Forudgående høring om højhusbebyggelse på Møllevangs Allé 157 besvarelse af høringssvar Side 1 af 14 Sagsfremstilling I perioden fra den 24. september til den 15. oktober 2014 er der gennemført indhentning af idéer og forslag til ændring af kommuneplanen og til projektforslaget. Høringsfolderen er vedlagt som bilag. Der er modtaget 32 idéer og forslag. Disse er vedlagt som bilag. Bemærkningerne er nummereret og kommenteret emnevis. Numrene før synspunkterne har kun praktisk betydning. Numrene i parentes er en henvisning til nummereringen af indsendte synspunkter. Nr. 1 er fra fællesrådet Nr. 4 er vedlagt 24 underskrifter Nr. 19 er vedlagt 83 underskrifter. Anvendelse Bemærkninger: 1. Gerne nybyggeri med boliger (1, 18, 19, 31) 2. Boliger er i orden, men det skal være ungdomsboliger (11) 3. Det gav mening at bygge et fyrtårn for IT-byen til IT-virksomheder i ITbyen. Det giver ikke mening at bygge højhuse med boliger. De kan ligge alle mulige andre steder i byen hvor de ikke generer. (9) 4. Der er fare for ghettodannelse med så mange ens boliger som måske ikke kan udlejes (15, 32) 5. Hvilken befolkningsgruppe er boligerne til? (19) 6. Er det eje- eller lejeboliger? (19) 7. Lejlighederne bliver for dyre for studerende. Byg lejligheder for almindelige mennesker (21) 8. Hvordan sikres at boligerne bliver til studerende? (27) 9. Er der tale om lejligheder eller ungdomsboliger? (11) TEKNIK OG MILJØ Center for Byudvikling og Mobilitet Aarhus Kommune Planafdeling Kalkværksvej 10 8000 Aarhus C Telefon: 89 40 23 60 Direkte telefon: 51 95 55 41 E-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Direkte e-mail: mtbr@aarhus.dk www.aarhus.dk Sag: 14/027108-1 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Kommentarer fra Teknik og Miljø: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkterne med numrene 1-9: Efterspørgslen på studieboliger i Aarhus er fortsat meget stor, særligt i den nordlige del af bymidten med kort afstand til de store uddannelsesinstitutioner. På den baggrund har bygherre ønsket at etablere en bebyggelse med boliger, som er egnede for studerende.
De fleste af boligerne bliver 2-værelses lejligheder. Lejlighedsstørrelserne passer både til den enlige studerende, to studerende der deler bolig, og til et yngre par. Side 2 af 14 Byggeriet er dog ikke udelukkende tiltænkt studerende. Der er lagt vægt på, at boligerne primært henvender sig til unge mennesker, men gennem f.eks. materialevalg og boligudformning søges der indbygget kvaliteter i byggeriet, der sigter på at fastholde nogle af beboerne i længere tid, så beboersammensætningen bliver mere varieret, hvilket er med til at sikre et roligere miljø. Overordnet set forventes det at være unge mennesker under uddannelse, blandet med et mindre antal nyetablerede familier, som bliver boende efter endt uddannelse. Denne blanding er positiv for beboerne i den nye bebyggelse og for beboerne i Christiansbjergområdet som helhed, idet en vis blanding i beboersammensætningen gør, at det bliver nødvendigt og naturligt at tage hensyn til hinanden, fx i forhold til støj. Boligerne bliver solgt som ejerboliger, dog kan det ikke udelukkes, at en del af boligerne af markedsmæssige årsager i en periode vil blive udlejet. Bygherre har ønsket et højt kvalitetsniveau i byggematerialer, indretning og udearealer, bl.a. med henblik på at sikre at bebyggelsen fremtræder smuk og velvedligeholdt i lang tid fremover. Til facaderne bruges mursten, som desuden giver en god materialemæssig sammenhæng til de mange ældre murstenvillaer i området. Teknik og Miljø har ingen kommentarer til dette. Bygningsomfang/højde Bemærkninger: 1. Højden skal reduceres (1, 10) 2. 