Notat 3 - Økonomi Dette notat er udarbejdet med henblik på at give en generel orientering om forhold, der kan være relevante og/eller som man bør være opmærksom på i forbindelse med udarbejdelse af en idé/projekt til Fonden Realdanias idékonkurrence om bevaringsværdige bondegårde alternative anvendelsesformer. Notatet er alene af oversigtskarakter og giver således ikke en udtømmende redegørelse for de forhold og/eller støttemuligheder, der er relevante for et givent projekt. Konkurrencedeltagere opfordres derfor til at foretage egne undersøgelser af de forhold, som findes relevante for en given idé/projekt. Fonden Realdania giver ingen garanti for, at notatet er udtømmende og fraskriver sig ethvert erstatningskrav som følge af brug af notatet. Indledning I forbindelse med ny bebyggelse, ændret anvendelse og/eller ombygning af eksisterende bebyggelse, bør der udarbejdes et anlægs og driftsbudget for projektet. Forudsætningen for et realistisk driftsbudget er ofte et grundlæggende kendskab til markedet. Dette kan understøttes af en konkret markedsundersøgelse med et indhold og omfang, der er tilpasset projektet, og som belyser flest mulige af de forhold, der er relevante for at vurdere, om det pågældende projekt er bæredygtigt. Informationskilderne er mangfoldige her gives enkelte eksempler: Danmarks Statistik: www.dst.dk Kommunernes hjemmeside: eks www.give.dk, Kommunernes Landsforbund: www.kl.dk, Ministerierne: eks. Økonomi og erhvervsministeriet: www.oem.dk Markedsundersøgelsens hovedelementer Målgruppen: Kan indeholde elementer som alder, køn, familie status, lokal tilknytning til området, etnisk baggrund, interesseområder, kulturelle tilhørsforhold. Eksisterende befolkningssammensætning i lokalområdet: Er den lokale befolkning den primære målgruppe, sekundære eller målgruppe overhovedet? Befolkningsudvikling: Er der i området en positiv eller negativ befolkningstilvækst? Offentlige institutioner mm.: Pasningsmuligheder for børn, valgmuligheder indenfor skoleområdet, institutionspladser i tilknytning til skole, og andre institutioner. Uddannelsesinstitutioner: Relevante uddannelsesmuligheder på kort og langt sigt. Beskæftigelssituationen: Beskæftigelsessituationen i nærområdet, dels i andre områder sammenholdt med mulighederne indenfor eks. offentlige transportmuligheder. Erhvervslivet: Satser man lokalt på denne skitserede projekttype?. Indkøbsmuligheder: Nærbutikker, indkøbscentre mm. Offentlige transportmuligheder: Alternative transportmuligheder for individuel transport. Offentligt vejnet: Nærhed til hovedveje / motorveje. Naturoplevelser: Sammenholdes med målgruppens forventninger mm. Beskatningsforhold i kommunen: Er beskatningen attraktiv? Overnatningsmuligheder/turisme: Er projektet afhængig af eksterne overnatningsmuligheder? Miljøspørgsmål: Vil projektet betinge særlige miljøtilladelser eller godkendelser? 1
Lejelovgivning Hvis et projekt omfatter en eller anden form for udlejning, kan det ved vurderingen af projektets bæredygtighed endvidere være afgørende hvilken lovgivning, der regulerer den pågældende bebyggelse, herunder om bebyggelsen er underlagt reglerne for det private eller det almene område. Der skelnes mellem privat og almen boligudlejning. Inden for privat udlejning skelnes endvidere mellem, om lejemålet er beliggende i et reguleret eller et ureguleret område. Endelig er der regler for erhvervslejemål. Lejelovens bestemmelser gælder for leje herunder fremleje af hus eller husrum, det vil sige, at bl.a. leje af bolig med fuld kost, eller aftale mellem et hotel og dets gæster ikke omfattes af loven, ligesom der i anden lovgivning kan findes bestemmelser, der omfatter lejeforholdet. Ved vurderingen af lejefastsættelse og -reguleringen for boliger skal det undersøges, om ejendommen er beliggende i en kommune med huslejeregulering efter boligreguleringslovens bestemmelser. Lovgivning