HØJE-TAASTRUP KOMMUNE Bygaden 2 2630 Taastrup 2015-27425 Dato: 22-12-2015 Orientering om afgørelse Vi har skrevet til advokatfirmaet ROAR, vedrørende ejendommen matr.nr. 40 b, Reerslev By, Reerslev, beliggende Nordtoften 2, 2640 Hedehusene, kommunens sagsnr. 14/9912. Svar på klage Du har på vegne af Sumaira Javed og Nadeem Akram klaget til Statsforvaltningen over en afgørelse, som er truffet af Høje- Taastrup Kommune den 20. april 2015 vedrørende ejendommen matr.nr. 40 b, Reerslev By, Reerslev, beliggende Nordtoften 2, 2640 Hedehusene. Vi modtog klagen den 21. april 2015. Vi har nu kigget på din henvendelse og har truffet en afgørelse. Afgørelsen kan du finde på de næste sider. Hvis du har brug for mere information. Når Statsforvaltningen har truffet en afgørelse, er din sag hos os afsluttet. Hvis du har spørgsmål til afgørelsen, er du velkommen til at ringe til vores INFO-center på telefon 72 56 70 00. Statsforvaltningen Storetorv 10 6200 Aabenraa Sagsnummer.: 2015-27425 SAGSBEHANDLER: Lone Honoré Telefon: 7256 7000 EAN-Nr. 5798000362222 skriv til os via borger.dk www.statsforvaltningen.dk ÅBNINGS- OG TELEFONTIDER findes på www.statsforvaltningen.dk/kontakt Find mere information på www.statsforvaltningen.dk/kontakt Med venlig hilsen Lone Honoré
Dato: 22-12-2015 Afgørelse, sagsnummer 2015-27425 Dette brev er inddelt i fire punkter: 1. Afgørelse 2. Begrundelse 3. Klagevejledning 4. Love og regler 1. Afgørelse Vi stadfæster kommunens afgørelse om påbud efter byggeloven vedrørende fysisk lovliggørelse af byggeriet af 20. april 2015. Det betyder, at du ikke får ret i din klage, og at kommunens afgørelse stadig gælder. Vi afviser at tage stilling til den del af kommunens afgørelse af 20. april 2015, der vedrører afslag på dispensation samt påbud efter planloven. 2. Begrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen Vi vurderer, at kommunens afgørelse om påbud efter byggelovens 17, stk. 1, er behæftet med en væsentlig mangel i form af manglende konkret vurdering af de relevante hensyn i forhold til valget imellem fysisk og retlig lovliggørelse, og at dette forhold, som udgangspunkt ville føre til en hjemvisning af sagen. Da det imidlertid fremgår af sagen, at Natur- og Miljøklagenævnet allerede har taget stilling til lovligheden af kommunens påbud om at fjerne murkonstruktionen mv. i sin helhed efter planloven, og stadfæstet kommunens afslag på dispensation efter planloven, finder Statsforvaltningen ikke grundlag for at hjemvise sagen med henblik på kommunens stillingtagen til muligheden for retlig lovliggørelse efter byggelovens regler. Hvad har været afgørende for resultatet Vi har lagt vægt på, at det fremgår af sagen, at Høje-Taastrup Kommune den 23. juli 2014 meddelte afslag på fortsat opførelse af et påbegyndt bygningsanlæg/murkonstruktion under henvisning til, at byggeriet dels var i strid med bestemmelser i lokalplanen om blandt andet bebyggelsesprocent og afstand til vejskel, dels opført ulovligt uden byggetilladelse efter byggelovens 16, hvilket kommunen under henvisning til byggelovens 2, stk. 2, fandt nødvendig for byggeriets opførelse. Det fremgår videre, at brevet samtidig indeholdt et varsel om påbud om at lovliggøre det ulovlige byggeri ved enten at søge om tilladelse til at bibeholde byggeriet ved retlig lovliggørelse eller i form af fysisk lovliggørelse ved at reetablere forholdene og fjerne bygningsanlægget. Kommunen anførte samtidig, at en retlig lovliggørelse formentlig ikke ville kunne komme på tale som følge af, at tidligere dispensationsansøgninger efter planloven ikke kunne godkendes. Det fremgår videre af sagen, at Høje-Taastrup Kommune den 20. april 2015 traf afgørelse om påbud om fysisk lovliggørelse af bygningsanlæg/murkonstruktion, garage/udhus samt fast hegn i vejskel inden 1. oktober 2015, idet kommunen henviste til følgende begrundelse: Murkonstruktion i skel På Plan- og Miljøudvalgets møde blev det besluttet, at bygningsanlæg/murkonstruktion skulle 1
