Bestyrelsens beretning for 2010

Bestyrelsens beretning for 2010 Andelskronen Der kom ny ejendomsvurdering pr. 1/10-2010 på 95 mio.kr., hvor det nye tag og det udvidede lejlighedsareal er med. En stigning på 18 mio. kr. Bestyrelsen indstiller dog en uændret andelskrone på 11.751,60 kr. pr. m 2. Vi foreslår at tilpasse reserven/opsat vedligeholdelse således at vi holder den samme andelskrone som sidste år. Vores reserve vil herefter være ca. 20.5 mio.kr. Med det nuværende marked for andelsboliger hvor vores lejligheder bliver solgt til under andelsprisen, er der ikke noget behov for at fastsætte en højere andelskrone. Når vi ser på situationen nu for foreningen, har det store projekt med at sætte ejendommen i stand, herunder udskiftningen af taget, oppudsning og maling af facaden, nye vinduer på trapperne og udvidelsen af 4. sals-lejlighederne, været en stor succes. Vi har opfyldt de mål der blev opstillet med den første tilstandsrapport fra 1987 og den seneste fra 2005. Økonomisk er det også en succes: Foreningen har luft i budgettet og kan planlægge langsigtet. Det gælder derfor nu om at sikre foreningen økonomisk i fremtiden, således at større låneoptag - og som følge deraf større huslejestigninger - ikke bliver nødvendige. Med andre ord: spare op. I en ejendom som vores kommer der altid udgifter, som vi kan planlægge at spare op til, fx maling af ejendommens vinduer, som skal udføres næste gang i 2018. Kommer der uforudset udgifter, er det også klogt at have penge, så vi ikke nødvendigvis skal ud og låne. Yderligere vil salgene af de fire klargjorte 4. sals lejligheder med en samlet pris på 2.8 mio.kr. kunne bruges til nedbringelse af gæld, så de årlige udgifter reduceres. Vi så sidste år at Københavns Kommune uden varsel pålagde byens beboere en udgift til fejning af fortov. For os betød det en udgift på 18.234 kr., som ikke udelukkende kunne modregnes i vores sædvanlige udgift til vicevært. Og i år er dagrenovationbetalingen lagt om så vi udelukkende betaler et beløb pr. lejlighed. Tidligere betalte vi for antallet af containere. Det har betydet en øget udgift på 58.000 kr., fra 70.000 til 128.000 kr. Desuden vedtog regeringen pr. 1. januar 2010 at administrationsudgifter ikke længere skulle være fritaget for moms; godt 30.000 kr. ekstra. Bestyrelsen tror desværre at denne tendens med øgede afgifter vil fortsætte. Udført over vedligeholdelseskontoen i 2010 Postkasser i alle opgange, udført i 2009, er optaget på regnskabet for 2010, kr. 80.000. I varmecentralen brød en pumpe og centralstyringsenheden ned i februar, hvilket gav et par kolde døgn. De blev skiftet, og derefter har vi haft fin varme i radiatorerne og mere varmt vand også i 17 og 19. I en rapport sidste år blev det foreslået at skifte returledningen med varmt vand til et tykkere rør, men da problemerne med for koldt vand tilsyneladende er afhjulpet, er denne løsning stillet i bero. Den lovpligtige varmesynsrapport ligger på foreningens hjemmeside. Lys ved postkasserne i opgangene 5, 7, 13-19. Skiftet låsekasser på alle køkkentrappedøre fordi Rukos gamle låsekasser var udgået. Rettet gårdbelægningen op de steder hvor der har stået vand. Tagprojektet 2009-10 Jeg vil ikke gentage hvad jeg skrev sidste år - det kan ses på foreningens hjemmeside www.peterfabersgade.dk - men tage tråden op hvor jeg slap omkring midten af februar 2010. Der kom ikke flere overraskelser efter den sidste store rådskade i nr. 17-19. Tredje etape blev afleveret efter planen, og de beboere der havde købt udvidelsen, kunne flytte