Andelsboligforeningen Overdrevet Overdrevet 10-24 og 9-15, 8654 Bryrup Årsrapport for 2015 Budget for 2016 (11. regnskabsår)
INDHOLDSFORTEGNELSE Side Foreningsoplysninger 2 Bestyrelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors påtegning 4-5 Anvendt regnskabspraksis 6-7 Resultatopgørelse for 2015 og budget for 2016 8 Balance 9 Noter 10-16 Andelenes værdi 17-18 - 1 -
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Overdrevet Overdrevet 10-24 og 9-15 8654 Bryrup CVR-nr.: 28 07 02 25 Regnskabsår: 1. januar - 31. december Bestyrelse Ole Beyer Kristian Thomsen Preben Pedersen Revision Bankforbindelse Partner Revision statsautoriseret revisionsaktieselskab Ballevej 2B 8600 Silkeborg Nykredit Bank Kalvebod Brygge 1-3 1780 København V - 2 -
BESTYRELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2015 for Andelsboligforeningen Overdrevet. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Ingen af foreningens aktiver er pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold ud over de anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsregnskabet. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af andelsboligforeningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Silkeborg, den 8. februar 2016 Bestyrelse Ole Beyer Kristian Thomsen Preben Pedersen Formand Næstformand Kasserer Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, den / 2016. Dirigent - 3 -
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Overdrevet Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Overdrevet for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens bestyrelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. - 4 -
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Andelsboligforeningen Overdrevet har som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 2015 medtaget det af ledelsen godkendte resultatbudget for 2015 og 2016. Resultatbudgettet har, som det fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. Silkeborg den 8. februar 2016 Partner Revision statsautoriseret revisionsaktieselskab CVR-nr. 15 80 77 76 Renè Mortensen statsautoriseret revisor - 5 -
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Andelsboligforeningen Overdrevet er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabsloven for regnskabsklasse A, andelsboligforeningslovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give krævede nøgleoplysninger, at give oplysning om andelenes værdi og at give oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budgettet har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) måles til skønnet dagsværdi. - 6 -
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat. Under foreningens egenkapital indregnes de akkumulerede afdrag på realkreditlånet med fradrag af den akkumulerede indeksering. Prioritetsgæld Gæld til realkreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til den amortiserede kostpris svarende til nominel restgæld. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til 0 kr. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Nøgleoplysninger De i note 9 anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten supplerende nøgletal, der informerer yderligere om foreningens økonomi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 10. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægterne 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er den gældende. - 7 -
RESULTATOPGØRELSE FOR 2015 Note 2015 Budget 2015 2014 Budget 2016 Boligafgifter 707.244 720.000 707.244 759.000 Fællesudgifter 172.800 172.800 168.000 138.979 Indtægt ved salg af bolig 2.000 2.000 0 3.000 Indtægt til dækning tab Overdrevet 16 0 0 457 0 Indtægter i alt 882.044 894.800 875.701 900.979 1 Ejendomsomkostninger 44.023 66.965 150.029 122.079 2 Administrationsomkostninger 26.428 21.500 25.233 20.000 Omkostninger i alt (70.451) (88.465) (175.262) (142.079) Resultat før finansielle poster 811.593 806.335 700.439 758.900 3 Finansielle indtægter 83 300 258 100 4 Finansielle omkostninger (723.049) (718.000) (696.105) (759.000) ÅRETS RESULTAT 88.627 88.635 4.592 0 Årets resultat fordeles således Overføres til næste år 8.627 8.635 49.542 0 Overført fra hensættelser 0 0 (44.950) 0 Overført til hensættelser 80.000 80.000 0 0 Årets afdrag realkreditinstitut 0 0 0 0 I alt 88.627 88.635 4.592 0-8 -
