GÅRDFORBEDRING I KARRÉ 336 Karreen afgrænset af Tordenskjoldsgade, Niels Juels Gade, Ivar Huitfeldts Gade og Otte Ruds Gade, Trøjborg, Århus FÆLLES FRIAREAL Forslag til beslutning i henhold til byfornyelsesloven Århus Kommune, Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø, september 2009
Kommunen har til udarbejdelsen af beslutning om tilvejebringelse af fælles friareal tilknyttet følgende rådgivere: sbs byfornyelse s.m.b.a. att. Mogens Dam Lentz, konsulent Forteledet 8 8240 Risskov 4058 5933 mdl@sbsby.dk Wad Landskabsarkitekter A/S att. Susan Nielsen, Landskabsarkitekt maa Dr. Margrethesvej 71 8200 Århus N 8652 1777 susan@wadlandskab.dk 2
BESLUTNING OM TILVEJEBRINGELSE AF FÆLLES FRIAREAL I henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer (lovbekendtgørelse nr. 146 af 24.2.2009 39, stk. 1) fremlægger Århus Byråd hermed beslutning om friarealforbedring af: Tordenskjoldsgade 19-37 Niels Juels Gade 58-62 Ivar Huitfeldts Gade 14 20 og 48-50 Otte Ruds Gade 31 45 INDHOLDSFORTEGNELSE 0.0 REDEGØRELSE OG TIDSPLAN... 4 BESLUTNINGSDOKUMENT... 6 1.0 OMRÅDET... 6 2.0 BYGNINGER OG PRIVATE RETTIGHEDER, DER SKAL AFSTÅS... 7 3.0 NEDRIVNINGER OG RETABLERINGSARBEJDER... 8 4.0 BYGNINGSARBEJDER... 9 5.0 FÆLLES FRIAREALER... 10 6.0 RETSVIRKNINGER ENDELIG BESLUTNING... 13 BILAG: EKSISTERENDE FORHOLD OG NEDRIVNINGSPLAN TEGNING NR. 1 ILLUSTRATIONSPLAN TEGNING NR. 2 3
0.0 REDEGØRELSE OG TIDSPLAN I efteråret 2006 foretog Århus Kommune en undersøgelse af beboernes interesse i at få gennemført gårdforbedring i Karré 336. 57 % af husstandene gik ind for det. I foråret 2007 startede planlægningsprocessen med møder med ejere og lejere i karreen. 8 møder med beboerne og en række møder med en del erhvervsejere blev det til. Som forberedelse til møderne var der udsendt informationsfoldere til alle ejere og lejere. Ved afstemningen i april 2008 var der kun en svarprocent på 47, fordelt således at 41 % sagde ja til en gårdforbedring som foreslået, og 6 % sagde nej. Det betød, at planlægningen stoppede op, og der blev vurderet om karreen skulle helt opgives mht. gårdforbedring eller en anden løsning skulle findes. Renovationsløsninger var et særligt forhold. Da planlægningen blev startet i 2006 og 2007 var kravet, at alt renovationsmateriel skulle forblive i gårdene og byfornyelsen skulle løse problemerne med adgangene. Undervejs i processen blev det imidlertid besluttet, at også Karré 336 skulle have tilbud om deltagelse i gadeløsningen - dvs. få mulighed for dagrenovation i nedgravede affaldsbeholdere i gaderummet, som det nu er ved at være gennemført.. I 2008 og 2009 har næsten hele karreen tilsluttet sig gadeløsningen, og det er stærkt medvirkende til, at vi nu kan fremkomme med andre idéer til, hvordan en mulig gårdforbedring i Karré 336 kan se ud. I marts 2009 blev der igen afholdt møder i beboerhuset, hvortil alle ejere og lejere var inviteret. Der blev afholdt 4 møder, idet karreen er besluttet opdelt i 4 selvstændige områder. Det forslag der nu fremlægges bygger videre på tanken om at gårdforbedringen i Karré 336 kan foregå som flere mindre men selvstændige projekter. Resultatet af møderne, samt en efterfølgende drøftelse med en række af de ejere og lejere, der på møderne gav udtryk for interesse heri, er et forslag til gårdforbedring, som hermed sendes til offentlig høring blandt beboere i karreen og udeboende ejere. Efter offentlighedsfasen forelægges forslaget med eventuelle ændringer sammen med de indkomne kommentarer til byrådets godkendelse. Århus Kommune har fortsat den holdning, at der skal være mindst 50 % af de ejere og lejere der spørges, der skal sige ja. Derfor betyder