ind i løbet af april og maj måned. Tidsplanen kunne ikke helt holdes til sidst, dels pga. vejrliget, dels fordi entreprenøren trappede lidt kraftigt ned på mandskabet. Vintervejret drillede siden sidst i december til ind i marts og skabte problemer. Udgifter for foreningen til rydning af sne og is for at der kunne arbejdes på pladsen blev samlet på ca. kr. 170.000. Overordnet er vi meget tilfredse med det arbejde der er blevet udført. Der er dog et par skønhedspletter: facaden kunne være pudset pænere op både til gårdsiden og især til gadesiden, og der sker afskalninger af puds et par steder på brandkammene på taget og imellem terrasserne. Byggeskadefonden, som altid skal ind over ved offentligt støttet byggeri, har

2 gennemgået arbejdet og har et par mindre kommentarer til byggeriet, plus en større som har med afskalningen på de gamle brandkamme at gøre (mursten skulle muligvis have været skiftet). Vi regner med at dette bliver rettet samtidig med et-års-gennemgangen. På trods af ekstra udgifter til facaden, de store rådskader plus andre ekstraarbejder til næsten 3 mio.kr., endte tagprojektet m.m. i plus. Det skyldes både planlægning og held. Vi brugte de sidste kontanter fra lånet fra 2005 til betaling af de første afdrag på byggesagen. Lånet på ca. 5 mio.kr., der blev optaget i 2009 til 5 % i rente og en løbetid på 30 år, tog vi hjem da byggesagen var i gang, således at vi kunne bruge det til betaling af de første afdrag til entreprenøren. Ligeledes blev udvidelserne af lejligheder afregnet så snart de var indflytningsklar, og desuden blev der solgt 12 ud af 16 lejligheder, hvor vi havde budgetteret med 8. Det betød at vi ikke trak på vores byggelån før i december, og det sparede os for store renteudgifter. Vi havde budgetteret med 600.000 kr. i renteudgifter, men det endte med kun at blive 225.000 kr. Da arbejdet endelig var færdigt 1. maj, og vi skulle til at indløse byggelånet, pressede vi på for at få 80 % af statstilskuddet fra kommunen, ca. 2.15 mio.kr.; det fik vi efter godt en måned. Endelig ventede vi så længe som mulig med at sælge Dexia-obligationerne, da vi ville have rentetilskrivningen pr. 1. juli med; renten var på det tidspunkt 6,2 %, lig med 185.850 kr.; ikke noget ringe beløb på 6 mio.kr. Ved de 2 rentetilskrivninger i 2009 var renten 6,7 %, samlet 400.000 kr. i 2009. Da to tidligere serier i Dexia var blevet indløst i løbet af 2009, håbede vi på at det måske også ville ske med vores serie, og heldet var med os. 27. juni 2010 fremgik det af Dexias hjemmeside - på to linier med lille rød skrift - at Dexia havde valgt at indløse vores serie til kurs 100. Så selvom kursen efterhånden var steget til 92, gav den nyhed foreningen ca. 500.000 kr. ekstra; i budgettet havde vi kalkuleret med et tab på 1.6 mio.kr. Fordi Dexia blev indløst, har obligationen faktisk vist sig at være en bedre investering end hvis vi havde valgt at lade de 6 mio.kr. stå i obligationerne fra lånet i 2005. Samlet har investeringen i Dexia været godt 100.000 kr. bedre end hvis vi havde beholdt de 6 mio.kr. i 4 %-obligationer. Resultatet af alt dette var at vi sidst på året 2010 stod med en likviditet på ca. 1.7 mio.kr. Dem brugte vi til at indløse restbeløbet på vores 1995-lån, og lægge det 30-årige 5%-lån fra 2009 om til et 15-årigt lån til 3%. Det sparer foreningen for en årlig udgift på godt 700.000 kr. Desuden betyder omlægningen at foreningen sparer 4.7 mio. i renteudgifter på at forkorte løbetiden. I slutningen af februar 2011 fik vi sidste del af statstilskuddet, 