entreprenøren NR. 2/2012 MAJ HÅRD ELLER BLØD LANDING FORUDE?

entreprenøren NR. 2/2012 MAJ HÅRD ELLER BLØD LANDING FORUDE?

entreprenøren BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER HAR BESØGT KINA FOR AT STUDERE ET BOLIGMARKED UNDER HØJ ØKONOMISK VÆKST OG EKSTREMT EFTERSPØRGSELSPRES SOM FØLGE AF ØGET VELSTAND OG VANDRING TIL BYERNE. CENTRET GENNEMFØRTE EN LÆNGERE MØDERÆKKE MED REPRÆSENTANTER FRA DEN FINANSIELLE SEKTOR, OFFENTLIGE MYNDIGHEDER, UNIVERSITETER, DEVELOPERE OG RÅDGIVNINGSVIRKSOMHEDER I SHANGHAI OG HONG KONG. AF SEKRETARIATSCHEF, CAND. POLIT. CURT LILIEGREEN, BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Byggeri på de dyreste adresser i Hong Kong vil den sydende aktivitet kunne fortsætte? Foto: Christian Haagerup 4

entreprenøren HÅRD ELLER BLØD LANDING FORUDE? En af opgaverne for Boligøkonomisk Videncenter er at følge udviklingen på de internationale boligmarkeder. I 2011 besøgte centret USA og havde en møderække med repræsentanter fra den finansielle sektor i Washington. Siden besøgte centret Detroit for at studere, hvordan boligmarkedet reagerer på en langvarig og ekstrem svækkelse af efterspørgslen som følge af befolkningsafvandring og økonomisk krise. I 2012 har centret besøgt Kina for at studere et boligmarked under høj økonomisk vækst og ekstremt efterspørgselspres som følge af øget velstand og vandring til byerne. Centret gennemførte en længere møderække med repræsentanter fra den finansielle sektor, offentlige myndigheder, universiteter, developere og rådgivningsvirksomheder i >> 5

Kinesisk boligbyggeri for velhavere men ikke for de super-rige. Dette ligger i en såkaldt New Town udenfor Shanghai, populært kendt som Nordic City. Dette kvarter hedder Cedar Island Luxury Decorated Toscana Series og er opført i italiensk stil (Toscana). Man har fra myndighedernes side direkte opfordret developerne til at bygge i deres hjemlands stilarter, og derfor ligger der nu hollandske, engelske, skandinaviske og italienske kvarterer udenfor Shanghai. Europæiske arkitekter slog også deres folder i Shanghai før 2. verdenskrig, så det udenlandske element har en lang tradition. Ikke alle boliger er solgt, og man fornemmer dels de stagnerende boligpriser, dels at man måske har ramt lidt for meget ved siden af traditionel kinesisk smag. Prisen her er ca. 14 millioner Renminbi for en villa (ca. 12,6 mio. DKK). Shanghai og Hong Kong. Både i USA og i Kina var bistanden fra Udenrigsministeriet i Danmark afgørende for, at besøgene blev vellykkede. Man kan lynhurtigt samle store mængder af data over internettet. Skal man opbygge personlige kontakter, er personlige møder dog en fordel. Hertil kommer, at data i mange tilfælde kan vildlede i lande som Kina, der er under en dramatisk forandringsproces i det økonomiske system, og hvor landet er stort og har forskelligartet udvikling mellem regionerne. Hvis man skal have en vurdering af de problemer, der er forbundet med data og tolkning af data, er det en fordel at drøfte dette mere uformelt ved et møde. USA og Kina har de mest interessante boligmarkeder i verden i dag. det amerikanske boligmarked er altafgørende for, om verdens største økonomi, USA, på ny kan genrejses med fremgang i privat forbrug og beskæftigelse. Derfor har vi alle og ikke kun boligøkonomer interesse i at følge USA s boligmarked nøje. Kina er verdens 6 KINA næststørste økonomi. Dets boligmarked har været igennem en voldsom stigning i priser og investeringer, der minder om Japan før sammenbruddet i starten af 1990 erne. Hvis Kina s boligmarked bryder sammen, bliver