det også, at et forslag kan falde som følge af for lille afstemningsdeltagelse. Populært sagt er en sofavælger dermed en nejstemme. Dette afstemningsprincip er også gældende for denne gang, men kommunen overvejer om afstemningsreglen skal afskaffes for fremtiden. Formålet med opdelingen af forslaget i flere helt selvstændige områder er også at sikre, at de områder, der har kvalificeret flertal for gårdforbedringen vil kunne få det gennemført, selvom der i andre områder ikke kan samles det nødvendige flertal. De enkelte områder vil også få selvstændige gårdlaug til styring af den fremtidige drift og vedligeholdelse. 4
Når beslutningen er vedtaget, vil den blive bekendtgjort for ejere og lejere efter evt. rettelser pga. ændringsforslag og områderesultater. De planlægningsmæssige forudsætninger for beslutningen om fælles friareal er Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Karreen ligger på Trøjborg, som er en del af Midtbyen. Ejendommene langs Tordenskjoldsgade hører til område 13CE centerområde, mens resten af karreen hører til område 06BO etageboliger. De fleste ejendomme langs Niels Juels Gade, Ivar Huitfeldts Gade og Otte Ruds Gade er betegnet som bevaringsværdige i kategori 3 og 4. En enkelt i kategori 2. Kategorierne er delt, så 1 er det bedste og 9 de mindst interessante ejendomme. I generelle rammebestemmelser for Midtbyen i Kommuneplanen 2001 er følgende fastlagt: Områdets anvendelse er fastlagt til etagebebyggelse til boliger og centerformål. Tilvejebringelse af udendørs opholdsarealer skal prioriteres højt og højere end p- pladser. Der skal udlægges opholdsarealer svarende til mindst 40 % af bebyggelsens boligetageareal, men ikke nødvendigvis på terræn. Arealet kan evt. indgå i et fælles opholdsareal for flere ejendomme. En del af området skal udlægges som et samlet friareal af forskellig karakter fælles for hele karreen. Opholdsarealer skal beplantes, så der opnås et grønt miljø med god økologisk balance. På friarealer i byområder skal det tilstræbes, at virksomhederne ikke påfører området mere støj end 35 db(a) (om natten) til 45 db(a) (om dagen). Tidsplan September 2009 December 2009 December 2009 marts 2010 Marts december 2010 Januar 2011 2 ugers offentlighedsfase. Beslutning om fælles friareal vedtages af Århus Byråd Projektering og licitation, kontrakt med entreprenør.mv. Byggeperiode Overdragelse af anlægget til gårdlauget. 5
BESLUTNINGSDOKUMENT 1.0 OMRÅDET Beslutningen omfatter følgende ejendomme, der fremgår af tegning nr. 1, eksisterende forhold og nedrivningsplan: Ejerlaug: Århus Bygrunde Løbe nr. Matr. nr. Beliggenhed 01 1504 BY Tordenskjoldsgade 35 02 1504 BX Tordenskjoldsgade 33 03 1504 BT Tordenskjoldsgade 31 04 1504 BU Tordenskjoldsgade 31 A 05 1504 BS Tordenskjoldsgade 29 06 1504 BG Tordenskjoldsgade 27 07 1504 BF Tordenskjoldsgade 25 08 1504 BL Tordenskjoldsgade 23 09 1504 CD Tordenskjoldsgade 23 A, 23 B, 25 B og 25 C 10 1503 Tordenskjoldsgade 21 11 1502 A Tordenskjoldsgade 19 / Niels Juels Gade 58 12 1502 C Niels Juels Gade 58 A 13 2125 A Niels Juels Gade 60 14 2124 A Niels Juels Gade 62 15 2123 A Ivar Huitfeldts Gade 14 16 2122 B Ivar Huitfeldts Gade 16 17 2122 C Ivar Huitfeldts Gade 18 18 2122 D Ivar Huitfeldts Gade 20 19 2121 P Ivar Huitfeldts Gade 48 20 2121 Q Ivar Huitfeldts Gade 50 21 2121 A Otte Ruds Gade 45 22 2121 R Otte Ruds Gade 43 23 1504 BK Otte Ruds Gade 41 24 1504 CP Otte Ruds Gade 39 25 1504 CQ Otte Ruds Gade 37 26 1504 CR Otte Ruds Gade 35 27 1504 CS Otte Ruds Gade 33 28 1504 BZ Otte Ruds Gade 33 A 29 1504 CT Otte Ruds Gade 31 / Tordenskjoldsgade 37 samt alle ejerlejligheder heraf og alle ejerlejligheder og alle parceller, der udstykkes fra ovennævnte ejendomme. 6
