LOKZU~PLAN NR. 2 37 FOR KARREEN SMEDEGADE, KONGENSGADE, KRONPRINSENSGADE OG SKOLEGADE KARRE NR. 1252 Arkitektforslag til fly facade til Kofigefisgade 77. ESBJERG KOMMUNE 1988
HVAD ER EN LOKALPLAN En lokaiplan er den type plan, byr~det kan anvende til at fastl~gge bestemmelse om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byr&det udarbejder en lokalpian,eks, * før der igangs~ttes større bygge~ og anl~gsarbejder, * hvis et bestemt bymiljø Ønskes skabt eller fast~ holdt, * hvis et areal Ønskes overført til byformál eller til sommerhusomr~.de, * hvis et omr~de Ønskes erhvervet til offentlige formal, eller * hvis bygge~ og anvendelsesmulighederne iøvrigt Ønskes sk~rpeteller lempet v~sentligt i forhold til g~ldende bestemmelser. En lokaiplan skal overholde kommuneplanen, men lokaiplanen kan indskr~nke de muligheder for anvend~ else og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. En lokalpian tinglyses p~de ejendomme den omfatter, OFFENTLIGHED OM LOKALPLANEN En vigtig del af en lokalplan er offentlighedens muligheder for at komme med bemmrkninger eller ~ndringsfors1ag til lokalplanen. Lokalplanen har v~ret fremlagt til offentlig høring i perioden 19 juli til 16. september 1988.
INDHOLDSFORTEGNELSE INDHOLDSFORTEGNELSE Side INDLEDNING Forord..,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 1 Baggrunden for lokalpianen 2 Eksisterende forhold i Øvrigt... 5 Bevaringsinteresser...... 5 D&rligefriarealer.... 6 Parkering.......~... ~0G~ 7 Lokaiplanens indhold......,...,,. 8 Fortsat bolig og erhverv.........,. 8 Sikring af bevaringsv~rdige huse..... 8 B~ ggefelter.. 8 Bebyggelsens ydre fremtr~den... 8 Forbearing af friarealerne.. 11 Parkeringsforhold... 11 Lokalplan nr. 143 og 204 g~1der stadig... 11 LOKALPLAN NR. 237 1. Lokaiplanens formal... 12 2. Omr~detsafgr2nsning... 12 3. Omrädetsanvendelse.,...,...,..., 12 4.Vej ogparkeringsforhold... 13 5. Bebyggelsens omfang og placering... 14 6. Bebyggelsens ydre fremtr~den... 15 7. tjbebyggedearealer... 17 8. Foruds~tninger for ibrugtagelse af ny beb~ ggelse....................... 17 9.Vedtagelsesp~tegning... 17 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANL~GNING Lokalpianens forhold til den kommunale planl~gning..................... 18 RETSVIRKNINGER Lokalpianens retsvirkninger...... 19 VEDH~FTEDE KORT Lokalpiankort, tegning nr. LP 237 1-88 af 13. maj 1988 Oversigtskort, tegning nr. LP 237 2 88 af 13. maj 1988 (Forsidetegning udført af Flemming Hallens tegnestue aps).
I NDLEDNING 1 FORORD Dette h~efte indeholder lokalplan nr. 237 for karreen Smedegade, Kongensgade, Kronprinsensgade og Skolega de. Karreen er vist p~ kort over eksisterende for hold (fig. 1). Fig. 1, Eksisterende forhold, M~1 1:1000,
INDLEDNING 2 BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Der har gennem den senere tid v~ret Ønske om at opføre nyt byggeri i karreen, ligesom baghusbebyg gelsen og en del af forhusene kunne tr~nge til en fornyelse. Denne plan fort~ller, hvordan nyt byggeri skal opføres. F- DL~NL OP /4 Fig. 2. Hjørnet af Sinedegade og Skolegade. Et eksexnpel p~ d~r1igtilpasning til den ~1dre bebyggelse. Fig. 3. Hjørnet af Kronprinsensgade og Sicolegade. Byg ningen er velbevaret, men uheldig vinduesud skiftning.
