Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 til Holbæk Kommuneplan 2007 2018 Udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning og ændring af rammeområde 3.R08. 1
Hvad er et kommuneplantillæg? Kommuneplantillæg: Kommuneplanen indeholder en hovedstruktur for den fysiske udvikling i kommunen og fastlægger rammer for, hvad lokalplaner i de enkelte områder i kommunen kan indeholde. Rammerne fastlægger således retningslinier for bestemmelser i lokalplaner om områders anvendelse, samt udnyttelse, bebyggelsens art, højde, m.v. Kommuneplanen revideres normalt hvert fjerde år, men kan ændres i den mellemliggende periode, f.eks. i forbindelse med en lokalplan, som ikke er i overensstemmelse med den gældende kommuneplans rammer. Dette kan ske ved vedtagelse af et kommuneplantillæg. 2
Baggrund for kommuneplantillægget Hvorfor udarbejdes tillægget? I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby. I Udviklingsstrategien har byrådet konkret truffet beslutning om at benytte ny lovgivning på detailhandelsområdet, der giver mulighed for at planlægge for op til 3 nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal i bymidten i byer med mere end 27.000 indbyggere. Byrådet har også besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet (rammeområde 3.R08) flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Som en konsekvens heraf er nærværende forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan 3.78 Bypark, boliger og detailhandel ved Holbæk Have blevet udarbejdet. Forslagene giver, ved endelig vedtagelse, byrådet mulighed for at indfri ovenstående politiske mål: at styrke detailhandlen i Holbæk by og at omdanne stadionområdet. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen. Forslaget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for størstedelen af rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål og centerformål. Forslag til lokalplan 3.78 omfatter størstedelen af stadionområdet. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder, der udlægges henholdsvist til et offentligt område (bypark med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg) og et centerområde med en særlig profil, målrettet udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal, - som supplement til den eksisterende detailhandelsstruktur i Holbæk. Lovgivning Planloven giver mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for op til 3 store udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000m2 i Holbæk bymidte, - se planlovens 5q stk. 2. Planlovens 5m stk. 2 og 3 omhandler afgrænsningen af bymidten. Heri står bl.a. at bymidter skal afgrænses efter en statistisk metode og at ændringer i afgrænsningen ligeledes skal ske i overensstemmelse med regler udstedt herom. Reglerne fremgår af bekendtgørelse nr. 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. I reglerne gives der mulighed for at en bymidtes afgrænsning kan udvides udover den statistiske afgrænsning, ved at inddrage arealer, som grænser op hertil, hvis byrådet har redegjort herfor. Redegørelsen skal indeholde: 1) en vurdering af og begrundelse for behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål ved ændret afgrænsning af bymidten eller bydelscentret, 2) en vurdering af mulige områder, der kan inddrages i bymidten eller bydelscentret og en begrundelse for, hvorfor det eller de pågældende områder ønskes inddraget i bymidten eller bydelscentret, 3) oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale detailhandelsstruktur, og 4) en beskrivelse af konsekvenser for bymiljøet og for afviklingen af trafikken til og fra bymidten eller bydelscentret, herunder tilgængeligheden for forskellige trafikarter samt parkeringsmuligheder. Redegørelsen følger herefter. 3
Redegørelse for ændring af Holbæks bymidteafgrænsning I Udviklingsstrategi 2012 har byrådet besluttet at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands - hovedby. Detailhandlen i kommunen er koncentreret i Holbæk by, som det naturlige midtpunkt for handlen i kraft af sin størrelse og tradition som købstad og overordnet handelsby. Butiksudbuddet vidner om byens styrke og betydning som handelsby for et større opland. I Holbæk er der en god arbejdsdeling mellem bymidten, der har bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, og området i vestbyen hvor MegaCentret og Bilbyen er specialiseret inden for store udvalgsvarebutikker og pladskrævende varer. Arbejdsdelingen har hidtil medført vækst til byen og kommunen. Holbæk er imidlertid gået tilbage målt på dækningsgraden, hvilket udtrykker at byens detailhandel har mistet markedsandele