NOTAT Skimmelsvamp på Leos Plejecenter. Løsningsmodeller. I 2012 besluttede Kommunalbestyrelsen, at hovedbygningen på Leos Plejecenter skal ombygges til korttidscenter. Ombygningen er i fuld gang, og i den forbindelse er der konstateret skimmelsvamp i hovedbygningen. Hovedbygningen består af 4 etager: Kælder, stue, 1. og 2. sal. Det er kun stueetagen, 1. og 2. sal, der er omfattet af ombygningen. Skimmelforekomsten er konstateret på alle etager, og det er påvist, at skimmelforekomsten kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Det er derfor nødvendigt at gennemføre skimmelrenovering, hvis kortidscenteret skal kunne anvendes. I forbindelse med konstatering af skimmelsvamp i hovedbygningen, blev der også taget prøver for skimmelforekomst i kælderen under hovedbygningen. Også her er der påvist forekomst af levedygtige svampesporer i hele kælderetagen. Skimmelforekomsten i kælderen er stor, og der vil også her være risiko for sundhedsmæssige gener. Det vil derfor være nødvendigt at renovere for skimmelforekomst, hvis kælderen skal kunne anvendes fremover til personalefaciliteter, vaskeri, værksted etc. Desuden er der teknikrum i kælderen, som fortsat skal være tilgængelige. Bygherrerådgiver anbefaler, at der iværksættes en gennemgribende skimmelrenovering af alle etager på Leos Plejecenter, inklusiv kælderen. Skimmelrenoveringen vil medføre en forlængelse af tidsplanen for byggeriet. Tønder Kommune har haft et firma, som har specialiseret sig i rådgivning omkring skimmel og skimmelrenovering (herefter kaldet skimmeleksperten) til at lave en vurdering af skimmelforekomsten i de øvrige bygninger på Leos Plejecenter samt en vurdering af skimmelforekomsten i kælderen under hovedbygningen (se løsningsmodel 1). Boliger i hver af de 3 bygninger er blevet besigtiget. Resultatet af besigtigelsen er, at en bolig på Bargumsvej har så meget skimmesvamp og fugtskade, at der bør ske udbedring hurtigst muligt. En bolig på Leos Allé 2 skal renoveres inden for kort tid. Desuden er der registeret let forhøjet forekomst af levedygtige svampesporer i i alt 6 boliger fordelt ligeligt på de 3 bygninger. Her anbefales grundig rengøring nu og her, samt at man fremover sikrer mere rengøring og ventilation i boligerne. 1
Bargumsvej Allé 6 Centerbygning Allé 6 Hovedbygning Allé 6 Leos Allé 2 Situationstegning Leos Plejecenter Løsningsmodeller Der er følgende løsningsmodeller: 1. Renovering af hovedbygningen med gennemgribende skimmelrenovering af kælderen. 2. Nedrivning af hovedbygningen, etablering af korttidscenter et andet sted. Nybyg til personale- og beboerfaciliteter for plejecenteret samt personalefaciliteter for hjemmepleje og sygepleje. 3. Nedrivning af hovedbygningen, etablering af korttidscenter, lokaler for sygepleje og lokaler for distriktspleje et andet sted. Nybyg til personale- og beboerfaciliteter for plejecenteret. 4. Som løsningsmodel 1, men kælderen skimmelrenoveres i mindre grad. Nybyg til personalefaciliteter for hjemmepleje og sygepleje. 5. Som løsningsmodel 1, men kælderen skimmelrenoveres i mindre grad. Lokaler for sygepleje og hjemmepleje et andet sted i Tønder By. 2
