Sag 276399 PL/ KCN Do 4. september 2013 Rev.nr. C1336 VURDERI NGSFORRE TNI N G Lejemålet/ejendommen: Ejer: Rekvirent: Øksnehallen, Halmtorvet 11A m.fl., 1699 & 1700 København V Københavns Kommune Københavns Ejendomme København Aarhus Vejle Odense Aalborg Stockholm Göteborg Oslo Helsinki Colliers Internional Danmark er 100 % danskejet. Vi rådgiver om, formidler og administrerer erhvervs- og investeringsejendomme
Indholdsfortegnelse 1. Introduktion... 3 1.1 Formål... 3 1.2 Vurderingstema... 3 1.3 Definition af markedslejeværdi / forpagtningsafgiftsværdi... 3 1.4 Besigtigelse... 3 2. Informion om ejendommen... 4 2.1 Oplysninger... 4 2.2 Dokumenter... 4 2.3 Zonestus... 4 2.4 Benyttelse... 4 2.5 Ejendomskegori... 5 2.6 Arealer... 5 2.7 Kortftet beskrivelse... 5 3. Lejevurderingens result... 7 3.1 Vurderet lejeværdi... 7 3.2 Lejevilkår... 7 3.3 Forudsætninger... 8 4. Konklusion... 8 4.1 Erklæring... 9 4.2 Copyright... 9 Side 2 af 10
1. Introduktion 1.1 Formål Vurderingen skal af rekvirenten anvendes i forbindelse med tilbud om kulturel forpagtning af Øksnehallen. 1.2 Vurderingstema Vurderingen er udarbejdet med henblik på fastsætte den forpagtningsafgift, som vil kunne aftales mellem en kyndig og uvildig bortforpagter og en kyndig og uvildig forpagter for Halmtorvet 11A, Staldgade 16, Staldgade 12 og Halmtorvet 11D i det nuværende marked. Vurderingen tager udgangspunkt i en sædvanlig markedslejevurdering/forpagtningsafgiftsvurdering baseret på de i udbudsmerialet angivne forpagtningsvilkår (refereret nedenfor), idet følgende særlige forpagtningskriterier dog er lagt til grund for vurderingen: 1) Forpagteren skal i Øksnehallen afholde minimum 50 % kulturelle arrangementer og maksimum 50 % erhvervsarrangementer. 2) Forpagteren skal vederlagsfrit stille Øksnehallen til rådighed for bortforpagteren svarende til 4 kommunale dage om året, inkl. vederlagsfri basisopstilling til 250 personer (opstilling af stole/borde, bemanding af reception, efterfølgende rengøring mv.). Endvidere er der ved vurderingen taget højde for, Halmtorvet 11A (Øksnehallen) er fredet, Staldgade 16 (bygning 55) er bevaringsværdig (3), Staldgade 12 (bygning 56) er bevaringsværdig (3) og Halmtorvet 11D (bygning 67) er fredet. Da budgiverne bl.a. konkurrerer på fordelingen mellem kulturelle arrangementer og erhvervsarrangementer, vil procentfordelingen i forpagtningskontrakten være anderledes, hvorfor den aftalte forpagtningsafgift forventes ville komme til afvige fra den vurderede forpagtningsafgift. Der tages ved vurderingen ikke højde for, hvilken betydning det har for forpagtningsafgiften, forpagteren skal overtage personale fra hidtidig forpagter, idet dette kan have meget forskellig betydning for de enkelte budgivere. 1.3 Definition af markedslejeværdi / forpagtningsafgiftsværdi Markedslejeværdi er den vurderede årsleje, for hvilken en ejendom skal kunne udlejes på vurderingsdagen mellem en villig lejer og en villig udlejer i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 1.4 Besigtigelse Undertegnede, stsaut. ejendomsmægler og valuar Helle Horn Kramer og direktør, stsaut. ejendomsmægler og valuar Peter Lassen, har besigtiget ejendommen den 1. juli 2013. Til stede ved vurderingen var Ulf Wennerwald, der besvarede alle stillede spørgsmål og fremviste ejendommen. Side 3 af 10
2. Informion om ejendommen 2.1 Oplysninger Vurderingen bygger på oplysninger fra ovennævnte person og rekvirenten samt på oplysninger indhentet hos OIS Offentlig Info Server på Internettet Bortforpagter Plansystem 2.2 Dokumenter Følgende dokumenter er gennemgået: Bygningstegninger Arealoversigt fra udlejer Lokalplan 262 Brune Kødby BBR-meddelelse af 02.07.2013 2.3 Zonestus Ejendommen er beliggende i byzone. 