INVESTERINGSEJENDOM CENTRAL PLACERING I VOJENS Sag 16244 ØSTERGADE 3, 6500 VOJENS Salgspris kontant: 8.300.000 kr. - fradrag 1 års tomgangsleje -103.850 kr. Reguleret købspriskontant 8.196.150 kr. Bruttoleje inkl. anslået tomgangsleje 783.795 kr. Startforrentning inkl. tomgangsleje v. kontant handel ca. 8,75% Erhvervsareal 1.348 m² Delvist udlejet investeringsejendom til attraktivt afkast. Mulighed for optimering via genudlejning. Lang uopsigelighed på hovedlejeren Svante Fitness, der har nyindrettet deres lejemål. Matr.nr. Kommune 2265, Vojens Ejerlav, Vojens Haderslev CBRE A/S Frederiksgade 1 8000 Aarhus C Tlf.: 7022 9602 E-mail: aarhus@cbre.com
Side 2 FOTO Facade - bag Facade + beplantning Parkering for ejendom Svalegang 1. sal Facade Butiksfacade 2
Side 3 Fitness 1. sal Fitness 1.sal Spinninglokale Gym. sal Tomgangslejemål Omklædning 3
Side 4 BESKRIVELSE OG BELIGGENHED Ejendommen er opført i 2 etager med fuld kælder og en kombineret vindues- og betonfacade mod Østergade. Bagfacaden er udført i røde mursten og beton. Facaden i stueetagen mod Østergade ligger tilbagetrukket fra 1. salen der således fungerer som overdækning. Bagfacaden er forsynet med svalegang. Kælderen er fuld udgravet mod bagsiden. Ejendommen er velforsynet med parkeringspladser. Ejendommen er beliggende central i Vojens på hovedindfaldsvej og nær Syd Energi Arena. 4
Side 5 EJENDOMMEN Matr.nr.: Postadresse: Kommune: Opførelsesår iht. BBR: 2265, Vojens Ejerlav, Vojens. Østergade 3, 6500 Vojens. Haderslev Ejendommen er opført i 1979, jf. BBR. Offentlig vurdering 2012: Kr. 6.450.000, heraf grundværdi kr. 192.900. Anvendelse: Ejendommen anvendes til kontor, handel og lager. Grundareal: 877 m 2 ifølge tingbogen, heraf vej 0 m 2 Etageareal iht. BBR: Det samlede bygningsareal andrager 1.348 m 2 ekskl. kælder på 608 m 2. I henhold til opgørelse fra udlejer udgør det samlede lejebærende areal 1.852 m 2. Forskellen mellem arealerne er ikke undersøgt nærmere. OFFENTLIGE FORHOLD Zonestatus Kommuneplan: Byzone. Ejendommen er omfattet af kommuneplanrammerne 11.10.BE.02 blandet bolig- og erhvervsområde Østergade vedtaget af Haderslev Kommune den 17. december 2009. Området, hvor ejendommen er beliggende, kan anvendes til blandet bolig og erhverv til boliger, liberale erhverv og servicevirksomheder og ikke detailhandelsbutikker -, mindre ikke-generende fremstillingsvirksomheder samt offentlige formål. Der må bygges i maks. 2,5 etager og med en bebyggelsesprocent på 100 beregnet for den enkelte ejendom. 5
Side 6 Lokalplan: Der er tinglyst lokalplan nr. 12-29 på ejendommen. Lokalplanen er opdelt i delområde 1 og delområde 2. Nærværende ejendom er beliggende i delområde 1, hvor følgende er gældende (i uddrag): Delområde 1 må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål, med følgende erhverv: Butikker, kontorer, hoteller, restauranter, klinikker, offentlige formål samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører hjemme i området. Inden for området må der ikke opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves fabrikations-, værksteds-, lagereller vognmandsvirksomhed.. Der skal indrettes parkeringspladser svarende til mindst 1 bilplads for hver 50 m2 bruttoetageareal af butik, kontor, klinik eller lignende og 1 bilplads for hver 100 m2 bruttoetage bolig. I delområde 1 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 100 og bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager. Servitutter: Der henvises til tingbogsattest af den 13. juni 2013. LEJEFORHOLD Leje: Den samlede årlige leje er pr. 1. september 2013 opgjort og anslået til kr. 783.795 inkl. tomgangsleje og ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Lejeren bidrager til afholdelse af ejendommens driftsudgifter i forskelligt omfang og der henvises særskilt til bestemmelserne herom i de enkelte lejekontrakter. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab. 6