INDLEDNING 3 Hensigten med planen er at fastl~gge retningslinier for en udskiftning af en del af den eksisterende bebyggelse med en ny bebyggelse, som falder mere naturligt md blandt de bevaringsv~rdige huse. P~ billederne fig. 2 og 3 ses den énetages forret ningsbygning p~ hjørnet af Skolegade og Smedegade. Sammen med servicestationen p~det modst~ende hjørne efterlader bygningen et meget uharmonisk gadebillede is~r i Skolegade. Ved nybebyggelse bør i s~rdeleshed tages hensyn til den velbevarede nabobygning p~ hjørnet af Skolegade og Kronprinsensgade. Ligeledes forholder det sig med ejendommen p~ hjør net af Kongensgade og Smedegade (fig. 4). Bygningen er opført i 1910, men har senere gennem g~etkraftige ombygninger. Resultatet er en bygning, som er meget d&rligt tilpasset s&vel nabobygningerne i Kongensgade og Smedegade som bygningerne p~ den anden side af gaderne (fig. 5 og 6). / Fig. 4. Hjørnet af Kongensgade og Sinedegade. Bygningen er uden tagrejsning, og facaden er helt ude af harmoni med de Øvrige huses facader.
INDLEDNING 4 Fig. 5. Smedegade set i retning mod Skolegade. Fig. 6. Smedegade set i retning mod Kongensgade.
INDLEDNING 5 EKSISTERENDE FORHOLD I ØVRIGT I karreen findes mange butikker saint et mindre v~rksted i stueetagen og boliger i de Øvrige etager. Bygningerne er opført i 1 3½ etage. Halvdelen af ejendommene er bevaringsv~rdige. Bevarings interesser Arkitektonisk kan man dele karreen op langs den nord sydg&ende midterakse i to halvdele som er af vidt forskellig bevaringsmmssig v~rdi. Hele den vestlige halvdel af bebyggelsen mod Kron prinsensgade matr.nr.e 659, 704, 808 og 809 er n~vnt i registranten ~Historiske huse i Esbjerg som bevaringsv~rdige bygninger. Bygningen p~hjørnet af Kronprinsensgade og Skolega de (fig. 3) er nogenlunde velbevaret, men har v~ret udsat for en uheldig modernisering. Bygningens ydre ville vinde betydeligt ved en fornuftig restaure ring. Det samme g~lder bygningen p~ hjørnet af Kronprinsensgade og Kongensgade. Det er is~r forretningsfa caderne, som ved deres nuv~rende udformning i den grad sk~mmer den smukke bygning (fig. 7). Fig. 7. Hjørnet af Kronprinsensgade og Kongensgade.
INDLEDNING 6 Ejendommene Kronprinsensgade 13 og 15 (fig. 8) er som de andre huse i den vestlige del af karreen opført i irene 1889 til 1898. Facaderne er velbeva rede bortset fra forretningsfacaderne, som bør restaureres, Fig. 8. Kronprinsensgade 13 og 15. Bebyggelsen i den Østlige halvdel af karreen er helt uden huse af bevaringsinteresse og temmelig uharmo fisk (jfr. afsnittet baggrund for lokalplanen ). D~rlige friarealer Friarealerne er i dag meget d~rlige. Den smalle karreg~rd har s~rdeles ringe solforhold, hvilket ikke bedres af de mange baghuse og skure. De enkelte g~.rdeer mørke og triste, og baghusene af ringe standard (fig. 9 og 10), Parkering Parkeringsforholdene i karreen er ligeledes meget u ti1str~kkelige. Desuden har kommunen planer om at omprioritere benyttelsen af de meget begr~nsede kantstensparkeringsmuligheder i Kronprinsensgade og Smedegade, s~1edes at kun af og p~12sning vii blive tilladt samt evt. parkering for handicappede.
INDLEDNING Fig. 9. Fig. 10. 7 Baghusbebyggelsen. GArden til Kronprinsensgade 13.