3 etager mod Katrinebjergvej og 4-5 etager længere væk er det rigtige (18, 24, 29, 31) 3. Der gøres indsigelse mod højhusbyggeri. 4 etager er det rigtige i området (3, 4, 7, 14, 15, 19, 20, 26, 28, 30, 32). 4. Bebyggelse på 16,5 m er det rigtige (8, 12) 5. 19 meters bygningshøjde svarer til 5-6 etager med etagehøjde på 3,1 m. Hvorfor 19 m? (23) 6. Hvorfor øge bygningshøjden fra 16,5 m til 19 m og fra 50 m til 51 m? (25) 7. Bufferzonen skal ikke sløjfes/reduceres (4, 14, 15) 8. Hvad er begrundelsen for at ophæve bufferzonen (11, 18, 19, 23) 9. Bufferzonen skal ikke ændres (12) 10. 2 bemærkninger går ind for højhusbebyggelsen (5, 6) 11. Kommuneplanen skal ikke ændres (12, 14) 12. Det er forkert at placere et højhus på en bakke skråning (18)
13. Det er ikke i overensstemmelse med højhuspolitikken at placere et højhus her (18) 14. I stedet for punkthuse foreslås sluttet bebyggelse i gadelinjen i 4-5 etager (32) Side 3 af 14 Kommentarer fra Teknik og Miljø: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkterne med numrene 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9 og 14: Som situationen er nu, må man bygge i 50 meters højde på grunden, dog kun 16,5 meter i bufferzonen ind mod de eksisterende villaer på Katrinebjergvej. Disse højder ønsker bygherre at ændre til 51 meter, og 19 meter i bufferzonen ind mod de eksisterende villaer på Katrinebjergvej. Højden på den side af husene, der vender ud mod Katrinebjergvej, kommer dog reelt ikke til at overstige 16,5 meter. Det er kun på den side af husene, som vender væk fra Katrinebjergvej, at højden kommer op i 19 meter. Forøgelsen af højden på bagsiden af husene fremkommer ved, at husene for at skjule de nødvendige tekniske installationer som ellers ville stå frit på taget - forsynes med et skråt tag med énsidig taghældning, og dermed fremstår pænere i forhold til den omkringliggende bebyggelse. Dette er årsagen til den forøgede bygningshøjde i forhold til den nugældende lokalplan. Bygningerne er udformet som punkthuse for at give området en åben grøn karakter. Husenes stueplaner er hævet lidt i forhold til fortovsniveau for at undgå indblik i boligerne fra forbipasserende og tillige undgå, at der af denne grund efterfølgende bliver etableret forskellige uskønne hegn, hække eller lign. der lukker området af. Det har været et bevidst valg at undgå en lukket karrébebyggelse, der vender ryggen til omgivelserne. Det er hensigten, at området skal fremstå åbent i forhold til omgivelserne, således at de grønne arealer mellem husene giver hele kvarteret en grønnere karakter. Det let hævede niveau skal sikre en vis privathed på opholdsarealerne, samtidig med at man kan se ind på de grønne omgivelser. Teknik og Miljøs kommentarer til bygherrens synspunkter: Teknik og Miljø mener, at det er et principielt problem at fravige bufferzonen. Dette bekræftes af de mange synspunkter om, at bebyggelsen er for høj. Det er vanskeligt nu at reducere højden på bebyggelsen uden for bufferzonen, idet der er en gældende lokalplan for et kontorhøjhus her.