2.0 BYGNINGER OG PRIVATE RETTIGHEDER, DER SKAL AFSTÅS For at kunne gennemføre friarealbeslutningen er det nødvendigt for byrådet at følgende bygninger og rettigheder afstås mod erstatning, jf. Byfornyelseslovens 45 stk. 1: 2.1 BYGNINGER MV. For at få gennemført gårdforbedringen, som fremlagt i forslaget her, er det ikke nødvendigt, at råde over nogle større bygninger. Der bliver således ikke tale om erstatningsudløsende nedrivninger ved gårdforbedringen. Men det bliver i forbindelse med gennemførelse af friarealbeslutningen nødvendigt, at følgende elementer og bygningsdele i øvrigt afstås til og nedrives af kommunen: Udhuse, hegnsmure, plankeværker og belægninger, som skal fjernes. Nedrivningen sker uden udgift for de enkelte ejere og værdien anses for erstattet gennem finansieringsstøtten til det nyetablerede fælles friareal. 2.2 RETTIGHEDER For at sikre det fælles friareal er det nødvendigt, at Århus Kommune ændrer på p-pladsforholdene eller mod erstatning nedlægger følgende parkeringspladser, så de ikke længere må anvendes til formålet. Matr.nr. Beliggenhed Antal Andre forhold 2.2.1 1504 BY Tordenskjoldsgade 35 ingen ændringer 1504 CD Tordenskjoldsgade 25 B-C ingen ændringer 1504 BZ Otte Ruds Gade 33 A reduktion fra 8 til 5 pladser 1504 CT Tordenskjoldsgade 37/ ingen ændringer Otte Ruds Gade 31 På matr.nr. 1504 BZ reduceres fra i dag 8 p-pladser til fremover 5 p-pladser. P-forholdene mellem matr. nr. 1504 BY og 1504 CT ændres som udgangspunkt ikke. For at kunne gennemføre gårdforbedringen er det i øvrigt nødvendigt for byrådet at råde over de private rettigheder, der strider mod beslutningen. 7
3.0 NEDRIVNINGER OG RETABLERINGSARBEJDER I henhold til Byfornyelseslovens 45, stk. 1 foretager kommunen følgende nedrivninger, der fremgår af tegning nr. 1 eksisterende forhold og nedrivningsplan: 3.1 NEDRIVNINGER Matr.nr. Beliggenhed Bygning 3.1.1 1504 CD Tordenskjoldsgade 23a, 23b, 25b og 25c Skur mod Tordenskjoldsgade 31a Fælles for samtlige ejendomme omfattet af friarealbeslutningen: 3.1.2 Hegn og plankeværker nedtages og fjernes, belægninger og betonstøttemure opbrydes i det omfang, det er nødvendigt for gennemførelse af friarealbeslutningen. 3.2 RETABLERINGSARBEJDER Efter nedrivnings- og opbrydningsarbejde retablerer kommunen belægninger m.v. i fornødent omfang. 8
4.0 BYGNINGSARBEJDER I tilknytning til gårdforbedringen udfører kommunen følgende arbejder på bygningsdele, der grænser direkte op til anlægget: 4.0.1 I nødvendigt omfang istandsættes bygningsdele, der grænser direkte op til friarealet, for eksempel sokler, gavle og lignende. 4.1 ØVRIGE BYGNINGSARBEJDER Kloakker, afløbsbrønde m.v. i fællesarealet istandsættes kun i fornødent omfang og kun, når der sker beskadigelser som følge af de øvrige arbejder. Øvrige kloakker, afløbsbrønde m.v. istandsættes ikke. 9
5.0 FÆLLES FRIAREALER I henhold til Byfornyelseslovens 39 indrettes der fælles friarealer for nedennævnte ejendomme af Århus Bygrunde. Arealerne fremgår af tegning nr. 2 - illustrationsplan: 5.0.1 På hele eller dele af de ubebyggede arealer af følgende ejendomme indrettes fælles friarealer: Løbe nr. Matr. nr. Beliggenhed 01 1504 BY Tordenskjoldsgade 35 02 1504 BX Tordenskjoldsgade 33 03 1504 BT Tordenskjoldsgade 31 04 1504 BU Tordenskjoldsgade 31 A 05 1504 BS Tordenskjoldsgade 29 06 1504 BG Tordenskjoldsgade 27 07 1504 BF Tordenskjoldsgade 25 08 1504 BL Tordenskjoldsgade 23 09 1504 CD Tordenskjoldsgade 23 A, 23 B, 25 B og 25 C 10 1503 Tordenskjoldsgade 21 11 1502 A Tordenskjoldsgade 19 / Niels Juels Gade 58 12 1502 C Niels Juels Gade 58 A 13 2125 A Niels Juels Gade 60 14 2124 A Niels Juels Gade 62 15 2123 A Ivar Huitfeldts Gade 14 16 2122 B Ivar Huitfeldts Gade 16 17 2122 C Ivar Huitfeldts Gade 18 18 2122 D Ivar Huitfeldts Gade 20 19 2121 P Ivar Huitfeldts Gade 48 20 2121 Q Ivar Huitfeldts Gade 50 21 2121 A Otte Ruds Gade 45 22 2121 R Otte Ruds Gade 43 23 1504 BK Otte Ruds Gade 41 24 1504 CP Otte Ruds Gade 39 25 1504 CQ Otte Ruds Gade 37 26 1504 CR Otte Ruds Gade 35 27 1504 CS Otte Ruds Gade 33 28 1504 BZ Otte Ruds Gade 33 A 29 1504 CT Otte Ruds Gade 31 / Tordenskjoldsgade 37 10
