Boligområde ved Slåenvej

Lokalplan nr. 03-010-0002 Gl. Gjesing Boligområde ved Slåenvej Juni 2012

Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: Ketner Olsen Arkitekter Tryk: Esbjerg Kommune, juni 2012

Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 1. Lokalplanområdet... 3 2. Baggrund... 6 3. Lokalplanområdets disposition... 6 4. Forhold til statslige planer... 13 5. Forhold til Kommuneplanen... 14 6. Bindinger... 14 7. Forhold til gældende lokalplan... 15 8. Forhold til gældende servitutter... 15 9. Miljøvurdering... 16 10. Tilladelser fra andre myndigheder... 16 11. Vand-, kloak-, og varmeforsyning... 17 Lokalplanen har været i høring fra den 14. marts til den 9. maj 2012... 17 Bestemmelser... 19 1. Lokalplanens formål... 19 2. Områdets afgrænsning... 19 3. Zonebestemmelser... 19 4. Områdets anvendelse... 19 5. Udstykning... 20 6. Veje, stier og parkering... 20 7. Ledningsanlæg m.v.... 21 8. Bebyggelsens omfang og placering... 21 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 22 10. Opholds- og ubebyggede arealer... 23 11. Grundejerforening... 24 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 25 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder. 25 14. Retsvirkninger... 26 15. Vedtagelse... 26 Bilag Matrikelkort, Bilag A...Indsat bagerst Lokalplankort, Bilag B...Indsat bagerst Illustrationstegning, Bilag C...Indsat bagerst Principsnit for veje, Bilag D...Indsat bagerst Principsnit igennem bebyggelsen, Bilag E...Indsat bagerst Side 1

Side 2

Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 03-010-0002 Gl. Gjesing Boligområde ved Slåenvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Gjesing, i den nordlige del af Esbjerg og omfatter et areal på ca. 18 ha. Lokalplanområdet grænser mod nord op til et boligområde med rækkehuse i 1-2 etager. Rækkehusene er opført i rødlige farver, med facader i tegl og betonelementer og med tag i eternit. Bebyggelse nord for lokalplanområdet Nord for denne bebyggelse ligger et parcelhuskvarter, som primært er opført i én etage med sadeltag. Nordvest for lokalplanområdet ligger Spangsbjerg Vandværk. Mod vest grænser området op til en erhvervsgrund, hvor der tidligere har været en entreprenør- Side 3

Redegørelse virksomhed. På ejendommen ligger en række bygninger i én etage, hvoraf en del bliver brugt af spejdere, mens andre er tomme. Bebyggelse vest for lokalplanområdet Mod syd og øst grænser området op til fredskov, som er en del af byens sammenhængende grønne kiler, som ses på nedenstående kort. Spangsbjerg Møllebæk løber gennem fredskoven syd for grunden. I det grønne område er der mange stier, der gør det muligt at færdes rundt i området. Umiddelbart øst for lokalplanområdet er der en lysning med engkarakter, som danner overgang til fredskoven. Lokalplanområdet ligger op til en af byens grønne kiler Side 4

Redegørelse Spangsbjerg Møllebæk Stier i de grønne områder Lysning øst for lokalplanområdet Inden for lokalplanområdet har der tidligere ligget en virksomhed, der bl.a. har lavet skorstene. I den sydlige del af lokalplanområdet ligger der stadig store nedslidte produktions- og administrationsbygninger, som delvist bliver anvendt til lager. Lokalplanen giver mulighed for at disse bygninger kan fjernes. På en del af grunden er der forurening, primært med slagger. Forureningen forventes at blive liggende, afdækket med nye rene jordlag. Det skal overalt på ubebyggede eller ubefæstede arealer dokumenteres, at der er ½ meter ren jord øverst. Gamle fabriksbygninger i lokalplanområdets sydlige del Lokalplanområdet bærer præg af ikke at have været plejet og er groet til i græs og krat. Side 5