757.350,50 kr. Samlet har vi modtaget 2.915.692,50 kr. i statstilskud. Planlagt vedligeholdelse 2011 Vi skal - renovere badet, herunder nyt gulv, ny vådrumsmembran og nye fliser. - have sløjfet en gammel kloak i gåden ved nr. 19. - løbende have repareret foreningens el, især trappeautomater og glimlamper på hovedtrapper. - have afsluttet facaden ved nr. 15, opmuring, nyt vindue og maling; og lavet det tidligere erhvervslejemål om til at kunne blive en del af lejligheden 15, st. tv. Fjernvarmeforbrug og afregning i 2010 2010 var vejrmæssigt godt 11 % koldere end et normalår. Efter vi har fået lavet udvidelse af lejligheder på 5. sal, som kom på varmenettet på forskellige tidspunkter i løbet af året, har vi ikke noget indtryk af hvad vi kan forvente at bruge, men et skud på baggrund af antallet af udvidede kvadratmeter ville ligge på omkring 594 MWh. Vi burde så have brugt 660 MWh, og vi har brugt 642 MWh. Det er 18 MWh mindre. Vi har haft en afkøling på fjernvarmen på 45,5 0. Det er 4,5 0 mindre end sidste år. I forhold til den afkøling vi havde i årene fra 1996-2008, hvor den lå mellem 52º-57º, er det væsentligt mindre. Vi ved ikke hvorfor. En del af forklaringen kan være at det varme vand aldrig har holdt en så konstant høj temperatur som siden vi fik skiftet centralstyringen ud i februar 2010; med andre ord, at vi tidligere har haft lunkent vand på trods af hvad temperaturmålerne viste. Vi får dog stadig penge tilbage for ekstra fin afkøling da Københavns Energi betragter 34 0 som neutralværdi, godt 30.000 kr. Når fjernvarmeregnskabet er gjort op, vil alle få et brev hvoraf det fremgår hvad hver lejlighed har til gode eller skylder. Beløbet vil blive opkrævet eller modregnet i huslejen for juni eller juli måned, hvor eventuelle restancer også vil blive opkrævet.

3 År: 2010 2009 2008 2007 2006 Fjernvarmeforbrug: 642 MWh 552 MWh 510 MWh 505 MWh 512 MWh Udgift (inkl. moms): 479.619 kr. 324.888 kr. 337.870 kr. Som nævnt sidste år steg fjernvarmeudgifterne med 15 % fra 1. januar 2010 som følge af skattereformen. Vaskeriet og badet i 2010 År: 2010 2009 2008 2007 2006 El-forbrug: 7980 kwh 6723 kwh 5815 kwh 6599 kwh 7075 kwh Vaskekortsalg: 94.830 kr. 66.433 kr. 80.167 kr. 60.707 kr. 43.070 kr. (kortsalg) (poletsalg) I vasker ved at bruge jeres vaskekort, hvor der kan fyldes penge på i bestyrelsens kontortid. Husk at sætte en mærkat med dit navn og husnr. på vaskekortet, så det kan finde rette ejermand hvis det bortkommer. Her en samlet prisliste over hvad I kan købe i kontortiden: Vaskeriet: Alle vaske, undtagen kogevask 15 kr. Kogevask 18 kr. Tørretumbling (pr. 20 minutter) 10 kr. Bad (pr. 6 minutter) 6 kr. Nyt vaskekort 60 kr. Hængelås til bestilling af vasketid 25 kr. Nøgle: Medeco-nøgler til hoveddørene 100 kr. Vandforbrug i 2010 Forbruget af varmt vand er faldet markant i forhold til sidste år, mens forbruget af koldt vand er steget de seneste år. Jeg tror der bliver brugt mindre varmt vand fordi det ikke skal løbe så lang tid før det bliver varmt. Men som det ses af prisudviklingen på vand, er det vigtigt at vi sparer da prisen på vand konstant stiger. År Koldt Varmt Totalt Pris Pris vand vand vandforbrug forbrug pr. m 3 2010 2624 m 3 1467 m 3 4091 m 3 190.948 kr. 46,15 kr. 2009 2685 m 3 1680 m 3 4365 m 3 198.127 kr. 45,39 kr. 2008 2354 m 3 1550 m 3 3904 m 3 169.160 kr. 43,33 kr. 2007 2586 m 3 1559 m 3 4145 m 3 163.272 kr. 39,39 kr. 2006 2765 m 3 1498 m 3 4263 m 3 146.434 kr. 34,35 kr. 2005 2645 m 3 1573 m 3 4218 m 3 129.324 kr. 30,66 kr. Vi regner med at der har boet 