Bech-Bruun Dragsted Advokatfirma Langelinie Alle 35 2100 København Ø Tlf. +45 72 27 00 00 Fax +45 72 27 00 27 GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus År 2004, den 9. juni afholdtes ekstraordinær generalforsamling i Hans Egede Kirke Der blev ved indgangen omdelt ny D A G S O R D E N: som følger: 1) Valg af dirigent og udpegelse af referent 2) Bestyrelsens beretning 3) Valg af suppleanter og bestyrelsesmedlemmer 4) Forslag om ændring af 12.1 med lukkede ventelister 5) Forslag om ændring af 9 om husdyrhold 6) Forslag om godtgørelse af bestyrelsesarbejde 7) Forslag om installation af bredbåndsløsning 8) Forslag om renovering af vaskekælder 9) Forslag om renovering af elevatorer 10) Forslag om opskrivning af andelskronen
11) Forslag om at købe særmoderniseringer ud (Jettes 1. forslag) 12) Forslag om fjernelse af 7.3. om fællesarbejde (Jettes 2. forslag) 13) Forslag om en vision for andelsboligforeningen (Jettes 3. forslag) 14) Forslag om ændring af 25.1. om bestyrelsens sammensætning (Brittas 1. forslag) 15) Forslag om ændring af 22.1 om indkaldelse til generalforsamlinger (Brittas 2. forslag) 16) Forslag om ændringer af 21.2 om dagsorden for den ordinære generalforsamling (Brittas 3. forslag) 17) Forslag om tilføjelse af 9.3 omhusdyr (Brittas 4. forslag) 18) Forsalg om muligheden for at købe særmoderniseringer ud (Jespers forslag) 19) Eventuelt. **** Til stede var fra bestyrelsen: Formand Jens Krabbe, Steen Jensen, Hanne Løgstrup Madsen, Louise Strømvig og Marianne Winkel. Endvidere var 54 andelshavere repræsenteret. Fra administrationen var mødt advokatfuldmægtig Søren Lindahl og ejendomsadministrator Lone Nissen. Ad 1. Formand Jens Krabbe bød velkommen og foreslog advokatfuldmægtig Søren Lindahl som dirigent og ejendomsadministrator Lone Nissen som referent. Søren Lindahl konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet, idet der dog ikke var tilstrækkeligt fremmødte til at vedtage forslag om vedtægtsændringer, idet kun 54 andelshavere ud af 114 var repræsenteret (der skulle have været mere end 2/3, svarende til 76 andelshavere for at kunne vedtage vedtægtsændringer umiddelbart, jf. vedtægternes 24, stk. 3 Dirigenten oplyste, at der kan stemmes om forslagene til vedtægtsændringerne, og at såfremt disse tiltrædes med fornødent flertal, kan vedtægtsændringen vedtages endeligt på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling. 2
En andelshaver gav udtryk for, at rækkefølgen på dagsordenen ikke var retfærdig, idet alle bestyrelsens forslag var til behandling først, mens de af andelshaverne fremsatte forslag kom sidst i rækken. Dirigenten oplyste, at det er normal procedure, at de forslag, der er fremsat af bestyrelsen, som har indkaldt til generalforsamlingen, behandles først, og at øvrige forslag behandles i den rækkefølge de kommer ind, med mindre, der er særlige grunde til at bytte rundt på rækkefølgen. Forslagene 11-17 (begge inklusiv) har ikke været omdelt til andelshaverne, således som vedtægterne foreskriver (vedtægternes 23, stk. 3). Dirigenten konstaterede, at disse forslag herefter ikke kunne behandles på generalforsamlingen. Der blev rejst kritik af, at den enkelte andelshaver selv skulle omdele forslagene, idet den enkelte andelshaver ikke ligger inde med en fortegnelse over samtlige foreningens medlemmer (andelshaverne). Bestyrelsen tog dette til efterretning. Bestyrelsen vil fremover på forespørgsel fra andelshavere, der ønsker at fremsætte forslag på en generalforsamling, udlevere en fortegnelse over andelshaverne. Det blev fra flere i forsamlingen tilkendegivet, at der var utilfredshed med, at spørgsmålet om særmoderniseringer ikke var sat på dagsordenen af bestyrelsen, idet en del andelshavere havde den opfattelse, at bestyrelsen netop var forpligtet til at tage dette spørgsmål op på en ekstraordinær generalforsamling. Dirigenten oplyste, at dette ikke var korrekt, idet man på den stiftende generalforsamling enstemmigt havde vedtaget, at