Hedensted Kommune Niels Espesvej 8 8722 Hedensted 23-12- 2008 TILSYNET Vedr. sagsnr. 1417678. Statsforvaltningen Midtjylland afgav ved brev af 7. august 2007 en udtalelse til Hedensted Kommune vedrørende kommunens salg af byggegrunde på Neptunvej uden offentligt udbud. Statsforvaltningen udtalte blandt andet, at det var statsforvaltningens opfattelse, at Hedensted Kommune havde tilsidesat udbudsreglerne i forbindelse med salg af byggegrunde på Neptunvej. Til brug for statsforvaltningens vurdering af, om kommunalbestyrelsen ved at sælge grundene uden offentligt udbud havde påført kommunen et tab, og om der på den baggrund skulle søges placeret et ansvar, anmodedes Hedensted Kommune om at fremsende en række oplysninger til statsforvaltningen. Statsforvaltningen har nu afsluttet behandlingen af sagen. Samlet set finder statsforvaltningen ikke at kunne udelukke, at Hedensted Kommune har lidt et økonomisk tab ved at undlade at udbyde grundene på Neptunvej offentligt til salg. Statsforvaltningen finder endvidere ikke at kunne udelukke, at enkelte personer er blevet begunstiget uhjemlet. STATSFORVALTNINGEN MIDTJYLLAND ST. BLICHERS VEJ 6 POSTBOX: 151 6950 RINGKØBING JOURNAL NR.: 2007-613/37 SAGSBEHANDLER: MKLAAR DIREKTE TELEFON: 7256 8555 TELEFON: 7256 8575 TELEFAX: 9732 4517 GIRO: 887 3747 EAN-NR. 5798000362314 midtjylland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk TELEFONTID: MANDAG - ONSDAG: 09.00-15.00 TORSDAG: 12.30-17.00 FREDAG: 09.00-12.00 EKSPEDITIONSTID: MANDAG-ONSDAG 09.00-15.00 TORSDAG 09.00-17.00 FREDAG 09.00-12.00 Statsforvaltningen har anmodet Hedensted Kommune om at oplyse, hvad ovenstående giver kommunen anledning til at foretage. Her følger en gennemgang af sagens baggrund og en nærmere begrundelse for statsforvaltningens opfattelse. Sagens baggrund:
Statsforvaltningen udtalte den 7. august 2007 den opfattelse, at Hedensted Kommune havde tilsidesat udbudsreglerne i forbindelse med salg i 2006 af byggegrunde på Neptunvej. Statsforvaltningen anmodede i den forbindelse Hedensted Kommune om en udtalelse til en række spørgsmål. Nedenfor i afsnittene 1-3 gennemgås disse spørgsmål, kommunens svar til statsforvaltningen herpå, samt statsforvaltningens retsopfattelse herefter. 1. Redegørelse for grundlaget for kommunens opfattelse af, at den af entreprenørerne betalte pris udgør markedsprisen. Hedensted Kommune oplyste ved brev af 3. oktober 2007 blandt andet følgende: Det har under hele forløbet med etableringen af byggeudstillingen været kommunens opfattelse, at det skulle gavne kommunen og være udgiftsneutralt. Det har ligeledes været kommunens opfattelse, at den væsentligste og ufravigelige begrundelse for styrelseslovens 68 er at sikre, at kommunen opnår markedsprisen ved grundsalg svarende til højst mulige salgspris. Afvigelse fra bestemmelsens øvrige regler vil kræve særlige kommunale interesser. Byggeudstillingens succes med over 40.000 besøgende og megen positiv omtale har bekræftet Hedensted Kommune i, at de særlige kommunale erhvervs- og markedsføringsmæssige interesser, man ville tilgodese ved at acceptere byggeudstillingen, i rigt mål er blevet opfyldt. Såfremt statsforvaltningens tolkning af reglerne lægges til grund, skal Hedensted Kommune beklage, at disse regler ikke er overholdt. Hvorvidt afholdelse af et udbud giver mulighed for at opnå højere priser synes imidlertid at bero på om kommunen er i stand til at fastsætte en markedsprislignende mindstepris. Det er Hedensted Kommunes erfaring, at afholdelse af udbud vel ofte giver en overpris på enkelte (de mest attraktive) parceller, mens de øvrige parceller sælges til mindste prisen eller lidt over. Vi vedlægger oversigt vedrørende salget af Saturnvej og Egernvej, som begge viser, at kun enkelte parceller i begge udstykninger er solgt på bud noget over SIDE 2