Redegørelse Terrænet falder fra kote 12 i den nordlige del af området til kote 9 i den sydøstlige del, mens der mod nord er en skrænt mod rækkehusbebyggelsen. Terrænet omkring skrænten vil blive jævnet ud. Lokalplanområdet har vejadgang fra en stikvej til Slåenvej i den nordvestlige del af lokalplanområdet. De ubebyggede arealer med græs, krat og træer 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition Byggefelter Baggrunden for lokalplanen er et ønske om at udvikle den tidligere erhvervsgrund til et spændende boligområde med en åben landskabelig karakter med sammenhæng til de omkringliggende grønne områder og boligområder. Området er disponeret, så bebyggelsen ligger forholdsvis tæt omkring gaderummene og så der bliver sammenhæng mellem de grønne kiler inden for lokalplanområdet og naturen uden for området. Der er desuden planlagt en regnvandssø i området, som dels indgår som rekreativt element og dels afvander vejene. Bebyggelsen skal opføres inden for de byggefelter, som er vist på Lokalplankort, Bilag B. Illustrationsplan Side 6

Redegørelse Hele bebyggelsen skal opføres som tæt-lav boliger i form af dobbelthuse, række- eller gårdhavehuse. I de nordlige byggefelter skal bebyggelsen opføres i én etage med udnyttelig tagetage i op til 6,5 meters højde. I de sydlige byggefelter må bebyggelsen opføres højere for at tilpasse sig skovens skala. Her er der mulighed for at bygge i 2 etager i op til 7,5 meters højde. Til hver bolig kan der etableres en terrasse eller gårdhave. Boligerne skal vinkles i forhold til gaderummet for at styrke gaderummets rumlige karakter. For at bebyggelserne kan fremstå som helheder skal garager, carporte og udhuse opføres i tilknytning til boligerne. Der er mulighed for at parkere i gaderummene, men ikke mellem bygningerne. Dette er for at sikre et udsyn til eng og skov på tværs af bebyggelsen. Bebyggelsens materialer skal understrege stedets karakter som overgang mellem natur og bebyggelse. Der er derfor fastsat bestemmelser om at facader skal udføres med materialer i dæmpede naturfarver, og at tage skal holdes i grå og sorte nuancer eller anlægges som grønne tage. Eksempler på bebyggelsens udformning og materialevalg Trafik Lokalplanområdet skal som hidtil vejbetjenes fra Slåenvej i områdets nordvestlige hjørne. Derudover skal der etableres forbindelse til de stier, der findes i de tilstødende grønne områder. Disse stiforbindelser er offentligt tilgængelige, også inden for lokalplanområdet. Principper for veje og stier er vist på Lokalplankort, Bilag B. Den del af vejprofilet, som skal benyttes til bilkørsel, må udføres i en lukket belægning, som f.eks. asfalt. Dette vil også være velegnet til rulleskøjteløb mm. Den resterende del af belægningen skal være gå- og cykelvenlig, men mere åben, så nedsivning er mulig. Alle belægninger skal være egnede til bevægelseshæmmede og kørestolsbrugere. Side 7

Redegørelse Princip for vendemuligheder for skraldebiler Der etableres ikke vendepladser for enden af vejene, men på ovenstående tegning ses mulighederne for at vende store biler. Inspiration til belægninger Tryghed/kriminalpræventive forhold For at styrke brugen af området og den bløde trafik gennem området ønskes etableret en bro over Spangsbjerg Møllebæk lige syd for lokalplanområdet, med direkte forbindelse til stierne i det rekreative område. Dette indgår ikke i lokalplanen. Gaderummene skal etableres som shared space, hvilket betyder at de udover at være kørebaner for biler også skal bruges af gående og cyklende og som opholds- og legerum for alle aldersgrupper. Dette er muligt, da der ikke er gennemgående trafik i området, og da vejene er snoede for at dæmpe farten. For at give mest mulig Side 8

Redegørelse tryghed må der ikke plantes hække eller lignende ud mod vejarealet. Dette skal være med til at sikre social kontakt og aktivitet og dermed tryghedsfornemmelse i området. Træer og buske skal anvendes, så der af tryghedsfremmende hensyn ikke opstår områder, som er helt uden mulighed for ud- og indkig. Belysning Gaderummene deles af legende, gående, cyklister og bilister, shared space Belysningen i gaderummene skal være en kombination af belysning på boligerne og i gaden. Belysningen skal være varm og ens i hele området. For at styrke fornemmelsen af natur skal der ikke være belysning i de grønne kiler. Grønne områder Belysning på boligerne De grønne områder mellem boligerne skal udformes som en forlængelse af det grønne område mod øst og anlægges, så de får en engkarakter. Mellem boligerne og i de grønne kiler skal der plantes spredte små grupper med træer og buske, med sorter der er tilpasset den omkringliggende natur. Træer og buske må ikke skærme for overblikket i området. Der skal plantes enkeltstående træer i gaderummene. Side 9

