2 APRIL 2013 DELVIST MANGLENDE OG MANGELFULDT OMFANGSDRÆN OMFATTET AF LOV OM FORBRUGERBESKYTTELSE VED ERHVERVELSE AF FAST EJENDOM M.V. Sælger af en privat fast ejendom var omfattet af den almindelige ansvarsfritagelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. i relation til et delvist manglende og mangelfuldt omfangsdræn. Sælgerne ansås for via oplysningerne i salgsdokumenterne og i salgsmaterialet i øvrigt at have afgivet en garanti for, at nyt omfangsdræn var etableret, men ikke for at omfangsdrænet, der var udført af professionelle fagfolk, var udført håndværksmæssig korrekt. Sælger solgte en ejendom til en køber efter reglerne om lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, herunder med udlevering af tilstandsrapport samt forsikringstilbud til køber. Sælger havde tidligere konstateret fugt- og svampeproblemer i kælderen og havde ad flere omgange fået udbedret disse forhold og fået etableret delvis dræn omkring huset samt en brøndpumpe. Sælgerne havde ikke konstateret fugt- eller svampeproblemer i kælderen, de seneste 3 år forud for salget af ejendommen. Nogle måneder efter overtagelsesdagen konstaterede køber lugt af kælder, og det viste sig, at der var indtrængende fugt i kælderkonstruktionen, som blev udbedret af køber på forsikringsselskabets regning. Med henvisning til begrænsninger i forsikringsbetingelserne dækkede forsikringsselskabet ikke udbedring af drænet,
2/3 2 APRIL 2013 som viste sig ikke at være udført håndværksmæssigt korrekt. selvom der var tale om en mere end 100 år gammel ejendom. Køber rejste herefter erstatningskrav mod sælger, med henvisning til at omfangsdræn var en installation uden for bygningen og derfor ikke omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Mangler ved drænet skulle derfor afgøres efter de almindelige regler om erstatning og forholdsmæssig afslag. Endvidere gjorde køber gældende, at sælger havde handlet groft uagtsomt eller afgivet garanti for etablering af omfangsdræn. Heroverfor gjorde sælger gældende, at omfangsdræn havde en så nær tilknytning til bygningen, at det direkte eller ved analog anvendelse var omfattet af reglerne om sælgers ansvarsfritagelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Sælger bestred endvidere, at der var afgivet garanti eller handlet groft uagtsomt, og gjorde gældende at køber ikke havde ført bevis for en retlig relevant værdiforringelse, der kunne medføre et afslag i købesummen, hvis lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. ikke fandt anvendelse. Dernæst fastslår retten, at omfangsdrænet i henhold til retspraksis må anses for omfattet af bygningens fysiske tilstand og dermed omfattet af sælgers almindelige ansvarsfritagelse i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Efter en samlet vurdering af salgsdokumenterne, herunder de af sælger afgivne oplysninger i tilstandsrapporten, anser retten sælger for at have afgivet en garanti over for køber i relation til etablering af et nyt omfangsdræn, men derimod ikke en garanti for, at omfangsdrænet var udført håndværksmæssigt korrekt, idet retten lægger vægt på skønsmandens vurdering af, at den etablerede løsning havde været teknisk forsvarlig, hvis omfangsdrænet havde været udført håndværksmæssigt korrekt. Retten tillægger det ikke betydning, at sælgerne havde oplyst, at der var omfangsdræn omkring hele huset og ikke kun på 2 sider. På denne baggrund frifinder retten sælgerne for det rejste krav. I henhold til det gennemførte syn og skøn lå drænet for højt og var ikke anmeldt til kommunen, og var i det hele taget ikke udført håndværksmæssigt korrekt i overensstemmelse med gældende forskrifter. Dom afsagt af Københavns byret den 12.marts 2013 vedhæftes. Kommentar: Der var endvidere enighed om, at der ikke som anført af sælger i sælgeroplysningerne i tilstandsrapporten var omfangsdræn omkring hele ejendommen, men kun på de 2 sider. Skønsmanden vurderede imidlertid, at drænet sammen med den etablerede brøndpumpe ville have udgjort en forsvarlig teknisk løsning, hvis drænet havde været udført håndværksmæssigt korrekt. Det kan vel fortsat siges at være uafklaret i retspraksis og i den juridiske litteratur, om omfangsdræn, som er placeret uden for selve bygningen, er omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og dermed sælgers almindelige ansvarsfritagelse, og en endelig afklaring må afvente enten en lovændring eller en dom fra Højesteret. Retten fastslår indledningsvis med henvisning til syns- og skønsrapporten, at omfangsdrænet lå for højt, og at dette udgør en retlig relevant mangel, Dommen er endvidere en fortsættelse af fast retspraksis, hvor sælgers oplysninger og erklæringer efter omstændighederne kan medføre et garantiansvar.
3/3 2 APRIL 2013 Ved fortolkning når retten til, at garantien kun omfatter tilstedeværelsen af et nyt omfangsdræn og ikke den håndværksmæssige udførelse. Køber var repræsenteret af advokat Klaus Lunøe og sælgerne var repræsenteret af advokat Jan Presfeldt. Jeg står naturligvis til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye dom. JAN PRESFELDT ADVOKAT (H) JP@NNLAW.DK Tilmeld/frameld dig nyhedsbrevet her: For at scanne skal du have en app på din tablet eller smartphone. DETTE NYHEDSBREV KAN IKKE ERSTATTE JURIDISK RÅDGIVNING. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB OG DE OVENNÆVNTE JURISTER PÅTAGER SIG INTET ANSVAR FOR TAB SOM DIREKTE ELLER INDIREKTE FØLGE AF BRUG AF NYHEDSBREVET, HERUNDER FOR TAB SOM FØLGE AF UTILSTRÆKKELIGE ELLER FEJLAGTIGE INFORMATIONER, VURDERINGER ELLER ANDRE FORHOLD I FORBINDELSE MED NYHEDSBREVET. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB YDER RÅDGIVNING I FORBINDELSE MED KONKRETE SPØRGSMÅL I OVERENSSTEMMELSE MED DE ADVOKATETISKE REGLER.