mindsteprisen. Oversigterne viser samtidig, at kommunen i begge tilfælde kun har opnået ca. 4 % i samlet merfortjeneste ved salget på bud i forhold til mindsteprisen, hvilket anses for at ligge indenfor bagatelgrænsen. Det er således Hedensted Byråds opfattelse, - at Hedensted Kommune ved salget af Neptunvej har opnået en salgspris, der svarer til markedsprisen. - at Hedensted Kommune valgte at gennemføre byggeudstillingsideen udfra en erhvervs- og markedsføringsmæssig synsvinkel. Det høje besøgstal og den positive omtale har haft en uvurderlig betydning for kommunen. - at jordopkøb og byggemodning er gennemført i overensstemmelse med gældende (udbuds-) regler. Statsforvaltningen bemærker indledningsvis hertil, at styrelsesloven (lovbekendtgørelse nr. 696 af 27. juni 2008) i 68, stk. 1, bestemmer, at salg af kommunens faste ejendomme ikke må ske uden forudgående offentligt udbud. Efter 68, stk. 1, 2. pkt. kan Velfærdsministeriet (tidligere Indenrigsministeriet) fastsætte regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud. Denne bemyndigelse er udnyttet ved bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Det følger af denne bekendtgørelse, at salg af kommunens faste ejendomme skal ske efter forudgående offentligt udbud, med mindre andet er hjemlet i lovgivningen. I medfør af bekendtgørelsens 2, stk. 3 kan tilsynsmyndigheden meddele samtykke til, at offentligt udbud i særlige tilfælde kan undlades. Udbudsreglerne kan siges at have fire, hvert især væsentlige, formål: For det første skal de sikre, at kommunalbestyrelsen stiller sine borgere ligeligt. Det sker ved, at offentligheden kan få kendskab til, når kommunen udbyder en eller flere grunde eller andre faste ejendomme til salg. Udbuddet giver borgerne og / eller virksomhederne mulighed for at komme i betragtning på lige fod som mulige købere af sådanne faste ejendomme. Og det sikrer, at en borger eller en virksomhed ikke usagligt favoriseres gennem sit forhåndskendskab til kommunens dispositioner. For det andet vil mulighed for købstilbud fra en bredere kreds kunne føre til, at der opnås bedre købstilbud, set fra kommunens side som sælger. Udgangspunktet er, at kommunen skal sælge fast ejendom til markedspris, dvs. den højeste pris, der kan opnås i fri handel for en ejen- SIDE 3
dom på de vilkår, kommunen udbyder den på. Kun hvor særlige betingelser foreligger, kan dette udgangspunkt fraviges. Markedspris kan principielt kun konstateres ved et udbud på markedet, hvor hvem som helst kan afgive tilbud. For det tredje vil offentligt udbud forhindre, at en borger eller virksomhed opnår en gevinst på kommunens bekostning. For det fjerde vil offentligt udbud kunne sikre kommunen mod mistanke om, at der ved ejendomssalg skulle være sket en usaglig begunstigelse af køber. Statsforvaltningen er således ikke enig med Hedensted Kommune i, at den væsentligste og ufravigelige begrundelse for reglen om offentligt udbud er at sikre, at kommunen opnår markedsprisen. Kun hvis hvert af de nævnte fire formål kan tilgodeses på anden måde, kan en kommune med statsforvaltningens forudgående samtykke undlade et offentligt udbud af en fast ejendom, som kommunen ønsker at afhænde. Hedensted Kommune har anmodet statsforvaltningen om at genoverveje sagen, idet kommunen i brev af 3. oktober 2007 søger om efterfølgende dispensation fra reglerne om udbud. Som grund herfor fremhæver kommunen: - salget er sket til erhvervsvirksomheder og dermed er tale om erhvervsmæssig salg. Nemlig salg til en række virksomheder med det formål at afholde en udstilling, der er med til at markedsføre produkterne. - der er tale om bestemte ejendomme (parceller) med særlig beliggenhed. En hensigtsmæssig byggeudstilling fordre, at husene ligger samlet. - De særlige anvendelsesmuligheder til byggeudstilling fordrer, at køber har kunnet erhverve netop de udvalgte parceller. - der har ikke kunnet være opnået nævneværdigt bedre købstilbud ved offentlig udbud. Statsforvaltningen bemærker hertil, at udbudsreglerne gælder uanset om der er tale om salg til erhvervsvirksomheder eller til private. Det ændrer således ikke på statsforvaltningens vurdering, at salget skete til erhvervsvirksomheder. Statsforvaltningen bemærker dernæst, at det forhold, at grundene på Neptunvej valgtes fordi disses beliggenhed var velegnet til byggeudstillingen, ikke efter statsforvaltningens opfattelse kan begrunde et salg uden offentligt udbud. Statsforvaltningen bemærker endelig, at SIDE 4
