Foto: Scanpix Guide November 2013 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 24 sider Sådan vælger du det rigtige boliglån Du får 4 guider som kan hjælpe dig godt på vej med de nye boliglån samt meget mere
2 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
Billig bolig INDHOLD I DETTE HÆFTE: Nyt banklån er kun for de rige... 4 Oversigt: Så meget betaler du i omkostninger... 6 Guide: Hvor billigt er dit billiglån?... 8 Guide: Eksperternes bedste lånetips...10 F1-lånets afløser...16 Guide: Sådan skifter du bank...18 Ordbog til de svære termer...19 Er omlægning noget for dig?...20 Guide: Se hvilket lån du skal vælge...22 3
Nyt banklån er k Bankerne kaster sig nu ind i konkurrencen om at tilbyde billige boliglån. Eksperter frygter, at de kun vil gå efter de velpolstrede kunder, så realkreditten ender med alle problemkunderne Louise Kastberg loka@bt.dk Jyske Bank vil kapre kunder fra realkreditten med nyt billigt boliglån men kun de gode kunder. Følger andre banker efter med tilsvarende lån, kan konsekvensen blive, at de danske boligejere deles op i et A- og et B-hold, hvor de rige får billige lån i banken, mens de fattige må gå til realkreditten. Mens realkreditinstitutterne har travlt med at stille nye, billige låneprodukter på hylderne i kampen om at erobre de mange boligejere med hang til F1-lån, har Jyske Bank som den første bank meldt sig på banen med et lånetilbud, der ifølge bankboss Anders Dam bliver endnu billigere. Men boligeksperter er bekymrede for, at Jyske Bank er i gang med at lave en Danske Bank, hvor de rige kunder kan få, mens de fattige må gå. - Hvis det breder sig, så mange banker gør det, kan man godt blive lidt nervøs for, at realkreditten vil ende med at sidde tilbage med alle problemkunderne, siger Curt Liliegreen, sekretariatschef i 4 Boligøkonomisk Videncenter. Nøjagtigt samme rente - Man kunne godt forestille sig, at det er nogle tilbud, hvor man skal opfylde nogle kriterier, der er noget strammere end ved et realkreditlån, uddyber han. Mens realkreditlån er kendetegnet ved, at en direktør får nøjagtig den samme rente som en sygeplejerske eller rengøringsassistent, er der nemlig stor forskel på den rente, kunderne får i banken. - En bank kender som regel kundens økonomi fra A til Z. Derfor er det nemmere at overskue risikoen ved at låne penge ud for en bank end for et realkreditinstitut, og det vil Anders Dam udnytte. Samtidig kan han forsøge at gafle nogle gode kunder fra de andre banker, forklarer Curt Liliegreen. Også privatøkonomisk ekspert Kim Valentin, der er adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, peger på, at Jyske Bank vil bruge det nye lån til at forsøge at få fingrene i nogle rigtig gode kunder, der måske har pensioner og en stor kontantopsparing, som banken ved samme lejlighed kan tage sig af. Baggrunden for de mange nye lån, der er kommet på markedet, er, at realkreditten forsøger at lokke kunderne over i nogle andre lånetyper for at nedbringe andelen af de populære, men risikable F1- lån. For at leve op til skærpede krav fra EU skal selskaberne nemlig stille en stor pose penge til side som sikkerhed - og jo højere risiko, jo mere sikkerhed. Det er penge, som de enten skal finde gennem besparelser eller ved at stramme gebyrskruen i form af højere bidragssatser og kursskæring. Har dummet sig - I praksis er realkreditinstitutterne tvunget til at sætte gebyrerne op, men de har dummet sig ved at sætte bidragene for højt op for hurtigt og bliver kritiseret for, at de vil skumme fløden selv. Nu kommer klassens vakse dreng så og går løs på dem. Det er dygtigt set af Jyske Bank, siger Curt Liliegreen. Hvor billigt det nye banklån rent faktisk bliver, er endnu