bestyrelsen skulle arbejde for et forslag om afskafning af særmoderniseringer til fremsættelse på den næste ordinære generalforsamling (foråret 2005). Dette fremgår af referatet fra den stiftende generalforsamling, og der har ikke været indsigelser herimod. Til det under pkt. 18 fremsatte forslag var der tvivl om, hvorvidt dette kunne betragtes som omdelt. Se bemærkningerne under pkt. 18 nedenfor. Ad 2. Bestyrelsens beretning var udsendt sammen med indkaldelsen, hvorfor formanden Jens Krabbe kun uddybede bestyrelsens beslutning om, at der ikke burde stemmes for tilbagekøb af særmoderniseringerne, idet grundlaget ikke var korrekt og godt nok udarbejdet. Dirigenten oplyste, at egentlige kommentarer til de fremsatte forslag om særmoderniseringer måtte gemmes til dette punkt. Beretningen blev taget til efterretning. 3
Ad 3. 2 bestyrelsesmedlemmer er udtrådt af bestyrelsen og de 2 suppleanter kunne ikke indtræde i bestyrelsen. Som nye bestyrelsesmedlemmer blev valgt Rune Lajs Kaznelson og Britta Bürckel. Som suppleanter blev Bettina Ullerup og Jacob Rosenskjold valgt. Ad 4. Bestyrelsen ønskede at ændre vedtægten, således at det kun var andelshavere, der kunne indstille personer til ventelisterne. De tre fremsatte forslag under dette punkt blev enstemmigt vedtaget, og skal herefter behandles på en ny ekstraordinær generalforsamling med henblik på endelig vedtagelse. Ad 5. Forslaget er begrundet i ønsket om bl.a. tilladelse til at holde hund. Brittas forslag om denne bestemmelse (jf. dagsordenens pkt. 17) blev læst op til orientering, men da det ikke var omdelt, kunne der ikke stemmes om det. Bestyrelsens forslag blev vedtaget med majoritet, dog stemte 9 imod. Det blev præciseret, at alle som udgangspunkt ville få tilladelse af bestyrelsen til at holde hund, idet bestyrelsen ikke vil foretage forskelsbehandling, ligesom det blev bekræftet, at der godt måtte være hunde i gården, men at deres efterladenskaber skulle fjernes. Der kan dog være konkrete omstændigheder, som kan begrunde afslag. Der vil blive udsendt ny revideret husorden. Ad 6. Bestyrelsen ønsker ved dette forslag at få dækket sine positive udgifter uden dokumentation. Dirigenten oplyste, at godtgørelsen vil være kr. 2.000,00 pr. medlem pr. år (max 7 medlemmer). Ved afstemningen stemte 2 imod og 4 stemte ikke. Forslaget blev således vedtaget med overvældende flertal. Ad 7. Dette forslag var et ønske om et godt bredbånd med så mange muligheder og fordele som overhovedet muligt. Det ville koste ca. 6-7.000 pr. lejlighed over 6-7 år, hvilket ville betyde ca. 100 kr. pr. måned, som hurtigst ville være sparet ind allerede den første måned. En andelshaver spurgte, hvad der i den forbindelse ville ske med lejerne. Bestyrelsen var af den opfattelse, at lejerne skulle betale 4
i lighed med andelshaverne. Dirigenten pointerede, at der ikke var enighed herom, og at dirigenten umiddelbart var af den opfattelse, at man ikke kan pålægge lejerne at deltage i udgifterne. Et bestyrelsesmedlem havde imidlertid erfaring med en anden forening, hvor man havde gjort dette. Hvis ikke lejerne skal betale, er der ikke længere 180 til at betale men kun 114, hvilket giver nogle helt andre tal pr. måned. Der blev spurgt, om alle blev forpligtede til at være med, såfremt der blev stemt ja til forslaget. Det blev bekræftet. Forsamlingen spurgte bl.a. om udbyder var et reelt firma (grundet nogle dårlige eksempler i TV). Bestyrelsen kunne oplyse, at der ikke dem bekendt var noget at udsætte på firmaet. Bestyrelsen oplyste endvidere at installation af bredbånd ville være en forbedring for hele ejendommen. Det blev bekræfte, at man kunne beholde sit nuværende telefonnummer. Systemet kan på sigt bruges til at se, hvem der ringer på hoveddøren (denne ydelse er dog ikke omfattet umiddelbart). Der kan med systemet ringes gratis internt i Andelsboligforeningen. Systemet kunne installeres indenfor 6-8 uger. Som svar på spørgsmålet om forældelse af anlægget