X Byråd Køberet for Y. 16. december 2008 Statsforvaltningen besluttede i forbindelse med behandling af en anden sag, at foretage en nærmere undersøgelse af X Kommunes ydelse af en køberet over ejendommen matr.nr.----. Kortfattet gengivelse af udtalelsen: Statsforvaltningen finder, at X Kommune ikke handlede i modstrid med udbudsreglerne i forbindelse med ydelsen af køberetten. Statsforvaltningen er enig med X Kommune i, at byrådet i sin styrelsesvedtægt kan uddelegere den umiddelbare forvaltning af bl.a. salg af fast ejendom. Selve salget (og ydelse af en køberet) forudsætter imidlertid at byrådet har taget bevillingsmæssig stilling til dispositionen, jf. lov om kommunernes styrelse 40, stk. 2. Statsforvaltningen har forstået X Kommunes brev af 3. oktober 2008 således, at X Byråd ikke har taget bevillingsmæssig stilling til ydelsen af køberetten, hvilket statsforvaltningen finder er ulovligt. Under henvisning til, at køberetten er ydet finder statsforvaltningen dog ikke anledning til at foretage yderligere i denne forbindelse, men skal anmode X Byråd om at oplyse, om statsforvaltningens brev giver anledning til en ændret praksis for fremtiden i kommunen. STATSFORVALTNINGEN NORDJYLLAND AALBORGHUS SLOT SLOTSPLADSEN 1 9000 AALBORG JOURNAL NR.: 2008-613/231 SAGSBEHANDLER: TILNOR DIREKTE TELEFON: 7256 8700 TELEFON: 7256 8700 TELEFAX: 9631 0020 GIRO: 3001 5557410 EAN- NR. 5798000362345 SE- NR. 29 37 62 98 nordjylland@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk Åbningstider: Mandag- onsdag 10-14 Torsdag 10-1 6 Fredag 10-12 En sagsfremstilling samt en nærmere redegørelse for udtalelsen er vedlagt. Med venlig hilsen Ove G. Jensen Jette S. Linnemann
Sagsfremstilling: Det fremgår af sagens akter, at X Kommune i uge 6 i 2008 udbød ejendommen matr.nr. ---- til salg. I udbuddet var bl.a. anført følgende: Vesthimmerlands Kommune udbyder hermed ejendommen matr.nr. ----, beliggende ---- til salg i offentligt udbud. Ejendommen er en erhvervsejendom, der er udlejet til Y på tidsbegrænset lejekontrakt frem til 31. august 2034..... Vilkår: Købesummen skal betales kontant. Salget sker i henhold til bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Køber afholder udgifter til skøde m.v., mens udgiften til tinglysning af skøde deles ligeligt mellem køber og sælger..... Købstilbud afgives på særlig tilbudsblanket, der udleveres sammen med udbudsmaterialet og fremsendes/afleveres i lukket kuvert mrk. ---- til X Kommune, ---- senest d. 25. februar 2008 kl. 12.00... I forbindelse med udbuddet indkom et tilbud, og X Kommune vurderede, at tilbuddets størrelse lå under markedsprisen, og afviste tilbuddet den 5. marts 2008. Omkring køberetten har X Kommune i brev af 3. oktober 2008 til statsforvaltningen bl.a. anført følgende: Vedrørende ejendommen skal det bemærkes, at kommunen udlejede ejendommen til Y. På ejendommen er der opført en golfbane. Denne golfbane er opført af y Golfbaneanlæg A/S, der lejede golfbanen ud til Y. Kommunen har været vidende om og har accepteret dette arrangement, hvilket også fremgår af lejekontrakten med Y, der er vedlagt denne skrivelse under udbudsmaterialet. Kommunen ejer således alene jorden og ikke selve golfbaneanlægget på ejendommen. I foråret 2008 konstaterede Y, at klubben havde økonomiske problemer, og antog rådgivere med henblik på at drøfte en løsning af disse problemer. Golfklubben, der var aktionær i y Golfbaneanlæg A/S, ønskede at y Golfbaneanlæg A/S blev overdraget til z-hotel mod, at SIDE 2