følgerne skæbnesvangre for verdensøkonomien. Ét risikoscenario er, at gældskrisen i Europa forværres og rammer Kinas eksport, som det skete i slutningen af 2009 og starten af 2010. Et fald i de kinesiske investeringer, der er relativt langt højere i forhold til nationalindkomsten end det ses i vestlige økonomier, vil bremse den kinesiske vækst, og krisen kunne sprede sig gennem banksektoren som følge af den kraftige udlånsvækst til ejendomssektoren i de senere år. Det er imidlertid kun på overfladen, at der er lighedspunkter mellem Kinas ejendomsmarkeder og udviklingen i de vestlige økonomier. Selvom der er klare boble tegn i det kinesiske ejendomsmarked, så kan dette marked ikke sammenlignes med de vestlige. Areal i 1.000 km2 Befolkning Kina 9.597.000 1.343.240.000 USA 9.826.675 313.847.000 Danmark 43.094 5.543.000 47 82 87 9.200 3,3 49.100 1,2 38.600 2,4 Bybefolkning i % af hele befolkningen BNP pr. capita i dollars*) Inflation i % *) Opgjort ud fra købekraft paritet, PPP Napoleon Bonaparte sagde for 200 år siden om Kina: Der ligger en sovende kæmpe. Lad ham sove. For når han vågner, vil han ryste Verden. Nu er Kina vågnet, og vi er alle i den nye globaliserede Verden afhængige af, hvad der sker for Kinas økonomi i de kommende år. DEN KINESISKE ØKONOMI Den kinesiske økonomi har i mere end 25 år opvist imponerende vækstrater. Opgjort i faste priser er den kinesiske nationalindkomst steget med vækstrater på op til 14 % om året. Der har undervejs været forbigående svaghedsperioder som i 1989-1990, og igen i 1998 1999, men selv da har væksten i international sammenligning været høj. I 2007, før Finanskrisen ramte, var vækstraten oppe på 14,2 %. Det er en vækst, som man i mere udviklede økonomier ville være taknemmelig for at opnå over en femårig periode. Da krisen satte ind, faldt væksten til 9,2 % i 2010, for siden at stige på ny. Her i starten af 2012 ser det dog ud til, at væksten er afsvækket til godt 8 % årligt. De foregående årtiers vækst har imidlertid været så massiv og langvarig, at Kinas andel af hele verdens nationalindkomst er steget fra 3,2 % i 1985 til et forventet 15,8 % i 2013. Kina har dermed overhalet Japan som verdens næststørste økonomi, og haler støt ind på USA. Både iflg. Verdensbanken og CIA World Factbook udgør den kinesiske nationalindkomst opgjort i købekraftparitet 75 %

Kom ud af røret og bliv klogere på alt, hvad der rør sig i jorden SE AKTUELLE KURSUSDATOER PÅ wavin.dk Trænger du til at få opdateret din viden om vand- og afløbssystemer, så du bliver endnu skarpere på rør, systemer og miljømæssige udfordringer? Så tag med på et af vores kurser om alt fra svejseteknik og installation af afløb til konkrete problemstillinger indenfor regnvandshåndtering. Hvad enten du er grossist, udførende eller rådgiver, tilbyder vi kurser, der gør dig endnu bedre til dit job og dine kunder endnu mere tilfredse med resultatet. Alle kurser foregår i vores moderne Wavin Solution Center, hvor teori og praksis går hånd i hånd i den store træningshal med installationsgrave og interne pumpesystemer. Scan koden, læs mere om kurserne og tilmeld dig på www.wavin.dk. Så garanterer vi, at du får viden, der holder vand. Solutions for Essentials 7