Teknik og Miljø har følgende bemærkninger til synspunkterne med numrene 8, 10, 11, 12, og 13: Side 4 af 14 Bygherren har ønsket at bygge højhuse inden for bufferzonen. På baggrund af de indkomne bemærkninger er projektet blevet ændret, så der ikke bygges højhuse indenfor bufferzonen. Punkthusene på 8-9 etager indenfor bufferzonen er blevet reduceret til 6 etager, så de ikke længere betragtes som højhuse. For at bevare det samme m 2 etageareal er fodaftrykket af punkthusene forøget umærkbart og højhusene er begge i 14 etager. Bebyggelsens udseende 1. Bebyggelsen er ikke køn. Foreslår i stedet grønne facader og solceller (1) 2. Der ønskes gerne et vartegn for bydelen men ikke som højhus (1). 3. Bebyggelsen er skæmmende (2) 4. Bebyggelsen er kedelig, grim, af dårlig kvalitet og dominerende (10, 13, 25, 29, 32) Kommentarer fra Teknik og Miljø: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkterne med numrene 1-4: Det høje sted for enden af Møllevangs Allé er et glimrende sted af markere Katrinebjerg. Et højt hus her vil synligt fra en meget stor del af byen fremtræde som et vartegn for bydelen. Det var da også den tanke, der lå bag det højhus, der blev givet tilladelse til i den eksisterende lokalplan. Bygherre ønsker at fastholde tanken om et vartegn, nu er der blot tale om en gruppe af slankere bygningskroppe, hvoraf nogle er højere end andre, mens et enkelt matcher højden fra den gamle plan. Bygherre er meget bevidst omkring, at projektet bliver synligt i byen, og har forsøgt at leve op til den forpligtelse, der ligger i at bygge et hus på dette sted. Bygherren har derfor allieret sig med ét af de førende arkitektfirmaer i byen. Der er i projekteringen lagt vægt på, at udformning og materialernes holdbarhed vil kunne få husene til at fremstå smukt uden at ældes synligt. Der er desuden lagt vægt på, at man materialemæssigt får skabt en sammenhæng med det omkringliggende boligområde, så signalværdien i at være et synligt vartegn bliver ægte overfor området. Husene har fået tage med hældning, både for at give dem karakter som huse, men også for at skjule de tekniske installationer på taget, der ofte forstyrrer indtrykket af et ellers pænt hus.
I facadeudtrykket er der gjort særlig meget ud af altanerne, som med deres forskudte placering giver varierede og spændende facader. Flere steder på facaderne etableres espalier med grønne klatreplanter, som yderligere giver bygningerne et venligt og grønt præg. Der vil næsten altid være delte meninger om udseendet af et hus, og om hvorvidt det er pænt eller ej; er det kedeligt eller nobelt derfor er udformningen lagt i de mest kvalificerede hænder, og bygherre er overbevist om, at tiden vil vise, at valget var det rette. Side 5 af 14 I modsætning til den gamle plan for området er hovedparten af p-pladserne nu lagt ned under jorden, så udearealerne imellem husene fremstår grønne med græs og beplantning, og ikke som en stor asfalteret parkeringsplads. Dette er også medvirkende til at forskønne området som helhed. Teknik og Miljøs kommentarer til bygherrens synspunkter: P-pladserne er nok primært lagt under terræn for at opnå tilstrækkeligt opholdsareal. Der er behov for at placere træer og buske i området for at undgå høje vindhastigheder. På grund af parkeringskælderen nedenunder skal træer og buske plantes i forbindelse med læskabende småbakker og volde omkring opholds- og legearealer. Vindforhold og foranstaltninger er under i miljørapporten og indarbejdet i lokalplanforslaget. Trafik 1. Indkørsel fra Møllevangs Allé er ok (31) 2. Bil- og cykelparkeringen er ok (31) 3. Der mangler en overordnet plan for trafikafviklingen i området (8, 11, 27) 4. Der er for meget trafik i området. Trafiksikkerhedsproblemer ift. daginstitutioner og skoler (24, 26, 30) 5. Bebyggelsen ønskes dimensioneret efter kapaciteten på vejnettet, når der er mest trafik (1, 15, 18) 6. Der ønskes fremsendt den trafikberegning, der ligger til grund for den foreslåede ændring af kommuneplanen (2) 7. 158 p-pladser er ikke nok (8, 9, 16, 18, 19, 22, 25) 8. 315 lejligheder à gennemsnitlig 75 m2 medfører et behov for 315 parkeringspladser. Hvorfor færre? (11, 23) 9. Der ønskes information om trafikproblemerne på baggrund af 158 p- pladser (2) 10. Villavejene bruges til parkering (13) 11. Vil status for de private veje blive ændret på baggrund af den forøgede trafikbelastning? (3) 12. Der køres for hurtigt på Katrinebjergvej. Det foreslås at Katrinebjergvej lukkes ved Åbovej (7)