det fremgår, af det af Hedensted Kommune fremsendte materiale, at der til udstykningen Saturnvej/Neptunvej var 47 forhåndsinteresserede til de 36 grunde der skulle sælges. Statsforvaltningen bemærker endelig, at statsforvaltningen ikke har hjemmel til at give efterfølgende tilladelse til salg uden offentligt udbud, som anmodet af Hedensted Kommune i brev af 3. oktober 2007. 2. Oversigt over grunde i udstykningen på Neptunvej, Saturnvej og Jupitervej samt oplysninger om kommunens samlede omkostninger ved erhvervelse af råjord samt byggemodnings- og salgsomkostninger m.v. Statsforvaltningen anmodede ved brev af 7. august 2007 Hedensted Kommune om: - en oversigt over samtlige grunde i udstykningen på Neptunvej, Saturnvej og Jupitervej med angivelse af udbudspris, salgspris og salgstidspunkt samt de enkelte grundes areal. Samt oplysning om kommunens samlede omkostninger ved at have erhvervet den omhandlede råjord, samt byggemodningsog salgsomkostninger m.v. Det anmodedes endvidere oplyst, hvilke entreprenører der havde udført arbejdet og hvorledes disse var udvalgt. Hedensted Kommune svarede ved brev af 3. oktober 2007 blandt andet følgende: Vi vedlægger en oversigt vedrørende salget af Saturnvej og Egernvej, som begge viser, at kun enkelte parceller i begge udstykninger er solgt på bud noget over mindsteprisen. Oversigterne viser samtidig, at kommunen i begge tilfælde kun har opnået ca. 4 % i samlet merfortjeneste ved salget på bud i forhold til mindsteprisen, hvilket anses for at ligge indenfor bagatelgrænsen. Af oversigterne fremgår tillige kommunens samlede omkostninger ved erhvervelse og byggemodning. Byggemodningen har været i offentligt udbud, som blev vundet af henholdsvis Ole Mortensen A/S på Egernvej og Finn Cato A/S på Saturnvej/Neptunvej. Hedensted Kommune vedlagde en beregning af salgsprisen for 34 boligparceller på Saturnvej og Neptunvej. Heraf fremgår det, at salgsprisen inklusive moms i alt har været på 7.417.392 kr. svarende til en kvm pris på 209,33 kr. Det fremgår, at ud af de 22 grunde, der solgtes efter offentligt udbud med mindstepris på Saturnvej, blev 9 grunde solgt for en pris højere end mindsteprisen. De fremsat- SIDE 5
te bud ligger mellem 5.000 kr. og 70.000 kr. over mindsteprisen, svarende til en kvm pris på mellem 214,34 kr./kvm og 278,30 kr./kvm. Der vedlagdes endvidere en beregning af salgsprisen for 42 grunde på Egernvej. På Egernvej solgtes 42 grunde efter offentligt udbud til mindstepris, heraf blev 23 solgt efter et højere bud end mindsteprisen. Kvm prisen for grundene på Egernvej var oplyst til 201,24 kr./kvm. De fremsatte bud ligger mellem 1.000 kr. og 131.000 kr. over mindsteprisen, hvilket svarer til en kvm pris på mellem 202,24 kr./kvm og 315,14 kr./kvm. Hedensted Kommune har oplyst, at der på Neptunvej/Saturnvej var 47 forhåndsinteresserede til de i alt 36 grunde. Statsforvaltningen forstår Hedensted Kommune således, at Saturnvej og Neptunvej er beliggende i samme område, og at salg af grunde beliggende i dette område vil kunne sammenholdes. Det fremgår af det vedlagte salgsmateriale, at beregning af mindsteprisen for de grunde, der blev udbudt til salg på Saturnvej og for grundene på Neptunvej, er beregnet ved at sammenlægge prisen for råjord inklusive handelsomkostninger og byggemodningsomkostningerne. Beregningen af mindsteprisen for de grunde, der blev udbudt til salg på Egernvej, er beregnet ved at sammenlægge prisen for