Vedligeholdsgennemgang Istedgade 100-102 Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Udført af: Margit Haim Valsgard Bygningsingeniør Direkte tlf.: 25 19 69 02 Mail: mhv@gaihede.dk
Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2014-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Navn: Istedgade 100-102 Adresse: Istedgade 100-102, 1650 København V Matr. nr.: 453 UDENBYS VESTER KVARTER, KØBENHAVN Ejendommen opført i: 1884 Antal etager: 6 Antal opgange: 2 Samlet boligareal: 792 Samlet erhvervsareal: 284 Antal boliger: 18 Opvarmning: Fjernvarme (radiatorsystem) 2
Overordnet konklusion Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold/renoveringsarbejder de kommende år: Fugtsikring af kælder, samt indvendige murreparationer. Reparation af nederste del af gårdfacade Udskiftning af betondæk i indgangsreposer Geoteknisk undersøgelse i forbindelse med eventuelle sætninger Renovering af skorsten og brandkamme Mindre pudsreparationer på gadefacade Malervedligehold af vinduer mod gade og gård. 3
01 Tagværk Paptag, samt skorsten og brandkam Paptag Skifferbelægning og zinkinddækning ved kvist Skifferbelægning og snestop Loft med pulterrum Ovenlysvindue i den flade del af taget 4
01 Tagværk Ejendommen har Københavnertag og tagbelægningen er skiftet i 1993/94, til ny naturskiffer, med tagpap på den øverste flade del. Der er samtidig udført nye zinkinddækninger. Underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er den eksisterende, udført i træ. Tagkonstruktionen fremstår tør og i velvedligeholdt stand. Tagpap, skifferbelægning og inddækninger fremstår tætte og intakte. Der er ved brandkamme og skorsten afskalninger af puds og udfaldne fuger. Der foreslås eftergang og ommuring af brandkamme og skorsten indenfor de næste 2-3 år. Der er indrettet pulterrum på loftet. Der var ved besigtigelse ikke steder med tegn på aktive insekt- eller svampeskader og loftrummet er velventileret. Da ejendommen ligger lige op af beplantning og høje træer, vil det være nødvendigt løbende at få renset tagrender og brønde ved nedløb. Ovenstående to punkter er budgetteret til udførelse samtidig med malervedligehold af ejendommens vinduer, hvorfor udgift til stillads ikke er medtaget her. Taget vurderes at have en restlevetid på 30 år eller derover forudsat, at der løbende og systematisk overvåges for utætheder, og at disse partielt repareres. Dog skal det forventes at udskifte tagpappen på den flade del af taget indenfor de næste 15 år. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Renovering af skorsten og brandkamme 40.000 Rensning af tagende, brønde og nedløb 10.000 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Udskiftning af tagpap 100.000 5
02 Kælder/fundering Fugtangrebet murværk og eroderede bærejern. Eroderet bærejern under repos Eroderet bærejern i pudset loft In-situ støbt etagedæk Hvor der er etableret varmecentral er kældergulv sænket. Kælder anvendes som føringsvej for vand-, varme- og afløbsinstallationer. 6
02 Kælder/fundering Ejendommen har fuldmuret krybekælder, pudsede vægge, malede betonlofter og betongulv. I kælderen forefindes varmecentral. Udover denne udnyttes kælderen ikke umiddelbart. Kælderyder- og indervægge er generelt opfugtede og fugt er trængt ind til bærejern i betondæk. Murværk står, grundet fugtindtrængning, med porøse fuger, afskallende puds og et mindre omfang af defekte mursten. Fugten i kældervæggene og det deraf udledte defekte murværk, har resulteret i forfald af konstruktioner, ved korrosion af bærejernene. For at forbedre fugtniveauet i kælderen og sikre soklens og konstruktionens fremtidige levetid, foreslås derfor at renovere sokkel under jord, etablere fugtsikring/isolering og etablere omfangsdræn. Der etableres omfangsdræn og øvrige aktiviteter omkring resten af ejendommen for at sikre mod indtrængen af fugt fra omkringliggende jord. Arbejdet omfatter: Geoteknisk undersøgelse af jordbundsforhold Opgravning og optagning af belægning mv. Berapning og reparation af kældervægge og fundament udvendig Påsmøring af vandfast membran Montering af drænplade med kantliste evt. efterisoleringsløsning Etablering af naturlig ventilation ved svanehalse eller lignende Udlægning af omfangsdræn tilsluttet kloak via pumpebrønd Miljøteknisk vurdering af evt. forurenet jord Reetablering af belægninger og udvendige trappetrin og terrasser I samme forbindelse anbefales det at gennemføre murerrenovering med udskiftning af løse sten og udfaldne fuger. Budget er afsat beløb til behandling uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Korroderede bærejern under reposer behandles i afsnit 0.8 etageadskillelser. Anbefalede arbejder Fugtsikring af kælder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 450.000 Murerreparationer på kælderloft/vægge 250.000 Senere eller forbedringer 7