13. Der er trafikafviklingsproblemer ved Dybkjærvej/Katrinebjergvej (13, 22) 14. Hvordan sikres krydset Møllevangs Allé/Katrinebjergvej? (19) 15. Vil der blive gennemført trafiktællinger før og efter byggeri (3) 16. Der er dårlig vedligeholdelse af veje mht. kantsten, ukrudt o.l. (7) 17. Hvordan kombineres projektet med supercykelsti på Møllevangs Allé (18, 19, 28) 18. Hvorfor er fortov på Katrinebjergvej inddraget til grønt område? (23) 19. 8000 kr. husleje er for meget for studerende, hvilket vil betyde flere biler end forudsat. Det vil gå ud over villavejene (4) Side 6 af 14 Kommentarer fra Teknik og Miljø: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkter med nummer 18: Fortovet er en del af det offentlige vejareal, og dette inddrages ikke til grønt område i forbindelse med boligprojektet. Teknik og Miljø har følgende kommentarer til de øvrige synspunkter vedrørende trafik: 3 Der mangler en overordnet plan for trafikafviklingen i området (8, 11, 27) Ad 3 Byggeriet ligger på hjørnet af to af de overordnede fordelingsveje i området Møllevangs Allé og Katrinebjergvej. Begge veje har en udformning, der kan afvikle den trafik, som byggeriet forventes at skabe, uden at det er nødvendigt at foretage ændringer i vejprofilet. Der er generelt tale om et vejnet, der har en kapacitet, der kan afvikle den øgede trafik som en udbygning af området generer. Der er tale om brede tosporede veje med en stor restkapacitet. I forbindelse med planerne for supercykelstien til Lisbjerg forventes der at skulle ske en udbygning af Møllevangs Allé med cykelstier. 4 Der er for meget trafik i området. Trafiksikkerhedsproblemer ift. daginstitutioner og skoler (24, 26, 30) Ad 4 Byggeriet og trafik til og fra dette vurderes ikke at kunne kædes sammen med eventuelle trafiksikkerhedsproblemer ved skole og institutioner i området. Byggeriet ligger ikke i umiddelbar nærhed til skole og institutioner og med byggeriets placering ud til områdets overordnede fordelingsveje, der har god forbindelse til det overordnede vejnet i kommunen, vil det primært være disse veje, der belastes med yderligere trafik som følge af en udbygning af området.
Trafikforhold ved kommunens skoler behandles i forbindelse med skolevejsanalysen. Den seneste skolevejsanalyse er gennemført i 2011 og projekter fastlagt i tilknytning til denne udføres efter en prioriteret liste. Side 7 af 14 5 Bebyggelsen ønskes dimensioneret efter kapaciteten på vejnettet, når der er mest trafik (1, 15, 18) Ad 5 Senest i 2009 er der gennemført omfattende tællinger i området. Lokalplanområdet er beliggende ved Katrinebjergvej og Møllevangs Allé, der har en trafikbelastning på henholdsvis 2.600 og 1.100 biler pr. døgn. Der vurderes generelt ikke at være kapacitetsmæssige problemer på vejene i området, som på kommunens øvrige vejnet kan trafikafviklingen i myldretiden være forbundet med øget rejsetid. Som nævnt under ad 3 vurderes den trafik som byggeriet skaber umiddelbart at kunne afvikles på vejnettet i området. Både Katrinebjergvej og Møllevangs Allé indgår som en del af kommunens trafikvejnet, vejene skal som sådanne afvikle trafik til og fra området og mellem funktioner i byen. Da Møllevangs Allé er en del af kommunens primære cykelrutenet - supercykelstien til Lisbjerg kommer til at forløbe af denne rute - er der planlagt cykelstier langs Møllevangs Allé. I lokalplanen er fastlagt en byggelinje, så der senere er mulighed for en udvidelse af Møllevangs Allé med cykelsti. 6 Der ønskes fremsendt den trafikberegning, der ligger til grund for den foreslåede ændring af kommuneplanen (2) Ad 6 Til grund for en vurdering af, hvor trafikskabende et projekt er ligger de generelle erfaringer med turrater sammenholdt med kommunens egne erfaringer. Ved boligbyggeri regnes der med 4 ture pr. parkeringsplads, der til kommer ture med andre transportmidler cykel, gang og kollektiv trafik. Samlet set for alle transportmidler regnes der med 5 ture pr bolig. Fastsættelse af antallet af parkeringspladser til brug for den trafikale vurdering tager afsæt i de af byrådet vedtagne retningslinjer for anlæg af parkeringspladser i Aarhus Kommune. Området vurderes ikke at adskilles sig fra øvrige områder og giver derfor ikke anledning til at ændre parkeringskravet i forhold til retningslinjerne. Med de på nuværende tidspunkt oplyste lejlighedsstørrelse svarer det til et cirka antal parkeringspladser på 158. Det præcise antal kan først opgøres, når der sker en byggesagsbehandling af et konkret projekt.