lovliggøres fysisk. I har l jeres l brev af 7. november 2014 foreslået, at den del af murkonstruktionen, der overskrider skel, vil blive "ændret", så den kommer Ind på egen grund og reduceres til 1,8 m i højden, så den Ikke kræver byggetilladelse. Alle murkonstruktioner, der er opført på naboens grund skal fjernes. Herefter kan der eventuelt etableres et fælleshegn/hegnsmur, der opføres l samråd med naboen, jf. hegnsloven. Øvrig murkonstruktion Med henvisning til lokalplanens bestemmelser i 6.5 og 8, punkt l, samt tidligere afslag til murkonstruktion, skal der ske fysisk lovliggørelse af hele den resterende murkonstruktion. Det betyder, at den øvrige murkonstruktionen skal fjernes i sin helhed, jf. også nedenfor om garage/udhus. Begrundelsen for afslag til bibeholdelse er, at murkonstruktionen ligger foran den i lokalplan 6.13, punkt 6.5 (6. afsnit) fastlagte byggelinje: 5,5 m fra vejskel eller bag beboelseshuset. Med denne afstand ønskes det åbne præg i landsbyen fastholdt. Det må bemærkes, at de småbygninger i landsbyen, der ligger tættere på vejskel end det, er fra før lokalplanens ikrafttræden. Afslag til dispensation vedr. opført garage/udhus På Plan- og Miljøudvalgets møde blev det besluttet, at garagen skal reduceres til 19 m2. I har selv i mail af 11. april 2014 oplyst, at der, udover eksisterende udhus er mulighed for at bygge 19 m2 og I har i mail af 13. juni 2014 oplyst, at der opføres en carport på netop 19m2. I har nu søgt om dispensation fra bebyggelsesprocenten til at overskride det mulige areal på 19 m2 med 6m2. Der er Ikke sendt en målsat tegning vedr. den allerede opførte garage, hvortil der ønskes dispensation. Det fremgår derfor Ikke tydeligt af ansøgningen, hvor stor garagen/udhuset egentligt er. Den fremsendte opmålingsplan fra landinspektøren viser, at den opførte garage/udhus overskrider skel. Endvidere har den, ud fra en opmåling pil samme plan (dateret 30-10-2014) en størrelse på op mod 40 m2 og synes altså væsentlig større end de 25 m2, som I har ansøgt om. Det sammenlagte areal for eksisterende udhus (16 m2)og garagen bliver herved langt mere end de samlede 35 m2, som der er mulighed for uden dispensation. Da der allerede er givet flere dispensationer l forbindelse med beboelseshuset, kan der Ikke gives yderligere dispensation fra den i lokalplan 6.13 5, punkt 1, fastlagte bebyggelsesprocent på 20. Som allerede beskrevet l brev af 16. december 2014, kan der heller ikke gives dispensation til at overskride skel. Garagen/udhuset skal fjernes eller ændres, så den overholder bestemmelser i Bygningsreglement 2010 og lokalplan 6.13. Det er anført, at carporten anvendes til parkering. Det må bemærkes, at der Ikke er tale om en carport, da bygningen er lukket til alle sider. Der er heller ikke tale om en garage, da der Ikke er en port, så en bil kan køre ind. Det antages, at der er tale om et udhus. Begrundelsen for afslag til dispensation til bibeholdelse af garage/udhus er, at sikre at den åbne karakter l landsbyen, som lokalplanen fastlægger, fastholdes. Grunden er allerede bebygget mere end lokalplanen giver mulighed for og det vil være i strid med lokalplanens intentioner og kunne danne en uønsket præcedens, hvis der gives dispensation til yderligere bebyggelse. Overdækning mellem eksisterende udhus og vejskel Overdækningen er på ca. 5m2 Der ses Ikke at være søgt eller givet tilladelse til overdækningen. Den vil medføre en stigning l bebyggelsesprocenten, som i forvejen er overskredet med de tidligere givne dispensationer. Lovliggørelse kan ske retligt eller fysisk. Det betyder, at I har ret til at søge om bibeholdelse. En bibeholdelse ville betyde, at der skulle gives dispensation fra lokalplan 6.13 5, punkt 1. På det foreliggende grundlag er det vurderingen, at der ikke kan gives dispensation og overdækningen vil skulle fjernes. Forinden kommunen træffer endelig beslutning herom, har I ret til at komme med jeres bemærkninger. Bemærkninger skal sendes til kommunen Inden 2 uger fra dato. Afslag til fast hegn i vejskel 2