03 Facade/sokkel Gadefacade i blank mur Pudsede udsmykninger mellem tilbagetrukne vinduer Blankt murværk set fra vindue Gårdfacade Afskallende puds pga. optrukket fugt i murværk Afskallende puds pga. optrukket fugt i murværk 8
03 Facade/sokkel Gadefacade står med blank mur, samt pudsede udsmykninger mellem tilbagetrukne vinduer. Parterre er udnyttet til erhverv. Gadefacade fremstår flot og intakt, med kun få mindre revner i pudsede felter mellem vinduer, samt i nederste gesimsbånd og bånd lige over parterre. Det foreslås at udbedre de få defekter i forbindelse med malervedligeholdelse af vinduer, hvor der er stillads på ejendommen. Gårdfacade er behandlet med rød filts. Gårdfacaden fremstår intakt, med undtagelse af facadens nederste del, der er angrebet af fugtindtrængningen. Det foreslås at reparere skadet del af gårdfacade i forbindelse med fugtsikring af ejendommen. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Mindre pudsreparationer gade 20.000 Reparation af nederste del af gårdfacade. 25.000 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer 9
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer i gadefacade Vindue set indefra Trævindue set udefra Intakte skiffer sålbænke Dør til bitrappe Opgangsdør 10
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Ejendommens vinduer er skiftet umiddelbart efter køb af ejendommen, i 1995. Vinduerne er i træ og er i god stand. De trænger dog til malervedligehold, inden for de nærmeste år. Trævinduer bør malerbehandles som minimum hvert 7. år. Ejendommen har skiffer sålbænke, der fremstår intakte, med undtagelse af 2 3 sålbænke. Defekte sålbænke skiftes i forbindelse med malerrenovering af vinduerne. Ejendommens opgangsdøre fremstår slidte og beskadigede. Det foreslås at udskifte opgangsdøre til nye indbrudssikre, klima-branddøre. Døre til bitrapper fremstår lettere slidte grundet almindelig brug. Det anbefales at malervedligeholde døre til bitrapper, for at forlænge disses holdbarhed og levetid. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Malervedligehold af vinduer mod gade 130.000 Malervedligehold af vinduer mod gård 130.000 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Nye hoveddøre til opgange 45.000 Malervedligehold døre til bitrapper 7.000 Udskiftning af 3 skiffersålbænke 10.000 11
06 Trapper Hovedtrappe i træ, med linoleum og messing forkanter Lejlighedsdøre med udskårne baldakiner Lakeret håndliste med almindeligt slid Revne i trappevæg Køkkentrappe i træ med linoleum og messingforkanter Køkkentrappe 12
06 Trapper Ejendommen har 2 hovedtrapper, samt 2 køkkentrapper. På hovedtrappen er trappeløberne opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Trin og repos er beklædt med linoleum. Hoved- og bitrapperne er de oprindelige, og er løbende vedligeholdt, men fremstår dog med almindeligt slid, afskallet maling, manglende fernis mv. Det foreslås, at vægge og lofter, samt træværk på samtlige trapper pudses efter og malerbehandles. Trapper foreslås istandsat, og arbejdet omfatter generelt: Pudsreparationer, afrensning, pletspartling, filt på vægge, lofter, underside trappeløb og efterfølgende maling i samme antal farver som nu Snedkerreparation og maling/lakering af alt træværk herunder vinduesplader, døre og trappe. Vinduer males ikke Ny installation for og nye lamper i de opgange, hvor installationen er ældre pris på disse er afhængig af udseende og funktionalitet m.v. Valg af malerbehandling skal tilpasses individuelt for de enkelte opgange. Yderligere ses der flere større revner, på hovedtrapper, hovedsagelig på de nederste etager. Der bør inden stiftelse af forening, foretages geoteknisk undersøgelse, for at fastslå om revner i trapper skyldes sætninger i bygningen. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Hovedtrapper Malervedligehold 300.000 Bitrapper - malervedligehold 260.000 Geoteknisk undersøgelse 3-4 stikprøver (øvrige) 15.000 13
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Betondæk med eroderede bærejern Betondæk med eroderede bærejern Revne i terrazzo. Repos på køkkentrappe Revne i terrazzo. Repos på køkkentrappe Revner i terrazzo, i erhverv mod gade Revner i terrazzo i hovedtrappeopgang 14