Med udgangspunkt i at der opføres 315 boliger vurderes byggeriet med afsæt i ovenstående at generere i størrelsen 1.600 ture hvoraf ca. 650 forventes at være bilture, resten er ture med cykel til fods og med kollektiv trafik. Side 8 af 14 Det er oftest bilturene, der giver anledning til ændret afvikling af trafikken generelt i et område, derfor tages der i vurdering af, hvor trafikskabende et byggeri er afsæt i biltrafikken. Da byggeriet som nævnt under ad 3 og 5 ligger ud til trafikvejnettet vurderes biltrafikken af en størrelse som beskrevet at kunne afvikles uden yderligere tiltag på vejnettet i området. 7-8 158 p-pladser er ikke nok (8, 9, 16, 18, 19, 22, 25) 315 lejligheder à gennemsnitlig 75 m2 medfører et behov for 315 parkeringspladser. Hvorfor færre? (11, 23) Ad 7-8 Det endelige antal parkeringspladser som skal svares i forbindelse med byggeriet kan først fastlægges når der søges byggetilladelse. Antallet af parkeringspladser er som nævnt under ad 6 på nuværende tidspunkt fastlagt med baggrund i den af byrådet fastlagte parkeringsnorm og det af bygherre oplyste antal lejligheder og deres størrelse. 9 Der ønskes information om trafikproblemerne på baggrund af 158 p-pladser (2) Ad 9 Se ad 3, 5 og 7 10 Villavejene bruges til parkering (13) Ad 10 Byggeriet kommer som nævnt under ad 6 og 7 til at svare parkering i henhold til de af byrådet ved tagne retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Hvilket vurderes at opfylde byggeriets behov for parkering. Parkering i området i øvrigt kan ske i henhold til den opsatte skiltning. Det vil typisk i et boligområde betyde, at der må parkeres langs kantstenen, hvis det kan ske uden væsentlige gener for trafikafviklingen. 11 Vil status for de private veje blive ændret på baggrund af den forøgede trafikbelastning? (3) Ad 11 Opførelse af byggeri som beskrevet i høringsmaterialet forventes ikke umiddelbart at udløse ændring af status på vejene i området.