entreprenøren Figur 1: Årlig realvækst i % i Kina s nationalindkomst (Bruttonationalprodukt ) i %, IMF WEO databasen Figur 2: Saldo på betalingsbalancens løbende poster som % af nationalindkomsten 1985 2013. IMF, WEO databasen Figur 3: Samlede investeringer opgjort som % af nationalindkomsten (BNP) for Danmark og Kina, 1985 2013 8 % % % af den amerikanske. Denne forbavsende vækstmaskine hænger sammen med betydelige overskud på betalingsbalancens løbende poster, i takt med at Kina i midten af 1990 erne udviklede sig til hele verdens fabrik. Når overskuddet på betalingsbalancens løbende poster måles i % i forhold til nationalindkomsten, så steg dette overskud fra 1 % i midten af 1990 erne til 10,1 % i 2007. Under indtryk af finanskrisen og afsvækkede eksportmarkeder i USA og Europa faldt overskuddet til godt 5 % i 2010 og 2011. I et frit marked ville overskuddet presse kursen på den kinesiske valuta, Renminbien op, og denne er da også blevet opskrevet (apprecieret) af markedskræfterne, men ikke i den udstrækning, som handelsudviklingen tilsiger. Renminbien bevæger sig i et snævert bånd om en referenceværdi, der fremkommer ud fra en kurv af forskellige valutaer, herunder Dollar, Euro, Yen, Rubler, engelske Pund, thailandske Baht med flere. Dette er et af de større stridspunkter mellem Kina og den vestlige verden. Med en højere kurs på Renminbien, ville den kinesiske konkurrencefordel blive dæmpet, og der ville komme mere balance mellem eksport og import, ligesom en opskrivning af valutaen ville virke inflationsdæmpende. Som følge af de vedvarende overskud på betalingsbalancens løbende poster har Kina opbygget verdens klart største valutareserve på over 3.300 milliarder amerikanske dollars. Til sammenligning har Tyskland en valutareserve på 260 milliarder dollars. SAFE, State Administration of Foreign Exchange administrerer reserverne, hvis sammensætning betragtes som en statshemmelighed. Det vides dog, at majoriteten består af aktiver i amerikanske værdipapirer, og at en ikke uvæsentlig del heraf har været obligationer fra de amerikanske realkreditinstitutioner Fannie Mae og Freddie Mac. Vækstmaskinen består også i, at investeringerne i Kina som i andre af de asiatiske vækstdynamoer er meget store målt i forhold til nationalindkomsten. Tilbage i midten af 1980 erne udgjorde de samlede investeringer ca. 38 % af den kinesiske nationalindkomst. Dette tal er siden steget til et niveau på 48 % i dag. Det er et skræmmende højt tal, som minder om Japan i tiden omkring 1990, hvor den store ejendomskrise satte ind. Da Finanskrisen ramte, var den kinesiske regering hurtig til at iværksætte omfattende stimulusordninger. Disse er nu ved at blive aftrappet, og væksten skal komme gennem det private forbrug. Den indenlandske efterspørgsel er blevet vigtigere, fordi vækstbidraget fra nettoeksporten er væk, og er blevet direkte negativt i perioder. Samtidig forsøger regeringen at forhindre, at ejendomsmarkedet koger over gennem en række stramninger i lånevilkår og skatter. Dette er den økonomiske politiks finere kogekunst, som er mislykkedes i mange lande, men det ser ud til, at kineserne kan få øvelsen

Fornemme butiksstrøg med dyre varer men bambusstilladset i Hong Kong virker nu lidt hjemmelavet. Kowloon et af de tættest befolkede steder på kloden. Foto: Christian Haagerup til at gå op i en højere enhed. VEJEN TIL ET PRIVAT EJENDOMSMARKED I ET KOMMUNISTISK LAND Kina før reformerne Danwei systemet Før de økonomiske reformer, var Danwei-systemet helt afgørende for tilværelsen for den enkelte kineser i byerne. Danwei er et udtryk for den arbejdsenhed fabrik eller universitet eller kontor som man arbejdede på. Så godt som alle i byerne var en del af systemet. Danwei systemet tog sig af den enkeltes behov, herunder også boligbehov. Samtidig udøvede systemet social kontrol, og man var helt op til for få år siden nødsaget til at spørge sin Danwei om lov, før man