Løsningsmodel 1 Korttidscenteret forbliver placeret i hovedbygningen på Leos Plejecenter. Der foretages en gennemgribende skimmelrenovering af alle etager i hovedbygningen. Samlet økonomi i løsningsmodel 1 Budget til planlagt ombygning 5,500 mio. kr. Skimmelrenovering stueetage, 1 og 2. sal 1,596 mio. kr. Skimmelrenovering kælder 4,130 mio. kr. 0,140 mio. kr. Gangopbygning i stueetagen i byggeperioden* 0,130 mio. kr. 11,830 mio. kr. *Denne løsning kan have indflydelse på økonomi og tidsplan i projektet, fordi den vil være til gene for byggeriet. Alternativt vil det være nødvendigt med andre alternativer, som vil være dyrere. Merudgiften i forhold til den oprindelige anlægsbevilling udgør 6,330 mio. kr. Øvrige økonomiske omkostninger Der forventes ekstra udgifter til el, varme og rengøring for i højere grad at forebygge skimmelsvamp i de eksisterende bygninger på Leos Plejecenter. Udgifterne vil kunne afholdes inden for budgettet. Det vurderes af skimmeleksperten, at den gennemgribende skimmelrenovering vil forebygge fremtidig skimmelvækst i kælderen på bedst mulig vis, men der er ikke garanti for en fuldstændig sikring mod fortsatte problemer. Det vurderes, at den høje pris for en gennemgribende skimmelrenovering af kælderen ikke står mål med det endelige resultat, og skimmeleksperten anbefaler, at Tønder Kommune overvejer at nedlægge kælderen som opholdsareal og i stedet bruge området til oplag (vaskerum, depoter, teknikrum og andre faciliteter, hvor man kun opholder sig i korte perioder). Det vurderes, at man for samme sum vil kunne nybygge mere tidssvarende lokaler med en højere grad af komfort og arbejdseffektivitet. Løsningsmodel 2 Korttidscenteret flyttes til plejecenteret Lindevang i Løgumkloster, som tilpasses korttidscenteret med tilbygning, anretter køkken m.m. Hovedbygningen på Leos Plejecenter rives ned. Der bygges ny bygning på matriklen til personalefaciliteter og mødefaciliteter for sygeplejen, hjemmeplejen og plejecenteret og beboerfaciliteter til plejecenterets beboere, depot, teknikrum m.m. På Lindevang vil korttidscenteret kunne få sin egen fløj med egen indgang 3
Indfrielse af restgæld Ved nedrivning af hovedbygningen skal restgælden på lånet i boligarealet indfries. Restgælden udgør samlet 26,171 mio. kr. pr. 31.12.2012. Fordeles restgælden efter m2 boligareal, vil restgælden for boligarealet i hovedbygningen blive 5,912 mio. kr. 1 Indflydelse på udgifter til tomgangshusleje Plejecenteranalysen indeholdt en reduktion på 19 boliger. Tallet er efterfølgende forhøjet med 5 boliger i 2013 og 6 boliger i 2014. Antallet af tomme boliger vil således udgøre 30. Indfrielse af restgæld vedrørende de oprindelige 17 boliger på Leos Plejecenter vil udover reduktion i udgiften til tomgangshusleje, udskyde en situation med behov for at indfri restgæld i de allerede lukkede plejeboliger for at undgå vedvarende betaling af tomgangshusleje. Udgiften til tomgangshusleje for 17 boliger på Leos Plejecenter er foreløbig beregnet til 1,03 mio. kr. årligt med udgangspunkt i huslejerne i hovedbygningen på Leos Plejecenter. Forbehold Løsningsmodel 2 indebærer etablering af nyt boligareal samt eventuelt en omfordeling af arealer mellem serviceareal og boligareal. Forslagene vil påvirke huslejeniveauet i boligerne og skal for så vidt angår nyt/ændret boligareal behandles i afdelingens afdelingsbestyrelse. Forslagene skal bearbejdes nærmere