INDLEDNING 8 LOKALPLANENS INDHOLD Fortsat bolig pg erhverv Blandingen af boliger og erhverv Ønskes bibeholdt. Langs Kongensgade Ønskes stueetagen anvendt til butikker, 1. sal til kontorer og boliger, mens de Øvrige etager Ønskes anvendt til boliger. Ved nybyggeri kan alle etager dog tillades anvendt til er hverv. Langs karreens Øvrige gader kan stueetagen anvendes til s~velboliger som butikker. 1. sal kan anvendes til boliger, kontorer, klinikker eiler lignende. De Øvrige etager m& kun anvendes tii boliger. Sikring af bevaringsv~rdigehuse Lokalpianens bestemmelse nr. 6.9 skal sikre, at de bevaringsv~rdige huse ikke kan nedrives. Byggefelter Nye huse Ønskes opført ud mod gaderne i lighed med de eksisterende huse. Derfor viser planen felter, hvor nye huse skal ligge. Da karreg~rden er meget trang, giver byggefelterne kun mulighed for husdybder p~ henholdsvis 8 m, 8 10 m og 10-12 m mod Smedegade, Skolegade og Kongensgade. For at opn~ de bedst mulige opholdsmuligheder tillades ikke fly bebyggeise i karreg&rden. Dog giver pianen mulighed for en udvideise af stueetagen til. ejendommene mod Kongensgade op til en samlet husdyb de p~ 20 m, Altangange regnes ikke med i husdybden ved bygninger mod Skolegade og Smedegade. Bebyggelsens ydre fremtr~den Ud over etageantal, tagform og materialer m.v. fasts~tter planen retningsiinier for kviste og tagvinduer, sokkelhøjder, gesimshøjder og taghøjder. Disse retningsiinier skal sikre harmoni mellem den eksisterende bebyggelse og fly bebyggelse.
INDLEDNING 9 P~. fotomontagerne fig. 11 og 12 ses, hvordan en ny bygning p~ hjørnet af Skolegade og Smedegade vii harmonere d~rligt med nabohusene, deriblandt en eventuel nybygning p~ det modst~ende gadehjørne, dersom bygningens etagehøjder buyer for sm~ og gesimshøjden for lille. Fig. 11. Ny bygning set fra Skolegade mod vest. Ved hue bygningshøjde b1ot1~ggesgavien pa Skolegade 68. Fig. 12. Set fra Skolegade mod Øst virker bebyggehsen ogsâ uharmonisk.
INDLEDNING 10 Fotomontagerne fig. 13 og 14 viser derimod en ny bygning p~ sarnme sted, som har de foreskrevne høj der. Fig. 13. Samme motiv som fig. 11. Her med den foreskrevne bygningshøj de. Fig. 14. Samme motiv som fig. u2. Her med den foreskrevne bygningshøjde.
11 INDLEDNING Forbedring af friarealerne Planen giver mulighed for at forbedre friarealerne i karreen f.eks. gennem en f~lles g~rdsanering. Ud formningen af friarealerne skal godkendes af byr& det, hvorved der kan sikres en samlet planl~gning af forholderie. Parkerings forhold I forbindelse med kommunens parkeringspolitik har man delt den indre by op i nogle zoner for henholds vis langtids og korttidsparkering. Karreen ligger i en zone for langtidsparkering. Det vil sige, at der ikke bør etableres kundeparkering i selve karreen, mens langtidsparkering for beboere og folk, som har deres dagiige arbejde i karreen, kan indrettes inden for lokalplanomr&det. I lokalplanbestemmelserne stykke 4.2 er angivet, hvor mange parkeringsb~se, der skal etableres i forbindelse med nybyggeri eller ombygninger. Parke ring til boligerne bør s~. vidt muligt etableres inden for planomr~det. Byr~det kan kr~ve, at parke ringsbäsene om nødvendigt indrettes som k~lderpar kering eiler erhverves gennem den kommunale parke ring sordning. Loka].plan nr. 143 o~94~1~1derstad~g De matrikier, der støder ud til Kongengade og Tor vet, er omfattet af lokaiplan nr. 143, som bl.a. skal hindre etabiering af kontorer og pengeinstitut ter i stueetagen. Heie lokalplanomr~det er omfattet af lokaiplan nr. 204 1 indeholdende retningslinier vedrørende bebyg gelsens ydre fremtr~den, herunder skiltning, farver, materialer, vinduer, antenner m.m. Bide lokalplan nr. for karreen. 143 og 204 1 er fortsat g~idende