i løbet af de seneste 7-8 år. Det gælder både dagligvarer og udvalgsvarer, som dog i begge tilfælde fortsat er stærkt medvirkende til, at forholdet mellem indbyggernes forbrug og butikkernes omsætning for kommunen under ét er i balance. Tilbagegangen skal bl.a. ses i lyset af den økonomiske krise og udviklingen i Internethandlen, hvorfor nedgangen i særligt udvalgsvarehandlen ikke alene er udtryk for, at Holbæk har tabt markedsandele i forhold til Roskilde, Ringsted og de øvrige konkurrerende byer i det regionale opland. Inden for dagligvarer kan den begrænsede tilbagegang være et resultat af, at der i den mellemliggende periode er etableret flere discountbutikker i de mellemstore byer uden for Holbæk. Uden for bymidten ligger MegaCentret, som ikke er blevet yderligere udbygget i perioden siden 2007. Der er imidlertid sket en vis udskiftning i butiksbestanden, hvor flere større udvalgsvarebutikker er lukket og blevet erstattet af nye. Overordnet set vurderes butikkerne i MegaCentret fortsat til at fungere som et godt supplement til bymidtens mere bymidteorienterede butiksudvalg og mindre butiksenheder. Samtidig vurderes MegaCentret at være stærkt medvirkende til, at udvalgsvarehandlen klarer sig forholdsvis godt og trækker kunder til fra et større opland. Strukturudviklingen indenfor detailhandelen går imidlertid mod færre, men større butikker. Strukturudviklingen forventes at skabe behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor butikker i nogle områder lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder, bl.a. som følge af at et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at butiksenhederne ikke er tidssvarende. Planloven giver endvidere mulighed for, at der hvert 4. år kan planlægges for 3 udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000 m2 i Holbæk bymidte. I Holbæk har dette afstedkommet forespørgsler fra butikskæder og fra developere. Holbæk Kommune ønsker at fastholde interessen for investeringer i byen og ser især positivt på muligheden for at tiltrække nye butikskoncepter og nye butikstyper. Holbæk Kommune har derfor afsøgt mulighederne for lokalisering af store butikker indenfor bymidteafgrænsningen, såvel som grænsende op til. Kommunen konkluderer dog, at det i praksis er meget vanskeligt / umuligt at planlægge for de store udvalgsvarebutikker indenfor Holbæks hidtil gældende bymidteafgrænsning, idet det er økonomisk og juridisk vanskeligt at samle de mange små matrikler, som bymidten rummer, til større enheder. Derudover vil sammenlægning af flere matrikler ændre i bebyggelsesstrukturen, være i konflikt med bevaringsinteresser og varelevering til de store butikker vil medføre gener for bymidtens bløde trafikanter. Kommunen planlægger gennem flere projekter for at nedbringe trafikken i bymidten og dermed for at optimere forholdene i bymidten for de bløde trafikanter. Herudover søger kommunen generelt at passe på bymidtens attraktion som oplevelses- og handelssted. Nord for bymidten, på de bymidtenære havnearealer, har der igennem en årrække været arbejdet med udvikling og omdannelse af de gamle erhvervs- og industriarealer til et attraktivt område til service- og liberalt 4
erhverv, kultur- og fritidsaktiviteter og boliger, som supplement til bymidtens tilbud. Denne profil for havnearealerne tænkes fortsat, med vægtning på boliger og forskellige kulturaktiviteter, der specielt kan danne en god sammenhæng med havnen og Holbæk fjord. Byrådet ønsker derfor ikke at planlægge for store butikker her. Mod vest og sydvest afgrænses bymidten af henholdsvis bydelscentret Slotscentret og jernbanen, og mod øst afgrænses bymidten af bevaringsværdige boligkvarterer, - alle barrierer for eventuel bymidteudvidelser. Mod syd afsluttes bymidten umiddelbart omkring Sofievej / Holbæk Hospital. En gennemgang af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode viser, at bymidten i Holbæk nu strækker sig længere mod sydøst end tidligere, idet en række funktioner indenfor hospitalsområdet naturligt hører under Hovedafdeling VII Sundhedsvæsen, som værende brancher der jf. bilag til bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre indgår i udpegningen af bymidter. Disse funktioner har ikke været medtaget tidligere. Den ny statistiske bymidteafgrænsning strækker sig ind over den sydvestlige del af Holbæk stadionområde ved Holbæk Have. Byrådet har imidlertid besluttet at arbejde for at samle byens idrætsaktiviteter i Holbæk Arena, et nyt, samlet idrætsområde i Holbæk vest, hvorved de nuværende idrætsaktiviteter i stadionområdet flyttes, og området derfor skal spille en ny