97 personer i vores ejendom i 2010, hvilket betyder at forbruget pr. person pr. dag har været: År Koldt Varmt Samlet Antal vand vand vandforbrug beboere 2010 74 l 40 l 114 l 97 2009 70 l 44 l 114 l 105 2008 61 l 41 l 102 l 105 2007 67 l 41 l 108 l 105 2006 72 l 39 l 111 l 105 2005 70 l 42 l 112 l 103 Vandspild Hovedreglen er: Vandspild skal meldes til bestyrelsen så snart det opdages. Hvis dit toilet løber, eller dit blandingsbatteri drypper, eller hvis du kan høre at der vedvarende løber vand i faldstammen så kom ned i kontortiden og underret bestyrelsen. (Oplys også bestyrelsesmedlemmet om dit telefonnummer i det hele taget vil vi gerne bede om dit telefonnummer og din e-mail, da det gør det lettere for bestyrelsen at kontakte dig, hvis der er behov for det.) Bestyrelsesmedlemmet vil så kontakte foreningens blikkenslager, som vil aftale en tid med dig. Det er KUN i de tilfælde hvor andelshaveren selv henvender sig, at foreningen

4 betaler. I alle andre tilfælde er det andelshaveren selv der kommer til at betale, fx hvor det opdages af håndværkere ved en vurdering eller af andre beboere. Ulovligt tilsluttede vaskemaskiner og brusekabiner Man kan i byggemarkeder købe vaskemaskiner der ikke kræver fast tilslutning, dvs. man kan sætte dem på vandhanen i køkkenet/badeværelset, og man kan lægge afløbet i køkken- /håndvasken. Ydermere kan de tilsluttes en almindelig stikkontakt uden jord. Intet af dette er lovligt, på trods af hvad der oplyses af butiksekspedienterne. Det er heller ikke lovligt at opsætte de bruse- kabiner der består at en aftagelig pose med løst afløb til håndvasken, og tilslutning til vandhanen. Du risikere en gevaldig vandskade i din lejlighed og de underliggende - og det er dig der kommer til at betale! Hvis du ønsker vaskemaskine eller andre VVS-installationer i din lejlighed, skal de altid tilsluttes af et autoriseret VVS-firma, og der skal opsættes en stikkontakt med jord af en autoriseret elektriker. Sammenlægning af lejligheder Ved en ekstraordinær generalforsamling 21. juni 2010 blev det vedtaget, at lejligheder kan sammenlægges efter nogle nærmere retningslinjer: 1. Det er kun muligt at sammenlægge lejligheder på samme etage. Der kan ikke ske sammenlægning op eller ned. Lejligheder på samme etage og i samme opgang i 13, 15, 17 og 19, og lejligheder imellem opgange i 13, th.-15, tv. og 17, th.-19, tv. kan sammenlægges (15, th.-17, tv. kan ikke sammenlægges pga. brandmur) 2. Det er kun muligt at sammenlægge foreningens 2-værelses lejligheder dvs. lejlighederne i opgangene 13-19, dog ikke 4. sals-lejligheder da det samlede boligareal ikke må overstige 150 kvadratmeter. 3. Det er kun andelshavere i Andelsboligforeningen Peter Fabers Gade 5-19, der kan købe en lejlighed til sammenlægning. 4. Det er kun muligt at købe en lejlighed til sammenlægning efter den har været udbudt på intern venteliste, fraflyttende har gjort brug af sin indstillingsret og lejligheden har været udbudt på ekstern venteliste. 5. Hvis naboer til begge sider af en udbudt lejlighed ønsker at lægge lejligheder sammen, har andelshaveren i samme opgang fortrinsret. 6. En sammenlagt lejlighed udgør én1 andel. 