2.4 Benyttelse For området, hvori lejemålet er beliggende, gælder lokalplan nr. 262, i henhold til hvilken området er udlagt til følgende formål: Ekstrakt: For område I gælder: a) Området fastlægges til offentlige formål samt prive institutioner mv. af almennyttig karakter, som nurligt kan indpasses i området. Der må opføres eller indrettes bebyggelse samt etableres udendørs anlæg til kulturelle formål, såsom teer, biograf, musik, dans, billedkunst, udstilling, bibliotek og medievirksomhed, fritidsformål såsom idræt, leg, rekreive arealer og medborgerhusaktiviteter, uddannelsesformål, såsom ungdoms- og voksenundervisning, formidling af byøkologi, kursusvirksomhed og daghøjskole, sociale formål, såsom institutioner for børn og unge samt miljømæssige servicefunktioner. Der kan i tilknytning til institutioner og anlæg i området opføres eller indrettes bebyggelse til administrion, restaurant mv. Der kan desuden i tilknytning til kursusvirksomheden etableres overnningsmuligheder for indtil 200 personer. Bestemmelsen er ikke til hinder for enkeltstående arrangementer med flere overntende. Der kan endvidere til hver institution eller anlæg opføres eller indrettes enkelte boliger til brug for portner eller andre personer med lignende tilknytning til institutionen eller anlægget. Side 4 af 10
Overnning eller beboelse må ikke finde sted inden for en afstand af 300 meter fra ammoniakanlægget i Kødbyens maskinstion på ejendommen mr. nr. 374 Udenbys Vester Kvarter, København, Ingerslevgade 52. b) Uanset pkt. a) kan Magistren tillade opførelse eller indretning af bebyggelse til erhverv, der efter Magistrens skøn har en funktionel tilknytning til de under pkt. a) nævnte formål (såsom kunsthåndværk, restaurerings- og konservorvirksomhed, mindre genbrugsvirksomhed mv.). c) Der må ikke udøves virksomhed, som efter Magistrens skøn i mere end ubetydelig grad kan medføre forurening. 2.5 Ejendomskegori Den vurderede ejendom henhører under kegorien koncerter, messer, konferencer, udstilling, andre events, lager m.v. 2.6 Arealer Ejendommens arealer fordeler sig således: Ejendommen Benyttelse Etageareal Halmtorvet 11A Øksnehallen/kælder 6.015 m 2 Staldgade 16 Events mv. 570 m 2 Staldgade 12 Lager mv. 514 m 2 Halmtorvet 11D Lager mv. 382 m 2 Etageareal i alt, ca. 7.481 m 2 Ovennævnte arealer baserer sig på oplysninger fra rekvirenten. Der er ikke foretaget fysisk opmåling af ejendommen, hvorfor arealerne forudsættes være korrekte. 2.7 Kortftet beskrivelse Beliggenhed: Lejemålet er beliggende i Brune Kødby på det centrale Vesterbro, i gåafstand til Københavns Hovedbanegård, DGI Byen samt Halmtorvets mange caféer og restauranter. Området har de senere år gennemgået en væsentlig opblomstring som følge af den generelle byfornyelse i området og tiltrækker i dag mange trendy virksomheder. Bebyggelsen: Øksnehallen fremstår udvendigt som et ældre byggeri med mange fine detaljer, men fremstår lidt trist som følge af den lidt misfarvede gule facade som kendetegner alle bygninger i denne del af kødbyen. Bygningens vinduer er buede småsprossede vinduer med trærammer og enkeltlagsglas med forssvinduer. Ejendommen er fredet og det er således kun muligt renovere ejendommen efter forhåndsgodkendelse. Indvendigt er ejendommen et imponerende bygningskompleks med sin massive trækonstruktion, og den Side 5 af 10
buede gennemgående trækonstruktion i midten af bygningen. Bygningen er indrettet med stor udstillingshal med flisegulvbelægning med gulvvarme i hele hallen. Bagerst i bygningen er der etableret toiletfaciliteter samt varmt køkken i stueplan og kontorfaciliteter på 1. sal i indskudt dæk langs hele bagvæggen. Begge faciliteter fremstår i pæn og præsentabel stand. Kontorerne, der entreres via udvendig fordelingsgang, er i almindelig god stand. Under personalefaciliteterne er der etableret lang kældergang, der benyttes til teknikrum herunder styring af gulvvarme mv. Staldgade 16 er som Øksnehallen en ældre gulstensbygning med lidt misfarvede facader. Indvendigt fremstår ejendommen med højloftet udstillingshal opvarmet med kalorifere og med massiv tag trækonstruktion. I bunden af bygningen er der etableret varmt køkken samt personalefaciliteter som toiletter mv. Alt fremstår nyistands og præsentabelt. Der er mulighed for udnytte arealet over personalefaciliteterne, som på nuværende tidspunkt entreres via stige og lem i loftet og som derfor ikke benyttes. Staldgade 12 er en bygning tilsvarende nr. 16. Ejendommen er dog ikke som nr. 16 istands indvendigt og fremstår som et højloftet koldlager med gitterspær, der bevirker højden alene kan udnyttes til spærkonstruktionen. Der er ingen personalefaciliteter i ejendommen, som ligeledes er uisoleret og uopvarmet. Halmtorvet 11D ejendommen er en tidligere staldbygning, der i dag er opdelt i flere mindre enheder. Ejendommen fremstår opført i samme merialer som de øvrige bygninger om end lofthøjden er begrænset. Lokalerne fremstår fortrinsvist uisolerede og uopvarmede. Den nuværende lejer har forbedret enkelte dele af ejendommen og opvarmet disse, men det vides ikke, hvorvidt de nedtager deres installioner. Side 6 af 10