De primære veje i området er i dag offentlige veje. Byggeriet forventes ikke at belaste de øvrige veje. Side 9 af 14 12 Der køres for hurtigt på Katrinebjergvej. Det foreslås at Katrinebjergvej lukkes ved Åbovej (7) Ad 12 Det omtalte byggeri vurderes ikke at give anledning til et behov for at ændre det eksisterende vejnet i området. Som nævnt indgår Katrinebjergvej som en del af trafikvejnettet, der er derfor ikke planer om at lukke vejen. 13 Der er trafikafviklingsproblemer ved Dybkjærvej / Katrinebjergvej (13, 22) Ad 13 Det aktuelle projekt vurderes ikke at have umiddelbar indflydelse på trafikafviklingen ved Dybkjærvej. 14 Hvordan sikres krydset Møllevangs Allé/Katrinebjergvej? (19) Ad 14 Møllevangs Allé er tilsluttet Katrinebjergvej med ubetinget vigepligt. Byggeriet vurderes ikke at udløse et behov for at ændre krydsudformningen og vigepligtsforholdene. 15 Vil der blive gennemført trafiktællinger før og efter byggeri (3) Ad 15 Der er i 2009 foretaget omfattende trafiktællinger på vejnettet i området. Lige som på det øvrige vejnet vil der også på Katrinebjerg blive gennemført tællinger med jævne mellemrum. Da der er tale om et område, hvor der sker en del byomdannelse vil tællingerne blive tilrettelagt i forhold til en samlet vurdering af projekterne i området - herunder også færdiggørelsen af Paludan Müllers Vej - og ikke kun med afsæt i det aktuelle projekt. 16 Der er dårlig vedligeholdelse af veje mht. kantsten, ukrudt o.l. (7) Ad 16 Hverken ændring af kommuneplanens rammer eller en efterfølgende lokalplanlægning kan regulere vedligeholdelsen af fortov og rabatter. Lov om vintervedligeholdelse og renholdelse af veje giver kommunerne mulighed for at pålægge renholdelse herunder fjernelse af ukrudt de tilstødende grundejere. Aarhus Kommune har valgt at gøre brug af lovens mulighed og det påhviler således den tilstødende grundejer at renholde fortov ud for den enkeltes ejendom. Opretning af kantsten og ny belægning på kørebanen er forhold, der indgår som en del af kommunens løbende drift
og er ikke forhold der - ligesom renholdelsen - kan reguleres hverken med kommuneplanen eller lokalplanen. Side 10 af 14 17 Hvordan kombineres projektet med supercykelsti på Møllevangs Allé (18, 19, 28) Ad 17 Projektet respekter den i den gældende lokalplan nr. 838 fastlagte byggelinje der sikrer muligheden for at anlægge cykelstier på Møllevangs Allé i forbindelse med projektet for supercykelstien og er således ikke til hinder for supercykelstiprojektet. I lokalplanforslaget er den med lokalplan nr. 838 fastlagte byggelinje blevet videreført. Byggelinjen er fastlagt for at sikre mulighed for udvidelse af Møllevangs Allé med cykelsti. 19 8.000 kr. husleje er for meget for studerende, hvilket vil betyde flere biler end forudsat. Det vil gå ud over villavejene (4) Ad 19 Den trafik byggeriet skaber tager - som nævnt under ad 6 - afsæt i parkeringskravet og de generelle erfaringer med turrater og ikke i huslejen eller beboernes profession. Størrelsen på huslejen har derfor ingen indflydelse på planlægningen af området. Desuden kan planlægningen ikke regulere størrelsen på husleje. Skygger m.m. 1. Højhusbyggeri vil give anledning til skygger og indblik (3, 7, 12, 26, 28, 30) 2. Skygger om vinteren er ikke vist. Skygger har betydning om vinteren (4, 7) 3. Skygger øges med 30 % i forhold til den gældende lokalplan (9) 4. Der bliver skygger ca. 3 timer om dagen ca. 3,5 måned om året (11) 5. Indbliksgener øges i forhold til gældende lokalplan (9) 6. Skygger medfører manglende lys og varme i naboboligerne (11) 7. Der ønskes skyggediagrammer for andre tidspunkter også (13) 8. Er de viste skygger det værst tænkelige? (19) 9. Højt byggeri betyder dårligere udsigt fra de eksisterende boliger (26) Kommentarer fra Teknik og Miljø: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkter med numrene 1, 3, 4, 5, 6 og 9: Når det er tilladt at bygge i 3 4 etager, kan det ikke undgås, at man i én eller anden grad kan kigge ind over hækken til villaerne på den anden side af vejen, uanset husene er under de tilladte 16,5 m. Katrinebjergvejs store vejbredde og det forhold, at husene er trukket tilbage fra vejlinjen, gør dog,