un for de rige uvist, da det først kommer på hylden til december. Men ifølge Kim Valentin har Jyske Bank mulighed for at underbyde realkreditten, fordi den ikke er underlagt de samme kapitalkrav, og derfor ikke skal lægge lige så mange penge på hylden som sikkerhed. Det er altså især på gebyrdelen, at bankerne har en konkurrencefordel. I dag udgør selve renten helt ned til en fjerdedel af omkostningerne ved et afdragsfrit F1- lån, viser en ny undersøgelse i Forbrugerrådets magasin Tænk Penge. Faktisk er gebyrerne i nogle selskaber steget med næsten 100 pct. på bare to år. Det svarer til en ekstraregning på omkring 1.000 kr. om måneden for en almindelig familie med et lån på 1,6 mio. kr. Men trods den nye konkurrence fra bankerne har vi næppe set de sidste prisstigninger fra realkreditten. Kim Valentin tvivler i det hele taget på, at det bliver specielt meget billigere at være boligejer, end det er i dag. Mere konkurrence - I så fald taler vi om marginaler. Det gode ved de nye banklån er, at der kommer mere konkurrence, som måske kan være medvirkende til, at gebyrerne ikke stiger lige så meget fremover, som vi har set de senere år. Bagsiden er, at der kommer til at ske en udvanding af realkreditsektoren, hvor bankerne kommer med produkter, der minder om realkredit, mens realkreditten kommer med produkter, der minder om bank. Han hentyder bl.a. til de to bankejede realkreditselskaber, Realkredit Danmark og Nordea Kredit, der også har lanceret et billigere alternativ til F1-lånet. Begge er baseret på en treårig obligation med rentetilpasning hvert halve år: Arbejdsgruppe nedsat Også Curt Liliegreen understreger, at han som udgangspunkt er positiv over for nye lån. - I modsætning til blandt andet Forbrugerrådet, der ser det som et problem, at der nu findes over 100 forskellige lånevarianter, efterlyser jeg ikke færre lån, men smartere regulering. Og det er måske på vej. I hvert fald har erhvervs- og vækstminister Henrik Sass Larsen (S) nedsat en arbejdsgruppe, der skal se nærmere på realkreditsektorens gennemsigtighed og gebyrer. Nu kommer klassens vakse dreng, så og går løs på dem. Det er dygtigt set af Jyske Bank Curt Liliegren, sekretariatchef i Boligøkonomisk Videncenter 5
Så meget bet Belåningsgrad Totalkred Nykredit 40% belåning 5.600 50% belåning 6.880 60% belåning 7.733 70% belåning 8.914 80% belåning 9.800 Billigste selskab i katego Ved 40% belåning og ved 70% b Det skyles, at deres priser er ens Grafik: Jeppe Funder - Kild KR. KR K KR 6
taler du i omkostninger på et 1,6 mio. kr. stort realkreditlån Realkredit Nordea Danmark Kredit Fastforrentet med afdrag BRFkredit Prisforskel: Totalkredit/ Billigst/dyrest Nykredit Realkredit Danmark Nordea BRFPrisforskel: Kredit kredit Billigst/dyrest Et-årig rentetilpasning og afdragsfrihed 4.397 5.600 5.200 1.203 8.800 13.600 14.400 10.000 5.600 6.157 7.040 6.720 883 10.560 15.360 16.800 11.920 6.240 7.328 8.000 7.733 672 11.733 16.531 18.400 13.200 6.667 9.370 9.371 9.257 457 14.514 22.176 21.143 15.943 7.662 10.899 10.400 10.400 1.099 16.600 23.706 23.200 18.000 7.106 Dyreste selskab i kategorien KR. KR. KR. belåning er der to selskaber i kategorien dyreste selskab. s eller ligger meget tæt op ad hinden. de: Tænk Penge og prislister fra selskabernes hjemmesider. 20.000 1 15.000 10.000 Realkredit Danmark Nordea Kredit alkredit/ny Totalkredit/Nykredit BRF-kredit I eksemplet er der taget udgangspunkt i et afdragsfrit F1-lån på 1,6 mio. kr. Prislisterne er indhentet fra realkreditselskabernes hjemmesider. 2013 2011 2013 5.000 2011 R. KR. 25.000 2013 KR. Så meget er de årlige omkostninger på et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed steget fra 2011 til 2013 2011 R. KR. KR. KR. 2011 orien 2013 dit/ t KR. KR. KR. 7
GUIDE: Hvor billigt er dit billiglån? Danskerne elsker F1-lån, men da realkreditselskaberne skal nedbringe andelen af de populære, men risikable lån, forsøger de i øjeblikket at lokke med nye og billigere lånetyper. Realkredit Danmark (RD) kom for et par måneder siden med sit nye Flexkort-lån, der lige nu koster 730 kr. om måneden efter skat mod 880 kr. for et F1-lån (begge uden afdrag). Lånet skal kun fornys hvert tredje år, men rentetilpasses hver sjette måned. Efterfølgende er Nordea Kredit fulgt trop med et tilsvarende lån. Men de nye lån er kun billigere, fordi selskaberne har skruet så meget op for gebyrerne på F1-lån, at selve renten i f.eks. RD kun udgør en fjerdedel af låneomkostningerne. Nu har Jyske Bank set en forretningsmulighed i at