Redegørelse Eksempler på beplantning, f.eks. vintereg, birk, alm. røn, slåen, bærmispel og tjørn. Side 10

Redegørelse Arealerne mellem husene skal anlægges som grønne områder med engkarakter Separatkloakering eller Lokal Afledning af Regnvand, LAR Beplantning mellem terrasser og de grønne områder skal holdes i en højde på højst 1,2 m. Mod den vestlige afgrænsning af lokalplanområdet skal den eksisterende beplantning styrkes med nye træer i et 3-rækket beplantningsbælte, så der sikres en afskærmning mod erhvervsgrunden vest for området. I det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet etableres et grønt område med kuperet terræn med træbeplantning, der danner indgang til lokalplanområdet. I dag ledes den del af regnvandet fra området, der ikke nedsives direkte, til Spangsbjerg Møllebæk i to ledninger. Esbjerg Kommunes Spildevandsplan foreskriver separatkloakering af området. Klimaændringer betyder, at kloakker for fremtiden forventes at blive hårdere belastet af øgede mængder regn. For at imødegå dette kan problemet løses lokalt, så regnvandet nedsives, ledes til regnvandsbassiner, opsamles på grønne tage eller bruges på stedet til rekreative løsninger eller f.eks. tøjvask og wc-skyl. Disse løsninger kaldes LAR. Det er i en rapport fra ingeniørfirmaet Orbicon konkluderet, at LAR er en attraktiv løsning for lokalplanområdet og det vurderes, at regnvand kan håndteres uden udløb fra området. Jysk Geoteknik har foretaget 14 geotekniske boringer i lokalplanområdet, som viser, at der er vandgennemtrængelige jordarter, mest sand, i området. Denne mulighed indebærer, at tagvand og øvrigt regnvand, bortset fra vejvand, kan nedsives, og at vejvand kan ledes til regnvandssøen. Side 11

Redegørelse Regnvandssøer Terræn Tilgængelighed for handicappede Miljø- og klimahensyn Tagvand kan ledes til faskiner, hvorfra det nedsives, og vejvand kan ledes til regnvandssøen. Der skal være ren jord under og omkring faskinerne, dvs. her skal slaggelaget fjernes. Vejarealerne tænkes delvist etableret med halvgennemtrængelige overflader, så vand fra grønne områder og fra sidearealer langs vejene kan nedsive direkte. Disse løsninger vil medvirke til øget grundvandsdannelse. Der må desuden etableres grønne tage til opsamling af regnvand. Esbjerg Forsyning har vurderet, at regnvandssøen skal være mindst 200 m 3 stor for at rumme vejvandet, dvs. at regnvandssøen skal dimensioneres, så der højst sker overløb hver 5. år. Det vil være hensigtsmæssigt at lave et nødoverløb fra søen til Spangsbjerg Møllebæk eller til det engområde, der ligger nord for vandløbet, så der ikke opstår vandproblemer ved ekstreme nedbørsmængder. Nødoverløb fra søen til vandløbet skal etableres med tætte rør, så eventuel forurening på grunden ikke udvaskes til vandløbet. For at sikre permanent vandspejl i søen kan der etableres en lermembran under søen. Regnvandssøer skal anlægges, så de fungerer som rekreative elementer. Det opsamlede vand kan bruges til vanding mm. Lokal afledning af regnvand kræver, at brugerne har kendskab til principper og retningslinjer for driften. F.eks. vil bilvask med sæbe medføre sæbe i regnvandssøen, og uhensigtsmæssig saltning af veje kan ændre en fin ferskvandssø til en død saltvandssø. I områdets nordlige afgrænsning, imod bebyggelsen mod nord, er der en støttemur, som må bevares. Øvrigt terræn skal reguleres, så der dannes en mere blød skråning. Dele af grunden er forurenet, og terrænet må hæves med ren jord. Der må ikke laves terrænspring med støttemure og lignende andre steder på grunden. Terrænregulering over vandledningen må kun ske efter aftale med Esbjerg Forsyning. Bevægelseshæmmede og andre handicappede skal kunne færdes frit i området. Der skal være niveaufri adgang til og på alle udearealer, og gangarealer skal indrettes, så kørestolsbrugere og andre bevægelseshæmmede har mulighed for at færdes på lige fod med andre. I lokalplanen er der indarbejdet følgende muligheder for miljø- og klimahensyn: - alt regnvand må nedsives i området eller opsamles i regnvandssøer, - der må etableres solfangere og solceller til opvarmning af vand og produktion af strøm, - der må etableres anlæg til genbrug af regnvand til brug for toiletskyl, vanding og tøjvask, - tage med en taghældning under 30 må udføres som grønne tage. Grønne tage reducerer og forsinker nedbøren ved hjælp af små planter som stenurt og husløg, som kan opsuge 60-80 % af den regn, der falder på taget, der er ikke stillet krav om lavenergibyggeri, men en mulighed er at udføre klasse 2015 byggeri eller bedre for at nedbringe energiforbruget. Side 12