kunne gifte sig eller blive skilt. Da de økonomiske reformer satte ind i 1978, blev dette system svækket, og på boligområdet har der været en klar bevægelse i retning af skabelsen af et decideret marked, på godt og Curt Liliegreen modtager en symbolsk gave fra direktør D.W. Prescot, Hong Kong Housing Authority. I baggrunden ambassadør, generalkonsul Torben A. Gettermann. Foto: Christian Haagerup. ondt. Køb af leje-ret via auktion Da det kommunistiske parti kom til magten i 1949, overtog staten retten til at eje jord. I de sidste to årtier er der imidlertid vokset et ejendomsmarked frem i Kina, hvor man i praksis lejer jorden for en længere periode, og så opfører en bolig på lejet jord med ret til at sælge eller udleje denne bolig. Perioden er 70 år for boliger, og 50 år for kontor- og butiksejendomme. Det kan minde om de ejerlejligheder, der før lå i Københavns kommune, og hvor der var såkaldt hjemfaldspligt på lejligheden efter en årrække, så ejendommen principielt skulle overdrages til kommunen igen. Siden 1988 har man solgt lejeretten til jord, og dette er fra og med 2002 sket via auktioner, efter en model kopieret fra Hong Kong. Salget finder sted gennem den pågældende bys Land bureau. Der har historisk været en del problemer med korruption, et problem som også Hong Kong har set på trods af auktionssystemet, som ellers netop skulle forhindre dette. Indtægterne fra auktionerne udgør en væsentlig andel af myndighedernes samlede indtægter. Det skal understreges, at det er og bliver lejeretten, og altså ikke en ubegrænset ejendomsret, der sælges. I et marked, hvor prisstigningerne er meget voldsomme og hvor der er et klart investeringsmæssigt/spekulativt element er en lejeperiode på 70 år mere end tilstrækkeligt. At der bygges på 9

entreprenøren jord, man ikke ejer i princippet, har på ingen måde holdt de private markedskræfter tilbage. I de fleste kinesiske storbyer fordobles ejendomspriserne hver femte år, og så er en tidshorisont på 70 år mere end tilstrækkelig! Denne voldsomme prisstigning skaber imidlertid problemer for alle andre end den mest velbeslåede del af befolkningen. Handlen med leje-ret kan umiddelbart virke fremmed for en dansker, men har internationalt en århundredlang tradition og er udbredt den dag i dag i en lang række lande. Forsøg på at støtte mennesker fremfor mursten I et forsøg på at komme væk fra tidligere tiders boligpolitik, hvor staten og de store statslige virksomheder skaffede subsidierede boliger til befolkningen, oprettede Kina i 1995 den såkaldte Housing Provident Fund, HPF. Gennem indbetalinger til fonden knyttet til den enkelte kinesers ansættelsesforhold, opspares der midler, der skal gøre ham i stand til at skaffe sig en bolig på et frit marked. Med andre ord har man fjernet støtten fra murstenene, og flyttet dem over til personerne, om end der dog fortsat er særlige boliger med subsidieret lav husleje for vanskeligt stillede. HPF omfatter i princippet både ansatte i private og offentlige virksomheder, undtaget er farmere, selvstændige og migrant-arbejdere. Housing Provident Fund er rygraden i forsøgene på at tilnærme sig et privat boligmarked. HPF er et program, som der er paralleller til i andre asiatiske økonomier som Indien, Singapore og Thailand. Den indebærer, at arbejdsgiveren er forpligtet til at indbetale et bidrag til fonden, beregnet som en % - andel af lønnen, det vi i Danmark kender som en socialprocent eller et arbejdsgiverbidrag. Denne % - andel suppleres af bidrag fra den ansatte. Det præcise % -tal varierer fra region til region. I Beijing