gå ind og tilbyde sine kunder et billigere lån, end de kan få hos realkreditselskaberne. Men eksperter advarer mod, at danskerne lader sig lokke af den umiddelbare lave ydelse på de nye lånetyper såvel som de udskældte korte flekslån. For billiglånene er slet ikke så billige, som mange går og tror. Et boliglån er som regel noget, man har i mange år. Derfor er det vigtigt, at man også forholder sig til, hvad ydelsen er til næste år, og hvad det vil betyde for økonomien, hvis renten såvel som bidraget stiger. Brug derfor aldrig udelukkende første års låneydelse til at vælge realkreditlån ud fra, men se også på ÅOP, bidrag og kursskæring ved rentetilpasning. Jo mere sikkert det er for realkreditselskabet - eller banken - at låne dig penge, jo mindre skal du betale i gebyr. Det er derfor billigst at have et fastforrentet lån med afdrag, men til gengæld skal du betale mere i rente. Mange boligejere er dog ikke opmærksomme på mulighederne for at konvertere op og ned, når renten stiger eller falder, hvis man har et fastforrentet lån og. Ved et 3 pct. lån med afdrag på 1 mio. kr. vil man f.eks. kunne klippe 160.000 kr. af restgælden ved en rentestigning på 2 procentpoint. Det kan over tid blive til mange hundrede tusinde for en almindelig husstand. Man kan også kombinerer flere lånetyper, så man f.eks. har halvdelen i et fatsforrentet 3 pct. lån med mulighed for at reducere restgælden ved en konvertering. Den anden halvdel af lånet kan så være f.eks. F1 eller et af de nye billiglån, hvor man nyder godt af den ekstremt lave rente på de korte lån. Husk at banker og realkreditinstitutter er virksomheder, der skal tjene penge på dig. Det kan derfor være en god investering at hyre en uvildig rådgiver til at finde det eller de boliglån, der passer bedst til dig og din økonomi. Kilder: Boligøkonomisk Videncenter, Finanshuset i Fredensborg og Tænk Penge 8
9
GUIDE: Eksperterne Hans Peter Christensen, direktør og medejer af Uvildige.dk, og Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, giver følgende råd. 1 Hvis man ser på udviklingen i renteniveauet, er både den korte og den lange rente historisk lav, hvilket betyder, at det er rekordbilligt at vælge både flekslån og fastforrentede lån. 2 Da det giver økonomisk sikkerhed at kende sine fremtidige boligudgifter, vil jeg som boligejer overveje at låse renten fast. 3 Med de historisk lave renter er det et godt tidspunkt - dog kan man aldrig vide, hvor lang tid der går, før renterne begynder at stige. 4 Man har samtidig mulighed for at omlægge lånet og klippe en del af gælden af, hvis renten stiger - da det får kursen til at falde og dermed gør gælden mindre. 10
es bedste lånetips 11
5 Hvis man foretrækker de billige flekslån, skal man være klar over, at risikoen ved det nye Flexkort-lån er den samme som ved F1- og F2-lån. 6 Går man fra F1 til det nye Flexkort, skal man være indstillet på, at man stort set kommer til at sidde for det samme - Realkredit Danmark har bare gjort valget nemt ved at hæve gebyrerne, så det gamle lån nu er blevet dyrere end det nye. 7 Man skal passe på med at basere hele sin økonomi på den meget lave rente, da det i værste fald kan betyde, at man ikke har råd til at blive boende, den dag renten stiger. 8 Det er vigtigt at være meget opmærksom på, hvad man bruger den besparelse til, som den meget lave korte rente giver. 9 Det er f.eks. en god idé at bruge besparelsen til at afdrage mere på lånet, da man på den måde kan forkorte låneperioden. 12
13
10 Uanset hvilken type lån man har, er det en god idé at få nedbragt gælden så hurtigt som muligt. 11 Hvis man har luft i økonomien til det, kan der være mange renteudgifter at spare ved at betale lånet af på f.eks. ti eller 20 år i stedet for den traditionelle løbetid på 30 år. 14
15