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Etageadskillelse fra kælder mod stueetage er udført som traditionel beton udstøbt mellem bærejern. Grundet fugtindtrængning gennem ydervægge er bærejern i reposer kraftigt rustede. Der er revner i terrazzoen i opgangspartierne, hvilket skyldes at bærejernene vokser når de ruster og at overliggende beton og terrazzolag derved går i stykker. Grundet vurdering af bærejernenes nuværende stand, anbefales det at udskifte betondæk i indgangsreposer i indeværende år. Der anbefales en komplet ophugning af de 4 indgangsreposer, etablering af nye betondæk, samt lægning af nye terrazzo gulve. Anbefalede arbejder Udskiftning af 4 indgangsreposer 500.000 Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer 15
09 WC og bad, 10 Køkken Køkken Badeværelse 16
09 WC og bad, 10 Køkken WC, bad og køkkener er etableret i 2004 og fremstår velvedligeholdte, velventilerede og opvarmede. Der er fliser på gulve og vægge. Der anbefales ingen arbejder på disse. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer 17
11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer Varmecentral, placeret i kælder Pladeradiator med termostatventil, placeret undervindue Installationer ført i rum, hvor toilet oprindeligt har været placeret Nyere afløb og vandlåse under køkkenvaske Vandinstallation i rustfri stål Individuelle vandmålere 18
11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer 11 Varmeinstallationer Ejendommen er opvarmet ved centralvarmeanlæg forsynet ved fjernvarme, med fordeling fra veksler og varmtvandsbeholder i kælder. Centralvarmeanlægget er etableret i 1999. Radiatorer er generelt nyere pladeradiatorer, placeret under vinduer og der er på de fleste monteret termostatventiler. Varmecentral er løbende vedligeholdt med afsyring af vekslere og reparationer og partielle udskiftninger af komponenter. Varmeinstallationen fremstår velvedligeholdt, godt isoleret og i generelt i god stand og der anbefales ingen arbejder på denne. 12 Afløb Ejendommen har fået skiftet faldstammer omkring 2004. Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder på afløbsinstallationen. 13 Kloak Der er ikke oplyst problemer med ejendommens kloak. 14 Vandinstallationer Der er udført ny vandinstallation i 2004. Installationen er udført i rustfrit stål. Der opleves ingen problemer med vandinstallationen. Der er ikke individuelle ballofixer på vandinstallationerne. Det foreslås at etablere individuelle ballofixer til hver enkelt lejlighed. Budgetpris er forudsat at arbejdet udføres samlet, på én gang. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller 2014 2015 2016 2017 forbedringer Etablering af individuelle ballofixer på vandinstallationer 15.000 19
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Afproppet gasledning i kobber Centraludsugningsanlæg, placeret på loft. Emhætte i køkken Aftræk i badeværelse El-tavle Ældre el- installation i lejlighed 20
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm 15 Gasinstallationer Ejendommen er forsynet med gasinstallation, der dog ikke anvendes. Det er vigtigt at vedligeholde denne installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder på gasinstallationen. 16 Ventilation Der er central udsugningsanlæg, placeret på loftsrum. Der er emhætter i køkkener og aftræk fra badeværelser. Ventilationsanlæg fremstår velvedligeholdt og i god stand, og der anbefales ingen arbejder på dette. 17 El/svagstrøm I lejligheder ses el- installationer af varierende stand. Det foreslås, på sigt, at renovere el i samtlige lejligheder, i samlet projekt, for at opnå en gunstig besparelse. Der foreslås fornyelse af el installation i lejlighederne inkl. tavle, nye ledninger og tryk mv. Det er oplyst at dørtelefonanlæg fungerer uden problemer. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Renovering af el i lejligheder 470.000 21
18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads Gårdareal Gårdareal 22
18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads Energimærke udført pr. 11. april 2014, med en gyldighed til 11. april 2024. Der er etableret fælles gårdanlæg i 2005, med fælles gårdlaug. Foreningen har ingen ønsker til ændring af gårdareal. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer 23
Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-årseftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 24
Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 25