z-hotel skød kapital i y Golfbaneanlæg A/S og mod at golfklubben stadig har ret til at benytte golfbanen. Det bemærkes hertil, at z-hotel var eneste tilbudsgiver under udbuddet jfr. ovenfor. z-hotel ønskede i denne forbindelse, at lejekontrakten vedr. ejendommen blev overdraget fra Y til y Golfbaneanlæg A/S, og at der i lejekontrakten blev givet lejer en køberet til ejendommen. Samtidig ønskede y Golfbaneanlæg A/S kreditorer, der havde finansieret anlæggelsen af golfbaneanlægget en forkøbsret til ejendommen for samme beløb som køberetten kan udnyttes til. Kommunens økonomiudvalg besluttede på et udvalgsmøde den 29. maj 2008, at indrømme lejer i lejekontrakten en køberet til ejendommen samtidig med, at der blev givet en forkøbsret til kreditorerne. Købesummen for udnyttelsen af køberetten blev aftalt til kr. -- mio. Herudover blev det aftalt, at købesummen reguleres med en fast rente en gang årligt i køberettens løbetid på 4½ år, første gang 1.1 2009, jfr. vedlagte kopi af tillæg til lejekontrakt. Subsumption Det er kommunens opfattelse, at den aftalte købesum for udnyttelsen af køberetten afspejler markedsprisen på ejendommen. Baggrunden for denne opfattelse er, at købesummen er fastlagt efter forhandlinger mellem parterne. Herudover skal det bemærkes, at den offentlige ejendomsvurdering er lavere end købesummen jfr. ovenfor, og at købesummen er over mere end dobbelt så stor, som det bud, der indkom under udbuddet. Det fremgår af vejl. nr. 60 af 28. juni 2004 om offentligt udbud ved salg af kommunes faste ejendomme under pkt. 8.1.2 at en aftale om en køberet skal ske under iagttagelse af samme procedure som for og på samme vilkår som ved salg af en kommunal fast ejendom. Kommunen skal her bemærke, at X Kommune kunne have solgt ejendommen uden afholdelse af udbud efter bekendtgørelse nr. 472 af 20. juni 2004, idet der i begyndelsen af år 2008 var afholdt et udbud af ejendommen, hvorfor X Kommune under visse betingelser som det mindre i det mere naturligvis også kan vælge at give en køberet til ejendommen. Det fremgår af vejledningens pkt. 8.1.3, at en kommune kan aftale en køberet, uanset at køberetten ikke var nævnt i det oprindelige udbud. SIDE 3
Det er dog en betingelse, at køberetten i den konkrete situation er den mest forsvarlige måde, hvorpå kommunen kan varetage sine økonomiske interesser. Herudover må udbudsmaterialet ikke udelukke en køberet. X Kommune lagde ved indgåelsen af aftalen om køberet vægt på følgende konkrete omstændigheder: - at der ved udbuddet af ejendommen alene indkom 1 bud på kr. -- mio., - at den aftalte salgssum ved udnyttelsen af køberetten er i størrelsesordenen kr. ---- mio., - og at køberetten reelt aftales med den eneste, der afgav bud, idet køberetten blev givet til Y, der var ved at overdrage sine rettigheder over golfbanen til z-hotel via en overdragelse af Y Golfbaneanlæg A/S. Kommunen konstaterede på denne baggrund, at en aftale om en køberet var den mest forsvarlige måde at varetage kommunens interesse på. Herudover skal det nævnes, at køberetten blev givet til Y Golfbaneanlæg A/S sekundært dennes panthavere, der har anlagt golfbaneanlægget på ejendommen med kommunens vidende og accept. Et salg af ejendommen medfører, at der opstår en risiko for mulige erstatningskrav mod kommunen som følge af en evt. ny ejers råden over ejendommen. Hvis et salg af ejendommen sker til den reelle ejer af golfbaneanlægget på ejendommen med kommunens vidende og accept. Yderligere har kommunen kunnet konstatere, at udbudsmaterialet ikke udelukker en aftale om køberet. Henset til formålet med Styrelseslovens 68, der tilsigter at sikre, at kommunens ejendomme bliver afhændet til markedspris, er det Vesthimmerlands Kommunes opfattelse af den aftalte køberet ikke er i strid med loven. Kompetencefordeling i X Kommune X Kommunes byråd har uddelegeret kompetencen til at afhænde kommunens faste ejendomme til kommunens økonomiudvalg. Dette er fuldstændigt i overensstemmelse med styrelseslovens regler på området. Kommunen skal i øvrigt henvise til kommunens hjemmeside www.x.dk, hvor kommunens styrelsesvedtægt kan findes under politik og retningslinier mv. SIDE 4