at afstanden fra de nærmeste punkthuse og hen til hækken omkring de yderste villahaver er ca. 23 meter, hvilket er relativt meget. Side 11 af 14 Det er kun punkthusene nærmest Katrinebjergvej, der reelt kan have en betydning med hensyn til indblik. Da bebyggelsen nemlig er trappet ned fra de høje huse i den sydlige del af grunden til de lave huse, som ligger ved Katrinebjergvej over imod villakvarteret, dækker de laveste huse for de højere bagvedliggende, så det i realiteten kun er fra de allerøverste etager på disse, man kan kigge over de foranliggende huse. Man kan naturligvis kigge skråt forbi de foranliggende huse, men i så fald bliver der alligevel tale om ganske lange kig og under alle omstændigheder er der tale om afstande på 70 100 meter og derover. I betragtning af, at man befinder sig i et byområde, hvor indblik aldrig helt kan undgås, må generne i dette tilfælde anses for temmelig begrænsede. Uanset hvor lavt man bygger på grunden, vil skygger fra bygningerne altid ramme naboerne ved vintertide, hvor solen står lavest. Derfor kan det heller ikke undgås, at skygger fra bebyggelsen vil ramme nogle af naboerne. Der er dog i udformningen af bebyggelse lagt stor vægt på, at de gener der i denne forbindelse opstår, ikke skulle være større end de ville være blevet ved gennemførelse af det projekt, som den gamle lokalplan giver mulighed for. Den aftrappede bebyggelse, hvor de høje bygninger befinder sig i syd og de lavere mod Katrinebjergvej og villaområdet betyder, at skyggerne i høj grad holdes på egen grund og at de lave punkthuse dækker skyggen af for de høje punkthuse. Villaområdet mod nord vil grundet bebyggelsens komposition ikke blive berørt af skygger før ca. kl. 18-19 ved forårs- og efterårsjævndøgn. Ved den højtstående sol ved sommersolhverv vil der ikke blive kastet skygger fra den nye bebyggelse ind på villaområdet mod nord. Ved vintertid vil nogle naboer blive ramt af skygger fra en lavtstående sol, men det forhold, at bebyggelsen i det nye projekt består af slankere punkthuse i stedet for én enkelt større bygningskrop betyder, at skyggebilledet ikke længere bliver så massivt, idet sollys nu kan passere ind imellem de enkelte punkthuse. Teknik og Miljøs kommentarer til bygherrens bemærkninger: I den store oprindelige omdannelseslokalplan nr. 631 for Katrinebjerg fastlægges et maksimalt antal etager mod Katrinebjergvej på 2. I den gældende lokalplan nr. 838 for Olav de Lindes ejendom er det maksimale antal etager øget til 3 langs Katrinebjergvej. I den gældende kommuneplan er det maksimale generelle antal etager fastsat til 4 i rammeområderne i Katrinebjerg-omdannelsesområdet.
Der er ingen tvivl om, at en højhusbebyggelse vil have skyggekonsekvenser for nabobebyggelserne. Reduktionen i antallet af etager midt på grunden fra 8-9 etager til 6 etager har reduceret skyggegenerne tilsvarende. Side 12 af 14 Teknik og Miljø har følgende kommentarer til synspunkterne 2, 7,og 8: I den udsendte folder er der vist skygger på ét tidspunkt, som Teknik og Miljø mener kan have interesse for genboerne. Der har ikke været plads til mere. De, som har henvendt sig for at få flere skyggediagrammer tilsendt, har fået det. De længste skygger opstår om vinteren og i generelt først og sidst på dagen. Alle skyggediagrammer på baggrund af det tilrettede projekt kan ses i Miljørapporten. Andet (vind, hegn, høringsområde, procedure) 1. Flere træer er ok (31) 2. For at reducere indbliksgener og støj foreslås det at undlade altaner mod Katrinebjergvej (1) 3. Hvem bliver bygherren? (19, 27) 4. Højhusbyggeri vil give anledning til værdiforringelse i de omkringliggende boligområder (1, 26, 30) 5. Der skal tages hensyn til almindelige mennesker og ikke kun til bygherrer (9) 6. Betænkeligt at ændre planlægningen så tit (9) 7. Der skal etableres permanent hegn før byggefasen for bl.a. at undgå støjproblemer ved naboer. Samme højde som ved Lær dansk (17) 8. Der mangler redegørelse for vind og reflekser (18, 19) kommer 9. Hvordan sikres det, at 3 etager mod Katrinebjergvej ikke ændres? (23) 10. Christiansbjerg har kulturhistorisk værdi. Spørg Den Gamle By. (24) 11. Godt med mere grønt langs fortov (25) 12. 3 uger er for kort en høringsperiode (27) 13. For få er blevet hørt (27) 14. Håber på ændringer selv om det sjældent sker (31) 15. Højhusbebyggelse vil medføre vind- og skyggeproblemer (32) Kommentarer fra Byudvikling og Mobilitet: Bygherren har indsendt følgende bemærkninger til synspunkterne med numrene 2, 3 og 7: Bygherre bliver Byggeselskab Olav de Linde. Bygherre har forståelse for, at nogle af villaejerne føler sig generet ved tanken om, at der kommer bygninger på den anden side af vejen i 3 til 4