Redegørelse 4. Forhold til statslige planer Størstedelen af lokalplanområdet er omfattet af indvindingsoplandet til Spangsbjerg Vandværk, som det ses på nedenstående kort, og derfor skal der træffes foranstaltninger, som sikrer, at grundvandet ikke udsættes for forøget forureningsrisiko. Dette kan gøres ved: ingen nedgravede tanke, ingen brug af sprøjtemidler på grønne arealer, sikring af områder, hvor der opbevares affald. underjordiske spildevandsledninger skal trækkes i tætte PVCrør med fald mod inspektionsbrønd, som forsynes med aftagelig dæksel, der gives ikke tilladelse til etablering af jordvarmeanlæg eller lignende der indeholder grundvandstruende stoffer, der må kun tilføres dokumenteret ren jord. Side 13

Redegørelse 5. Forhold til Kommuneplanen 6. Bindinger Anvendelse Friarealer Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2010-2022. I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til tæt-lav boliger. Der gives mulighed for boliger i 1 og 2 etager, men Kommuneplanens rammer for etageboliger er der ikke givet mulighed for. Kommuneplanens rammer for butikker, institutioner og liberale erhverv er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, da området skal have karakter af et boligområde. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op ved, at der udlægges mindst 25 % af det samlede grundareal til fælles opholdsareal. Desuden er der i lokalplanen stillet krav om, at der ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal etableres et fælles opholdsareal på mindst 500 m 2. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer, vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side 14

Redegørelse 3 km kystnærhedszone Grundvandsbeskyttelsesområde Lufthavnshøjdegrænseplan Ledningstracéer 7. Forhold til gældende lokalplan 8. Forhold til gældende servitutter Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Da området ligger i et allerede udbygget bymiljø, vil nyt byggeri i op til 7,5 meters højde ikke påvirke kystområdet. Lokalplanområdet ligger i et grundvandsbeskyttelsesområde. Inden for grundvandsbeskyttelsesområdet må der ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for øget belastning af grundvandet, medmindre risikoen i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning kan reduceres til et forsvarligt niveau. Lokalplanen giver kun mulighed for bebyggelse i op til to etager og påvirker dermed ikke lufthavnens højdegrænseplan. Der løber en hovedvandledning på tværs i den nordlige del af lokalplanområdet. Omkring hovedvandledningen er der pålagt et servitutbælte, der skal respekteres. Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter. Området er pålagt en række servitutter og byrder. Af nedenstående kort fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Kortet viser tinglyste servitutter for beplantningsbælte og ledningsanlæg med tilhørende deklarationsbælter. Side 15