7. En sammenlagt lejlighed kan maksimalt have ét kælderrum og én vaskelås. Der er allerede to lejligheder, der er blevet lagt sammen, nemlig nr. 13, 2. th. og 13, 2. tv. Læs mere på hjemmesiden om krav til sammenlægningen. Vurdering af lejligheder Hvis man påtænker at sælge sin lejlighed, er det meget vigtigt at komme ned i kontortiden i god tid i forvejen og tale med bestyrelsen om hvordan det praktisk foregår, og hvad man selv skal sørge for før en opsigelse kan accepteres. I det nuværende marked kan det godt tage lang tid at komme af med sin lejlighed. Vi ønsker også at præcisere at foreningen insisterer på at det er foreningens håndværkere der udfører lovliggørelser i forbindelse med salg. Sælger har intet incitament til at sørge for at den lejlighed han/hun fraflytter er i ordentlig stand. Især hvis det er installationer, fx under loft, kan vi ved vurderingen ikke se om tingene er lavet ordentligt, medmindre der kommer fagfolk på. Det er især galt med baderum og elektriske installationer. I baderummene er det dårligt udført aftræk, forkert el-installation hvor afstandskrav til el-kontakter ikke er overholdt, og rørgennemføringer i vådrumsmembran. Gamle el-installationer med stofledninger er farlige fordi stofisoleringen forsvinder, og der opstår risiko for kortslutninger. Ligeledes har det vist sig at nyere, 10-15 år gamle, elkabler forvitrer med samme resultat som ved stofledninger. Det er derfor vigtigt at andelshaveren er opmærksom på uregelmæssigheder især i de elektriske installationer og i vandinstallationerne. Ved et par vurderinger det seneste år har vi set andelshavere der inden for de sidste tre år har udført ulovlige el-installationer selv. Det er overraskende og foruroligende fordi man ikke blot risikerer at bringe sig selv i fare, men også i yderste tilfælde andre lejligheder i opgangen. Vi opfordrer kraftigt til altid at benytte en autoriseret elektriker.

5 I forbindelse med gennemgang af el-installationer ved salg af andel, som vi vedtog i marts 1994, skal det præciseres at det er fraflyttende andelshaver der bekoster dette. Dog betaler foreningen hele el-synet hvis lejlighedens installationer er 100 % i orden. Er der kun mindre ting i vejen, som ikke er til fare for lejlighedens beboere eller ejendommen, vil foreningen betale den del af el-synet som vedrører registreringen. Resten, dvs. arbejdsløn til at få bragt lejlighedens el op til lovgivningskravet, betales af fraflyttende andelshaver. Er der større el-arbejder i forbindelse med el-synet, er det vurderingsmanden, der suverænt bestemmer hvor meget der er forbedring og hvor meget lovliggørelse. Med udgangspunkt i det gulv vi måtte reparere på foreningens regning i 2004, besluttede vi at foreningen ved større ombygninger i lejligheder vil sætte en bygningssagkyndig på, som skal kontrollere at ombygningen udføres korrekt og i overensstemmelse med gældende byggeforskrifter. Det gælder i særdeleshed ved ombygninger samt reparationer og nyopførelse af baderum. (Se hjemmesiden) Vi vil opfordre vores andelshavere til altid at få fat i autoriserede håndværkere til at forestå bygningsarbejder af enhver art i lejligheden, dog især murer-, vvs- og el-arbejde. Vi holder fast i vores vurderingsmand, Flemming Lind Larsen, som vi har brugt siden 2007. Han tager 3.500 kr. for en vurdering (2010-pris). Hans vurderingsrapport gælder i seks måneder, forudsat at der ikke ændres noget i lejligheden i den mellemliggende periode. Går der længere tid, skal Flemming Lind Larsen revurdere lejligheden for at se, om der er sket ændringer i lejlighedens stand. Det koster 1000 kr., som betales af sælger. For at foreningen ikke skal lægge for store beløb ud, har bestyrelsen i november 2010 strammet op på procedurerne, så andelshaveren ca. tre måneder efter, at andelen er sat til salg, får regningen for el-syn og vurdering til betaling (evt. afdragsordning) hvis andelen altså ikke er solgt