Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 1/23 Matrikel nr.: 54 an, Århus Markjorder Opførelsesår:1942 Ombygningsår: Anvendelse Boliger: 33 (oprindeligt 36) Erhverv: 0 Antal etager: 1½ (+ kælder) Arealer (iht. BBR) De anførte BBR-oplysninger gælder for den samlede ejendom. Grundareal: - Bebygget areal:1.335 m2 Samlet bygningsareal: - Kælderareal: 1.335 m2 Tagetage: - Boligareal: 2.362 m2 Erhvervsareal: 0 m2 Parkeringsanlæg: Friarealer: - Tilstandsregistreringen er en generel gennemgang af bebyggelsen idet der efter aftale har været adgang til 1 lejlighed på Jens Munks Vej 9 (inklusive adgang til tagrum og kælder) og 1 lejlighed Roald Amundsens Vej 6 (inklusive adgang til kælder). Bebyggelsen er således beskrevet som en helhed med de forhold, der er gældende for hele ejendommen. Registreringen omfatter visuel gennemgang af tag, facader, trappe, kælder, udvalgte boliger samt visuel registrering af tekniske installationer. Generel beskrivelse 33 boliger ingen erhverv. Ejendommen er ældre, muret byggeri. Bygningerne har fuld kælder. Basismateriale Der er fundet et udvalg af tegningsbilag hos Aarhus Kommunes tegningsarkiv. Der er ikke udført opmåling. Øvrige forundersøgelser Der er ikke foretaget registrering af skjulte konstruktioner og installationer. Der er ej heller udført svampe-, jordbunds-, kloak-, PCB- eller fugtundersøgelse. Der er dog udført enkelte fugtmålinger under punkt 1 tagkonstruktion og punkt 2. Kælder Eksempel på facade mod gade Eksempel på facade mod have
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 2/23 Hovedpunkter tilstandsregistrering med vedligeholdelsestilstand under middel eller dårlig 1. Tagkonstruktion
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 3/23 1. Tagkonstruktion 1.1 Hovedkonstruktion Hanebåndsspær beklædt med oprindelige, røde vingetagsten. Tagsten er på flader mod tagrum understrøget med bitumenprodukt alligevel kan der ses tegn på indtrængende fugt fra utætheder i tagbelægningen. Luftfugtigheden i tagrum er høj hvilket kan måles i spær og lægter. Der er tillige tydelige tegn på borebilleangreb. Der er mod tagrum oprindelige støbejernstagvinduer. Adgang til tagrum via oprindelig stige i trapperum. Loftlem meget utæt. Eksisterende tagsten, lægter, inddækninger med videre nedtages og fjernes. Spær, remme med videre eftergås og behandles med grundingsolie. Der udføres fast undertag, nye afstandslister og lægter og der oplægges nye, røde vingetegl model Gl. Dansk. Rygningssten oplægges i mørtel. Gulv i loftrum samt mineraluldsgranulat fjerne. Der efterisoleres med 300 mm mineraluld. Der opbygges gangbro. Loftlem med tætningslister og ny stige monteres. På skråvægge/skunkrum efterisoleres med 300 mineraluld. I tagrum monteres 1 stk. lille tagvindue. Mod boliger 1. sal monteres nye ovenlysvinduer inklusive nye lysninger. 1 stk. lysarmatur i loft monteres. Eksempel tagflade mod gavl Eksempel på mineraluldsgranulat i tagrum
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 4/23 1.2 Tagdækning og inddækninger Der er ældre tagrender i plast. Øvrige inddækninger er ældre/gamle. Nedløbsrør i zink enkelte i plast. Der udføres over alt nye inddækninger inklusive nye tagrender i zink. Hvor nedløbsrør er i plast udskiftes disse til zink. Der er ældre ovenlysvinduer fra 1986. Lægter og spærtræ er opfugtet 1.3 Gennemføringer Der er gamle faldstammeudluftninger. Oprindelige skorstene er nedtaget til under tagflade. Borebillesmulder på trægulv