12 LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 237 Lokalplanen nr. 237 for karreen Smedegade, Kongensgade, Kron prinsensgade og Skolegade. I henhold til kommuneplanloven (Lov nr. 287 af 26. juni 1975 med senere ~ndringer) fasts~ttes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 n~vnte omr&de: 1 0. LOKALPLANENS FORMAL 1.1. at fasts~tte rammer for en randbebyggelse mod Smedegade, Kongensgade og Skoiega de med forretninger, korito rer og boliger. 1.2. at sikre ophoidsareal i karr~g~.rden. 1.3. at tilpasse den nye bebyg gelse til karreen og omgi velserne. 2.0 OMRADETS AFGR~ENSNING Lokalpianen omfatter, som vist p~. vedh~ftede lokaiplankort (tegning nr. LP 237 1 88), følgende matr.nr.e: 659, 660, 704, 705, 808, 809, 818 og 819 aile Esbjerg bygrunde. 3.0, OMRADETS ANVENDELSE 3.1. Omr~det m& kun anvendes til boiig og erhvervsform~.i. 3.2. Ejeridommene langs Kongens gade fastl~gges som R zone i overensstemmelse med regionsplanen. 3.3. Langs Kongensgade m~ stue etagen kun anvendes til butikker. 1) 1 I stueetagen langs Kongensgade ma der ikke indrettes pengeinstitutter, forsikringskontorer, Øvrige kontorer, klinikker, engrosvirksomheder eller iign ende (jfr. lokaiplan nr. 143).
LOKALPLANEN 13 I k~lder og stueetagen kan der indrettes restauratio ner efter byradets s~rlige godkendelse. Butikker i k~ideretagen kan ikke forventes godkendt. K~lderetagenkan anvendes til lager m.m. og/eller parkering. 1. sal kan anvendes til beboelse, kontorer, klinik ker og lignende. De Øvrige etager ma kun anvendes til boliger. Ved fly bebyggelse langs Kongensgade kan byradet dog tillade, at alle etager anvendes til erhverv. 3.4. I lokaiplanomr&det skal der sikres det fornødne antal beskyttelsesrumspladser. 4.0, VEJ- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1. Adgang til karreens ubebyg gede arealer og evt. parke ringsk~ider skal ske via port i ejendommen Smedegade 16 22. 4.2. Ved nybebyggelse skal der tiivejebringes parkerings b&se svarende til: 1 parkeringsb&s for hver 33 1/3 m2 etageareal tii bu tikker og restaurationer. 1 parkeringsbas for hver 50 m2 etageareal til kontorer og lignende. 1 parkeringsb&s for hver 100 m2 etageareal til boliger. 4,3. Byr&det kan kr~ve, at evt. manglende parkeringsbäse etableres i parkeringsk~l der inden for iokaipianens omrade. Byradet kan tiliade, at der erhverves parkeringsrettig heder gennem den kommunale parkeringsordning svarende
14 LOKALPLANEN til det antal parkeringsba se, sam det ikke er muligt at etablere pa egen grund. 4.4. 5,0. Parkeringsbase inden for lokalplanomradet forbehol~des beboerne og de i virk somhederne besk~ftigede. BEBYGGELSE~S OMFANG OG PLACERING Z 5.1. Inden for den pa lokalplan kortet viste byggezone skal ny bebyggelse opføres ±2 etager med udnyttet tageta ge og trempel. 5.2. TaghØjden ma ikke overstige 15 m mod Skolegade og 14,5 m mod Smedegade. Taghøjden p& ejendommene Smedegade 156, 18 og 20 saint Kongens gade 75 skal dog svare til Kongensgade 77, 5.3. Gesimshøjden mod Skoiegade skal v~remindst 9 m. Gesimshøjden ma ikke over stige 10,5 m mod Skoiegade og 10 m mod Smedegade. Gesimshøjden pa Smedegade 16, 18 og 20 samt Kongens gade 75 skal dog svare til Kongensgade 77. 5.4. Ny bebyggelse skal opføres i vejskel, som sluttet bebyggelse og sammenbygget med nabobebyggelsen ± henholdsvis Kongensgade 77 og Skolegade 68. 5.5. Husdybden i randbebyggelsen skal v~re 8 m mod Smedega de, 8 10 m mod Skolegade og 8 12 m mod Kongensgade. Altangang regnes ikke med ± husdybden ved ny bebyggeise mod Smedegade. 2 Som konsekvens af punkterne 5.1. 5.7. vii bebyggelsesprocen ten ikke overstige 240 for karreen som heihed, efter at nedrivninger og nybyggeri er gennemført.