Ønsket om dispensation fra lokalplanens 9, punkt 2, til bibeholdelse af det opsatte faste hegn i vejskel blev behandlet på Plan- og Miljøudvalgets møde den 4. marts 2015. Da hegnet ikke harmonerer med de øvrige levende hegn l området, besluttede udvalget ikke at give dispensation til bibeholdelse. Det faste hegn skal ændres til levende hegn etter den nærmere beskrivelse af arter, der fremgår af lokalplanens 9, punkt 2, eller der kan jf. samme punkt udføres stakit af lodrette staver med en højde på højst 1,2 m. Begrundelsen for afslag til fast hegn er, at lokalplanen i sit formål netop nævner de retningslinjer for beplantning herunder hegning, der er fastlagt l lokalplanen. Det opførte hegn er atypisk og bombastisk og harmonerer ikke med øvrig hegning mod vej i landsbyen. Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom, at bringe et ulovligt forhold til ophør jf. planloven 63 stk. 1 og byggelovens 17, stk. 1. Kommunen har pligt til at sørge for, at et ulovligt forhold bliver lovliggjort, medmindre det ulovlige forhold er af underordnet betydning jf. planlovens 51, stk. 5 og byggelovens 16A, stk. 3. Kommunen har med brev af 23. juli 2014 sendt varsel til jer, om at I ville modtage dette påbud om at lovliggøre forholdene på ejendommen. Afgørelse Med henvisning til ovenstående påbyder kommunen jer hermed at lovliggøre bebyggelse på ejendommen inden den 1. oktober 2015, jf. planlovens 63 stk. 1 og byggelovens 17, stk. 1. 2. Hvis I mod forventning Ikke overholder dette påbud, vil sagen uden yderligere varsel blive overgivet til politiet til strafferetlig behandling. Der kan i givet fald blive tale om idømmelse af straf efter planlovens 64, stk. 1, nr. 1 og 4 og byggelovens 30, stk. 1 a og c, og tvangsbøder etter retsplejelovens 997, stk. 3 indtil forholdene er bragt 1 overensstemmelse med gældende bestemmelser. Hvis forholdene er lovliggjort inden udløbet af den givne frist, vil kommunen Ikke foretage sig yderligere i sagen. Opsummering af de forhold der skal lovliggøres: nuværende murkonstruktionen skal fjernes l sin helhed garage/udhus skal fjernes eller ombygges, s arealet ikke overstiger 19 m2 og sådan at bestemmelser i BR 2010 overholdes, herunder at den i sin helhed holdes bag skel 5 m2 overdækning mellem udhus og vejskel skal fjernes (eller der kan evt. søges bibeholdelse) det faste hegn I vejskel skal ændres til levende af traditionelle danske løvfældende arter (som tjørn, syren, navr, hassel) eller til et 1, 2 m højt stakit med lodrette staver. Vedrørende tag på beboelseshus og altan vil der komme selvstændige svar Det fremgår af sagen, at kommunen har konstateret, at byggeriet er i strid med lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent og afstand til vejskel mv., samt i strid med byggerettens bestemmelser om afstand til skel. Det fremgår videre, at byggeriet er ulovligt opført som følge af manglende byggetilladelse. 3