er arbejdsgiverens betaling 12 %. De virksomheder, der har været involveret i at etablere sig i Kina vil vide, at der eksisterer et omfattende system af sikringsordninger. De omfatter for arbejdsgiveren indbetalinger til pension (20%), til arbejdsløshedsforsikring, sygeforsikring, barselsfond, ulykkesforsikring samt Housing Provident Fund. Der er dog tegn på, at der i praksis er store forskelle i indbetalingerne til HPF for de forskellige ansatte, og at ordningen har haft en begrænset gennemslagskraft i at sikre lav- og middelindkomstgrupperne en bolig på det private marked, blandt andet som følge af udfordringen fra boligprisernes himmelflugt. De kraftige prisstigninger på bolig, samt en efter danske forhold betydelig ulighed i indkomstfordelingen, gør en almindelig bolig i en kinesisk storby meget dyr for en familie med en almindelig indkomst. I boligøkonomi definerer man begrebet affordability (om man har råd til at betale en bolig) ud fra en brøk bestående af medianen af alle boligpriser divideret med medianen af alle indkomster. Medianen er den pris/indkomst, hvor halvdelen ligger under og halvdelen ligger over, et begreb som ikke må forveksles med gennemsnittet. I Kinas større byer giver denne brøk en værdi på 5,6. Det betragtes internationalt som normalt med en værdi mellem 3 og 5. I de store kinesiske byer er der i dag en meget høj ejer-andel i boligmarkedet. Forsøget på at kommercialisere boligmarkedet er derfor isoleret set en succes, men der består en kronisk underforsyning af billigere boliger. På dette punkt har markedskræfterne svigtet. Det frie marked har presset jordpriser og byggeomkostninger så højt op, at de lavere indkomster bliver holdt ude af ejerboligmarkedet. Samtidig har mange developere satset på markedet for de højere indkomster. De der falder udenfor historien om Hukou Andelen af billige boliger i de PCB sanering altid med respekt for mennesker og miljø Nedrivning Jord, kloak og beton Belægning Maskinudlejning Forurenet jord PCB- og Asbestsanering Byggepladsservice Gårdsanering tlf. 7020 7050 www.tscherning.dk 10

kinesiske byer er utilstrækkelig i forhold til antal familier med begrænset indkomst. Men hertil kommer, at der er mange borgere, som ikke har ret til at komme ind i de boliger, som myndigheder kan stille til rådighed med en lavere husleje. Dette er migrantarbejdere, og byernes såkaldte flydende befolkning. I Kina og i andre asiatiske økonomier eksisterer der et årtusindgammelt system, Huji systemet også kaldet Hukou, som er en registrering af et individs/familiens bopæl og samboende. Systemet blev af kommunistpartiet under planøkonomien brugt til at kontrollere, at der ikke skete en eksorbitant vandring fra land til by, altså en form for stavnsbinding. Hvis man ville arbejde udenfor sin hjemstavn, krævede dette særlige pas, men medførte også tab af en række borgerlige rettigheder. Systemet har indebåret, at migrantarbejdere ikke har kunnet nyde fordel af de støttede boligformer, når de har vandret ind til storbyernes fabriksområder, og i stedet er mange af dem endt i den værst tænkelige slum. Uden Hukou registrering har man ikke ret til sundhedspleje, men som følge af fremvæksten af private sundhedsforsikringer, er dette nu et mindre problem. Et andet forhold er, at nogle jobs i en given storby som Shanghai kun tilbydes folk med et Shanghai Hukou. Der er i princippet to slags Hukou, en land-hukou og en by-hukou. Man skal imidlertid også have en lokal Hukou for den pågældende by, man opholder sig i, for at have fulde rettigheder. I 2003 blev en ung mand