oplyste bestyrelsen, at Andelsboligforeningen selv ejede kablerne og derfor til enhver tid kunne skifte udbyder. Der blev spurgt, hvad man skulle bruge internet til, når man kunne få de samme muligheder på mobiltelefonen. Det blev oplyst fra forsamlingen at mobiltelefonen ikke var så hurtig. På grund af tvivlen omkring forslaget henstillede dirigenten til, at man ikke stemte om forslaget. I stedet blev det vedtaget, at bestyrelsen skulle undersøge, om lejerne ville være med og hvor mange der ville deltage - og herunder om man kan forpligte lejerne til at deltage med betaling. Der blev afholdt en vejledende afstemning. På den vejledende afstemning syntes 8, at det var en dårlig ide med bredbånd, medens et flertal gik ind for, at bestyrelsen arbejdede videre med forslaget. Ad 8. Da der er mangel på vaskemaskiner og da bestyrelsen gerne vil undgå flere installationer af vaskemaskiner i de enkelte lejemål af hensyn til de dårlige faldstammer, og da der kan spares en del penge på el og reparationer ønsker bestyrelsen renovering af vaskekælder. Bestyrelsen stemmer selv for forslaget fra Miele, idet de synes, at de her får det bedste produkt og den bedste service. Der blev spurgt om det var korrekt, at der skulle bruges kr. 100.000,- til lydisolering. Bestyrelsen svarede, at der skulle væltes nogle vægge og maskinerne skulle flyttes over mod vinduet og der skulle sættes nye lofter op. Der var således ikke tale om, at de omtalte kr. 100.000 samlet gik til lydisolering. En andelshaver efterlyste rapporten fra stiftelsen, hvorefter der skulle laves arbejder over 5-7 år for 17 millioner kroner, idet spørgeren mente, at man skulle se på den samlede økonomi, da også de stillede forslag kostede mange penge. Andelshaveren ønskede en prioritering, hvorefter man forsøger at undgå, at boligafgiften skulle stige. Bestyrelsen oplyste, at mange faldstammer er gamle og utætte, samt at det er dyrere at skifte faldstammer end at renovere vaskeriet. Fremover vil der ikke blive givet tilladelse til installationer af vaskemaskiner i lejlighederne på grund af fald- 5
stammerne. Efter bestyrelsens opfattelse er der så store besparelser forbundet med renoveringen, at omkostningen tjener sig selv ind. Der blev stillet forslag om brugerbetaling f.eks. kr. 15,00 pr. vask. Bestyrelsen oplyste, at de kostede ca. kr. 4,00 for at dække omkostningerne, ligesom det blev oplyst, at det var dyrt at få installeret et betalingssystem. Bestyrelsen mente også, at det var nemmere at få beboerne til at benytte vaskeriet, når det var gratis. Der vil blive optaget et 10-årigt lån, som skul finansieres via besparelserne. Andelshaverne skul ikke have nogen boligafgiftsstigning, men lejerne vil få en lejestigning efter lovens regler herom (ca. kr. 150,00 pr. lejer pr. år). Der var indvendinger mod at bruge så mange penge, når der ikke forelå noget budget, ligesom det blev indvendt, at der er andre renoveringer af ejendommen. Bestyrelsen oplyste, at nogle af maskinerne alligevel skal udskiftes indenfor ganske få år. Det er hensigten at købe maskinerne frem for at lease. Leasingmodellen er undersøgt og fundet alt for dyr. Der skulle herefter stemmes om, hvilke af de 2 udbydere man ønskede. Der var flertal for Miele. Herefter stemtes om selve forslaget om renoveringen. Forslaget blev vedtaget. Ad 9. Bestyrelsen er af den opfattelse, at der indenfor nærmeste fremtid skal ske en gennemgribende renovering af elevatorerne. Det er efterhånden også vanskeligt at få reservedele til elevatorerne. Det fremsatte forslag indebærer, at kabinerne beholdes og resten bliver renoveret, således at der bl.a. opnås en lydløs kørsel. Den nuværende godkendelse gælder kun til 2005. Der vil være mange reparationer fremover, hvis man ikke foretager renovering. Forsamlingen mente ikke, at man skulle gå i gang nu, men afvente år 2005, da der var meget andet at bruge penge til. Der var blandt andet indsigelse mod den forholdsvis markante stigning i boligafgiften, som var opstillet som en følge af at vedtage renoveringen. Det blev fra en tilstedeværende oplyst, at udløbet af godkendelsen ikke umiddelbart var et problem, da godkendelsesproceduren var rutinemæssig. Bestyrelsen fastslog, at det var vigtigt, at elevatorerne fungerede, også af hensyn til de ældre beboere, da man ikke har råd til at lukke dem. 6