råjord inklusive handelsomkostninger fastsat som råjordspris + 3 % p.a. i forrentning og byggemodningsomkostninger. Af salgsfakta for grundene på Saturnvej og Neptunvej fremgår det, at der på Saturnvej blev udbudt i alt 22 grunde. Disse blev udbudt til en mindstepris, og 9 af grundene blev solgt for et beløb over mindsteprisen. De indkomne bud ligger mellem 5.000 kr. og 70.000 kr. over mindste prisen. Salgsfakta for Egernvej viser, at der blev udbudt 42 grunde. Disse blev udbudt til en mindstepris, og 23 af grundene blev solgt for et beløb over mindsteprisen. De indkomne bud ligger mellem 1.000 kr. og 131.000 kr. over mindsteprisen. Det i sagen omhandlede salg af grunde på Neptunvej skete til en række entreprenørvirksomheder uden forudgående offentligt udbud. Salgsprisen på grundene beliggende Neptunvej er beregnet ved at sammenlægge prisen for råjord inklusive handelsomkostninger og byggemodningsomkostningerne. Hedensted Kommune har ikke til statsforvaltningen fremsendt ejendomsmæglererklæringer eller andet, der kan underbygge, at salget skete til markedsprisen. SIDE 6
Det fremgår af referat fra økonomiudvalgsmødet den 24. maj 2006, at kommunens engagement i byggeudstillingen primært skulle være finansiel, idet betalingen for grundene udskydes indtil endeligt salg af de bebyggede grunde var sket. Statsforvaltningen forstår dette således, at betalingen for byggegrundene blev udskudt indtil grundene var bebyggede og efterfølgende solgt, dog således at betalingen senest skulle finde sted d. 31. december 2007. Henset til at knap halvdelen af grundene på Saturnvej og i alt 23 af grundene på Egernvej rent faktisk blev solgt til bud over mindsteprisen, finder statsforvaltningen ikke at kunne udelukke, at Hedensted Kommune har lidt et økonomisk tab ved at undlade at sælge ejendommene på Neptunvej ved offentligt udbud. Statsforvaltningen finder det heller ikke udelukket, at Hedensted Kommune ved at udskyde betalingen for byggegrundene i op til halvandet år kan have påført kommunen et økonomisk tab. 3. Redegørelse for hvorledes salget til entreprenørerne kom i stand. Statsforvaltningen anmodede ved brev af 7. august 2007 Hedensted Kommune om: - at redegøre for, hvorledes salget til entreprenørerne kom i stand. Der bedes i denne forbindelse indsendt referat eller aftale fra mødet i februar 2006 og eventuelle protokoller fra møder i kommunalbestyrelsen, økonomiudvalget eller stående udvalg, hvor sagen er behandlet. Hedensted Kommune svarede ved brev af 3. oktober 2007 blandt andet følgende: I forbindelse med placeringen af byggeudstillingen på Neptunvej i stedet for Egernvej indgik det i kommunens vurdering, - at der på Egernvej var 82 forhåndsinteresserede til de 42 grunde, mens der på Neptunvej/Saturnvej kun var 47 til 36 grunde. - at det i den sidste udstykning i området Jupitervej/Marsvej (umiddelbart nord for Saturnvej/Neptunvej) tog 19 måneder, at sælge 24 grunde. Januar 2004 august 2005. - at 20 parceller på Havrevænget i nærheden af Egernvej blev solgt på 2 måneder, og det kun med 6 forhåndsinteresserede. Oktober november 2005 - at byggeudstillingen var et erhvervs- og markedsføringsmæssigt tiltag. SIDE 7
På dette grundlag traf administrationen det valg at indstille, at Neptunvej kunne bruges til byggeudstillingen. Beslutningen om at udskille Neptunvej og tilbyde disse parceller til en byggeudstilling blev truffet på økonomiudvalgsmøde den 24. maj 2006 (vedlagt). På dette tidspunkt havde der ikke været offentliggjort noget om salg af grundene, men alene truffet beslutninger om udstykning, byggemodning og priser. Mødet med entreprenørerne i februar 2006 var alene forberedende og alene udtryk for, at entreprenørerne ønskede at forelægge deres ideer. Det blev ikke indgået nogen aftaler og Hedensted Kommune brugte mødet til en række interne overvejelser om hensigtsmæssigheden af og beliggenheden af en byggeudstilling. En aftale med