Det følger af Byggelovens 16C stk. 3, at kommunen, når den bliver opmærksom på et ulovligt forhold, skal søge forholdet lovliggjort med mindre det skønnes uvæsentligt. Vedrørende fremgangsmåden ved valget mellem fysisk og retlig lovliggørelse skal vi henvise til Energistyrelsens (nu Trafik og Byggestyrelsen) vejledning om lovliggørelsessager, opdateret i juli 2014, men i øvrigt i overensstemmelse med tidligere gældende praksis. Energistyrelsens vejledning om lovliggørelse af ulovligt byggeri Følgende fremgår af Energistyrelsens vejledning: Lovliggørelsens art Lovliggørelse af byggeri kan ske på følgende 3 måder: som retlig lovliggørelse, som fysisk lovliggørelse, eller ved en kombination af både retlig og fysisk lovliggørelse. Retlig lovliggørelse Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem efterfølgende tilladelse eller dispensation til opretholdelse af tilstanden. Herefter vil tilstanden ikke længere være ulovlig. Retlig lovliggørelse medfører således, at et byggeri lovliggøres rent formelt, og det betyder, at byggeriet lovliggøres, uden at der sker fysiske ændringer i byggeriet. Retlig lovliggørelse kan som udgangspunkt alene ske i de tilfælde, hvor det ulovlige forhold ville have været lovligt på opførelsestidspunktet, hvis der forud for opførelsen var ansøgt om tilladelse eller dispensation. Ud fra hensynet til proportionalitetsprincippet bør den retlige lovliggørelse af en bebyggelse altid vælges frem for den fysiske lovliggørelse, hvis dette er muligt. Fysisk lovliggørelse Ved fysisk lovliggørelse bringes den ulovlige tilstand derimod til ophør ved, at byggeriet rent fysisk bringes i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan ske enten ved ombygning eller nedrivning eller ved en kombination af disse. Vurderingen valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse Valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse beror på afgørelsesmyndighedens konkrete, skønsmæssige afvejning af forskellige hensyn i hver enkelt sag. Denne vurdering er bundet af de forvaltningsretlige principper for skønsudøvelse. Ved vurderingen af, om der skal ske retlig- eller fysisk lovliggørelse, skal kommunalbestyrelsen først og fremmest se på, om der ville være blevet meddelt byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt om byggetilladelse inden byggearbejdet blev udført. Hvis vurderingen er, at der i så fald ville være meddelt byggetilladelse, skal der ske retlig lovliggørelse. Det betyder, at kommunalbestyrelsen efterfølgende meddeler tilladelse (bibeholdelsesdispensation) eller dispensation til forholdet. Hvis en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekommet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. Inden der imidlertid kan træffes afgørelse om, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de gældende regler, skal kommunalbestyrelsen først foretage en meget konkret vurdering af, om der kan meddeles dispensation til forholdet efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. 4
Ved denne konkrete vurdering skal de forvaltningsretlige saglige kriterierier afvejes overfor hinanden. Hensyn og overvejelser Ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation til det ulovlige forhold efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet, eller om der skal ske fysisk lovliggørelse, skal der som nævnt ovenfor ske en konkret vurdering, hvor de forvaltningsretlige, saglige kriterier skal afvejes over for hinanden. Ved vurderingen af, om der kan ske retlig lovliggørelse, skal en række hensyn konkret vurderes og tages i betragtning. Hensynene indgår med forskellig vægt afhængig af den konkrete situation, og de vil ofte have en indbyrdes påvirkning: Lovens formål (Herunder om det ulovlige forhold er udtryk for overtrædelse af et af de primære formål, som byggeloven skal varetage, eller et af de mere sekundære formål? Hvad er formålet med den bestemmelse, der er overtrådt? Denne vurdering kan vidne om overtrædelsens grovhed, og hvilke beskyttelseshensyn der skal tages med i vurderingen.) Karakteren af det ulovlige forhold (Herunder om det ulovlige forhold