forinden. I forbindelse med forslaget om at foreningen opkræver et gebyr for det arbejde der udføres af bestyrelsen ved overdragelser, blev bestyrelsen pålagt at udarbejde en opgørelse over disse gebyrer. Nedenfor følger opgørelsen over de 7 overdragelser vi havde i 2010. Vederlag ved overdragelser 2010 Fra Fra Lejlighed sælger køber Sælger Ny andelshaver/køber 19, st. tv. 1000 1000 Michael Kristensen & Eget salg: Frederik Justiniano Gøth Rikke Mühlendorff 19, st. th. 1000 1000 Lene Knudsen Eget salg: Mads Fløe Knudsen 13, 2. th. 1000 1000 Jytte Jørgensen, dødsbo Sammenlagt med 13, 1, tv. 11, 3. th 1000 1000 Rune J. B. Hansen Eget salg: Trine Grønborg og Lasse Toft Christensen 17, 1. tv. 1000 1000 Mette B. Christensen Eget salg: Josephina Veronica Maria Rekers 17, 2. tv. 1000 1000 Marie Paulsen Eget salg: Mia Ravn Bach 9, 1. tv. 1000 1000 Louise og Daniel Pryn Eget salg: Christian Meilby Einfeldt 31/12 12000 6000 6000 Intern venteliste Optagelse på den interne vesteliste sker automatisk pr. den dato andelshaveren overtager en lejlighed i andelsboligforeningen. Ved internt bytte gælder datoen for den sidst overtagne lejlighed. Andelshaveren påføres listen efter dem der allerede står på listen. Indtil den hidtidige venteliste, hvor andelshavere indtil 2008 kunne blive skrevet op, er afviklet, vil de der er optaget efter de gamle regler, komme før dem som er optaget efter de nye.

6 Det medlem der har stået længst på listen, har ret til at overtage den udbudte lejlighed. Lejligheder udbydes ifølge vores indstillingsregler i denne prioritet: 1. andelshavere (som nævnt ovenfor), 2. sælgers egen indstillingsret, 3. ekstern venteliste og 4. til sidst kan andre byde ind. Lejligheder til salg kan ses på andelsboligforeningens hjemmeside i venstremenuen på forsiden. Fremleje/Leje Hvis man ønsker at fremleje sin lejlighed, skal man have tilladelse fra bestyrelsen først. Bestyrelsen skal godkende at betingelserne for fremleje er opfyldt (udstationeringer, studieophold i udlandet el.lign.), og vi skal godkende den som man ønsker at fremleje til. Fremlejens indhold vedr. huslejeniveau m.m. er et internt anliggende mellem andelshaveren og den der lejer sig ind. En andelshaver kan, jf. lejeloven, maksimalt fremleje sin lejlighed i to perioder der sammenlagt maksimalt må strække sig over to år. Se mere om fremleje på vores hjemmeside www.peterfabersgade.dk under Regler & Vedtægter. Ønsker du en lejer til at dele boligafgiften med, skal du oprette en lejeaftale som bestyelsen skal have en kopi af. Se mere på hjemmesiden. Hjemmeside På andelsboligforeningens hjemmeside www.peterfabersgade.dk kan man finde megen nyttig information, fx se husorden og vedtægter, se procedurer ved salg, fremleje af lejlighed, udleje af værelse og ombygninger, finde kontaktinfo til håndværkere, se bestyrelsesreferater og bestyrelsen, skrive til viceværten, se tidligere regnskaber, beretninger og generalforsamlingsreferater samt selvfølgelig finde en masse information om og billeder fra tagudskiftningsprojektet. Hjemmesiden er et led i bestræbelserne på at forbedre kommunikationen fra bestyrelsen til andelshaverne. I løbet af 2010 er hjemmesiden blevet yderligere udvidet, bl.a. med en ABC for andelshavere med mange nyttige tips og regler. Er du ved at sælge din andelslejlighed, kan du med fordel henvise til hjemmesiden hvor interesserede kan finde en række oplysninger om andelsboligforeningen. Har du forslag til forbedringer af hjemmesiden, er du velkommen til at kontakte bestyrelsen. Affaldssorteringen og