entreprenørerne blev først indgået efter beslutningen på økonomiudvalgsmødet. Af referat fra økonomiudvalgsmøde den 24. maj 2006 fremgår blandt andet følgende: Beslutningstema Samlet salg af de 12 parceller på Neptunvej i den kommende Saturnvej Neptunudstykning til en række primært lokale entreprenører (boligbyggefirmaer) med henblik på etablering af en byggeudstilling. Sagens indhold En lokal (Hedensted-Løsning) gruppe entreprenører har rettet en forespørgsel til administrationen om etablering af en byggeudstilling på en af kommunens nye udstykninger. Gruppen forestiller sig, at der skal holdes 1-2 korte udstillinger undervejs i byggeprocessen og en større udstilling fra påsken 2007, når husene står helt færdige. Hedensted Kommunes engagement i udstillingen skal primært være finansiel, idet betalingen for grundene udskydes indtil endeligt salg af de bebyggede grunde, når udstillingen er overstået. I forbindelse med kommunale udstykninger er det almindeligt, at 2. udbygning omfattende vejbelægning, belysning, kantsten, fortov og græsarealer først udføres, når området er fuldt udbygget. Vælger man at reservere området til en byggeudstilling bør denne 2. udbygning udføres inden afholdelse af udstillingen til påsken 2007. Indstilling SIDE 8
Det indstilles, - at administrationen arbejder videre med projektet på de skitserede vilkår, - at der i projekteringen af området tages højde for, at der skal etableres vejbelægning m.v. inden den endelige byggeudstilling - at byrådet fastsætter en fast pris svarende til markedsprisen for de 12 parceller Beslutning fra Økonomiudvalget den 24. maj 2006 Fraværende Erik Kvist Godkendes, idet grundprisen skal betales ved salg af de enkelte huse, dog senest 31.12.2007. Det fremgår af det anførte, at udvælgelsen af, hvilke entreprenører de enkelte grunde skulle sælges til, skete på baggrund af underhåndskontakter til de enkelte entreprenører. Selve projektet med opførelse af en byggeudstilling har ikke været udbudt. Hedensted Kommune har således valgt hvilke entreprenører, der skulle tilbydes at købe en grund. Hedensted Kommune har ikke oplyst efter hvilke kriterier udvælgelsen er sket. Statsforvaltningen kan således ikke vurdere, om udvælgelsen af entreprenører er sket ud fra saglige kriterier. Statsforvaltningen kan ej heller udelukke, at de entreprenører, der har fået tilbudt at købe en grund, dermed har modtaget en uhjemlet erhvervsstøtte fra kommunen. Udbudsbekendtgørelsen giver mulighed for, at et salg af en ejendom med tilsynsmyndighedens samtykke kan fritages for offentligt udbud, fx til fremme af et kommunalt formål med henblik på, at ejendommen skal indgå i et større projekt, med en sådan begrundelse. Hedensted Kommune har ikke søgt om fritagelse for offentligt udbud med en sådan begrundelse. Konklusion Samlet set finder statsforvaltningen ikke at kunne udelukke, at Hedensted Kommune har lidt et økonomisk tab ved at undlade at udbyde grundene på Neptunvej offentligt til salg. Statsforvaltningen finder endvidere ikke at kunne udelukke, at enkelte personer er blevet begunstiget uhjemlet. Bliver en kommunalbestyrelse opmærksom på, at kommunekassen har lidt et tab, må kommunalbestyrelsen tage stilling til, om der skal gøres et ansvar gældende over for den eller dem der er ansvarlige for den tabbringende disposition. Kommunalbestyrelsen er som udgangspunkt forpligtet til at søge et konstateret tab dækket. SIDE 9
Statsforvaltningen anmoder Hedensted Kommunalbestyrelse oplyse, hvad ovenstående giver kommunen anledning til at foretage. Statsforvaltningen udbeder sig svar inden den 1. marts 2009. Statsforvaltningen har sendt en kopi af denne skrivelse til Erik O. Jensen, som oprindelig rejste sagen over for statsforvaltningen. Udtalelsen vil snarest blive offentliggjort på statsforvaltningen hjemmeside på internettet (www.statsforvaltning.dk). Med venlig hilsen Martin Basse /Malene Kleist SIDE 10