Økonomiudvalget kan således afhænde fast ejendom uden, at byrådet skal tage stilling til afhændelsen. Nærmere redegørelse for udtalelsen: Indledningsvist bemærkes, at det tilsyn, som udøves af statsforvaltningen i henhold til den kommunale styrelseslovs 47, stk. 1, er et retligt tilsyn. Statsforvaltningen fører således tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning, jf. lov om kommunernes styrelse 48, stk. 1. Statsforvaltningen kan således ikke tage stilling til, om kommunernes sagsbehandling er rimelig eller hensigtsmæssig, eller til spørgsmål vedrørende skønsudøvelse, så længe skønnet udøves indenfor de rammer, der er fastsat i lovgivningen. Statsforvaltningen kan heller ikke tage stilling til, om kommunernes sagsbehandling er i overensstemmelse med god forvaltningsskik. Sagen giver anledning til behandling af 2 spørgsmål: a: Er udbudsbetingelserne opfyldt i forbindelse med køberetten b: Skulle sagen have været behandlet af byrådet Ad. a) Er udbudsbetingelserne opfyldt i forbindelse med køberetten Lov om kommunernes styrelse 68, stk. 1 har følgende ordlyd, jf. lovbekendtgørelse nr. 696 af 27. juni 2008: 68. Salg af kommunens faste ejendomme må ikke ske uden forudgående offentligt udbud. Velfærdsministeren kan fastsætte regler om fremgangsmåden ved offentligt udbud samt regler om, at visse salg kan ske uden offentligt udbud... I vejledning nr. 60 af 28. juni 2004 er bl.a. anført følgende: 8.1. Køberet 8.1.1. Definition En aftale om køberet vedrørende en kommunal fast ejendom indebærer, at den, der har indgået aftalen om køberet, opnår en ret til at købe ejendommen af kommunen til en på forhånd aftalt pris, når den pågældende ønsker det eller under visse nærmere betingelser, herunder til et på forhånd fastsat tidspunkt. SIDE 5
8.1.2. Er en aftale om køberet omfattet af reglerne om offentligt udbud? Aftaler om køberet til kommunale ejendomme er omfattet af reglerne om offentligt udbud. Det betyder, at indgåelse af en aftale, hvorved en interesseret køber opnår køberet til en kommunal ejendom, skal ske under iagttagelse af samme procedure som for og på samme vilkår som ved salg af en kommunal fast ejendom. 8.1.3. Er en aftale om køberet lovlig? Som anført ovenfor under afsnit 7.1. har kommuner efter almindelige kommunalretlige grundsætninger en helt generel forpligtelse til at handle økonomisk forsvarligt i alle dispositioner, ligesom det følger af sådanne grundsætninger, at kommuner ikke uden lovhjemmel eller varetagelse af en lovlig kommunal interesse må yde tilskud til enkeltpersoner eller enkelte virksomheder. En kommunes indgåelse af en aftale om køberet efter afholdelsen af offentligt udbud om salg af den omhandlede ejendom kan være lovlig, uanset at muligheden for erhvervelse af en køberet ikke har været omtalt i forbindelse med det offentlige udbud. Det forudsættes dog, at indrømmelse af en køberet i den konkrete situation er den måde, hvorpå kommunen mest forsvarligt kan varetage sine økonomiske interesser. Det vil sige, at der ikke må indgås aftale om en køberet, hvis der i stedet kan indgås en aftale om salg til en tilbudsgiver, der afgivet et højere eller bedre tilbud. Det forudsættes endvidere, at den måde, hvorpå det offentlige udbud har været formuleret, ikke udelukker, at kommunen kan vælge at indgå aftale om en køberet i stedet for at sælge ejendommen. En aftale om, at en interesseret køber efter offentligt udbud får en kommunal ejendom på hånden i en periode, inden for hvilken den pågældende kan beslutte at købe ejendommen, karakteriseres i visse tilfælde som en aftale om reservation af ejendommen. Det er imidlertid antaget, at en sådan aftale må betragtes som en aftale om køberet. De ovenfor beskrevne regler om sådanne aftaler finder derfor anvendelse. Det følger heraf, at en ejendom ikke kan reserveres, så længe tilbudsfristen vedrørende salget af den kommunale ejendom ikke er udløbet. Med henblik på at sikre, at en kommunal ejendom sælges til markedsprisen, bør en aftale om køberet normalt ikke indgås, uden at der f.eks. ved en nærmere angiven reguleringsprocent tages højde for eventuelle prisstigninger i køberettens løbetid. I hvert fald bør en aftale om køberet til en fast pris ikke indgås således, at den løber i en længere periode. Det fremgår af sagens akter, at X Kommune udbød matr.nr. ---- til salg med frist til den 25. februar 2008. Det fremgår endvidere af sagen, at X Kommune indenfor fristen modtog ét tilbud, men fandt at tilbudsprisen ikke svarede til markedsprisen og afslog. SIDE 6
