Den 4. marts 2014 blev der i sag 258 2014 AA [Adresse] [By] mod BB [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomheden EDC v/ Frandsen og Olsen Løgstør [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved e-mail af 23. december 2013 har AA indbragt BB og ejendomsmæglervirksomheden, EDC v/ Frandsen og Olsen Løgstør, for Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 3. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom, 9 og 13, stk. 1,1. pkt. og god ejendomsmæglerskik bl.a. ved, at have indføjet en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen samt hvorvidt indklagede har givet vildledende rådgivning om bl.a. udarbejdelse af tilstandsrapport samt tilbud til køber om tegning af ejerskifteforsikring efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Indklagede, BB, er ikke registreret ejendomsmægler. Sagens omstændigheder: Klager ønskede at sælge sin ejendom, [adresse], [by], og bad i 2008 indklagede virksomhed om at formidle salget. Parterne indgik en formidlingsaftale den 3. december 2008, og den sidste aftale om forlængelse af formidlingsaftalen blev indgået den 21. april 2010. 1
Indklagede underskrev sig med navn og som ejendomsmægler på den sidste aftale om forlængelse af formidlingsaftalen. Indklagede er ikke registreret ejendomsmægler. Ejendommen består af et stuehus til landbrugsejendom bygget 1935 på 237 m 2, der i BBR-registret er anført som beboelse, af en bygning på 604 m 2, som i BBR-registret er anført som erhverv, samt et jordstykke på 17.790 m 2. Der er ingen oplysninger i BBR om jordstykkets anvendelse. Klager har fået lagt nyt tag på stuehuset i sin ejertid og deltog selv i byggeprocessen. Købsaftalen blev indgået 28. april 2010. Det fremfik af denne aftale, pkt. 8, at fortrydelsesretten ikke skulle finde anvendelse. Derudover var der indføjet en ansvarsfraskrivelse i aftalens pkt. 16 om individuelle vilkår: Ejendommen skal overtages som beset: Køber har haft lejlighed til en grundig gennemgang af ejendommen, herunder gennemgang med håndværksmæssig bistand. Ejendommen sælges derfor uden ansvar for mangler af enhver art, såvel retlige som faktiske, bortset fra adkomstmangel. Køber erklærer sig indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger i anledning af evt. mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, hverken nu eller senere. Parterne er enige om, at der i købsprisen er taget højde for nærværende ansvarsfraskrivelse, idet prisen er ændret fra kr. 2.595.000 fil kr. 2.200.000. Under samme pkt. 16 var det oplyst, at køber var et selskab og en kort beskrivelse af formålet med købet af ejendommen: Selskabets erhvervelse af ejendom Undertegnede CC ApS understiftelse erklærer herved som køber af nærværende ejendom, og med henvisning til lov. Nr. 920 af 22.12.89 om sommerhuse og camping, at ejendommen skal anvendes til et formål, som ikke er omfattet af lovens 1, nemlig udlejning og lager. Indklagede, BB, er anført som mægler på indklagede ejendomsmæglervirksomheds faktura af 17. maj 2010 til klager med opgørelse af salær mv. og stod anført som ejendomsmægler på aftale om forlængelse af formidlingsaftale af 21. april 2010. Klager blev senere dømt til at betale erstatning for mangelfuldt udført bygningsarbejde på ejendommen ved retten i [by]. Retten fandt dels, at der var tale om et forbrugerkøb, og dels at klager havde været selvbygger, og dermed havde kendt til, at stuehusets tag ikke var bygget efter gældende forskrifter. Parternes bemærkninger: 2
Klager: Klager har bl.a. anført, at selve handlen gik stærkt, idet køberen af ejendommen kom ind i billedet i april, og handlen blev afsluttet sidst i april. Køberen ønskede en meget hurtig overtagelse. Grunden til, at klager indvilligede i at fravælge tilstandsrapport, var, at der blev indføjet en ansvarsfraskrivelse. Indklagede forsikrede ham, at fraskrivelsen ikke ville medføre problemer for ham, og dels at det var en del af forhandlingen med køberen. Dvs. klager slog knapt 400.000 kr. af prisen, mod at køberen accepterede ansvarsfraskrivelsen for at få en hurtig handel igennem. Eftersom klager ikke har forstand på hushandler, var han afhængig af indklagedes rådgivning. Han satte derfor sin lid til, at indklagede rådgav ham bedst muligt, da denne oplyste om ansvarsfraskrivelsesklausulen. Klager har ligeledes anført, at indklagede har ladt ham i stikken, eftersom indklagedes rådgivning har medført, at han gik ca. 400.000 kr. ned i pris, og at klager efter en tabt retssag står med et erstatningskrav på udbedring af mangler på ejendommen til ca. 300.000 kr. Indklagede og klager har aldrig talt om, at klager skulle kontakte en byggesagkyndig, da indklagede havde oplyst, at en tilstandsrapport var unødvendig. Indklagede: Indklagede virksomhed har svaret, at indklagede, BB, ikke er registreret mægler. Han var netop startet som sælger hos indklagede virksomhed, da ejendommen skulle formidles. Indklagede virksomhed har svaret på indklagede, BB s, vegne og har bl.a. anført, at de bestrider, at handlen gik stærkt, da indklagede virksomhed havde haft den i kommission i ca. 1½ år. Køber så første gang ejendommen den 27. januar 2010. Indklagede gennemgik en liste over byggesagkyndige med klager. Det var klagers egen beslutning, at der ikke, som først aftalt, skulle udarbejdes en tilstandsrapport. Indklagede indhentede klageres underskrift på Fravalg af tilstandsrapport syv dage før, at indklagede udfærdigede den endelig købsaftale. Ansvarsfraskrivelsen var indsat for at gøre køberen opmærksom på de forhold, som køber og klager havde drøftet løbende under forhandlingerne. Køber var et selskab, derfor er der ikke givet fortrydelsesfrist i købsaftalen. Indklagede virksomhed har fulgt formidlingen løbende, og det var en lang salgsproces og et langt forhandlingsforløb. 3