postkasser Fungerer godt for størstedelen af andelshaverne, men der er nogle stykker i foreningen der ikke kan finde ud af at sortere. Det er ærgerligt da det betyder at de seks containere til restaffald ikke er nok. Låget på containerne til restaffald skal altid kunne lukkes; det kan de sjældent i løbet af søndagen. Efter at vi pga. de nye lovkrav har fået opsat postkasser, er der desværre enkelte der lader aviser og reklamer ligge enten ovenpå postkasserne eller blot smider det i opgangene. Bortset fra brandfaren, og at det er ulovligt, betyder det også at vi ikke får vasket vore trapper de steder. Kunne vi ikke opfordre til at vi alle påtaler venligt hvis der er nogen der smider affald hvor det ikke hører til, både ved affaldscontainere, storskralderum, opgange og brevkasser. Arbejdsdage 2010 Efter at vi ikke havde nogen arbejdsdage i 2009 pga. tagrenoveringen og deraf følgende stillads i gården, vendte vi hårdt tilbage i 2010. Andelsboligforeningen har på tre lørdage haft fælles arbejdsdage i 2010 en i juni og to i august. I alt 34 andele var repræsenteret, og vi fik klaret en masse gode opgaver. Vi fik ryddet op i kældrene og blandt cykelligene, vi fik sat opslagstavler op hvor de gamle var fjernet pga. postkasserne, vi fik skilt et par kompostbeholdere ad, så der er mere plads i gården, vi fik ordnet et skævt tørrestativ, vi fik malet tværpanelerne i mellemgangene, vi fik pillet det nedhængte loft ned i bestyrelseslokalet, så et rigtig flot glasloft har åbenbaret sig, vi fik ryddet og fejet i gården etc., vi fik gjort hovedrent i vaskeriet, vi fik tømt kloakkerne for slam, vi fik rengjort og ordnet skraldeskiltene, og skulle man savne den gamle griselyserøde farve fra facaden kan man glæde sig over, at legehuset nu har fået samme farve! Og endelig og det er noget af det vigtigste fik vi naboer hygget, snakket og samarbejdet. Tak til de fremmødte for en flot indsats. Som det indirekte fremgår er der to formål med de fælles arbejdsdage. Dels får vi lavet en masse godt arbejde til foreningens bedste, som vi ellers skulle betale os fra, og det giver alle os andelshavere et medansvar for vedligeholdelsen af vores fællesarealer. Dels er det en fantastisk

7 chance for at møde og hygge med - sine naboer. Alle dem, som du måske deler bad, vaskemaskine, cykelskur etc. med. I 2010 blev arbejdsdagene således sluttet af med en lille, hyggelig gårdfest. Vi håber igen i 2011 på et talstærkt fremmøde. De andele, der hverken var repræsenteret på en arbejdsdag eller i haveforeningen, har modtaget en regning på 500 kr. Gårdhaveudvalget 2010 Gårdhaveudvalget er en lille sluttet kreds som efterhånden har været med nogle gange. Søren havde som sædvanligt stillet vognen til rådighed og udover planter til gården blev der denne gang også købt planter til facaden, da stilladset i forbindelse med byggesagen har taget livet af de fleste facadeplanter. Vi satsede på klematis, kaprifolium og roser, som kan tåle at stå i lidt skygge. På plantedagen blev der klippet grene og fjernet efeu samt plantet i krukker. Krukkerne har fået lov til at blive oppe i gården, da de er frostsikre. I år ser vi om de nyplantede planter ved facaden har klaret den og i modsat fald vil vi sætte nogle nye. Formanden ser tilbage - og lidt frem Jeg har valgt at trække mig som formand. Jeg har været med i bestyrelsesarbejdet siden 1987, som formand i 1989 og derefter uafbrudt som formand siden 1993, og i den periode er der sket meget. I 1986 kostede andelen for en 2-værelses lejlighed 19.000 kr. fordi en lav