BALANCE 31. DECEMBER Note 2015 2014 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER Grunde og bygninger Skønnet dagsværdi 17.750.000 17.750.000 MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 17.750.000 17.750.000 OMSÆTNINGSAKTIVER Nykredit Bank, erhvervskonto 192.395 87.559 Nykredit Bank, indlån plus 51.198 51.115 Tilgodehavende boligafgift andelshaver 10 0 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT 243.603 138.674 AKTIVER I ALT 17.993.603 17.888.674 PASSIVER EGENKAPITAL Indskud fra andelshaverne 3.282.000 3.282.000 Reserve for opskrivning af ejendom i forhold til anskaffelsessum 1.444.630 1.444.630 Overført resultat m.v. (71.826) (80.453) Akkumuleret afdrag og indeksregulering 34.307 34.307 Regulering til dagsværdi af renteswap (4.634.432) (5.085.518) Reserveret til fremtidig vedligeholdelse 141.278 61.278 5 EGENKAPITAL I ALT 195.957 (343.756) GÆLDSFORPLIGTELSER 6 Gæld til realkreditinstitut 13.114.000 13.114.000 7 Skyldige omkostninger 32.098 9.500 Finansielle instrumenter 4.634.432 5.085.518 Forudbetalt boligafgift 17.116 23.412 GÆLDSFORPLIGTELSER I ALT 17.797.646 18.232.430 PASSIVER I ALT 17.993.603 17.888.674 8 Eventualposter 9 Nøgleoplysninger 10 Andelenes værdi - 9 -
NOTER Note 2015 Budget 2015 2014 Budget 2016 1 EJENDOMSOMKOSTNINGER Ejendomsskatter 40.080 31.705 55.162 40.079 Refunderet ejendomsskat (101.760) (101.760) 0 0 Udgifter til tilbagesøgt ejendomsskat 49.800 51.000 0 0 Forsikring 19.096 20.000 18.784 20.000 Renovation 8.693 9.000 8.693 9.000 Gasservice 15.375 25.020 19.574 18.000 Vedligeholdelse 10.739 30.000 47.816 35.000 Energimærkning 2.000 2.000 0 0 44.023 66.965 150.029 122.079 2 ADMINISTRATIONSOMKOST- NINGER Revision og regnskabsmæssig assistance 9.063 9.500 9.500 9.500 Revision, rest tidligere år 0 0 1.263 0 Kontingent, ABF 2.280 2.500 2.256 2.500 Kursus, ABF 0 0 732 0 Administrationshonorar 5.500 4.000 4.000 4.000 Kørsel 910 2.000 0 1.000 Generalforsamling og møder 2.146 2.500 3.397 2.000 Jubilæumsfest 2.053 0 0 0 Gaver og blomster 930 0 0 0 Småanskaffelser 801 1.000 999 1.000 Kontorartikler, porto og gebyrer 2.745 0 3.086 0 26.428 21.500 25.233 20.000 3 FINANSIELLE INDTÆGTER Renteindtægter, pengeinstitut 83 300 258 100 83 300 258 100 4 FINANSIELLE OMKOSTNINGER Renteomkostninger, realkreditinstitut 133.743 143.447 146.274 153.486 Betaling vedrørende renteswap 589.306 574.553 549.831 605.514 723.049 718.000 696.105 759.000-10 -
NOTER Note 31/12 2015 31/12 2014 5 EGENKAPITAL Andelsindskud 3.282.000 3.282.000 Indskud fra andelshaverne 31. december 3.282.000 3.282.000 Reserve for opskrivning af ejendom 1. januar 1.444.630 1.444.630 Årets nedskrivning 0 0 Reserve for opskrivning af ejendom 31. december 1.444.630 1.444.630 Overført overskud 1. januar (80.453) (129.995) Årets resultat 8.627 49.542 Overført overskud 31. december (71.826) (80.453) Reserveret til fremtidig vedligeholdelse 1. januar 61.278 106.228 Anvendt indeværende år (fugning af endegavle) 0 (44.950) Reserveret indeværende år 80.000 0 Reserveret til fremtidig vedligeholdelse 31. december 141.278 61.278 Afdrag og indeksregulering gældsforpligtelser 1. januar 34.307 34.307 Årets afdrag 0 0 Afdrag og indeksregulering gældsforpligtelser 31. december 34.307 34.307 Regulering til dagsværdi af renteswap Saldo primo (5.085.518) (3.056.135) Årets regulering 451.086 (2.029.383) (4.634.432) (5.085.518) 195.957 (343.756) 6 GÆLD TIL REALKREDITINSTITUT Nykredit opr. 13.114.000 kr., var. rt. afd.fri, restl. 21,5 år 13.114.000 13.114.000 13.114.000 13.114.000 Årets afdrag 0 0 13.114.000 13.114.000 Kursværdi 13.142.851 13.107.443 7 SKYLDIGE OMKOSTNINGER Revisorhonorar 9.500 9.500 Afsat honorar Rafn & Søn 22.598 0 32.098 9.500-11 -
NOTER Note 8 EVENTUALPOSTER Foreningen har indgået en renteswap til sikring af en fast fremtidig rente på 4,72% p.a. excl. bidrag. Renteswappen sikrer de fremtidige renter på gæld til realkreditinstitut, 13.114 tkr. frem til udgangen af 2026. På balancedagen har renteswappen en negativ værdi (forpligtelse ved eventuel udtræden før udløb) på 4.634 tkr. - 12 -
NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. Lovkrævede nøgleoplysninger I bilag 1 til bekendtgørelsen nr. 2 af 6. januar 2015 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her: Felt Boligtype Antal 31/12-2015 stk. BBR Areal 31/12-2015 m2 BBR Areal 31/12-2014 m2 BBR Areal 31/12-2013 m2 B1 Andelsboliger 12 1.330 1.330 1.330 B2 Erhvervsandele 0 0 0 0 B3 Boliglejemål 0 0 0 0 B4 Erhvervslejemål 0 0 0 0 B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. 0 0 0 0 B6 I alt 12 1.330 1.330 1.330 Felt Sæt kryds C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Boligernes areal (BBR) x Boligernes areal (anden kilde) Det oprindelige indskud Andet C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? x Felt År D1 Foreningens stiftelsesår 2004 D2 Ejendommens opførelsesår 2005 Felt Sæt kryds Ja Nej E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? x Felt Sæt kryds F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien x Anskaffelsesprisen Valuarvurdering Offentlig vurdering - 13 -
NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Felt Forklaring på udregning F2 Anvendt værdi 31/12 2015 kr. Ejendomsværdi (F2) / m2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 16.305.370 12.260 Felt Forklaring på udregning Andre reserver 31/12 2015 kr. F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 141.278 Andre reserver (F3) / m2 ultimo året i alt (B6) kr. pr. m2 106 Felt Forklaring på udregning F4 Reserver i procent af ejendomsværdi (F3 * 100) / F2 % 1 Felt Sæt kryds Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens ophør? x G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? x G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x Forklaring på udregning (Ultimo månedens indtægt uden fradrag for tomgang, tab m. v.) * 12 m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt Kr. pr. m2 H1 Boligafgift 58.937 * 12 / 1.330 532 H2 Erhvervslejeindtægter 0 * 12 / 1.330 0 H3 Boliglejeindtægter 0 * 12 / 1.330 0-14 -
NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Forklaring på udregning: Årets resultat m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 J Årets resultat pr. andels m2 de sidste 3 år 37 3 67 Forklaring på udregning af K1 Andelsværdi pr. balancedagen m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Forklaring på udregning af K2 (Gældsforpligtelser - omsætningsaktiver) pr. balancedagen m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt Kr. pr. m2 K1 Andelsværdi 2.439 K2 + (Gæld - omsætningsaktiver) 13.199 K3 Teknisk andelsværdi 15.638 Forklaring på udregning Vedligeholdelse pr. år m2 ultimo året i alt (B6) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 M1 Vedligeholdelse løbende 8 36 8 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 0 0 0 M3 Vedligeholdelse i alt 8 36 8 Forklaring på udregning (Regnskabsmæssig værdi af ejendom - Gældsforpligtelser i alt) på balancedagen * 100 Regnskabsmæssig værdi af ejendommen på balancedagen Felt % P Friværdi 0-15 -
NOTER Note 9 NØGLEOPLYSNINGER (fortsat) Forklaring på udregning Årets afdrag m2 pr. balancedagen for andelsboliger (B1) Felt År 2013 kr. pr. m2 År 2014 kr. pr. m2 År 2015 kr. pr. m2 R Årets afdrag for de sidste 3 år 0 0 0 Supplerende nøgletal i øvrigt Ud over de lovkrævede nøgleoplysninger ovenfor, er der beregnet følgende nøgletal, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske udvikling. Der er taget udgangspunkt i værdierne pr. balancedagen. kr. pr. m2 andele (B1) kr. pr. m2 i alt (B6) Offentlig ejendomsvurdering 13.346 13.346 Anskaffelsessum 12.260 12.260 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 13.199 13.199 Foreslået andelsværdi 2.439 2.439 Henlæggelser (andre reserver) uden for andelsværdien 106 106 kr. pr. m2 Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig m2 ultimo (H1) 532 Omkostninger m.v. i % af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag) % Vedligeholdelsesomkostninger 1 Øvrige omkostninger 8 Finansielle poster, netto 91 Afdrag 0 100 Boligafgift i % af samlede ejendomsindtægter 80-16 -
NOTER Note 10 ANDELENES VÆRDI Andelenes værdi er opgjort efter 5, stk. 2 litra a i lov om andelsboligforeninger. Ved opgørelse af foreningens formue indregnes ejendommen til anskaffelsessum med eventuelle reguleringer, jf. 5, stk. 4. Egenkapital ifølge balance 195.957 Reserve for opskrivning af ejendom (1.444.630) Regulering i dagsværdi rentesikring 4.634.432 Reserveret til fremtidig vedligeholdelse (141.278) 3.244.481 Andelsværdien pr. kvadratmeter udgør... = 2.401,87 Jf. ovenstående 3.244.481 Regulering ekstra indskud, Overdrevet 14, 20 og 15 (150.000) Regulering mindre indskud, Overdrevet 12 og 18 100.000 Korrigeret egenkapital excl. tillæg/reduktion 3.194.481-17 -
NOTER Note 10 ANDELENES VÆRDI Antal boliger Andelsindskud Andelsværdi excl. tillæg/reduktion Tillæg/reduktion Maksimal andelsværdi Boligtype 95 m2 1 194.000 228.177 (50.000) 178.177 Boligtype 105 m2 4 260.000 252.196 0 252.196 Boligtype 105 m2 1 310.000 252.196 50.000 302.196 Boligtype 105 m2 1 210.000 252.196 (50.000) 202.196 Boligtype 115 m2 2 276.000 276.215 0 276.215 Boligtype 125 m2 1 292.000 300.233 0 300.233 Boligtype 125 m2 2 342.000 300.233 50.000 350.233 I alt (1.330 m2) 12 3.282.000 3.194.481 50.000 3.244.481 Jf. vedtægterne 4, 1.: For boligerne på Overdrevet 14, 20 og 15 tillægges indskuddet med 50.000 kr. For boligerne på Overdrevet 12 og 18 reduceres indskuddet med 50.000 kr. Tillægget/reduktionen reguleres ikke løbende. - 18 -