Redegørelse Dokument om boring efter vand mv., tinglyst den 27.04.1967 Servitutten omhandler vandboringer og vandledninger, hvor Esbjerg Kommune (Esbjerg Forsyning) har ret til vandindvinding. Der må ikke opføres byggeri inden for en afstand af 1,5 m fra boringer og vandledninger. Esbjerg Forsyning oplyser, at boringerne og de tilhørende vandledninger ikke længere er i brug, og at servitutten kan aflyses. Dokument om overfladevandsanlæg mv., tinglyst den 27.09.1977 Servitutten omhandler en kloakledning, hvor Esbjerg Kommune (Esbjerg Forsyning) har ret til etablering og vedligeholdelse af ledningen. Inden for deklarationsarealet må der ikke bygges, plantes træer eller andet der kan være til hinder for adgangen til kloakledningen. Esbjerg Forsyning oplyser, at kloakledningen kan omlægges, så den placeres længere mod vest. Dokument om beplantningsbælte mv., tinglyst den 31.01.1980 Servitutten omhandler et beplantningsbælte, hvor ejerne forpligtiger sig til at anlægge og stedse vedligeholde et beplantningsbælte på 2,5 m på hver side af det nordlige skel. Esbjerg Kommune, som er påtaleberettiget, vil få servitutten aflyst. Dokument om offentlige vandledninger, tinglyst d. 16.08.1999 9. Miljøvurdering 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Servitutten omhandler to offentlige hovedvandledninger, som ligger i samme tracé. Vandledningerne løber tværs over den nordlige del af lokalplanområdet. Inden for en afstand på 3 meter til hver side af midten af vandledningerne er det ikke tilladt at bygge, plante træer eller andet, der kan være til hinder for adgangen til vandledningen. Lokalplanen er screenet, og det er vurderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, fordi planen ikke fastsætter rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet. En del af lokalplanområdet er desuden kortlagt som forurenet på vidensniveau 2. Det fremgår af 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side 16

Redegørelse 11. Vand-, kloak-, og varmeforsyning Kloak Elforsyning Varmeforsyning Spildevand afledes til offentlig spildevandsledning. Området er omfattet af Esbjerg Kommunes Spildevandsplan. Leveres af SE. Bebyggelsen skal tilsluttes fjernvarme, medmindre det kan dokumenteres, at byggeriet opfylder Bygningsreglementets klassifikationskrav til lavenergibyggeri. Lokalplanen har været i høring fra den 14. marts til den 9. maj 2012 Side 17

Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 03-010-0002 Gl. Gjesing Boligområde ved Slåenvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at at at udvikle et attraktivt og harmonisk boligområde, der er åbent, grønt og trygt at færdes i, sikre området anvendt til tæt-lav boligbebyggelse, sikre en arkitektonisk helhed i bebyggelsen, sikre grønne rekreative områder, der har forbindelse til og har samme karakter som de tilstødende grønne områder, sikre vandelementer til opsamling af overfladevand, sikre stier og rekreative boligveje, og tillade nedrivning af alle gamle fabriksbygninger, der ligger inden for området. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort, Bilag A og omfatter matr.nr. 17 bn og del af matr.nr. 17 kz Gjesing By, Bryndum, samt alle parceller der efter 1. behandling i Byrådet udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til tæt-lav helårsboligbebyggelse som række-, dobbelt- eller gårdhavehuse, anlæg for affaldssortering og cykelparkering, grønne områder, veje, stier, legepladser og regnvandssøer. 4.2 I en boligejendom må der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. - at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. Side 19

Bestemmelser - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. - at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, og - at virksomheden højst udgør 25 % af etagearealet, at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. 4.3 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med et areal på højst 10 m 2 og må ikke være højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse, enten indpasset i omgivelserne eller afskærmet med beplantning. 4.4 Der må ikke opsættes mobiltelefonmaster eller lignende inden for lokalplanområdet. 5. Udstykning 5.1 Der må kun udstykkes i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Der må ikke udstykkes grunde mindre end 250 m 2. 5.3 Bebyggelsen skal opføres, så hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til forsynings- eller afløbsledning er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Slåenvej, samt stibetjenes mod eksisterende stier i de grønne områder mod syd og øst, i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. 6.2 Veje og stier skal anlægges som lege- og opholdsveje 1 i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B, Principsnit for veje, Bilag D og Principsnit igennem bebyggelsen, Bilag E. Der skal etableres de nødvendige fartdæmpende foranstaltninger. 6.3 Veje og stier skal udlægges som private fællesveje og stier. Stier der forbindes med offentlige rekreative stier uden for lokalplanområdet skal være offentligt tilgængelige. 6.4 Vejene skal udlægges i en varierende bredde på minimum 5 meter for veje hvor der kun er boliger på den ene side af vejen og minimum 6 meter for veje med boliger på begge sider. Mellem vejskel og bebyggelse skal der mindst være ½ meter. Vejene skal anlægges med kørebane i en bredde af minimum 3,5 meter, som vist på Lokalplankort, Bilag B, Prin- 1 Lege- og opholdsvej betyder fartbegrænsning på 15 km i timen. Side 20