Side 7 Lejere: Ejendommen er delvist udlejet til Sante Sol og Motion, Hans Jørgen Kristensen (klinik), L. H. Meyers Tegnestue, Søren Huusmann (køreskole) samt Gert Drews (advokatfirma). Foruden disse fire lejere er der 2 tomgangslejemål. DRIFTSBUDGET Anslået årlig leje pr. 1/9 2013 i h.t. vedhæftede lejerfortegnelse kr 783.795 Ref. fællesudgifter, ifølge ejer kr 169.837 kr 953.632 Grundskyld 2013 kr 4.699 Diverse ejendomsudgifter i h.t. fællesregnskab kr 130.000 Ejendomsforsikring, oplyst af ejer kr 21.474 Udvendig vedligeholdelse1.555 m 2 ''over jord'' á kr. 45 kr 69.975 Administration, anslået kr 24.000 Ikke afløftbar moms, anslået kr 7.105 kr 257.253 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 696.378 KAPITALBEHOV OG STARTFORRENTNING Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 8.300.000 -Fratrukket 1 års tomgangsleje kr 103.850 Reguleret købspris, kontant kr 8.196.150 Registreringsafgift kr 51.460 Advokat m.v. anslået kr 30.000 kr 8.277.610 Refusion deposita kr (293.872) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 7.983.738 Købspris pr. m 2 "over jord" udgør kr 5.338 7
Side 8 Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 8,72% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 696.378 7.983.738 x 100 = 8,72% AFSKRIVNINGER Opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 8.277.610 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr (192.900) Bygning og installationer kr 8.084.710 Værdi af tekniske installationer 10% kr 808.471 Restbygningsværdi kr 7.276.239 Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 1.852 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 0 Afskrivningsberettiget del 0,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr - Bygningsværdi 4% kr - Installationer 4% kr 32.339 I alt kr 32.339 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at m² i forhold til 1.852 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål. 8
Side 9 ØVRIGE OPLYSNINGER Overtagelse: Gæld udenfor købesum: Refusion: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Ingen gæld. De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 293.872, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Moms: Ejendommen momsforhold undersøges pt. nærmere. Det forudsættes, at eventuel momsreguleringsforpligtelse overtages af køber. Energiforhold: Bygningerne opvarmes med fjernvarme. Bygningens energimærke har karakteren C. Miljøforhold: Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Forsikringsforhold: Ejendommen er forsikret hos Alm. Brand Forsikring A/S under police nr. 000-1261-5210-0. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. Tinglysningsafgift: Mellemsalg: Det forudsættes, at køber betaler tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. Ret til mellemsalg forbeholdes. Bilag: 1. Lejerfortegnelse 2. Kopi af uofficiel tingbogsattest af 13. juni 2013 Besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder 9
Side 10 besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til CBRE A/S, Christian Broch-Lips, e-mail: christian.brochlips@cbre.com. 10
Østergade 3, 6500 Vojens Ejendomsnr.: 510-20704 Matr. nr.: 2265 Vojens Ejerlav, Vojens Ind- Afskrivningsberettiget Areal ekskl. Areal Årlig leje pr. Leje pr. Opsigelses- Uopsigelighed Lejeregu- Regulering markeds- Moms Nr. Lejer Adresse flytning Type areal kælder m 2 19.04.2013 m 2 Deposita varsel Udlejer Lejer lering pr. værdi (+/-) 1 L. H. Meyers Tegnestue Østergade 13, 1. sal 01.08.2003 Kontor 149 149 69.424 466 17.356 6 mdr. 01.08.2013-100% NPI akk. 01.01 + 2 Hans Jørgen Kristensen Østergade 13, 1. sal 01.06.2008 Kontor/klinik 126 126 72.982 579 18.246 6 mdr. - - 100% NPI akk. 01.07-3 Gert Drews Østergade 3-13 01.01.2011 Kontor 109 109 52.037 477 26.019 6 mdr. 01.01.2016 01.01.2014 100%NPI, dog min. 3% 01.01 01.01.2015-4 Sante Sol og Motion Østergade 3-13 01.07.2013 Fitness og genoptræning 923 923 443.502 481 221.751 6 mdr. 01.07.2027 01.07.2025 100% NPI, dog min. 3% 01.01 Delvist fra 01.07.2017 + 5 Tomgang Østergade 3, kl. - Arkiv 0 297 44.550 150 - - - - - - - + 6 Huusmann Østergade 7 - Kontor mv. 100 100 42.000 420 10.500 - - - - - - + 7 Tomgang Østergade 9 - Kontor 148 148 59.300 401 - - - - - - - + I alt 0 1.555 1.852 783.795 423 293.872 Lejerfortegnelse