påvirker sikkerhedsmæssige hensyn? Hensynet til retshåndhævelsen taler for, at der skal ske fys isk lovliggørelse, idet det ikke må kunne betale sig ikke at overholde lovgivningen.) Gener for naboen/omboende (Herunder om andre personer bliver direkte negativt påvirket som følge af det ulovlige forhold? Overstiger generne det, som naboerne må forvente og tåle? Se blandt andet U.2010.2311/2Ø, hvor bebyggelsen medførte så mange indbliksgener for naboerne, at landsretten fandt, at byggeriet og støttemuren skulle fjernes, selvom hensynet til bygherren, der havde fået samt udnyttet en byggetilladelse fra kommunen, samt hensynet til værdispildsbetragtninger talte for bibeholdelse.) Indrettelseshensyn/berettigede forventninger (Disse hensyn er traditionelt anerkendt i dansk forvaltningsret. Har borgeren indrettet sig i tillid til myndighedens handlinger eller undladelser? Indrettelsen skal være berettiget i kraft af den handling eller undladelse, som forvaltningen har foretaget, eller det udsagn som forvaltningen har fremsat. Dvs. at forvaltningen skal have gjort noget eller ikke gjort noget, som kan give borgeren en berettiget forventning om, at vedkommende må handle på en bestemt måde. Hvis ikke der er berettiget forventninger, vil der heller være ikke et indrettelseshensyn at tage hensyn til, jf. udtalelse fra Folketingets Ombudsmand i FOU 2008.383. For så vidt angår indrettelseshensynets vægt uden egentlig myndighedspassivitet, se MAD2013.685, hvor byggearbejder for henholdsvis 18 og 20 år siden blev udført i strid med en lokalplanbestemmelse. Der var gået mange år, naboerne havde ikke klaget, og der var ikke væsentlige samfundsmæssige interesser, der gjorde retshåndhævelsen nødvendig i den konkrete sag.) Myndighedspassivitet og tidsforløbet (Herunder hvor længe forholdet har eksisteret? Om myndigheden har været bekendt med forholdet og undladt at reagere? Se blandt andet Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 30. januar 2014, hvor den pågældende kommune havde forholdt sig passiv i 9 måneder, og i 5 måneder inden modtagelsen af ansøgningen havde været bekendt med, at byggeriet var påbegyndt ulovligt. Kommunen var gentagne gange herefter blevet gjort opmærksom på, at byggeriet fortsatte. Ejeren var på denne måde af kommunen blevet bibragt en vis forventning om byggeriets lovlighed, og kommunen havde udvist passivitet. Retten til at kræve fysisk lovliggørelse i den konkrete sag var fortabt. Tidskravet var i denne sag skærpet, da der havde været en løbende dialog med kommunen.) God tro (Dette omfatter ejerens uvidenhed/undskyldelighed. Se blandt andet MAD2007.620V, hvor ejeren af en række sommerhuse var bekendt med, at lokalplanen stillede krav 5
om, at der skulle anvendes træ til ydre beklædning. Alligevel blev der sat nye vinduer i, der var lavet af PVC. Landsretten nåede frem til, at ejeren havde været i ond tro, da han godt kendte til kravet om træ. Dette var et af de momenter, som kommunen havde lagt til grund ved sin afgørelse om, at der skulle ske fysisk og ikke retlig lovliggørelse af forholdet. Retshåndhævelsessynspunktet vejer ekstra tungt, hvis der også er ond tro. ) Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab (Et samfundsmæssigt værdigspild og i en vis udstrækning også et privatøkonomisk tab kan tale for retlig lovliggørelse. Størrelsen af værdispildet/tabet skal dog sammenholdes med de øvrige lovlige hensyn, fx berettigede forventninger, god tro, proportionalitet etc. Det er dog vigtigt at sondre, idet det samfundsmæssige værdispild i princippet ikke kan erstattes, det kan det private derimod, hvis det er forårsaget af en skadevolder og de almindelige erstatningsretlige regler herom er opfyldt. Se blandt andet U.2000.2412, hvor det var lovligt