Klager overholdt ikke alle aftaler i medfør af den endelige købsaftale, men handlen lykkedes, og klager gav udtryk for et veludført arbejde. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sagsfremstilling er et resumé af parternes oplysninger til nævnet. Ved nævnets vurdering af sagen, har nævnsmedlemmerne været bekendt med samtlige breve og bilag, som parterne har indsendt i sagen. Det følger af lov om omsætning af fast ejendom, 29 f, at forældelsesfristen for indbringelse af en sag for disciplinærnævnet er 5 år regnet fra den dag, da den pligtstridige handling eller undladelse er ophørt. Stk. 2. Forældelsesfristen afbrydes ved indgivelse af klage til disciplinærnævnet. Indklagede sendte sin faktura den 17. maj 2010, hvilket udgør ophør af handlinger mv., og klagen er således ikke forældet. Retten i [by] har fundet, at handlen var et forbrugerkøb, og at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. finder anvendelse for handlen. Nævnet lægger derfor til grund, at der er tale om et forbrugerkøb(salg). Da indklagede, BB, ikke er registreret ejendomsmægler i ejendomsmæglerregistret, kan nævnet ikke behandle klagen over ham personligt, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 1, jf. stk. 3. Såfremt en virksomhed skal pålægges en sanktion for overtrædelse af bestemmelsen i lovens 29 a, stk. 3, kræver det, at virksomheden har et medansvar eller har et selvstændigt ansvar, fx ved at have svigtet sin ledelses- eller tilsynspligt, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 4, samt lovbemærkningerne hertil. Indklagede virksomhed har i svarskriftet bemærket: [.] Jeg har som ansvarlig i firmaet fulgt denne sag løbende, og ved der er brugt rigtig mange timer på at få denne sag på plads. [.] Med disse bemærkninger sidestiller nævnet alle BB s handlinger med indklagede virksomhed. Det følger af forbrugerbeskyttelsesloven, 2, stk. 1-4, at sælgeren af en bolig kan blive ansvarsfri fra det 10-årige ansvar i medfør af Bekendtgørelse af lov om forældelse af fordringer (forældelsesloven), hvis køber inden købstilbud præsenteres for bl.a. tilstandsrapport og elinstallationsrapport (huseftersynsordningen). 4
Det følger af forbrugerbeskyttelsesloven, 21a, at en sælger ikke kan indføje en generel ansvarsfraskrivelse, hvis sælger kunne have fået samme beskyttelse ved at anvende huseftersynsordningen. Disciplinærnævnet finder, at ansvarsfraskrivelsen i købsaftalen netop er en generel ansvarsfraskrivelse. Huseftersynsordningen er frivillig for en sælger, men eftersom fravalget af ordningen kan have vide økonomiske konsekvenser, er det vigtigt, at sælger bliver grundigt oplyst om betydningen af at fravælge ordningen af formidleren af ejendommen. Forbrugerbeskyttelsesloven indeholder en særlig stærk forbrugerbeskyttelse. Det påhviler den professionelle part at godtgøre, at forbrugeren er vejledt om retsvirkningerne af et fravalg af denne beskyttelse. Der er uoverensstemmelser mellem parterne om indholdet af de indklagedes rådgivning. Sagen indeholder ikke dokumentation for, at en sådan rådgivning er givet. Indklagede har derfor ikke godtgjort, at klager er blevet vejledt. Disciplinærnævnet finder det kritisabelt, at indklagede virksomhed har formuleret og indføjet en generel ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen. Indklagede virksomhed burde vide, at klager næppe ville kunne støtte ret på en sådan klausul. Ifølge bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelsen), 9, stk. 1, 2. pkt., må en ejendomsmægler ikke bringe konkrete bygningssagkyndige i forslag over for en sælger. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede virksomhed har gennemgået en liste af byggesagkyndige og efterfølgende har taget kontakt til denne sagkyndige på vegne af klager. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom, 25, må ingen personer, der ikke er optaget i Erhvervs- og Byggestyrelsens (nu Erhvervsstyrelsen) register, benytte betegnelsen ejendomsmægler eller betegnelser, der kan forveksles hermed. Indklagede, BB, stod anført som mægler på flere dokumenter. Da der er tale om dokumenter udstedt af den indklagede ejendomsmæglervirksomhed, har virksomheden også overtrådt bestemmelsen. Nævnet finder, at den indklagede ejendomsmæglervirksomhed har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Som følge af overtrædelse af formidlingsbekendtgørelsen, 9, stk. 1, 2. pkt., og lov om omsætning af fast ejendom, 25, pålægges indklagede ejendomsmæglervirksomhed, EDC v/ Frandsen og Olsen Løgstør, en bøde på 250.000 kr. 5
Nævnet har ved bødefastsættelsen lagt vægt på, at der er tale om flere overtrædelser af lov om omsætning af fast ejendom, ligesom forholdet om ansvarsfraskrivelsesklausulen tillægges betydelig vægt. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, ejendomsmæglervirksomheden EDC v/ Frandsen og Olsen Løgstør, pålægges en bøde på 250.000 kr., jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 b. Klagen mod indklagede, BB, afvises. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, 13, stk. 3. Med henvisning til lov om omsætning af fast ejendom 29 c gøres opmærksom på, at afgørelsen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, men nævnets afgørelse kan indbringes for domstolene efter de almindelige regler herfor. Mikael Sjöberg 6