etagers højde. Katrinebjergvejs store vejbredde og det forhold, at husene er trukket tilbage fra vejlinjen, gør dog, at afstanden fra de nærmeste punkthuse og hen til hækken omkring de yderste villahaver er ca. 23 meter, hvilket er relativt meget. Side 13 af 14 Indbliksmulighederne herfra er dog ikke væsentligt forskellige, om de stammer fra en altan eller fra vinduerne. Forskellen består væsentligt i, om man nedefra kan se, om der er nogen på altanerne, der kan benytte sig af indsigtsmuligheden eller ej. Indsigtsproblematikken hænger derfor ikke sammen med altaner, men med byggemuligheden på den anden side af vejen i det hele taget. Det er ude af proportion at forlange, at alle boliger som vender ud mod de eksisterende villaer, berøves deres mulighed for udeophold, på grund af en følelse som reelt er uden betydning. Et højt hegn omkring de nye punkthuse vil gøre bebyggelsen lukket og afvisende og uden sammenhæng til kvarteret som helhed. Bebyggelsen er udformet som fritstående punkthuse med åbne grønne arealer omkring, som man ude fra vejen kan kigge ind på. Dette er bevidst gjort for at give området en grønnere og mere imødekommende karakter, som kan bidrage positivt til hele kvarteret. Teknik og Miljøs kommentarer til bygherrens bemærkninger: Der er i lokalplanprocessen blevet set nærmere på terrænforholdene ved skel. Mod Møllevangs Allé arbejdes der med 2 scenarier af terrænbearbejdning alt efter hvor stor en del af areal indenfor vejbyggelinjen, der anvendes til udvidelse af Møllevangs Allé og supercykelsti. Der bør ikke etableres permanent hegn om bebyggelsen. Teknik og Miljø har følgende kommentarer til synspunkterne 1, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 og 15: Planloven indeholder ingen bestemmelser om, at en grundejer kan få erstatning i anledning af gener som følge af en ændret planlægning. Lokalplanlægningen er udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten, og en ejer kan som hovedregel netop ikke have berettigede forventninger om, at den eksisterende planlægning vil blive opretholdt. Retspraksis viser, at der skal foreligge ganske særlige forhold, før der gives erstatning til ejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af ekspropriation. Ekspropriationserstatning kan alene komme på tale i helt særlige tilfælde, hvor en bestemmelse i en lokalplan har atypiske og meget væsentlige konsekvenser for den pågældende grundejer. Det er ikke tilstrækkeligt, at lokalplanen medfører en ringere handelsværdi af ejendommen. Sådanne særlige forhold vurderes ikke at være på tale i det foreliggende tilfælde, hvor
der alene drejer sig om, at nogle af indsigerne vil få en udsigtsforringelse på grund af de kommende byggerier. Side 14 af 14 Det giver ikke tiltro til planlægningen, hvis planerne ændres tit. Men efter finanskrisen har der ikke været nogen betydelig afsætning på byggeri til erhverv. Det er der derimod til boligbyggeri. Teknik og Miljø har anbefalet, at antallet af etager blev reduceret, hvilket er sket midt på grunden. I miljøvurderingen af planforslagene er indgået vurdering af vind- og skyggepåvirkning samt refleksioner af planområdet og omgivelserne. Vindanalyserne har blandt andet vist, hvor i området, der skal etableres afskærmende beplantning mv. for at skabe gode vindforhold både internt i området og på tilstødende arealer. 3 uger er den sædvanlige høringsperiode for indhentning af idéer og forslag. Høringsfolderen er sendt til 708 adresser. Teknik og Miljø mener, at det er tilstrækkeligt.