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 5/23 1.4 Varmeisolering Der er under trægulv i tagrum indblæst 10-12 cm mineraluldsgranulat. På skråvægge i gavle er der placeret ca. 100 mineraluld mellem spær. Denne mineraluld spærrer desværre helt for ventilation i skråvægge mod bolig 1. sal. 1.5 Brandkamme Mineralulden lukker for ventilation skråvægge I tagrum er der opmuret væg med tæt tilslutning mod tagflade. Der er ikke udført egentlige brandkamme hvilket heller ikke er et krav. Ved brandmur sikres tæt overgang mellem de 2 tagrum. Spand er placeret for at opsamle vand
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 6/23 Oprindelig, utæt og ikke særlig adgangsvenlig lofttrappe. Der monteres ny, isoleret loftlem med skydestige inklusive retablering og bemaling af øverste loft trapperum. Oprindelig lofttrappe 1.6 Samlet tilstandsvurdering Tagkonstruktionens helhedstilstand er langt under middel idet tagbelægning og inddækninger er nedslidte grundet alder. Isoleringsforhold lever heller ikke op til nutidens krav lige som fugtforhold kræver udførelse af ny tagbelægning.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 7/23 2. Kælder og fundamenter 2.1 Generelt, anvendelse m.v. Der er fuld kælder under ejendommene. Terrændæk udført med slidlag. Skillevægge er generelt opmurede. Ydermure er betonstøbte. Etagedæk mod stueetage er udført med træbjælkelag med pudsloft. Kælderen anvendes til oplagsrum, diverse depotrum m.v., til diverse teknikrum, vaskeri, samt til cykelrum. Eksempel på depotrum Eksempel på kældervæg med høj opfugtning
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 8/23 2.2 Ydervægge Ydervægge har varierende opfugtninger hvilket er helt normalt for ejendomme i den alder i nogle kældre er fugten høj og der ses salpeterudtræk og løst pudslag. Der er ikke såkaldte normaltal for fugtindhold i kælderydervægge men fugtmålinger bør være højst 80-110 Digits. Udførelse af udvendige drænplader for at mindske fugtindtrængen i ydervægge er meget bekostelig og anbefales således ikke. Det anbefales at kontrollere tagbrønde så det sikres at der er korrekt afløb for tagvandet eventuelt defekte tagbrønde anbefales udskiftet. Eksempel vaskemaskine 2.3 Tilstand generelt Kælderen har generelt overflader der er i middel tilstand. Det anbefales at få nedsat luftfugtigheden i kælderrum hvor der tørres tøj. Dette kunne ske ved montering af fugtstyret ventilator med afkast ud i mellemplade mellem kældervinduer 2.4 Tilstand fugtforhold Ydervægge har varierende opfugtninger hvilket er helt normalt for ejendomme i den alder i nogle kældre er fugten høj og der ses salpeterudtræk og løst pudslag. Mulig placering af ventilationsafkast tørrerum mellem kældervinduer
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 9/23 2.5 Kældertrapper Der er indvendig adgang til kælder fra trapperum. Kældertrappen er betonstøbt og i god tilstand. Samlet tilstandsvurdering: middel
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 10/23 3. Facader 3.1 Bygningerne er opmuret i gule teglsten med pudset sokkel. Der er hulmur som er efterisoleret ved indblæsning af mineraluldsgranulat. Ved tagfod/under tagrender er der betonstøbt facadebånd. Over indgangsdøre i gavle er der betonstøbt overdækningsplade. I områder med defekte fuger udkradses disse, eventuelt udføres forstærkninger med stål og der udføres nye mørtelfuger. Overdækningsplade i beton over indgangsdøre anbefales at få udført zinkindækning på overside. Eksempel på facademurværk 3.2 Generel tilstand gadefacader Mindre dele af facaderne har dårlige/defekte mørtelfuger. I frostvejr vil disse fuger forøge risikoen for frostskader. Sålbænke er udført med teglklinker. Mursten udtaget ved efterisoleringen