3. Lejevurderingens result 3.1 Vurderet lejeværdi Lejeværdien for ejendommen vurderes således: Ejendommen Areal Pris pr. m 2 (DKK) Pris i alt (DKK) Halmtorvet 11A (Øksnehallen)* 5.822 m² 600,00 3.493.200,00 Halmtorvet 11A (Kælder) 193 m 2 0,00 0,00 Staldgade 16 (Events mv.) 570 m² 600,00 342.000,00 Staldgade 12 (Lager mv.) 514 m 2 500,00 257.000,00 Halmtorvet 11D (Lager mv.) 382 m² 400,00 152.800,00 I alt 7.481 m 2 4.245.000,00 * Der er fasts en gennemsnitsleje på henholdsvis kontor og udstillingsarealer, idet ejendommen ses som en helhed og ikke er velegnet til opdeling. 3.2 Lejevilkår Følgende forpagtningsvilkår er fastlagt på forhånd og vil gælde i forpagtningsaftalen: Ikrafttræden: 1. januar 2015 Tidsbegrænsning: Forpagtningsaftalen er tidsbegrænset og ophører uden varsel den 31. december 2024 Opsigelse: Forpagtningsaftalen er uopsigelig fra begge parters side i den tidsbegrænsede forpagtningsperiode Der er ikke fremlejeret, afståelses- eller genindtrædelsesret De forpagtede arealer overtages som beset, men uden nogen form for inventar Depositum: 6 måneders forpagtningsafgift Forpagtningsafgiften tillægges pt. ikke moms Øvrige udgifter som skal afholdes ud over forpagtningsafgiften tillægges moms, f.eks. varme og vand El afregnes direkte over for leverandøren Bortforpagter leverer ikke køl Bortforpagter holder bygningerne bygnings- og brandforsikret, mens lejer tegner alle andre forsikringer Forpagter forestår snerydning og glførebekæmpelse i en afstand på 3 meter ud fra de forpagtede bygninger Forpagtningsafgiften reguleres hvert år med stigninger i skter og afgifter Forpagtningsafgiften reguleres hver den 1. april med stigningen i nettoprisindekset, dog med minimum 3 % Forpagter skal reetablere alle evt. ændringer i det forpagtede Forpagterens drift af bygningerne sker i enhver henseende på forpagterens eget ansvar og risiko og for dennes regning Side 7 af 10
Forpagteren skal vederlagsfrit stille Øksnehallen til rådighed for bortforpagteren svarende til 4 kommunale dage om året, inkl. vederlagsfri basisopstilling til 250 personer (opstilling af stole/borde, bemanding af reception, efterfølgende rengøring mv.) Forpagteren skal i Øksnehallen afholde minimum 50 % kulturelle arrangementer og maksimum 50 % erhvervsarrangementer 3.3 Forudsætninger Ved bedømmelsen af lokalernes værdi er foruds en situion, hvor lokalerne - i umiddelbar tilknytning til vurderingsforretningen - agtes udlejet bedst muligt med en forventet afsætningsperiode på ca. 6 måneder, jf. vurderingstemaet på side 3. For vurderingen er gjort følgende forudsætninger: lokalerne udlejes på omstående kontraktmæssige vilkår, forpagteren min. skal afholde 50 % kulturelle arrangementer bortforpagteren i god tid varsler, hvilke dage de ønsker benytte Øksnehallen i kommunalt regi, køkken og driftsmeriel er intakt og lokalerne i øvrigt overtages som beset, p-pladserne foran Øksnehallen kan ikke forventes forts, være til rådighed for parkering, bebyggelsen/lokalerne er lovligt opført, indrettet og benyttet, Ejendomsdarapport, der ikke er modtaget på vurderingsdagen, forudsættes ikke give anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og evt. forurenet jordareal m.v. der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes påvirke vurderingen. 4. Konklusion Følgende synspunkter er lagt til grund for lejefastsættelsen: Vi har ikke fået forelagt regnskaber og budgetter og vi har derfor ikke forholdt os til indtægtsgrundlaget, men alene baseret vores vurdering på markedsleje. Idet der ikke findes sammenligningslejemål i området, er lejen vurderet efter bedste skøn. Side 8 af 10
4.1 Erklæring Undertegnede erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller rekvirent, eller i øvrigt have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderingens udfald. 4.2 Copyright Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Frederiksberg, den 5. september 2013 Peter Lassen Direktør, stsaut. ejendomsmægler, valuar Helle Horn Kramer Stsaut. ejendomsmægler, valuar Bilag 1: Fotos Side 9 af 10
Bilag 1 - FOTOS Side 10 af 10