Endelig fremgår det af akterne, at X Kommune efterfølgende imødekom et ønske fra eneste tilbudsgiver om en køberet, samt at kommunen er forpligtet af denne køberet frem til år 2012. Under henvisning til de konkrete omstændigheder, hvorefter det var eneste tilbudsgiver, der modtog en køberet, finder statsforvaltningen ikke at X Kommune handlede i modstrid med udbudsreglerne, ved at indrømme den pågældende køberet. Skulle sagen have været behandlet af byrå- Ad. b) det Lov om kommunernes styrelse 40 har følgende ordlyd: 40. Årsbudgettet afgiver i den form, hvori det endeligt er vedtaget af kommunalbestyrelsen, den bindende regel for størrelsen af næste års kommunale skatteudskrivning. De poster på årsbudgettet, hvortil kommunalbestyrelsen ved årsbudgettets vedtagelse har taget bevillingsmæssig stilling, jf. 38, stk. 2, afgiver tillige den bindende regel for næste års kommunale forvaltning. Stk. 2. Bevillingsmyndigheden er hos kommunalbestyrelsen. Foranstaltninger, der vil medføre indtægter eller udgifter, som ikke er bevilget i forbindelse med vedtagelsen af årsbudgettet, må ikke iværksættes, før kommunalbestyrelsen har meddelt den fornødne bevilling. Dog kan foranstaltninger, der er påbudt ved lov eller anden bindende retsforskrift, om fornødent iværksættes uden kommunalbestyrelsens forudgående bevilling, men bevilling må da indhentes snarest muligt. Endvidere kan kommunalbestyrelsen bemyndige økonomiudvalget til at meddele tillægsbevillinger i tilfælde, hvor beløb fra en drifts- eller anlægsbevilling ønskes overført til en anden drifts- eller anlægsbevilling. Stk. 3. Enhver tillægsbevilling skal angive, hvorledes den bevilgede udgift skal dækkes. Der er ikke i lov om kommunernes styrelse 68 et delegationsforbud. Hvilket betyder, at byrådet ikke er forhindret i at overlade køb og salg af fast ejendom til f.eks. økonomiudvalget. Det fremgår således af X Kommunes styrelsesvedtægt 10, stk. 5, at økonomiudvalget varetager den umiddelbare forvaltning af bl.a. køb, salg, leje og pantsætning af fast ejendom. I henhold til lov om kommunernes styrelse 40, stk. 2 er bevillingsmyndigheden som udgangspunkt hos byrådet. SIDE 7
Dette betyder, at økonomiudvalgets mulighed for enten at sælge eller købe en fast ejendom forudsætter, at byrådet har taget bevillingsmæssig stilling til dispositionen. Denne bevillingsmæssige stillingtagen kan eventuelt ske i forbindelse med budgetvedtagelsen eller i forbindelse med udstykning eller lignende. Statsforvaltningen er enig med X Kommune i, at byrådet i sin styrelsesvedtægt kan uddelegere den umiddelbare forvaltning af bl.a. salg af fast ejendom. Selve salget forudsætter imidlertid at byrådet har taget bevillingsmæssig stilling til dispositionen. Statsforvaltningen er af den opfattelse, at det samme er tilfældet, hvor der i stedet for salg meddeles en køberet, idet også denne disposition kan få bevillingsmæssig betydning. Statsforvaltningen har forstået X Kommunes brev af 3. oktober 2008 således, at X Byråd ikke har taget bevillingsmæssig stilling til ydelsen af køberetten, hvilket statsforvaltningen finder er ulovligt. Under henvisning til, at køberetten er ydet finder statsforvaltningen dog ikke anledning til at foretage yderligere i denne forbindelse, men skal anmode X Byråd om at oplyse, om statsforvaltningens brev giver anledning til en ændret praksis for fremtiden i kommunen. SIDE 8