LOKALPLANEN 15 Mindre bygningsfremspring sasom karnapper samt tilba getr~kninger af facaden sasom mindre indgangsni cher, porte og lignende kan tillades efter byradets godkendelse i hvert enkelt tilf~lde. 5.6. I ejendommerie mod Kongens gade kan husdybden Øges til 20 m ± stueetagen, heraf 12 m randbebyggelse og 8 m baghus. 5.7. Anden baghusbebyggelse i karregarderi end den, som er n2vnt ±afsnit 5.6, tiila des ikke. 6.0. BEBYGGELSENS YDRE FREMTR~-ET1 w313 DEN pa 6.1. Tagene nye randhuse skal udformes som symmetriske sadeitage med en tagh~ld ning mellem 40 og 50 og d~kkes med sort skifer, røde teglsten eiler lign ende materiaier. 6.2. Yderv~ggene pa nye randhuse skal fremtr~de som murv~rk af røde tegisten. Facadepartier kan dog til lades udført af andre materialer for s& vidt den arkitektoniske helhed ikke forringes derved. Til udvendige bygningssider i Øvrigt m& ikke anvendes materialer, som efter byra dets skøn virker sk~mmen de. 6.3. Nye facader skai udformes, sa de harmonerer bedst muligt med den eksisterende bebyggelse, og skal godken des af byradet. 6.4. AnsØgning am byggetiiladei se skal vedi~gges facade tegninger i mai 1:100 visende et større gadeud snit efter anvisning fra byradet.
LOKALPLANEN 16 6.5. Udnyttet tagetage i ny bebyggelse skal forsynes med dagslys i nødvendigt omfang ved kviste eller tagvinduer til gardsiden. Til gadesiden ma kun anven des separate kviste, hver med udvendig bredde pa ikke over 2 m og største højde malt lodret over tagf laden ikke over 3 m. savei kviste sam eventuelle hjørnetarne og lignende skal godkendes af byradet i hvert enkelt tilf~lde. 6.6. Gulv i beboelsesrum til gadesiden skal ligge mindst 0,5 m over fortovsniveau. 6.7. Nye bygninger skal opføres med tydeligt markeret sokkel mindst 0,15 m og højst 1,2 m over fortovsni veau. Sokkelhøjden skal i Øvrigt tilpasses den eksisterende bebyggeise. 6.8. Forretninger skal have mindst en indgang, som er egnet for kørestolsbrugere. Ramper tillades ikke uden for facadelinien. 6.9. Eksisterende bygninger af bevaringsinteresse og tids typiske bygninger, som er vist med indramning p& lokaiplankortet, ma ikke nedrives og ma kun ~ndres i det ydre med byradets til ladelse. 6.10.Skiltning og reklamring ma kun Linde sted med byradets tilladelse i hvert enkelt tilfrlde. 6.11.Der m& ikke ops~ttes synlige antenner for modtag else af radio og TV.