Bestemmelser cipsnit for veje, Bilag D og Principsnit igennem bebyggelsen, Bilag E. 6.5 Kørebanen skal udføres med fast belægning som asfalt eller fliser, i mørkegrå eller sort farve. Al belægning, også ind til de enkelte boliger, skal være gå- og cykelvenlig og skal være egnet til færdsel for bevægelseshæmmede og kørestolsbrugere. Den resterende del af belægningen, som lægges i en bredde på mindst 1 meter på begge sider af kørebanen, skal være mere åben, som f.eks. græsarmering, så overfladevand har mulighed for nedsivning. 6.6 Vejene skal etableres med fartdæmpende foranstaltninger. 6.7 Vejene skal indrettes, så det er muligt for skraldebiler mm. at vende. 2 6.8 Stier i området er rekreative stier. Stierne skal udlægges i en bredde på mindst 3 meter og anlægges i mindst 1,5 meters bredde. Stierne skal anlægges som grusstier eller som klippede græsstier. 6.9 Stier skal etableres med fast kørestols-, gå- og cykelvenlig overflade, hvor vand kan nedsive, men må ikke etableres i fliser eller asfalt. 6.10 Der udlægges minimum 1½ parkeringsplads pr. bolig. 6.11 Parkering skal foregå i garager/carporte eller i gaderummene. Der må ikke etableres parkering på de grønne arealer mellem bygningerne. 6.12 Der må ikke henstilles både, uindregistrerede campingvogne, busser, last-, flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Eksisterende afvandingsledninger, der leder regnvand fra området til Spangsbjerg Møllebæk, skal fjernes. Overfladevand skal fremover nedsives eller ledes til regnvandssøen. 7.2 Nye fælles ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.3 Der må ikke planlægges eller gives tilladelse til forhold, der kan være til hinder for drift af hovedvandledningen. Inden for et deklarationsbælte på i alt 6 meter må der ikke bygges, plantes træer eller andet, der kan hindre adgangen til vandledningen. Der må kun terrænreguleres inden for deklarationsbæltet efter aftale med Esbjerg Forsyning. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Der må højst opføres 42 boliger inden for lokalplanområdet. 8.2 Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 35 for området under ét. 8.3 Bebyggelse skal opføres inden for de byggefelter, der er vist på Lokalplankort, Bilag B. 8.4 I byggefelt A-C må tæt-lav bebyggelse opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage i maksimalt 6,5 meters højde. 2 Se eksempel på side 8. Side 21