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 11/23 3.3 Altaner m.v. Der er over flere etaper eftermonteret nye altaner til lejligheder på 1. sal. Samtidigt er der monteret nye altandøre. Tilstanden er god. Mange stuelejligheder har mod havesiden (i mange forskellige varianter) fået bygget terrasser/overdækninger i træ. Tilstanden af disse er ikke registreret. 3.4 Samlet tilstandsvurdering Middel tilstand idet facademurværk har partielt revnedannelser og defekte fuger. Eksempel på lodret revnedannelse i murværk Eksempel på nyere altan
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 12/23 4. Vinduer 4.1 Vinduer hovedkonstruktion Bebyggelsens vinduer er mod boliger træ/aluvinduer med lavenergiruder fra 2009. Kældervinduer er trævinduer med termoruder fra 1998. Ingen renoveringsbehov ud over almindeligt vedligehold af beslag m.v. Eksempel nyere vindue fra 2009 4.2 Samlet tilstandsvurdering Helhedstilstanden er god.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 13/23 5. Udvendige døre 5.1 Yderdøre i gavle Der er nyere, bemalede pladeyderdøre fra 1998 i god tilstand. Eksempel på yderdør i gavl 5.2 Samlet helhedstilstand God tilstand med behov for overfladebehandling inden for 5-6 år.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 14/23 6. Trapperum 6.1 Trapperum Indgang fra yderdør. Trætrapper med ældre linoleumsbelægning i almindelig god tilstand. Overflader m.v. er i almindelig god tilstand. Mod boliger oprindelig trædør med fyldning. Inden for 8-10 år må det forventes, at trapperum skal bemales. Eksempel indgangsdør til lejlighed Betontrin med terrazzo mod kælder 6.2 Samlet vedligeholdelsestilstand Vedligeholdelsestilstanden er almindelig god.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 15/23 8. Etageadskillelser 8.1 Hovedkonstruktion etageadskillelser Etagedæk er i henhold til oprindelige bygningstegninger opført af træbjælkelag med forskalling på undersider og med oprindelige pudsede lofter. Trægulve. Hvor der er oprindelige badeværelser er der betonstøbt etagedæk. Eksempel på loft i køkken 8.2 Samlet vedligeholdelsestilstand Almindelig god tilstand.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 16/23 9. WC/bad 9.1 Hovedkonstruktion WC/Bad Der er indrettet badeværelse til alle boliglejemål enten i lejligheden eller i et særskilt rum i kælderetagen. Badeværelserne varierer alle i udførelse og indretning idet de synes at være ændret/renoveret på forskellige tidspunkter. Vedrørende installationer henvises til punkt 11, 12, 14, 16 og 17. Eksempel på badeværelse i kælderetage 9.2 Samlet vedligeholdelsestilstand Ikke opgjort.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 17/23 10. Køkkener 10.1 Generel hovedkonstruktion køkkener i boliger Køkkener synes alle at være forskellige fra nyere køkkeninventar til ældre køkkenelementer. Vedrørende installationer henvises til punkt 11, 12, 14, 16 og 17. Eksempel på køkken 10.2 Samlet vedligeholdelsestilstand Ikke opgjort.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 18/23 11. Varmeinstallation 11.1 Hovedkonstruktion basisinstallation Bebyggelsen har opvarmning med fjernvarme. Basisinstallation placeret i teknikrum i kælder (2 stk. pr. bygning). Varmerør i terræn udskiftet i år 2000 Jens Munks Vej 5, 7 og 9 og Skovfaldet 8. Varmerør i basisinstallationen vurderes at være i middel tilstand. Isolering af rør i kælder er ikke komplet (se også Energimærkning). I boliger gamle radiatorer med termostatventiler placeret under vinduer ingen bemærkninger. Rørisolering kompletteres i alle kældre. Derudover forventes ikke arbejder ud over normal drift og vedligehold inden for nærmeste 5 år. Eksempel på basisinstallation i kælder Eksempel på radiator 11.2 Samlet helhedstilstand Almindelig god.