Der blev spurgt, om lejerne blev sat op i husleje. Det oplystes, at det vil lejerne blive - i det omfang lovgivningen giver mulighed.. Der var også et spørgsmål om elevatorerne skulle føres længere op, såfremt der skulle laves taglejligheder. Det er dog ikke med i tilbuddet. Efter debatten blev det fra forsamlingen tilkendegivet, at man gerne ser forslaget udskudt til den ordinære generalforsamling, hvor man så også har et bedre overblik over driften af foreningen. Det økonomiske i forslaget er for usikkert, ligesom det ej heller med sikkerhed kan siges, hvor meget man sparer på driften. Bestyrelsen besluttede herefter at trække forslaget. Bestyrelsen eftersøgte frivillige til at være med i et elevator udvalg. Der kom tilbud fra Andelsbolig nr. 22 (Pernille Buch Lager) om, at Per Lydersen, Skovbrynet 46, 4800 Kgs. Lyngby gerne ville deltage. Per Lydersen viste sig under debatten at have en vis viden om emnet, hvorfor dette blev hilst velkomment. Ad 10. Ifølge udregning fra revisor kan andelskronen opskrives til max.1,8. Bestyrelsen foreslog dog at man udsatte opskrivningen til senere, da der skal bruges mange penge. Der blev spurgt til den nye lov om pantsætning af andelsboliger, som netop var blevet vedtaget. Dirigenten oplyste, at loven var vedtaget men ikke trådt i kraft endnu. På spørgsmål om hvad der skete, såfremt en panthaver pantsatte sin lejlighed, oplyste dirigenten, at det så blev et spørgsmål mellem andelshaveren og udlåner, idet det ikke havde nogen betydning for foreningen. Et medlem spurgte, om man kunne opskrive andelskronen både nu og til generalforsamlingen. Det kan man i princippet godt, men bestyrelsen foreslår, at man venter, da der skal optages lån. Bestyrelsen mener ikke, at der sker noget der gør, at andelskronen ikke kan opskrives til generalforsamlingen. Dirigenten oplyste, at såfremt der blev brugt penge af egenkapitalen, kan man blive forpligtet til at nedsætte andelskronen igen. Den er nu 1,6. Ved afstemningen stemte 13 for forhøjelse, medens et flertal stemte imod. Forslaget blev derfor ikke vedtaget. Andelskronen er fortsat 1,6. Ad 11-17. I henhold til det tidligere oplyste, udgår punkt 11-17 inklusive. 7
Ad 18. Det blev fra enkelte i forsamlingen tilkendegivet, at forslaget ikke var modtaget. Af de tilstedeværende markerede 5 på dirigentens forespørgsel, at de ikke havde modtaget andelshaverens forslag til behandling under pkt. 18. Forslagsstilleren oplyste, at forslaget var omdelt til alle. En fandt dog forslaget frem, mens en åbenbart ikke havde fået det, da der var tale om en ny andelshaver, der efter det oplyste ikke var flyttet ind. På denne baggrund besluttede dirigenten, at forslaget skulle behandles. Jesper gennemgik sit forslag.. Andelsboligforeningen har en indtægt på ca. kr. 600.000 årligt for særmoderniseringer, hvilket, såfremt man fjerner særmoderniseringstillæggene, vil svare til en boligafgiftsstigning for samtlige andelshavere på kr. 7 pr. kvm pr. måned - svarende til kr. 440 pr. måned for en gennemsnitlig lejlighed på 63 m2. De, der ikke har særmoderniseringer er selvfølgelig ikke interesserede i at stige i boligafgift. Det bliver svært at finde en ordning, der tilgodeser alle parter, idet mange allerede er steget kr. 1.000,00 i forbindelse med stiftelsen. Bestyrelsen forslår, at der bliver udarbejdet et forslag til den ordinære generalforsamling af en statsautoriseret revisor, således at de økonomiske konsekvenser kendes fuldt ud, idet der skal professionelle folk til. Det skal også være et forslag, der tilgodeser så mange som muligt. Det er ikke alle, der har råd til at blive boende, såfremt