at lægge vægt på, at den godtroende ansøger kunne kræve skadesløsholdelse af den kommune, der havde givet byggetilladelse til opførelse af gyllebeholderen uden at tage hensyn til landzonereglerne. Omvendt er dog U.2010.2311/2Ø, hvor valget af retlig lovliggørelse var ulovlig, da det havde været afgørende for kommunens afgørelse om retlig lovliggørelse, at kommunen ville undgå at betale stor erstatning til bygherren. Det er dermed ulovligt at vælge retlig lovliggørelse alene på baggrund af et ønske om at undgå et større erstatningskrav fra bygherren mod at betale et mindre eller slet ingen erstatning til omboende eller andre.) Proportionalitet (Proportionalitetsprincippet skal altid iagttages. Dette princip kan medføre, at udgangspunktet om fysisk lovliggørelse skal fraviges. Den retlige følge skal stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der kan ikke kræves mere end det, der er nødvendigt i det konkrete tilfælde.) Uønsket præcedens (Dette hensyn vil som udgangspunkt veje tungere, når ejeren af bygningen er i ondt tro. Se blandt andet dom fra Retten i Nykøbing Falster fra primo 2014, hvor etablering af en kvist i et sommerhusområde var i strid med bygningsreglementet. Ejeren var i ond tro, og retlig lovliggørelse ville kunne skabe uønsket præcedens. Vedrørende klagen over garage/murkonstruktion Statsforvaltningen har til grund, at der med den omtalte murkonstruktion er tale om en påbegyndt garage, idet det fremgår af sagen, at dine klienter ønsker at opføre en garage på 70 m2. Vi har endvidere lagt til grund, at Høje-Taastrup Kommune har konstateret, at den påbegyndte garage/murkonstruktion på 70 m2 er i strid med såvel bestemmelser i lokalplanen om bebyggelsesprocent samt afstand til vejskel mv., som byggeretten som følge af, at byggeriet overskrider skel. Det fremgår af sagen, at kommunen har givet afslag på dispensation fra lokalplanens overskridelse. Det fremgår derimod ikke, at kommunen har foretaget en vurdering af, om byggeriet kan tillades ud fra en helhedsvurdering efter reglerne i BR10. Det fremgår af Energistyrelsens vejledning, som gengivet ovenfor, at kommunen i lovliggørelsessager forud for påbud om fysisk lovliggørelse først må tage stilling til, om en fyldestgørende konkret helhedsvurdering efter reglerne på opførelsestidspunktet fører til, at forudgående ansøgning om byggetilladelse ville være blevet imødekommet. I så fald er udgangspunktet, at der skal ske retlig lovliggørelse. Er resultatet i stedet, at en fyldestgørende konkret helhedsvurdering ville have ført til at ansøgning om byggetilladelse ikke ville være blevet imødekommet, skal kommunen efterfølgende tage stilling til, om der kan meddeles dispensation efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet. Ved denne afgørelse, forudsættes, at kommunen inddrager de af Energistyrelsen 6
anførte kriterier, jf. ovenfor og på den baggrund træffer afgørelse om valget imellem retlig og fysisk lovliggørelse. Høje-Taastrup Kommune ses ikke at have foretaget en vurdering af muligheden for retlig lovliggørelse, men har truffet afgørelse om fysisk lovliggørelse umiddelbart på baggrund af, at byggeriet er ulovligt opført og således uden at inddrage de af Energistyrelsen anførte forhold vedrørende valget mellem fysisk og retlig lovliggørelse. Ovenstående ville normalt føre til en hjemvisning af sagen til fornyet behandling i kommunen. Henset til oplysningerne om, at murkonstruktionen/den påbegyndte garage tillige er i strid med den gældende lokalplan, og at Natur- og Miljøklagenævnet ved afgørelse af 28. oktober 2015 har stadfæstet kommunens afslag på dispensation til byggeriet samt påbud efter planloven (murkonstruktionen på 70 m2 mv.) finder Statsforvaltningen ikke grundlag for at hjemvise