Bestemmelser 8.5 I byggefelt D-G må tæt-lav bebyggelse opføres i 2 etager i maksimalt 7,5 meters højde. 8.6 I forbindelse med byggemodning skal der påfyldes mindst ½ meter jord på de steder, hvor der er forurening. For at skabe en jævn overgang til omkringliggende terræn skal den øvrige del af grunden påfyldes så meget jord, så der bliver en naturlig sammenhæng med tilstødende arealer, som vist på nedenstående skitse. Der tillades kun mure i forbindelse med støttemur i nordligt skel. Længdesnit fra syd til nord der viser det eksisterende terræn med gråt og nyt terræn med rødt 8.7 Øvrige terrænspring skal optages i bygningerne, eller byggeri skal tilpasses terrænet. 8.8 Garager, carporte og udhuse mv. skal opføres som en integreret del af boligen. 8.9 Boliger skal vinkles i forhold til kørebanemidte, i samme retning for hver række, i princippet som vist på Illustrationsplan, Bilag C. Husene vinkles Tagformer 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 I hvert af delområderne A-G skal bebyggelsen fremstå som en helhed, bygget med samme taghældning i ensartede materialer og byggestil, dog gerne med variationer. 3 Dette gælder også bygninger til affaldssortering og cykelskure. 9.2 Facader skal udføres i teglsten, træ eller fremstå med pudsede eller vandskurede flader. 9.3 Op til 10 % af facadearealet på boliger eksklusiv vinduer må udføres i andre materialer. 9.4 Synligt teglstensmurværk skal udføres med blødstrøgne, vandstrøgne eller kulbrændte sten med farvespil i grå og brunlige nuancer. 9.5 Pudsede og vandskurede facader skal fremstå hvide eller grå. 9.6 Træhuse skal fremstå i sorte, hvide, brune eller grå nuancer og skal udføres i vandret klinkbygning eller i lodret plank med listedækning, som vist på skitser i margen på side 23. 9.7 Tage skal udføres som flade tage, med ensidig taghældning, som sadeltag eller som forskudte tagflader, som vist på tegning i margen. 9.8 Taghældningen i områderne A-C skal være mellem 5º og 45º. 3 Eksempler på bebyggelsens mulige udformning og materialevalg er vist på referencefotos på side 7. Side 22

Bestemmelser Vandret klinkbygning Lodret plank med lister Grønne tage 9.9 Taghældningen i områderne D-G skal være mellem 5º og 30º. 9.10 Tage skal dækkes med refleksfri tegl- eller betontagsten, tagpap eller skifer og må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. 4 9.11 Tage må udføres som grønne tage med en hældning på maksimalt 30º. 9.12 Ved taghældning over 20º skal tage med tagpap udføres med listedækning. 9.13 Tagbeklædning skal være sort eller i grå nuancer. 9.14 Tagrender og nedløb skal udføres i zink eller andet metal. 9.15 Vinduer og udvendige dørpartier skal udføres i træ eller aluminium. 9.16 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen. 9.17 Der må etableres solceller og solfangere på bygningers tage og ydervægge som en integreret del af bygningen. Solceller og solfangere må højst udgøre 1/4 af tagfladen og ydervægge og skal indbygges i tagfladen eller ydervæggen. Hvis solceller eller solfangere er en del af husets arkitektur, kan omfanget være større. Der skal ved valg af anlæg og materialer tages hensyn til bebyggelsens karakter, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæggene skal være refleksfri og må ikke give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne. 9.18 Der må etableres anlæg til genbrug af regnvand til brug for toiletskyl, vanding og tøjvask. 10.Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Mindst 25 % af det samlede grundareal skal udlægges til fælles sammenhængende opholdsarealer til rekreativt brug. 10.2 Ved tæt-lav byggeri med mere end 10 boliger skal der etableres et fælles opholdsareal må mindst 500 m 2. 10.3 Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag. 10.4 Der udlægges arealer til grønne områder, i princippet som vist på Lokalplankort, Bilag B og Illustrationsplan, Bilag C. Disse områder skal friholdes for bebyggelse og oplag. 10.5 De grønne områder skal beplantes så de får engkarakter, samt have spredte grupper med træer og buske. 10.6 Inden for de grønne områder skal der etableres en regnvandssø med et volumen på mindst 200 m 3, som vist på Illustrationsplan, Bilag C. Der skal etableres nødoverløb fra søen i tætte rør. Inden for samme område må der etableres et bassin og en vandrende der forbinder bassinet med regnvandssøen. Bassin, regnvandssø og vandrende skal etableres efter retningslinjerne i Esbjerg Kommunes vejledning Smukke Byområder af oktober 2008. 4 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, dvs. højst glans 18 efter Dansk Standard. Side 23

