Tæt lav byggeri ved Gabelsvej

Transkript

1 Lokalplan Bramming Østby Tæt lav byggeri ved Gabelsvej April 2015

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd / Arkitektfirmaet Aaboe Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Internationale naturområder og beskyttede arter Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, anten-ne- og varmeforsyning... 8 Lokalplanen har været i høring fra den 7. januar til den 4. marts Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationstegning... Bilag C Screeningsskema... Bilag D Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Bramming Østby Tæt lav byggeri ved Gabelsvej Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i Bramming og omfatter et areal på ca m 2. Området afgrænses mod vest af indfaldsvejen Gabelsvej, hvor der er en dobbeltrettet cykelsti på den østlige side af vejen, se billede 1. Mod nord og øst grænser området op til et grønt område hvor der går heste og får, se billede 2. Området tilhører Socialt Rehabiliteringscenter under Esbjerg Kommune. Området grænser mod syd op til Bramming Efterskole, se billede 3. Side 3

6 Redegørelse Billede 1: Gabelsvej set mod syd, med dobbeltrettet cykelsti i den østlige side af vejen. Billede 2: Grønt område nord og øst for lokalplanområdet. Billede 3: Bramming Efterskole ligger syd for lokalplanområdet. Inden for lokalplanområdet ligger en ubeboet, saneringsmoden ejendom fra 1915, se billede 4. Derudover består området af ha- veanlæg, der fremstår upasset og tilgroet. Side 4

7 Redegørelse Billede 4: Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet fremstår i ringe stand. 2. Baggrund Baggrunden for lokalplanen er, at ejeren, som har erhvervet ejendommen i 2014, ønsker at udvikle området med tæt-lav boligbebyggelse. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanen giver mulighed for, at der i området kan opføres 5 tæt-lave boliger. Lokalplanen sikrer, at bebyggelsen skal opføres med et ensartet arkitektonisk udtryk. Bebyggelsen må opføres i max 1 etage med udnyttet tagetage og skal opføres med facader i teglsten eller som pudset eller vandskuret mur. Tage skal udføres med flade tage, ensidig hældning eller saddeltage. Tage på boliger skal dækkes med tagsten, skifer eller tagpap med listedækning. Tage og facader på sekundære bygninger må udføres i andre materialer. I området skal der anlægges et sammenhængende grønt fællesareal med gode muligheder for ophold og leg. Fællesarealet skal friholdes for bebyggelse, parkering og oplag, og skal placeres i princippet som vist på bilag C. En del af fællesarealet skal anlægges med græsarmeringssten, så renovationsbiler og lign, kan benytte arealet til at vende således at de ikke skal bakke ud på Gabelsvej over den dobbeltrettede cykelsti. Arealet tæller med i opholdsarealet, da det kan benyttes til leg. Ud mod Gabelsvej skal der etableres / fastholdes en bøgehæk. Hækken skal plantes således, at den overholder vejreglernes bestemmelser om oversigtsforhold. Derudover skal der plantes enkelte solitære træer ud mod Gabelsvej. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra den eksisterende vejadgang fra Gabelsvej. Parkering i området skal ske i tilknytning til den enkelte bolig. Forudsætningen for virkeliggørelsen af lokalplanen er at eksisterende bebyggelse nedrives. Side 5

8 Redegørelse Af bilag C ses en illustrationsplan med forslag til disponering af området. 4. Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Anvendelse Friarealer I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til lave boliger. Kommuneplanens rammer for institutioner, butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik er der ikke givet mulighed for i lokalplanen, fordi det er et mindre område. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op ved, at der er udlagt areal til fælles opholdsareal. 5. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie. Skov Området er pålagt skovbyggelinier fra en meget lille område med træer beliggende vest for Gabelsvej. Lokalplanområdet ligger i et allerede udbygget byområde, og der vil i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse blive søgt om ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet. Side 6