sagen til ny behandling i kommunen efter byggeloven. Begrundelsen er, at en ny behandling ikke vil kunne føre til et andet resultat allerede fordi, der er taget endelig stilling til dispensationsmulighederne efter planloven. Vi foretager os derfor ikke videre i anledning heraf. Vedrørende 5 m2 overdækning mellem udhus og vejskel Da det fremgår af sagen, at påbuddet er givet efter planloven på baggrund af bestemmelser fastsat i lokalplanen afviser vi at tage stilling til dette forhold. Vedrørende fast hegn i vejskel Da det fremgår af sagen, at påbuddet er givet efter planloven på baggrund af bestemmelser fastsat i lokalplanen afviser vi at tage stilling til dette forhold. Dine indsigelser Du har vedrørende dine klienters ønske om en garage på 70 m2 anført, at der allerede lå en garage på ca. 70 m2, som kommunen havde kendskab til, da din klient købte ejendommen og at ejendommen Nordtoften 8, 2640 Hedehusene, har en garage på 70 m2 af samme karakter som dine klienter, uden at kommunen har fundet anledning til at reagere. Vi bemærker hertil, at det fremgår af sagen, at din klient havde fjernet den oprindeligt opførte garage uden forudgående ansøgning eller byggetilladelse til opførelse af ny garage, og at kommunen oplyser, at den ikke har haft kendskab til en tidligere opført garage af den størrelse på ejendommen, hvilket i øvrigt heller ikke fremgår af BBR. Vi bemærker endvidere, at det forhold, at der eventuelt tidligere har været opført en garage uden byggetilladelse, og der dermed er tale om et ulovligt opført byggeri, ikke i sig selv medfører ret til at bygge en garage af samme størrelse uden forudgående tilladelse dertil. Du har endvidere anført, at ejendommen Nordtoften 8, 2640 Hedehusene, har en garage på 70 m2 af samme karakter, som den dine klienter ønsker at opføre, uden at kommunen har fundet anledning til at reagere, hvilket du finder i strid med ligebehandlingsprincippet. Statsforvaltningen bemærker hertil, at kommunen har oplyst, at der i området findes eksempler på større garager7udhuse, men at der er tale om bygninger, som er opført i overensstemmelse med tidligere gældende lokalplaner, og dermed ikke omfattet af den nugældende lokalplans bestemmelser om bebyggelsesprocent mv. 7
Du har endvidere anført, at dine klienters nabo har godkendt byggeriet uden at det har haft indflydelse på kommunens sagsbehandling. Vi bemærker hertil, at naboers indsigelser eller samtykke til et byggeri ikke er afgørende for vurderingen af, om et byggeri kan tillades efter byggelovgivningen. Kommunen har således pligt til at vurdere de konkrete forhold i den enkelte sag, herunder lade eventuelle bemærkninger fra naboer indgå i sagen og træffe sin afgørelse på dette grundlag. En nabos accept til et byggeri kan således ikke i sig selv medføre en byggetilladelse. Du har endelig anført, at kommunen har tilsidesat sin vejledningsforpligtelse i sagen og at de varslede påbud og partshøringer, efter dine klienters opfattelse, ikke er lovlige og retsgyldige eller i overensstemmelse med god forvaltningsskik. Statsforvaltningen kan oplyse, at vi ikke finder grundlag for at fastslå, at kommunen har tilsidesat sin vejledningsforpligtelse under sin behandling af sagen. Det fremgår således, at kommunen løbende har vejledt dine klienter om muligheden for at bygge en garage/udhus på højst 19 m2 af hensyn til lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent. Høje-Taastrup Kommune har endvidere anført, at kommunen alene har udstedt et standsningspåbud i sagen som følge af din klients påbegyndelse af byggeriet uden byggetilladelse udover afgørelsen om påbud af 20. april 2015. Statsforvaltningen kan ikke tage stilling til klager over en kommunes manglende overholdelse af god forvaltningsskik. Klager herover kan rettes til Folketingets Ombudsmand. Vi foretager derfor ikke videre i anledning af klagen. Kommunens udtalelse Kommunen har sendt udtalelse af 21. maj 2015. Du har fået kopi heraf. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen. Lone Honoré 3. Klagevejledning Statsforvaltningens afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. byggelovens 23, stk. 2. Hvis du ønsker Statsforvaltningens afgørelse indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 skal du anlægge sag inden 6 måneder fra du har modtaget dette brev. 4. Love og regler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som vi har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finder du på www.retsinformation.dk. 8
Byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1185 af 14. oktober 2010 16 C. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat i medfør heraf, overholdes, jf. dog 16, stk. 3. Hvis det i en ansøgning om byggetilladelse er anført, at bygningen er omfattet af 16, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen påse, om dette er tilfældet. Finder kommunalbestyrelsen, at dette ikke er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen underrette ansøgeren herom. Kommunalbestyrelsens afgørelse kan påklages i henhold til 23. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter loven eller regler fastsat i medfør heraf efterkommes, og at vilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer, som er meddelt af kommunalbestyrelsen, overholdes. Stk. 3. Bliver kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladelse, kan ikke påklages efter 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræver forudgående tilladelse. Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade et påbud om at berigtige et ulovligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommunalbestyrelsen på ejerens bekostning lade påbuddet aflyse fra tingbogen. 17. Det påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter. Består forholdet i en ulovlig brug af ejendommen, påhviler pligten tillige brugeren. Stk. 2. Efterkommer ejeren eller brugeren ikke et af kommunalbestyrelsen meddelt påbud om at berigtige et ulovligt forhold, kan det ved dom pålægges ham inden en fastsat tidsfrist under tvang af fortløbende bøder at berigtige forholdet. Stk. 3. Når et ved dom meddelt påbud om at berigtige et ulovligt forhold ikke efterkommes rettidigt og inddrivelse af tvangsbøder ikke kan antages at føre til, at påbuddet efterkommes, kan kommunalbestyrelsen foretage det nødvendige til forholdets berigtigelse på ejerens eller brugerens bekostning. Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1-3 finder ikke anvendelse på forsikring af bebyggelse efter 25 A og indsendelse af dokumentation efter 25 C, stk. 1 og 2. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforvaltningen, jf. dog 12, stk. 7, 16 C, stk. 4, og 18 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øvrigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforvaltningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en individuel, væsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende handicapforhold. Stk. 4. Økonomi- og erhvervsministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager vedrørende bestemmelser af underordnet eller mindre indgribende betydning. 9
25. Søgsmål til prøvelse af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måneder efter den dag, beslutningen er meddelt den pågældende. Stk. 2. Overtrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civilt søgsmål mod den, der har begået overtrædelsen eller har ansvaret for den ulovlige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lovliggørelse, når dispensationen er meddelt efter reglerne i 22. 10