Lov om leje: Lovbekendtgørelse 2001 05 14 nr. 347 som ændret ved L 2001 06-07 nr.447 og L 2002-06 06 nr. 402 og L 2002 12 17 nr. 1090. Reglerne om huslejeregulering for beboelseslejligheder er som udgangspunkt gældende for kommuner med registerfolketal, der pr. 01.04.79 oversteg 20.000 indbyggere. Boligreguleringsloven. : Lovbekendtgørelse 2001 05-14 nr. 348, som ændret ved L 2002 06 06 nr.402 og L 2002 12 17 nr. 1090. Erhvervslejeloven: Lov 1999 12 20 nr. 934 som ændret ved L 2000 12 20 nr. 1260 og L 2001 06 07 nr. 447. Kommunalbestyrelserne kan imidlertid beslutte, at reglerne ikke skal gælde og omvendt at reglerne skal gælde, selv om registerfolketallet ikke betinger det. Kommunerne oplyser, om boligreguleringsloven finder anvendelse i kommunen. Lov om leje af Almene boliger: Lovbekendtgørelse 2001-06 19 nr. 562 om leje af almene boliger. Reglerne for lejefastsættelse og regulering for erhvervslejemål findes i erhvervslejeloven. Lovbekendtgørelse 2002-08-08 nr. 662 om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Bekendtgørelse 2000-12-13-nr 1103 om drift af almene boliger mm. Boliger i regulerede områder: Betydningen af, at boligreguleringslovens bestemmelser er gældende, er blandt andet, at lejen for de fleste lejemål fastsættes og reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje. 2 Lejefastsættelse for boliger og erhverv, indenfor det private område Lejefastsættelsen er blandt andet afhængig af, om lejemålene indrettes i en nyopført ejendom, indrettes i et tidligere erhvervslejemål eller indrettes i en eksisterende boligejendom.
Boliger i uregulerede områder Lejefastsættelse og lejereguleringen for lejemål i de uregulerede områder er efter bestemmelsen i lejelovens 47 det lejedes værdi som ikke er beregneligt, men et udtryk for den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, udstyr og vedligeholdelsesstand. Erhvervslejemål Lejefastsættelse efter erhvervslejelovens bestemmelser gælder for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse. Ved lejeaftalens indgåelse fastsættes lejens størrelse og lejens regulering efter parternes aftale. Lejeregulering kan foretages efter parternes aftale eller reguleres efter lovens bestemmelser om fastsættelse til markedslejen. Almene boliger Lov om leje af almene boliger gælder for: Leje af almene boliger, der tilhører en almen boligorganisation. Almene ældreboliger, der tilhører en selvejende institution. Ustøttede almene plejeboliger, jf lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid fastsættes således, at den giver afdelingen mulighed for, af sine indtægter, at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag, henlæggelser og lignende bestemmelsen om balanceprincippet. I det følgende gives der anvisninger på hvorledes et anlægsbudget henholdsvis et driftsbudget kan struktureres. 3
Bilag 1 Dette er et forslag til hvordan et anlægsbudget kan sættes op. Anlægsbudget Grundudgifter: Grundværdi / Bygningsværdi Liggeudgifter El-tilslutning Varmetilslutning Vandtilslutning Kloaktilslutning/-afgift Fællesantenne m.m. Grundudgifter i alt Alle tal i tusinde kr. inkl. moms Håndværkerudgifter: Håndværker Reserve/uforudset Forurening Håndværkerudgifter i alt Omkostninger: Bygherrerådgivning Byggeadministration Lydmåling Geoteknik Landinspektør Advokat Byggelån Garantiprovision m.v. Omkostninger i alt Total anlægsudgift 4
Bilag 2 Dette er et forslag til hvordan et driftsbudget kan sættes op. Driftsbudget Indtægter: Lejeindtægter Andre indtægter Diverse renteindtægter Indtægter i alt Alle tal i tusinde kr. inkl. moms Udgifter: Prioritetsudgifter Byggelånsrenter Ejendomsskatter Renovation El-udgifter Forsikringer Abonnementer Reparation og vedligehold Vedligeholdelsesudgifter / planlagte Tilsynsudgifter Renholdelse, snerydning m.v. Administrationsudgifter Regnskabsassistance Revision Øvrige udgifter Udgifter i alt Driftsbudget i alt 5