fra 53,69 til 52,47. I kroner og ører dog kun ca. 20.000 kr. for Lindenovsgade og det dobbelte for nr. 64. Hvorvidt denne udvikling vil fortsætte de næste par år, kan vi ikke udtale os om med sikkerhed, da vores ejendom bliver prisfastsat på baggrund af markedet for erhvervsejendomme, der har sin helt egen prisstruktur og udvikling. 5
Salgsprocessen og ventelisterne Vi fortalte i sidste års beretning, at vi mente, at der hverken var udsigt til en lang salgsperiode eller at der var grund til bekymring over risikoen for nedslag i salgsprisen. Men så kom finanskrisen og den generelle økonomiske krise, og vi må erkende, at vi ikke kunne forudsige fremtiden bedre end alle andre. De sidste 6 måneder er der ikke fortaget salg. Først var det på grund af bankernes manglende evne til at finansiere køb og en afventende holdning fra købere grundet de stigende rentesatser. Dette blev afløst af en urealistisk forventning hos købere til nedslag i prisen. Nu er markedet dog så småt begyndt at komme i gang igen, og købere og sælgere er ved at finde hinanden med hensyn til prisen, og det er for nogle nemmere at få godkendt lån hos bankerne. Vi har aktuelt 4 andele til salg, hvoraf to er godt i gang med at få udarbejdet de nødvendige papirer og derfor må vurderes at være meget sikre. Vi vil ikke udtale os om enkeltsager, men mener stadig, at vores andele holder prisen. Dette har vi fået underbygget ved at se på, hvordan vores realkreditinstitut vurderer vores ejendom og hvilke lån, bankerne vil yde købere. Hvorvidt der dog i de enkelte salg skal aftales et nedslag må bero på den konkrete situation og sælgers ønske om et hurtigt salg. Markedet er blevet bombarderet med andelsboliger til salg, hvilket gør det meget uoverskueligt for købere at finde det for dem rigtige køb. Derfor må vi bede nuværende og potentielle sælgere om at være realistiske med hensyn til salgsprocessen. For det første har foreningens ventelister vist sig at være ubrugelige i det nuværende marked, og for det andet er vi oppe mod en gennemsnitlig liggetid for andelsboliger på 139 dage ifølge nylige tal. En lang salgsproces er selvfølgelig frustrerende, og dette har medført forslag senere på dagsordenen om muligheden for at fremleje sin andel, indtil markedet igen bliver gunstigt. Bestyrelsen vil ikke foregribe denne diskussion, men vores holdning er klar. Foreningens grundlag og formål er en andelsbolig, og denne boligform harmonerer ikke med lejere. Vi mener også, at køb af andel i foreningen aldrig må være et investeringsobjekt, som man kan forlænge ejerskab af, til en gevinst er gunstig. Derfor har vi i mange år heller ikke tilladt fremleje, hvis dette ikke var begrundet i arbejdsmæssige forhold. Man kan også spørge sig selv, om det i det hele taget er foreningens problem, at folk må realisere tab, når markedet går ned? Da vi valgte valuarvurderingen som vurderingsprincip i 2003 var det med erkendelsen af, at det en dag også kunne gå den anden vej. Og det vil også gå op igen. Til sidst er der 6
også det faktum, at man med det nuværende marked vil risikere at kunne tabe på salg af ens andel, men til gengæld selv vil kunne købe billigere, og så burde tingene gå lige op. Gården På gårdens generalforsamling i maj 2008 fik foreningen valgt hele to medlemmer ind i bestyrelsen, hvilket betyder, at vi med tiden kan få den indflydelse på gården, som vi ønsker. Dog er gården præget af vores naboers i vores øjne totale mangel på ambitioner, så vi må erkende, at hvis der skal ske tiltag med gården, store som små, så skal initiativet komme fra os. Vi stillede på generalforsamlingen forslag om udskiftning af porten ved nr. 3, så vi kan få en port, der funktionelt og æstetisk passer til vores bygning. Portens udskiftning har ikke den store interesse hos vores naboer, og vi stillede derfor forslag om, at gården ikke skulle finansiere hele projektet, men deltage med 50.000 kr. Generalforsamlingen udtrykte velvillighed til dette og gav gårdens bestyrelse mandat til at arbejde videre med dette projekt i samarbejde med A/B Lindstrand. Vi har indhentet tilbud og godkendelse hos Kommunen, og vi vil fremsætte et endelig forslag på generalforsamlingen til maj 2009. Bestyrelsen foreslår en mindre post på budgettet på ca. 10.000 kr. til indkøb af parasoller el.lign. som vores egne beboere har direkte gavn af. Jay.net, telefoni og internet Bestyrelsen har inden for det sidste års tid afholdt møder med mange forskellige firmaer. Vores udfordring er dels, at meget få firmaer er interesseret i fastnettelefoni og dels, at de ikke er interesseret i en løsning, hvor de skal sende regninger til de enkelte. Vi overvejer derfor at undersøge, hvor mange i foreningen, der fortsat ønsker fastnettelefoni som en foreningsløsning. For internetdelen arbejder vi med forskellige løsningsmuligheder. En af disse er ubegrænset forbrug til en fast lav pris, ingen individuelle regninger, men kollektiv opkrævning over boligafgiften, og en markant forbedret forbindelse end den nuværende. Dette vil samtidig give mulighed for individuel tilslutning af egne ip-telefoniløsninger. Hvis vi vælger at fremsætte forslag om opkrævning over boligafgiften, indkalder vi til en ekstraordinær generalforsamling. 7
Vi arbejder frem mod at komme med en endelig udmelding inden sommer. Afslutning Bestyrelsen håber med disse ord at have skabt klarhed over foreningens tilstand og vi ser frem mod 2009 med ønske om et godt år for A/B Lindstrand. Intet skal tages for givet, og derfor en stor tak til min bestyrelse, gårdlavets medlemmer og fyrmester Robert Nielsen for deres engagement og aldrig manglende tilstedeværende - uden dem var foreningen som et skib uden besætning. Dette var bestyrelsens beretning for 2008 - vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 8