5.0.2 Nedennævnte portrum udlægges som fælles friareal som adgang til fællesarealet og i begrænset omfang til (erhvervs-)renovation: Matr.nr. Beliggenhed 1504 BT Tordenskjoldsgade 31 1504 BF Tordenskjoldsgade 25 1503 Tordenskjoldsgade 21 1503 Niels Juels Gade mellem nr. 58A og 60 2123 A Ivar Huitfeldts Gade 14 1504 CS Otte Ruds Gade 33 5.0.3 Kommunen har i samarbejde med ejere, lejere og andelshavere udarbejdet forslaget til det fælles friareal i karreen. Indretningen af det fælles friareal vil blive gennemført af kommunen efter retningslinierne i skitseforslaget, vist på tegning nr. 2 Illustrationsplan. Skitseforslaget er beskrevet i en folder, som udsendes samtidig med dette forslag til beslutning. Viser det sig, pga. uforudsete forhold eller andet, nødvendigt at foretage ændringer i projektet i forhold til skitseforslaget for at kunne gennemføre forbedringen inden for den bevilligede ramme, giver byrådet hermed de tilknyttede rådgivere beføjelse til at foretage de nødvendige tilretninger, efter godkendelse af kommunens sagsansvarlige medarbejder. 5.0.4 Ejere, andelshavere og lejere kan skriftligt fremsætte indsigelser mod forslaget til beslutning og skitseforslaget, dele heraf eller fremkomme med ændringsforslag. 5.0.5 Indsigelser eller ændringsforslag skal sendes til kommunen senest fredag den 2. oktober 2009. Derefter kan byrådet vedtage forslaget. Byrådet underretter ejere, andelshavere og lejere om forslagets vedtagelse og om tidsplanen for arbejdernes gennemførelse. 5.0.6 Beslutningen om etablering af fælles friarealer indebærer, at der tinglyses servitut, jf. Byfornyelseslovens 43 på ejendommene med bestemmelse om: at de arealer, der indgår i de fælles friarealer, udlægges til fælles formål, at de enkelte ejendomme skal være pligtige til at tåle den særlige benyttelse og indretning, som anlæggene kræver, at de anlæg, der etableres i henhold til beslutningen og projektet, skal opretholdes, at ejerne af ejendommene forpligtes til at indgå i et gårdlaug, 11
at driften, vedligeholdelsen og renholdelsen af anlægget pålægges ejendommene/gårdlauget, at udgiften til driften, vedligeholdelsen og renholdelsen af anlægget pålægges ejendommene/gårdlauget og fordeles mellem de enkelte ejendomme i forhold til det samlede bolig- og erhvervsareal. at de enkelte ejendomme forpligtes til at indgå i den renovationsordning som er gældende i henhold til Århus Kommunes affaldsregulativ. 12
6.0 RETSVIRKNINGER ENDELIG BESLUTNING Når byfornyelsesbeslutningen er endeligt vedtaget af byrådet og bekendtgjort for ejere og lejere, har den i henhold til Byfornyelseslovens 45 følgende retsvirkninger: 6.0.1 Byrådet kan forlange, at private bygninger, der skal nedrives for at gennemføre friarealbeslutningen, helt eller delvis skal afstås mod erstatning. Skure, hegn, og lignende gårdanlægstilbehør, der må fjernes som led i friarealforbedringen, anses dog for erstattet gennem finansieringsstøtten til det nye friareal. 6.0.2 Byrådet kan forlange, at private rettigheder over ejendomme skal afstås mod erstatning, hvis det er nødvendigt for at gennemføre friarealbeslutningen. 13