tævet ihjel af politiet i storbyen Guangzhou, hvor han blev rutinemæssigt tilbageholdt efter at man havde konstateret, at han ikke havde en lokal Hukou (men nok en by-hukou). Han blev tilbageholdt, selv om han havde lovligt arbejde i byen. Da historien slap ud i medierne, rejste der sig en proteststorm, og myndighederne måtte reagere. Systemet håndhæves dog fortsat. Der er et sted mellem 150 og 200 millioner kinesere fra landområderne, der nu arbejder i Central Business District i Pudong, Shanghai skyskraberen i baggrunden er Shanghai World Financial Center og er verdens 4. højeste bygning med sine 492 meter. byerne uden at være hjemmehørende dér. Ikke alle er mindre bemidlede, og dette giver de kinesiske myndigheder endnu et reguleringsinstrument på boligmarkedet. Såfremt man skulle bestemme sig for at lempe på Hukou registreringen, vil mange af de mere velbeslåede migrantarbejdere kunne købe en bolig, og derved kan man i en krisesituation give boligmarkedet og boligpriserne en vitaminindsprøjtning. Dette er kun et enkelt punkt, hvor Kina og den vestlige verden er meget forskellige. DET KINESISKE PRISHOP I starten af 2010 var prisudviklingen på boligmarkedet voldsom. Prisoplysningerne må tages med et vist forbehold, og blandt andet er det svært at fortolke data på nationalt plan, da landet er så stort, og enkelte byområder har en befolkning svarende til hele vesteuropæiske lande. For eksempel har Yangtze flodens delta, hvor Shanghai ligger, en befolkning på ca. 90 mio. indbyggere. Ser man på de data, som det officielle statistiske bureau, National Bureau of Statistics of China 11

entreprenøren tidligere indsamlede (nu erstattet af andre tidsserier), så får man dog en indikation af udviklingen. I januar 2010 var boligpriserne generelt set steget med 9.5 % det sidste års tid. Mens USA og EU oplevede en boligkrise, var Kina således inde i en ret kraftig prisudvikling. Denne var imidlertid meget ulige fordelt på boligtyper. Økonomisk affordable boliger var steget med 1%. Luksuslejligheder var steget med 15.8 %. Der var en klar indikation af, at efterspørgselspresset var voldsomt, og at det var ved at tage en drejning over mod, at developerne primært interesserede sig for den dyre del af markedet. Det var på dette tidspunkt, at den kinesiske regering skred til handling for alvor og successivt gennemførte en række tiltag for at få priserne under kontrol. HVOR ØST OG VEST ER HELT FORSKELLIGE Ejendomsmarkeder i den vestlige verden er kendetegnet ved, at der er et stort marked for allerede opført byggeri, og et mindre marked for nybyggeri. På markedet for den eksisterende boligmassestocken bestemmes boligprisen i samspillet mellem udbud og efterspørgsel. Dernæst bestemmer forholdet mellem boligpriserne og byggeomkostningerne, hvor meget en developer kan tjene ved nybyggeri, og dermed hvor stort nybyggeriets omfang bliver, det vil sige hvor stort flowet bliver. De økonomiske modeller for sådan et boligmarked kaldes en stock-flow model. Sådan er boligmarkedet for eksempel beskrevet i de makroøkonomiske modeller i Danmark. Forholdet mellem boligpriserne og byggeomkostningerne kender vi som Tobin s Q, en nøgleparameter indenfor økonomisk analyse. Den begrebsverden kan vi godt glemme i Kina. I Kina eksisterer der stort set ikke et marked for allerede opført boligbyggeri. Dette handles ganske enkelt kun i meget lille omfang. Når man skal købe en bolig (det vil sige købe en bolig opført på lejet jord), så er man henvist til at købe en nybygget bolig. Dette gør i teorien boligmarkedet i Kina særdeles volatilt. Hvis