rolle i Holbæk by. Da byrådet, som nævnt indledningsvist, ønsker at styrke detailhandlen i Holbæk by, og herved styrke Holbæks rolle som kommunens og Nordvestsjællands hovedby, inddrages dette og det tilgrænsende østlige område hermed i bymidten med henblik på at planlægge for etablering af et detailhandelsområde med en særlig profil, målrettet behovet og jf. mulighederne i lovgivningen - for større udvalgsvarebutikker på over 2.000m2 bruttoetageareal. Lokalplanen for området fastsætter, at den mindste butiksstørrelse må udgøre 2.000 m2 bruttoetageareal, og det maksimalt tilladte bruttoetageareal for den enkelte butik fastsættes til 25.000 m2, hvilket også er den samlede ramme for butikkerne i området. Arbejdsfordelingen mellem detailhandelsområderne bliver herefter: MegaCentret og Bilbyen med en tydelig specialisering inden for store udvalgsvarebutikker op til 2.000 m2 bruttoetageareal og særlig pladskrævende varegrupper, Holbæk bymidte med en bred dækning inden for mindre og bymidteorienterede butikker, suppleret med byliv i et historisk og smukt bymiljø Detailhandelsområdet ved Holbæk Have med op til 3 store udvalgsvarebutikker på over 2.000 m2 bruttoetageareal, og med mulighed for etablering af liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations-/ fastfoodvirksomhed og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2 bruttoetageareal. Byens tre butiksområder MegaCentret/Bilbyen, Holbæk Historiske Bymidte og Detailhandelsområdet ved Holbæk Have vil herefter kunne supplere hinanden, fordi de afdækker forskellige indkøbsbehov og - situationer. Det ny detailhandelsområde vil kunne forny det samlede butiksudbud i byen, og herved bidrage til vækst og udvikling i byen, i kommunen og i regionen. Det ny detailhandelsområde vil få vejadgang fra den kommunale vej Holbæk Have. Holbæk Have munder ud i indfaldsvejen Roskildevej få hundrede meter. Området ligger således godt i forhold til afvikling af kørende trafik til og fra detailhandelsområdet. Området er endvidere koblet på offentlig transport (bus), og det offentlige stinet. Indenfor området vil der endvidere kunne tilvejebringes de nødvendige antal p-pladser til projektet. Byrådet vurderer hermed at have redegjort for en ændring af / udvidelse af Holbæks bymidteafgrænsning jf. krav i 2 i bekendtgørelse 1093 om afgrænsning af bymidter og bydelscentre. Kortmateriale til redegørelsen omfatter: 1. Kort med den hidtil gældende statistiske bymidteafgrænsning 2. Kort med den ny statistiske bymidteafgrænsning 3. Kort med den ny konkrete / faktiske bymidteafgrænsning Note: Cowi har forestået gennemgangen af virksomheder og funktioner i bymidten m.m. efter den statistiske metode. Cowi har også gennemført analyser af detailhandel i kommunen i 2004, 2007 og i 2012. 5
1. Kort med den tidligere statistiske bymidteafgrænsning 6
2. Kort med den ny statistiske bymidteafgrænsning 7
3. Kort med den ny konkrete / faktiske bymidteafgrænsning 8
Nye kommuneplanrammer for ændring af rammeområde 3.R08 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 35 inddrager en del af stadionområdet, rammeområde 3.R08, i bymidteafgrænsningen jf. ovenstående. Forslaget udlægger endvidere nye kommuneplanrammer for rammeområdet, således at anvendelsen fremover bliver henholdsvis offentligt formål (3.O07-T), centerformål (3.C05-T) og rekreativt formål (3.R08). Gældende kommuneplanramme 3.R08: Gældende rammebestemmelser 3.R08: 9
Nye kommuneplanrammer 3.R08-T, 3.O07 og 3.C05: 10
Nye rammebestemmelser 3.R08-T: Rekreative områder Omr. Nr. Navn Anvendelse b% etageantal Supplerende bestemmelser bygningshøjde Nuvær. Fremtidig 3.R0 8-T Friareal ved Holbæk Seminarium Friareal - - - - By By Nye rammebestemmelser 3.O07-T: Offentlige områder Omr. Nr. Navn Anvendelse b% etageantal bygningshøjde Supplerende bestemmelser Nuvær. Fremtidig 3.O07- T Bypark ved Borgmestergårdsvej Bypark, med mulighed for etablering af helårsboliger, institutioner og rekreative anlæg til nærområdets betjening. 25 5 Fastlægges ved nærmere planlægning Byparken skal være offentlig tilgængelig. Bebyggelse opføres efter nærmere planlægning. By By Nye rammebestemmelser 3.C05-T: Centerområder Omr. Nr. Navn Anvendelse b% etageantal Supplerende bestemmelser bygningshøjde Nuvær. Fremtidig 3.C0 5-T Detailhandels -område ved Holbæk Have Liberalt erhverv, videns- og serviceerhverv, restaurations- /fastfoodvirksomhed og butikker til dagligvarer og udvalgsvarer 50 2 Fastlægges ved nærmere planlægning Området må kun rumme én dagligvarebutik og op til 3 større udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 bruttoetageareal. By By 11