F1-LÅNETS AFLØSER Realkredit Danmark har netop lanceret sit bud på en afløser for det populære F1-lån. Flexkort hedder det nye flekslån, der skal rentetilpasses hvert halve år, men kun refinansieres hvert tredje år. Nordea Kredit er også klar med et tilsvarende lån, der kommer på hylden fra 1. oktober og hedder Kort Rente. Den nye lånetype er det billigste lån på markedet og koster i øjeblikket 780 kr. om måneden efter skat uden afdrag per million. Formålet med at lancere et nyt lån er at få flere boligejere til at gå væk fra de helt korte F1- og F2-lån. 27 pct. af boligejerne i Danmark har i dag F1-lån, hvilket både EU og de internationale ratingbureauer finder problematisk. Ligesom de øvrige flekslån er Flexkort og Kort Rente kendetegnede ved, at man kun er sikret en bestemt rente i kort tid. Jo oftere et lån skal refinansieres, des mere risikabelt er det for realkreditselskabet, der derfor gerne vil have, at boligejerne binder sig til lidt længere lån. De fleste realkreditinstitutter anbefaler i øjeblikket, at man vælger et 30-årigt fastforrentet lån, da den lave rente gør det attraktivt at binde renten fast. 16
17
GUIDE: Sådan skifter du bank Sammenlign forskellige banker. Når du leder efter det billigste lån, skal du se efter de årlige omkostninger i procent ( ÅOP), som viser de samlede låneomkostninger i form af renter og gebyrer. Dermed er det muligt at sammenligne tilbud fra forskellige banker. Forhandl om renter og gebyrer. Når du har fundet et godt tilbud fra en anden bank, så spørg din nuværende bank, om de kan matche tilbuddet. Lad din nye bank klare det praktiske. Banken kan hjælpe dig med at give f. eks. din arbejdsgiver og offentligemyndigheder besked om dit bankskifte og dine nye konti. 18
Ordbog Flexlån: Et flexlån har du i kort tid ad gangen. På et F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år og så fremdeles. Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100. På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100. Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån. 19
20
21
Guide: Se hvilket lån du skal vælge Står du foran at købe bolig, og er du i tvivl om, hvilket lån du skal vælge? En analyse fra Realkredit Danmark viser de økonomiske gevinster på lånehylden. F1 versus 3 pct. lån Renten skal stige omkring 2,5 procentpoint inden for det næste år, før den månedlige ydelse på F1eren bliver lige så høj som på det 30-årige fastforrentede lån. Kommer stigningen først om fem år, skal renten stige med over 3 procentpoint, før ydelserne på F1 og 3 procents lånet er ens. F3 versus 3 pct. lån Hvis du vælger et F3-lån, skal renten stige med knap 2,5 procent inden for de kommende tre år, før ydelsen på dit lån svarer til ydelsen på et 3 procents fastforrentet lån. Går der seks år, inden renten stiger, skal stigningen være på knap 3 procentpoint. Sammenligner vi det 3 procents fastforrentede lån med et F5 lån, skal rentestigningen tilsvarende være på henholdsvis 2,2 procentpoint og godt 3 procentpoint på fem og ti års sigt. Mulig gevinst på sigt 3 procents lånet gemmer dog også på en gevinst: Stiger renten, kan en indfrielse af det fastforrentede 3 procents lån medføre en 22 Foto: Scanpix
reduktion i restgælden. Dette skyldes, at kursen på lånet falder, når renten stiger. Tager man højde for denne reduktion, skal renten på fem års sigt blot stige med godt 1 procentpoint, før summen af restgælden og dine ydelser er ens på F1-lånet og det fastforrentede 3 procents lån. Tilsvarende for F3eren gælder det, at renten skal stige med henholdsvis 0,6 procentpoint og 1,20 procentpoint på tre og seks års sigt, før summen af restgælden og ydelserne er ens på de to lån. For F5-lånets vedkommende skal renten stige med henholdsvis 0,8 og 1,8 procentpoint på fem og ti års sigt. Dette kræver selvfølgelig, at du er villig til at indfri dit fastforrentede lån. Med andre ord: Der er penge at spare nu og her ved at vælge et fleks-lån. Stiger renten på sigt, kan der dog vise sig at komme en pæn gevinst, fordi kursen på 3 procent-lånet vil falde. For at få den gevinst, skal du dog nok regne med at bo i dit hus i et stykke tid, lige som du de første år må affinde dig med at betale en højere regning, end hvis du havde et fleks-lån. Læs fakta om de forskellige lån på de næste sider. Kilde: Realkredit Danmark 23
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed Slank Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 24 Motion