man ikke opretholdt Hukou - systemet, kunne man risikere at boligpriserne eksploderede. Hvorfor er det kinesiske ejendomsmarked da ikke allerede kørt helt af sporet udover de prishop, der er omtalt ovenfor? Svaret skal findes i, at finansieringen af boligkøb er meget konservativ sammenlignet med lande som USA og Danmark. I Kina opereres der med relativt store krav til udbetaling ved køb af egen bolig. Disse krav er blevet strammet af myndighederne i de sidste par år i en række af de ledende storbyer. Kravet er nu mindst 30 % i udbetaling ved køb af 1. bolig, når denne er over 90 m 2, og mindst 60 % ved køb af 2. bolig. I første omgang forbød man lånefinansiering af den 3. bolig. Siden er der kommet et forbud mod, at familier, der har 2 boliger køber en tredje bolig. Lånerenten er også blevet differentieret. Ved køb af den første bolig er lånerenten på 0.85 af benchmark renten fra PBOC, the People s Bank of China, der er 5.94 %. Ved køb af 2. bolig er lånerenten sat til 1.10 af denne benchmark rente. Der er et betydeligt marked i Kina for køb af mere end én bolig for de velstillede, og disse krav angående 2. og 3. bolig har derfor en reel effekt i det mindste i teorien. I praksis er der mange, der har store mængder af kontanter, og som ikke rammes af kravene, eller man kan omgå disse krav ved at købe boliger igennem skuffeselskaber eller boliger kan omklassificeres til erhvervsejendomme i form af hotellejligheder. Dernæst har man på et forsøgsplan indført ejendomsskatter i Shanghai og storbyen Chongqing (en af de 5 centrale byer i Kina, selve byområdet har en 6-7 mio. indbyggere). Indførelsen af ejendomsskatter kunne dæmpe prisudsvingene på markedet, og Grove RT600E Series Asfaltbelægninger & industrigulve Ternevej 4 - DK-8641 Sorring T +45 8695 7599 - F +45 8695 7098 info@unmobilkraner.com - www.unmobilkraner.com Lemminkäinen A/S Nørreskov Bakke 1 8600 Silkeborg Tel. 8722 1500 info@lemminkainen.dk www.lemminkainen.dk 12

samtidig ville myndighederne få en alternativ indtægtskilde i stedet for som nu at hente en stor del af indtægterne fra grundsalg. Afhængigheden af indtægterne fra grundsalg giver en forkert incitamentstruktur, hvor lokale myndigheder kan fristes over evne. Endnu et indgreb mod priserne er, at købere, som ikke har betalt mindst et års lokal skat automatisk skal betragtes som købere af et 2. hjem, og derfor mødes med krav om højere udbetaling og højere rente. Hvordan er det dog muligt med udbetalinger på 30 til 60 %? Udviklingen i boligpriserne februar 2011 til februar 2012 i største kinesiske byer. Boliger under 90 m 2 Befolkning i mio. Allerede opført nyopført indeks Shanghai 16,6 100,0 99,9 Beijing 12,4 96,8 98,5 Chongqing 9,4 98,0 100,6 Shenzhen 9,0 99,2 100,6 Guangzhou 8,9 101,2 99,5 Tianjin 7,9 97,5 99,6 Wuhan 7,7 98,9 100,4 Shenyang 5,2 100,2 101,9 Chengdu 5,0 98,2 99,6 Xi an 4,7 100,0 103,0 Kilde: National Bureau of Statistics in China Vel udover, at der rent faktisk er mange meget velhavende kinesere, så er det også kinesisk kutyme at lejligheder købes af mange familiemedlemmer på én gang som en form for pengeanbringelse. Boligkøbet er således en investering, og ikke udtryk for, at familie - medlemmet nogensinde kunne tænke sig at flytte ind. Meget tyder nu på, at boligpriserne i Kinas større byer er vendt nedad. Der er dog grund til at nære en vis skepsis angående disse statistikker. Prisindeks for allerede eksisterende boliger secondary homes er baseret på meget få salg, da dette marked som før nævnt er i sin vorden. Og prisindeks for nybyggeri kan manipuleres