boligafgift og dermed ingen vedligeholdelsesarbejder havde haft højeste prioritet indtil da i foreningen. Det forandrede sig da en ny bestyrelse kom til i 1985, så skulle der ske noget, koste hvad det vil, som jeg kan huske den daværende formand sagde i en snæver kreds i 1988, efter foreningen havde optaget dyre lån til bl.a. nye termovinduer og renovering af gården. Resultatet var at boligafgiften røg i vejret og egenkapitalen var i frit fald. Men Andelsbanken var glad: Vil I have nye lån? Så gerne, så længe I kan betale afdragene på lånene, er der ingen problemer. Vi var selvadministrerende og troede på hvad banken sagde. Det gik efterhånden op for os at der var et eller andet galt. Økonomien hang ikke sammen; i 1988 blev lejlighederne solgt til den oprindelige værdi på andelsbeviset: 1.000 kr for en 3 1/2- værelses lejlighed, egenkapitalen faldt til lidt over 8 % i 1990, og boligafgiften steg fra 1982-91 fra 9 kr. til 32 kr. pr. m 2. Vi måtte have en administrator. Niels Saucant var blevet anbefalet. Dem der har oplevet Niels i hans velmagtsdage, vil vide at hans tro på egne evner og egen ufejlbarlighed kun blev matchet af hans nedvurdering og arrogance over for mindre ånder, og det fik vi i bestyrelsen klar besked om at vi var på det første møde med ham i 1991. Men vi vidste han havde bragt andre andelsboligforeninger på fode, så vi accepterede. Det viste sig at være et klogt valg. Han var god til økonomi, og da det blev muligt at konvertere kreditforeningslån, hvad der indtil da ikke havde været muligt (man måtte leve med den rente lånet havde ved indgåelsen og i hele løbetiden), konverterede foreningen lodret og vandret, som det hed. Det gik så godt at foreningen kunne bekoste indlæggelse af fjernvarme i 1995-6 med meget fine tilskud fra Københavns Kommune (meget fremsynet energipolitik!) og en boligafgiftsstigning på 18 %. Herefter kom andelsforeningen ind i en god udvikling. Andelskronen steg støt og roligt, og vi kunne i bestyrelsen begynde at renovere og forbedre ejendommen og dens installationer. Et køb af en andelsbolig i vores forening var stadig et godt køb i 2002 hvor en 2-værelses kostede 87.000 kr., og i 2004 126.000 kr. Men så gik det galt, da regeringen åbenbart mente at vi alle sammen skulle føle os som millionærer. I 2005 steg ejendomsvurderingerne med 60 % og i 2007 med 150 %. Selvom vi satte mange penge af til Opsat vedligeholdelse/reserve, har det vist sig ikke at være nok til at afspejle handelsværdien på vores lejligheder, men forhåbentlig er priserne ved at finde deres leje. Jeg synes det har været sjovt at være en del af foreningens udvikling og at kunne se at de mål der er blevet sat for foreningen, langsomt men sikkert gå i opfyldelse, og vi er med den store tagudskiftning m.m. nået langt. Jeg har meget stor sympati for andelstanken hvor vi sammen kan løse nogle opgaver vi ikke ville kunne hver for sig og derved være med til at forbedre forholdene for os alle. Jeg kunne godt ønske at flere deltog i diskussionerne og som et minimum

mødte op på generalforsamlingerne, både for at forstå hvad der foregår og stille forslag om de sager de brænder for. Det er sigende at ved tagprojektets endelige vedtagelse i 2008 mødte 39 ud af 73 andelshavere op; det må kunne blive bedre. Ligeledes kunne jeg ønske at hver andelshaver følte et ansvar for at få foreningen til at fungere, som nu den andelshaver der tog rengøringen af baderummet da vores vicevært pludselig sagde op. Så der er stadig mange ting der kan gøres bedre, men det må andre nu sørge for... 8