9 Redegørelse Støjisolinier Da lokalplanområdet grænser op til Gabelsvej, der er en større indfaldsvej med deraf følgende støjbelastning, skal det ved nybyggeri sikres, at støjniveauet på de udendørs opholdsarealer og bebyggelsen indendørs overholder Miljøstyrelsens vejledning herom. Der henvises til Miljøstyrelsens vejledning nr. 4 fra 2007 Støj fra veje. Der kan opsættes støjafskærmning mod Gabelsvej. Støjafskærmning skal placeres således, at den overholder vejreglernes bestemmelser om oversigtsforhold og skal etableres som fast hegn med stedsegrøn begrønning som f.eks. vedbend. 6. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr. 116 (for det tidligere Bramming Kommune), som dækker et større område øst for Gabelsvej. Lokalplan nr. 116 fastlægger nærværende lokalplans områdeafgrænsning til offentlige institutioner og private institutioner af almennyttig karakter. Tæt-lav boligbebyggelse er ikke i overensstemmelse med lokalplan nr. 116, som derfor vil blive aflyst indenfor nærværende lokalplans områdeafgrænsning, ved dennes endelige vedtagelse, som det fremgår af afsnit Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Nedenfor beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Servitut om byggelinier mv. Tinglyst d Servitutten fastlægger en vejbyggelinie på Gabelsvej på 15 m fra vejens midte, hvor inden for der ikke må opføres byggeri eller udføres andre faste anlæg. Det konkrete projekt arbejder med bebyggelse som er placeret 12 m for vejens midte. I forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse, tinglyses en påtegning til servitutten der giver mulighed for bebyggelse 12 m fra vejens midte inden for lokalplanens områdeafgrænsning. Servitut om adgangsbegrænsning mv. Tinglyst d Servitutten vedrører adgangsbegrænsninger for Gabelsvej. Da der med virkeliggørelsen af lokalplanen sker en ændret anvendelse af eksisterende overkørsel, skal Esbjerg Kommune godkende den ændrede anvendelse. 8. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og det er vurderet, at der ikke skal uarbejdes en miljøvurdering, fordi lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Screeningsskema fremgår af Bilag D bag i hæftet. Side 7

10 Redegørelse 9. Internationale naturområder og beskyttede arter Planen er screenet og skal ikke konsekvensvurderes efter Direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 fra Rådet for de europæiske fællesskaber. Begrundelsen er at planen ikke ligger inden for et Natura 2000 område, samt at ingen Natura 2000 områder vil blive påvirket. Planen skønnes desuden ikke at kunne medføre aktiviteter eller forhold, som kan påvirke beskyttede arter på habitatdirektivets bilag IV, eller disse arters levesteder. 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Jord fra byggeprojektet skal derfor håndteres som lettere forurenet. Det fremgår af afsnit 12.1 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. 11. Vand-, kloak-, antenne- og varmeforsyning Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Kloak Vand Elforsyning Varmeforsyning Området er fælleskloakeret, men skal separatkloakeres på sigt. Derfor anbefales det at etableres særskilte kloakledninger til henholdsvis regn- og spildevand. Er planlagt fremført af Esbjerg Forsyning. Er planlagt fremført af SE. Er planlagt fremført af Bramming Fjernvarme. Lokalplanen har været i høring fra den 7. januar til den 4. marts 2015 Side 8

11 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Bramming Østby Tæt lav byggeri ved Gabelsvej I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til tæt-lav boligbebyggelse, at sikre et ensartet arkitektonisk udtryk i bebyggelsen, og at sikre et grønt fælles opholdsområde. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matrikelnummer 2bi Bramming Hgd., Bramming, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 3. Zonebestemmelser Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til tæt-lav helårsboligbebyggelse samt til grønt område. 4.2 Der må højest opføres 5 boliger inden for lokalplanområdet. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Ingen grund må udstykkes med en mindre størrelse end 250 m 2 ekskl. fællesareal. 5.3 Ved udstykning får vejen indenfor lokalplanområdet status af privat fællesvej. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Gabelsvej i overensstemmelse med principperne vist på Bilag B. 6.2 Vejen skal anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Bilag C. 6.3 Vejen i området skal anlægges som lege- og opholdsvej. Side 9

12 Bestemmelser 6.4 Kørebanebredden skal være mindst 4 meter. 6.5 Vejen skal belægges med asfalt eller fliser. 6.6 Der skal etableres et vendeareal til renovationsbiler og lign. 6.7 Der skal udlægges min. 1,5 parkeringspladser pr. bolig. 6.8 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 7.2 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Der må højest opføres 5 tæt-lave boliger inden for lokalplanområdet. 8.2 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 30 % iberegnet grundens andel af fællesarealet. 8.3 Bebyggelse må opføres i højest 1 etage med udnyttelig tagetage i en højde, der ikke overstiger 6,5 m over eksisterende terræn. 8.4 Ingen bebyggelse må placeres nærmere end 12 m fra Gabelsvejs vejmidte, som det fremgår af byggelinien vist på Bilag B. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bebyggelsen skal fremstå som en helhed, bygget i ensartede materialer og byggestil, men gerne med variationer. 9.2 Tage skal udføres med flade tage, ensidig taghældning eller sadeltage, med en taghældning på max 45º. 9.3 Tage skal dækkes med tagsten, skifer eller listetækket tagpap. 20 % af tagarealet må dækkes med andre materialer. 9.4 Tage må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. Max glans Facader skal udføres i teglsten eller fremstå pudset eller vandskuret. 9.6 Facader og tage på sekundære bygninger som f.eks. garager, carporte, skure og udestuer mm. må fremstå i andre materialer. 9.7 Op til 20 % af facadearealet eksklusiv vinduer må udføres i andre materialer, f.eks. træ eller zink. 9.8 Alt synligt teglstensmurværk i bebyggelsen skal udføres med blød- eller håndstrøgne sten. Side 10