der kommer en stigning i boligafgiften. Bestyrelsen mener derfor heller ikke, at man kan tillade sig at stemme for et forslag, der efter bestyrelsens opfattelse ikke er gennemarbejdet af en statsautoriseret revisor. Nogle andelshavere gav udtryk for, at de netop var blevet andelshavere fordi det var stillet dem i udsigt, at de kunne købe deres særmoderniseringer fri. Mange vil gerne af med denne ekstrabetaling hver måned, også set i lyset af, at særmoderniseringen i nogle tilfælde er betalt ud flere gange, fordi man allerede har betalt hertil i 10-15 år.. En andelshaver oplyste, at han har set andre forslag gående ud på gradvis stigning i boligaften for eksempel over 15 år, kombineret med en gradvis aftrapning af særmoderniseringsbetalingerne - således at beboerne over en årrække får mulighed for at indregne den medfølgende stigning i boligafgiften. Der blev fremsat synspunkt om, at det jo heller ikke er retfærdigt, at dem uden særmodernisering skal betale en stigning i boligafgiften. En andelshaver gav udtryk for, at der var givet dårlig rådgivning under stiftelsen, idet lejere med særmoderniseringer var stillet i udsigt, at disse ville kunne frikøbes. Dirigenten tog - som repræsentant for det advokatfirma, der forestod rådgivningen under stiftelsen - dette til efterretning. 8
Der blev fremsat synspunkt om, at forslaget også skal tage hensyn til, at det måske ikke er alle, der ønsker at tilbagekøbe sin særmodernisering. Dette er der ikke taget hensyn til i forslaget. Da det er pålagt bestyrelsen på den stiftende generalforsamling at stille forslag om tilbagekøb af særmoderniseringerne til den førstkommende ordinære generalforsamling i første kvartal 2005, henstiller bestyrelsen til, at man udsætter forslaget indtil da. Bestyrelsen vil dog meget gerne arbejde videre med Jespers forslag, samt med andre modeller, og opfordrede andelshaverne til at bidrage med konstruktive forslag. Jesper trak herefter sin forslag, men indgår fremadrettet i samarbejde med bestyrelsen, således at der arbejdes mod at fremsætte et gennemarbejdet forslag på den ordinære generalforsamling til foråret 2005 Ad 19. Under eventuelt blev der uddelt megen ros til bestyrelsen for det store og gode arbejde, de havde udført. Der blev oplyst omkring Fritz Schur sagen, at der var en selvrisiko på kr. 5.000,00 i forsikringen, og det er det, sagen kan komme til at koste foreningen. Dog vil man muligvis inddrage sælgeren af ejendommen i sagen. Hvis forsikringsselskabet acceptere at dække omkostninger hertil, vil dette føre til en selvrisiko mere, så de samlede omkostninger for foreningen kan beløbe sig til et maksimum på kr. 10.000. Sagen står lige nu ifølge dirigenten på skriftveksling (der er afgivet 1 skrift af hver part). En andelshaver ønskede oplyst, om det ikke var lige meget, hvem der boede i lejligheden. Hertil svarede dirigenten - her i sin egenskab af den advokat, der behandler sagen mod F. Schur - at der naturligvis kan være forskellige opfattelser af spørgsmålet, men at når et selskab har en lejlighed kan selskabet for så vidt eksistere i lejemålet i 300 år, med den følge, at lejligheden aldrig vil overgå til andelsboligforeningen med henblik på salg til en indtrædende andelshaver. Lejekontrakten med Fritz Schur er også en usædvanlig lejekontrakt, hvilket det ikke måtte være ifølge slutsedlen. Det oplystes, at der er en væsentlig procesrisiko forbundet med sagen, men at man i samråd med bestyrelsen har valgt at køre sagen - dels af principielle, dels af økonomiske grunde. Sagen føres sammen med A/B Middelfartsgården, der har 2 lejligheder, som Fritz Schur har lejet på samme vis i forbindelse med salget. Der blev udtrykt en vis utilfredshed over, at der ikke var sodavand til de fremmødte, men kun til bestyrelsen. Bestyrelsen lovede, at der til kommende generalforsamlinger ville være forsyninger, også til de fremmødte andelshavere. 9
Mødet hævet kl. 21,40. Søren Lindahl Dirigent Lone Nissen referent 10