af lokale myndigheder, blandt andet er det et kendt trick at nægte salgstilladelse til dyrere boliger, hvorved man kunstigt kan sænke boligpriserne i indekset for nybyggeri. De kinesiske myndigheder har dog hånd i hanke med alt, hvad der sker indenfor den finansielle sektor, eftersom de fire ledende banker alle er overvejende statsligt ejede. Dette er endnu en klar forskel mellem det kinesiske boligmarked og det meget uregulerede amerikanske marked i tiden op til subprime krisen. STORE FORSKELLE PÅ BOLIGPRISUDVIKLINGEN I KINA OG USA Da den amerikanske boligprisboble blev skabt igennem 2000 årene, spillede billig finansiering en stor rolle. Den billige finansiering fremkom som en perfect storm, fordi der på én og samme tid skete et generelt rentefald, samtidigt med at man introducerede afdragsfrie lån og lån med variabel rente, mens konkurrencen mellem låneudstederne førte til såkaldte teaser-lån, hvor ydelsen blev holdt kunstigt lav i de første år. Hertil kom, at man gav lån til Asiens paradokser. Få meter fra de dyre guldsmedebutikker i Hong Kong ligger gyderne i Kow Loon. personer, der aldrig burde have haft en ejerbolig, et forhold der er særligt svært at forstå i dag, fordi vi ved, at man i USA har et omfattende system med kredit - oplysninger og kredit-score for individer. Sådan et system findes rent faktisk også i Kina, hvad der nok vil overraske en del! De amerikanske boligpriser blev således mest af alt pustet op af en kunstig lav finansiering, der skabte en klassisk spekulativ bølge, hvor prisstigninger udløser forventninger om nye prisstigninger. I Kina ser man også, at der er et betydeligt spekulativt element i ejendomsmarkedet, og at dette marked har overtaget en del af den rolle, som værdipapirmarkedet har for spekulation i USA. Men de kinesiske ejendomspriser er i høj grad presset op som følge af en ægte efterspørgselsvækst på grund af vandring fra land til by og høj realøkonomisk vækst. Da der ikke eksisterer et boligmarked i Kina for allerede opførte ejendomme, men kun for nybyggede ejendomme, er det ikke mærkeligt, at der opstår en form for byggeboble. Dette er mest af alt en byggeboble mere end en boligprisboble. Der er nu klare tegn på, at priserne i de større kinesiske byer er vendt, og der gives prisafslag i størrelsesordenen 10 15 % fra developernes side. Dette er imidlertid en udvikling, der er fremkaldt af den kinesiske regering i et forsøg på at undgå, at boblen vokser sig endnu større. Den officielle boligprisstatistik fra National Bureau of Statistics in China er fra slutningen af 2011 begyndt at offentliggøre data for, hvordan boligpriserne har udviklet sig i 70 større byer. De beregnes dels for eksisterende boliger, dels for nybyggede boliger. De offentliggøres som et indeks, hvor værdien i samme måned året før = 100. Et tal nær 100 er således udtryk for stabilitet/ - stagnation. Det fremgår af tabellen, at tallene er bemærkelsesværdigt ensartede for disse storbyer, bemærkelsesværdigt især fordi de ligger med store geografiske afstande mellem sig og i vidt forskellige regioner. Er tallene korrekte, indikerer de, at den voldsomme spekulative stigning er under kontrol. Det er nok at gå for vidt at konkludere, at Kinas boligmarked er ved at have redet stormen af. Først og fremmest mangler vi tilstrækkeligt med data til at konkludere noget sådant. Men i det mindste kan man slå fast, at det kinesiske ejendomsboom er helt forskelligt fra udviklingen i USA og EU igennem 2000 årene, og man kan ikke overføre erfaring - erne fra disse markeder på den kinesiske situation. 13