13 Bestemmelser 9.9 Pudsede eller vandskurede facader skal være hvide eller grå Vinduer og udvendige dørpartier skal udføres i træ eller aluminium Solceller/solpaneler/solfanger og lign. må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer. Solcellerne/solpanelet/solfangeren skal nedfældes i tagfladen plant med taghældningen, og arealet af solcellerne/solpanelet/solfangeren må ikke udgøre mere end 20% af tagfladen. Ved f.eks. lavenergi huse, kan arealet forhøjes helt op til en hel tagflade, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning i bebyggelsen På hver ejendom må opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen. Antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Ved nybyggeri skal der sikres opholdsareal svarende til mindst 25 % af etagearealet til boligformål. Opholdsarealer skal anlægges som sammenhængende arealer med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning Altaner/terrasser kan tælle med som opholdsarealer. Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse og oplag For- og bagarealer til den enkelte bolig skal etableres med græs eller anden beplantning. Der må ikke jorddækkes med granitskærver, perlegrus eller lignende i forhaver. Befæstede arealer må højst udgøre 1/3 af den enkelte grund Der udlægges og etableres til sammenhængende fælles opholdsareal på mindst 10 % af lokalplanområdets areal, der friholdes for bebyggelse og oplag, med placering som vist på Bilag C. En del af arealet skal etableres med græsarmeringssten som kan benyttes til leg og vendeareal for renovationsbiler og lign Belysningen i gaderummene skal udføres med ens armaturer i hele området Der skal fastholdes / plantes en bøgehæk ud mod Gabelsvej. Hækken skal plantes således, at den overholder vejreglernes bestemmelser om oversigtsforhold Der skal plantes mindst 2 store solitære træer ud mod Gabelsvej Der må ikke opbevares uindregistrerede campingvogne, autocampere, lystbåde og lignende på ubebyggede arealer. Der må ikke være oplagring på ubebyggede arealer Før ny bebyggelse påbegyndes, skal det ved målinger eller støjberegninger godtgøres, at støjniveauet på bebyggelsens opholdsarealer og indendøre ikke overstiger Miljøstyrelsens grænseværdier for støj. Der må opsættes støjafskærmning mod Gabelsvej. Støjafskærmning skal placeres således, at den overholder vejreglernes bestemmelser om oversigtsforhold og skal etableres som fast hegn med stedsegrøn begrønning som f.eks. vedbend. Side 11

14 Bestemmelser 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grundene i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse, skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 40% af grundene er solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger Oprettes der andelsboligforening i den tæt-lave bebyggelse skal andelsejerne også være medlem i Grundejerforeningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for etablering, drift og vedligeholdelse af den i kapitel 6 og 10 nævnte vej og fælles opholdsareal Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for den i kapitel 6 og 10 nævnte vej og fællesareal. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, elnet, før den tages i brug Nybyggeri skal tilsluttes fjernevarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal vej og parkering der er nævnt i afsnit 6 være etableret Før ny bebyggelse tages i brug skal det ved målinger eller beregninger dokumenteres at det indendørs og udendørs opholdsarealer støjniveau overholder Miljøstyrelsens grænseværdier for støj, jf. pkt Før ny bebyggelse tages i brug, skal det fælles opholdsareal og beplantning der er nævnt i afsnit 10 være etableret Før ny bebyggelse tages i brug, skal den eksisterende bebyggelse være nedrevet. Side 12

15 Bestemmelser 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Indenfor lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: 13.2 Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse som boligformål. Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 14. Aflysninger i PlansystemDK 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses lokalplan nr. 116 (Gl. Bramming Kommune) indenfor nærværende lokalplans områdeafgrænsning. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Side 13

16 Bestemmelser 16. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 7. april Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Mil Side 14

17 Bestemmelser Side 15

18

19

20

21

22