LOKALPLANEN 17 7.0. UBEBYGGEDE AREALER 7.1. I forbindelse med ny bebyg gelse eller ~ndret anvend else skal der etableres et opholdsareal pa den enkelte ejendom svarende til mindst 25% al etagearealet til boliger og 15% af etagea realet til erhverv. Opholdsarealet kan etable res sam en del af flies opholdsarealer i karreen eller sam tagterasser efter byradets n~rmere godkendel se. 7.2. Det nødvendige ophoidsareal ±henhold til punkt 7.1 skal etableres forud for over fladeparkering. 7.3. Friarealerne skal anl~gges efter en plan godkendt af byradet. 7.4. Alle karreens ejere, lejere og de i virksomhederne ansatte skai sikres adgang til flies gardanl~g. 8,0. FORUDS~TNINGER FOR IBRUGTA-ET1 w276 354 m GELSE AF NY BEBYGGLSE FØr fly bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 4.0 n~vnte parkeringsbase samt de i afsnit 7.0 n~vnte opholdsarealer v~re etable ret. FØr fly bebyggelse tages ± brug, skal den v~re tiisluttet det of fentlige el, vaznd, kloak og fj ernvarmenet. 9.0. VEDTAGELSESPATEGNING Saledes vedtaget af Esbjerg byrad, den 27. juni 1988. I henhold til 27 i by om kommunepianl2gning vedtages foranstaende endeligt.
LOKALPLANEN 18 Esbjerg byräds miljø og planl~gningsudvalg, den 27. september 1988. A. K. Nielsen / Poul Pedersen juridisk chef
19 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANUEGNING LOKALPLANENS FORHOLD TIL DEN KOMMUNALE PLANL~GNING En lokalpian skal tilvejebringes, nar det er nødven digt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og den m& ikke indehoide bestemmelser i strid med kommuneplanens rammebestemmelser. I en lokalplan kan de bebyggelsesregulerende bestemmelser sk~rpes i forhold til ramrnerne, men ikke lempes. Lokaiplanen overholder ~ndring nr. 10. kommuneplan 1984-92 med
20 LOKALPLANENS RETSVI RKNINGER LOKALPLANENS RETSVI RKNINGER Retsvirkningerne g~lder lokalplanbestemmelserne, der er beskrevet pa de gule sider samt bokaiplankortet bagest ±lokalplanen. Efter byradets endelige vedtagelse og offeritliggø relse af lakalplanen ma ejefidomme, der er omfattet af planen, jfr. kommuneplanlovens 31 kun bebygges eller i Øvrigt anvendes i overensstemmelse med pla riens bestemmelser. Den eksisterende bovlige anvendelse af en ejendom kan forts~tte sam hidtil. Lokalplanen medfører helier ikke ± sig selv krav am etablering af de anl~gm.v., der er indeholdt i planen. Byradet kan meddele dispensation til mindre v~sent lige lempelser af lokalplanens bestemmelser under foruds~tning af, at det ikke ~ndrer den s~rlige karakter af det omrade, der søges skabt (eller fast holdt) ved iakalplanen. Mere v~sentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringeise af ny bakalplan. Lokaiplanen indehoider i afsnit 6, stk. 9, bestem melse am, at de bevaringsv~rdige huse inden for lokaiplanomradet ikke ma nedrives. Ejeren kan efter kommuneplanlovens 33 under visse foruds~tninger forlange, at ejendornmen overtages af kommunen mod erstatning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitut ter, der er uforenelige med lokaiplanen, fortr~nges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, nar det vii v~re af v~sentlig betydning for virkeliggørelsen af pianen, jfr. avenfar.
OVERS I GTSKORT M~.1: 1:4000 050100 200 300 meter Tegning nr, LP 237~-2-88, dato 13.0 5.1988 Stadsarkitektkontoret I Esbjerg Byplanafdelingen,. sign. LHJ/LLJ
LOKALP LANKO RT Loka1p1anomr~.dets afgr~nsning Bevaringsv~rdige rn~. nedrives. huse, der ikke for randhuse p~ 2 WA Byggefelt etager med udnyttet tagetage og k~1der. Den maksimale husdybde er an givet pa kortet 1 meter. Byggefelt for udvid.else af stue ëtagen i 1 etage og maksimalt 20 mfra Mâl 1:500 - vejskel. 20 30 40 meter Tegning nr. LP 237 1-88 dato 13, 05. 1988 Stadsarkitektkontoret I Esbjerg Byplanafdelingen, sign. LHJ/LLJ