TINGBOGSATTEST Udskrevet: 13.06.2013 10:53:32 EJENDOM: Adresse: Østergade 3 6500 Vojens Samlet areal: 877 m2 Heraf vej: 0 m2 Appr.dato: 28.03.1979 Landsejerlav: Vojens Ejerlav, Vojens Matrikelnummer: 2265 Areal: 877 m2 Heraf vej: 0 m2 Retskreds: 0041 ADKOMSTER DOKUMENT: Anden adkomst Dato/løbenummer: 11.01.2012-1003234638 ADKOMSTHAVERE: Navn: HD EJENDOMME A/S CVR: 19329496 Ejerandel: 1 / 1 BETALT TINGLYSNINGSAFGIFT: 0 DKK HÆFTELSER DOKUMENT: Dato/løbenummer: 28.12.2001-23783-41 Prioritet: 8 Realkreditpantebrev Hovedstol: 4.890.000 DKK Rente: var Særlige lånevilkår: Mulighed for afdragsfrihed 13.06.2013 10:53:32 Side 1 af 6
OVERFØRT: Overført fra gammelt system: Konverteret til digital pantebrev: Beskrivelse: Pantebrev med rentetilpasning KREDITORER: Navn: BRFkredit A/S CVR: 13409838 TILLÆGSTEKST: Anmærkning anm byrder DOKUMENT: Dato/løbenummer: 11.10.1979-942940-41 Prioritet: 9 Ejerpantebrev Hovedstol: 2.500.000 DKK Rente: var OVERFØRT: Overført fra gammelt system: Konverteret til digital pantebrev: Beskrivelse: Ejerpantebrev med medd KREDITORER: Navn: HD EJENDOMME A/S CVR: 19329496 DEBITORER: Navn: HD EJENDOMME A/S CVR: 19329496 MEDDELELSESHAVERE: Navn: Sydbank A/S CVR: 12626509 FULDMAGTSBESTEMMELSER: Fuldmagtshaver: SYDBANK A/S Peberlyk 4 13.06.2013 10:53:32 Side 2 af 6
6200 Aabenraa - CVR: 12626509 Fuldmagtshaver bemyndiges til på mine vegne at underskrive påtegninger af enhver art herunder kvitterings-, transport-, moderations- og relaksationspåtegninger. UNDERPANT: Dato/løbenummer: 26.04.2012-1003497231 Prioritet: 1 Underpantsbeløb: Underpanthavere: 2.500.000 DKK SYDBANK A/S 12626509 SERVITUTTER DOKUMENT: Dato/løbenummer: 09.09.1966-6993-41 Prioritet: 1 Anden Servitut OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Dok om fjernvarme/anlæg mv, se matr 16, Om resp se akt Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_16 DOKUMENT: Dato/løbenummer: 04.02.1985-2118-41 Prioritet: 2 Anden Servitut OGSÅ LYST PÅ: Antal: 313 OVERFØRT: Overført fra gammelt system: 13.06.2013 10:53:32 Side 3 af 6
TILLÆGSTEKST: Anmærkning Byrder Tillægstekst Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv, se matr 813 Yderligere tekst Se akt 41_VOJ_813 DOKUMENT: Dato/løbenummer: 09.10.1986-21193-41 Prioritet: 3 Anden Servitut OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Lejekontrakt med Grethe Jensen og Birgit Overballe Nielsen mv, Om resp se akt Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_2265 DOKUMENT: Dato/løbenummer: 14.04.1989-7062-41 Prioritet: 4 Anden Servitut OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Lokalplan nr. 12-29, se matr 16 Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_16 13.06.2013 10:53:32 Side 4 af 6
DOKUMENT: Dato/løbenummer: 13.10.1989-14602-41 Prioritet: 5 Anden Servitut OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Lejekontrakt med Bent Palmelund mv, Om resp se akt Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_2265 DOKUMENT: Dato/løbenummer: 13.10.1989-14603-41 Prioritet: 6 Anden Servitut OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Erhvervsfremlejekontrakt med Bent Palmelund ApS (reg.nr. 176906) mv. Om respekt, se akt Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_2265 DOKUMENT: Dato/løbenummer: 14.02.1994-6825-41 Prioritet: 7 Anden Servitut 13.06.2013 10:53:32 Side 5 af 6
OVERFØRT: Overført fra gammelt system: TILLÆGSTEKST: Tillægstekst Lejekontrakt med Tandlæge Søren Thorsen Aps Om respekt, se akt Yderligere tekst SE AKT 41_VOJ_2265 ØVRIGE OPLYSNINGER EJENDOMSVURDERING: Ejendomsværdi: 6.450.000 DKK Grundværdi: 192.900 DKK Vurderingsdato: 01.10.2012 Kommunekode: 0510 Ejendomsnummer (BBR-nr.): 020704 INDSKANNET AKT: Filnavn: 41_VOJ_2265 13.06.2013 10:53:32 Side 6 af 6
ØSTERGADE 3, 6500 VOJENS Forbehold for ændringer og trykfejl xx. Xx.2013 Kontakt: Morten Nøhr T: +45 8730 8433 M: +45 2968 5403 morten.noehr@cbre.com Niels Lund Lihn T: +45 8730 8424 M: +45 6155 0370 Niels.lund.lihn@cbre.com