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 19/23 12. Afløbsinstallation 12.1 Hovedkonstruktion afløb boliglejemål Til badeværelser/toiletter/køkkener er der nyere faldstammer (Loro-x) fra år 2000. Gulvafløb tillige udskiftet. Faldstammeudluftninger er ført ud gennem tagbelægning via tudsten. Ingen arbejder lang restlevetid. Eksempel på udskiftede afløbsrør 12.2 Samlet helhedstilstand Tilstanden er god. 13. Kloak 13.1 Hovedkonstruktion kloak Ingen oplysninger. Ingen arbejder afsat. Dog kunne en komplet tvinspektion m.v. med fordel udføres så overblik over eventuelle utætte afløbs- og kloakrør kunne konstateres.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 20/23 14. Vandinstallation 14.1 Konstruktion basisinstallation Basisinstallation placeret i teknikrum i kælder (2 stk. pr. bygning). Rørføring primært udført i ældre galvaniserede rør. Vandstik indført i kælder med 1 stk. pr. bygning. Vandstik Jens Munks Vej 5, 9 og 17 er udskiftet i 1993. Øvrige vandstik vurderes at være gamle. Der er monteret varmeveksler (2 stk. pr. bygning) og alder varierer meget fra 1999 2001. Installationen delvis fornyet i kælder. Der ses rør med tegn på galvaniske tæringer. Nogle rørstrækninger er ikke isolerede. Forinden der udføres isolering af rør anbefales alle rør gennemgået for at få udskiftet rør med tæringsskader. Cirkulationspumpe anbefales udskiftet (jævnfør også energimærkningsrapport). Derefter udføres manglende rørisoleringer. Typisk basisinstallation i kælder Vandinstallation under køkkenvask
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 21/23 14.2 Konstruktion vandinstallation i boliger Nogle vandstigrør i lejligheder i galvaniserede rør er ført skjult. Enkelte steder vurderes at der er skjulte rørsamlinger Det vides ikke hvorvidt vandrette koblingsledninger fra stigrør til køkken og bad er udført i pex-rør eller kobberrør. Det bør overvejes at få gennemgået alle installationer i badeværelser og køkkener således, at hvor der måtte være skjulte rørsamlinger sker der udskiftning. Galvaniserede rør bør erstattes af andre rørtyper. 14.3 Samlet helhedstilstand Middel. 16. Ventilation 16.1 Konstruktion ventilation boliger Der er udført individuelle løsninger på ventilationsaftræk fra badeværelser og afkast fra emhætter i køkkener ud gennem ydervægge. Nærmere tilstand kendes ikke. Ud over ventilationsaftræk fra badeværelser og køkkener forudsættes, at vinduer er forsynet med spalteventiler.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 22/23 17. Elinstallation 17.1 Konstruktion hovedinstallation boliger Gruppetavler og målere er generelt placeret på væg i kælder. Der er tale om nyere målere. Boligerne vurderes generelt at være forsynet med nyere installation med nyere afbrydere/kontakter. Installationstilstanden over nedsænkede trælofter kendes ikke. Ingen arbejder. Det forudsættes at installationerne er fornyet løbende således at der ikke forekommer kabelføringer med gamle stofledninger, Ingen arbejder. 18. Øvrige ombygningsarbejder 18.1 Der er på det foreliggende grundlag ingen bemærkninger. Ingen bemærkninger.
Rådgiver: Arne Elkjær A/S Rådgivende Ingeniører, Bredskifte Allé 7, 8210 Aarhus V Side: 23/23 19. Privat friareal 19.1 Generel tilstand Der er haveareal såvel mod gade som til den anden side. Ved nogle bygninger er der anlagt stier med belægning i betonsten. Carporte, garager m.v. er ikke besigtiget idet disse vedligeholdes af lejer. 20. Byggeplads Der er ved almindelige vedligeholdelsesarbejder ikke anført særskilte udgifter til byggeplads. Stillads bliver påkrævet i forbindelse med kommende byggefase for udskiftning af tage samt partiel renovering af facader.