med inddragelse af ekstern bistand før der kan tilvejebringes et endeligt beslutningsgrundlag. Den nye bygning Der er behov for 500 m2 servicearealer til hjemmeplejen, sygeplejen og plejecenteret. Der er desuden behov for 100 m2 fællesarealer til beboerne. Hertil kommer gangarealer, teknikrum, evt. ekstra personale toiletter og forbindelsesgange til de øvrige bygninger, ca. 190 m2. Kommunen skal afholde udgiften til servicearealet. Nyt boligareal kan finansieres efter lov om almene boliger med lånefinansiering på 88 %, kommunal grundkapital på 10% og beboerindskud på 2%. Samlet økonomi i løsningsmodel 2 Byggesagen afsluttes uden færdiggørelse 3,488 mio. kr. Nedrivning hovedbygning og følgeudgifter 1,885 mio. kr. 0,090 mio. kr. Indfrielse af lån i hovedbygningen 5,900 mio. kr. Opførelse af ny bygning i alt 790 m2* 14,220 mio. kr. Midlertidig løsning for opholdsarealer for 1,500 mio. kr. beboere i Leos Allé 2 og 6 forlængelse af glasgange til Centerbygningen. Ombygning af Lindevang til korttidscenter 1,398 mio. kr. 28,815 mio. kr. *Udgiften forventes at kunne reduceres med 1, 620 mio. kr. da kommunen alene skal finansiere 10 % af udgiften til beboerarealer, jf. Lov om almene boliger. Merudgiften i forhold til den oprindelige anlægsbevilling udgør 23,315 mio. kr. Øvrige økonomiske konsekvenser: Reduktion i udgifter til tomgangshusleje på ca. 1,03 mio. kr. årligt. Der må forventes færre omkostninger til el og varme, da den nye hovedbygning bliver mere energivenlig. 1 Dette er normal procedure i Statens Administration, der varetager opgaver i forhold til finansiering for Landsbyggefonden. 4
Ved opdeling af restgælden må der forventes stigende huslejer for Leos Allé 2, 6 og Bargumsvej. Løsningsmodel 3 Korttidscenteret flyttes til plejecenteret Lindevang i Løgumkloster, som tilpasses korttidscenteret med tilbygning, anretter køkken m.m. Sygeplejen og hjemmeplejen flyttes til andre lokaliteter i Tønder by. Hovedbygningen på Leos Plejecenter rives ned. Der bygges ny bygning på matriklen til personalefaciliteter og mødefaciliteter for plejecenteret, beboerfaciliteter til plejecenterets beboere samt depot, teknikrum m.m. Afsnittene Indfrielse af restgæld, Indflydelse på udgifter til tomgangshusleje og Forbehold under løsningsmodel 2 gælder også for løsningsmodel 3. Den nye bygning Der er behov for 100 m2 til fællesarealer for beboerne og 150 m2 til servicearealer. Hertil kommer ca. 85 m2 til gangarealer og teknikrum. Kommunen skal afholde udgiften til servicearealet. Nyt boligareal kan finansieres efter lov om almene boliger med lånefinansiering på 88 %, kommunal grundkapital på 10 % og beboerindskud på 2 %. Samlet økonomi i løsningsmodel 3 Byggesagen afsluttes uden færdiggørelse 3,488 mio. kr. Nedrivning hovedbygning og følgeudgifter 1,885 mio. kr. 0,090 mio. kr. Indfrielse af lån i hovedbygningen 5,900 mio. kr. Midlertidig løsning for opholdsarealer for 1,500 mio. kr. beboere i Leos Allé 2 og 6 forlængelse af glasgange til Centerbygningen. Opførelse af ny bygning 335 m2* 6,030 mio. kr. Ombygning af Lindevang til korttidscenter 1,398 mio. kr. 20,625 mio. kr. *Udgiften forventes at kunne reduceres med 1, 620 mio. kr. da kommunen kun skal finansiere 10 % af udgiften til beboerarealer, jf. Lov om almene boliger. Merudgiften