Bestemmelser Princip for belysning 10.7 I gaderummene skal der plantes løvtræer i princippet som vist på Illustrationsplan, Bilag C. Træerne skal plantes med maksimal indbyrdes afstand på 15 meter. 10.8 Mod det vestlige skel skal der etableres et 3-rækket hegn i mindst 5 meters bredde, med en mindste fri afstand til boliger og terrasser på 3 meter. 10.9 Træer og buske i grønne arealer, gaderum og beplantningsbælter skal være følgende sorter: birk, alm. røn, vintereg, slåen, bærmispel og tjørn eller lignende. Træer og buske skal anvendes, så der af tryghedsfremmende hensyn ikke opstår områder uden mulighed for ud- og indkik. 10.10 I tilknytning til den enkelte bolig skal der på terræn etableres udendørs opholdsareal som terrasse eller gårdhave på mindst 50 og højst 200 m 2. Heraf må højst 25 m 2 være befæstet. 10.11 Mellem private opholdsarealer og grønne arealer må der etableres løvfældende fritvoksende hække i en højde på maksimalt 1,2 meter, ensartet for hvert delområde. 10.12 Mellem terrasser på dobbelthuse må opsættes hegn i 1,8 meters højde. 10.13 Belysningen i gaderummene skal etableres som punktbelysning i en højde af maksimalt 4 meter, eller som belysning på boligerne, i princippet som vist på illustration i margin. 10.14 Belysningen i de grønne områder må kun opføres som nedadrettet punktbelysning. 10.15 Affaldsbeholdere og lignende skal anbringes eller afskærmes på en sådan måde, at de ikke er synlige fra de omkringliggende friarealer, veje, stier eller naboer. 10.16 Hvis der anlægges legearealer med bakker mm., der vil blive udsat for stort slid, skal de dækkes med mindst 1 meter ren jord. 10.17 For at forhindre komprimering af jorden skal fremtidige grønne arealer beskyttes mod tung trafik, byggepladsetablering og byggematerialeopbevaring i nedrivnings- og etableringsfasen. 10.18 Udendørs oplagring må ikke være synlig fra omgivelserne. 10.19 Der må ikke opbevares lystbåde, uindregistrerede campingvogne og lignende på opholds- og ubebyggede arealer. 5 11.Grundejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af områdets fælles friarealer, beplantning, veje, stier og fællesanlæg, jf. 6.2, 6.8, 10.1 og 10.2, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere inden for lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. 5 Opstilling af campingvogn, som vil gøres til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side 24

Bestemmelser 11.2 Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når mindst 25 % af grundene er solgt, eller når Esbjerg Kommune kræver det. 11.3 Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 11.4 Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for etablering, drift og vedligeholdelse af de fælles friarealer, afskærmende beplantninger, veje, stier og fællesanlæg, der er nævnt i 6.1-6.8, 10.1-10.9, 10.13-10.14 og 10.16. Overdragelsen skal ske som en samlet overdragelse. For at varetage disse forpligtelser skal Grundejerforeningen udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for de fællesarealer, grønne arealer og afskærmende beplantning, der er nævnt i 10.5 og 10.8. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune. 11.5 Grundejerforeningen har ret til, ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12.Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand- og elnet, før den tages i brug. 12.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet. 12.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal de veje, stier og den parkering, der er nævnt i 6.1-6.10, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 12.4 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de opholdsarealer og den afskærmende beplantning, der er nævnt i 10.4 og 10.8, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13.Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet er der ejendomme, der er kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. 13.3 Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det Side 25

Bestemmelser berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 14.Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 15.Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. Lp03-010-0002 udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 18. juni 2012. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 26

17kz 17kt 17ku 17ae 7000hl A Slåenvej B D 17bn C 17cø E F G 17ak 2rl Meter 0 10 20 40 Signaturforklaring Lokalplangrænse Byggefelter Grønne områder Beplantningsbælte Hovedvandledning m deklarationsbælte Udlagte veje/stier Vejadgang Stiadgang Bilag B Lokalplan 03-010-0002 Lokalplankort Dato: 6. januar 2012 Mål 1:1000

± Bilag C ^ Lokalplan 03-010-0002 Illustrationsplan Dato: 13. januar 2012

± ^ Bilag D Lokalplan 03-010-0002 Principsnit for veje Dato: 13. januar 2012

^ Bebyggelse Bebyggelse Snit A-A Bebyggelse Bebyggelse Snit B-B Bebyggelse Snit oversigt Snit C-C 1 etage Bebyggelse Snit C-C Snit D-D 2 etager Bilag E Lokalplan 03-010-0002 Principsnit igennem bebyggelsen Dato: 5. december 2011