i forhold til den oprindelige anlægsbevilling udgør 15,125 mio. kr. Øvrige økonomiske omkostninger: Reduktion i udgifter til tomgangshusleje på ca. 1,03 mio. kr. årligt. Udgifter til leje af lokaler, forbrug og parkering til sygepleje og hjemmepleje ca. 272.000 kr. årligt. Når kommunen indgår en lejeaftale, skal der reduceres i lånerammen eller deponeres, svarende til ejendommens værdi eller opførselsomkostninger. Ved opdeling af restgælden må der forventes stigende huslejer for Leos Allé 2, 6 og Bargumsvej. Der må forventes færre omkostninger til el og varme, da den nye hovedbygning bliver mere energivenlig. 5
Løsningsmodel 4 Hovedbygningens stueetage, 1. og 2. sal gennemgår en gennemgribende skimmelrenovering og kælderen skimmelrenoveres i mindre grad. (Jf. skimmelekspertens vurdering under model 1) Leos Plejecenter og kortidscenteret placeres i de nuværende bygninger. Der bygges nyt til de manglende personalefaciliteter til sygeplejen og hjemmeplejen. Samlet økonomi i løsningsmodel 4 Budget til planlagt ombygning 5,500 mio. kr. Skimmelrenovering stueetage, 1 og 2. sal 1,596 mio. kr. Skimmelrenovering kælder 0,500 mio. kr. Herreomklædning i kælder under 0,600 mio. kr. centerbygning. 0,140 mio. kr. Opførelse af ny bygning, 468 m2 8,424 mio. kr. Gangopbygning i stueetagen i 0,130 mio. kr. byggeperioden* 17.224 mio. kr. *Denne løsning kan have indflydelse på økonomi og tidsplan i projektet, fordi den vil være til gene for byggeriet. Alternativt vil det være nødvendigt med andre alternativer, som vil være dyrere. Merudgiften i forhold til den oprindelige anlægsbevilling udgør 11,724 mio. kr. Øvrige økonomiske omkostninger Der forventes ekstra udgifter til el, varme og rengøring dels i forbindelse med den nye bygning, dels for i højere grad at forebygge skimmelsvamp i de eksisterende bygninger på Leos Plejecenter. Udgifterne vil kunne afholdes inden for budgettet. Løsningsmodel 5 Hovedbygningens stueetage, 1. og 2. sal gennemgår en gennemgribende skimmelrenovering og kælderen skimmelrenoveres i mindre grad. (Jf. skimmelekspertens vurdering under model 1) Leos Plejecenter og kortidscenteret forbliver i de nuværende bygninger. Sygeplejen og hjemmeplejen flyttes til andre lokaler i Tønder By. Samlet økonomi i løsningsmodel 5 Budget til planlagt ombygning 5,500 mio. kr. Skimmelrenovering stueetage, 1 og 2. sal 1,596 mio. kr. Delvis skimmelrenovering kælder 0,500 mio. kr. 0,140 mio. kr. Gangopbygning i stueetagen i byggeperioden* 0,130 mio. kr. 8.200 mio. kr. *Denne løsning kan have indflydelse på økonomi og tidsplan i projektet, fordi den vil være til gene for byggeriet. Alternativt vil det være nødvendigt med andre alternativer, som vil være dyrere. Merudgiften i forhold til den oprindelige anlægsbevilling udgør 2,700 mio. kr. 6
Øvrige økonomiske omkostninger Udgifter til leje af lokaler, forbrug og parkering til sygepleje og hjemmepleje ca. 272.000 kr. årligt. Når kommunen indgår en lejeaftale, skal der reduceres i lånerammen eller deponeres, svarende til ejendommens værdi eller opførselsomkostninger. Der forventes ekstra udgifter til el, varme og rengøring for i højere grad at forebygge skimmelsvamp i de eksisterende bygninger på Leos Plejecenter. Udgifterne vil kunne afholdes inden for budgettet. 7