RETTEN I SØNDERBORG DOM Afsagt den 28. juni 2012 i sag nr. BS C8-1538/2010: Kenneth Bøttcher og Maria Todsen mod Hans Boserup og sag nr. BS C8-2236/2011: Hans Boserup mod K Sagens baggrund og parternes påstande I februar 2008 købte sagsøgerne, Kenneth Bøttcher og Maria Todsen ejendommen Lærkevej 4, Sønderborg. I forbindelse med handelen havde sagsøgerne antaget sagsøgte, advokat Hans Boserup, som deres advokat. Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte på grund af mangelfuld rådgivning er erstatningsansvarlig for sagsøgernes tab i anledning af, at ejendommen havde ulovlige elinstallationer, da sagsøgerne købte den. Sagen vedrører endvidere spørgsmålet om, hvorvidt adciterede, K, skal friholde sagsøgte for det beløb, han måtte blive dømt til at betale til sagsøgerne. Sagsøgernes påstand er, at sagsøgte skal betale 80.108,75 kr. med tillæg af sædvanlige procesrenter af 50.000 kr. fra sagens anlæg til den 27. august 2010 til betaling sker og af 30.108,75 kr. fra den 5. november 2011 til betaling sker. Sagsøgtes påstand i hovedsagen er principalt frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end det påstævnte. Over for adciterede har sagsøgte nedlagt påstand om, at adciterede skal betale sagsøgte, hvad sagsøgte måtte blive pålagt at betale til sagsøgerne, samt at adciterede skal anerkende sit erstatningsansvar over for sagsøgerne for ulovlige elinstallationer.
- 2 - Adciteredes påstand over for sagsøgtes påstande er frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb. Oplysningerne i sagen Sagsøgerne købte i februar 2008 ejendommen beliggende Lærkevænget 4, 6400 Sønderborg med overtagelsesdag den 15. juni 2008. Ejendommen, der var udbudt til salg for 1.395.000 kr., blev købt for 1.375.000 kr. Handelen blev indgået efter reglerne om lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom og indeholdt både tilstandsrapport og ejerforsikringstilbud. Af købsaftalen fremgik det blandt andet, at... Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes godkender handlen for så vidt angår det juridiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest d. 25.02.2008. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 12.00, er handelen bindende... Under "individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger..." hedder det bl.a.:... Køber accepterer tilstandsrapportens/sundhedsattest TM's indhold og accepterer selv at sørge for evt. udbedring/udskiftning af de i rapporten anførte forhold. Køber har fået et afslag i den kontante udbudspris på kr. 20.000,00.... Af tilstandsrapporten fremgik det vedrørende ejendommens elinstallationer, at der var en UN-bemærkning, og at "... Der ses lampesteder i værelse mod syd/øst uden loftsdåse samt vægbelysning i gang uden dåse. Halogenbelysning i bad virker mangelfuld. Det anbefales at lade den samlede el-installatioen kontrolleres af autoriseret elektriker...." Af tilstandsrapporten fremgik det vedrørende sælgers oplysninger om ejendommens el-installationer, at sælger (adciterede) ikke vidste, om der var dele af ejendommens el-installationer, der var udført af personer uden autorisation, ligesom det fremgik af sælgers oplysninger om ejendommen generelt, at sælger (adciterede) heller ikke vidste, om der var bygninger eller dele af bygninger, der var udført som selvbyg eller medbyg. Af adciteredes ejerskifteforsikringstilbud fremgik det blandt andet, hvilke skader, der ikke ville være dækket af forsikringen. Det anførtes blandt andet, at "... forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet i rapporten..." ikke er dækket af forsikringen, ligesom
- 3 - "... forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter..." heller ikke er dækket af forsikringen. Sagsøgerne lod ikke ejendommens elinstallationer undersøge nærmere og drøftede i øvrigt ikke handelens dokumenter med sagsøgte. Det viste sig efterfølgende, at ejendommens elinstallationer var ulovlige. Udbedring af de ulovlige elinstallationer vil ifølge et under sagen afholdt syn og skøn med el-installatør Ole Jensen som skønsmand koste 80.108,75 kr. Sagsøgeren Kenneth Bøttcher har forklaret blandt andet, at han er 29 år, udlært butiksslagter og arbejder i Bilkas slagterafdeling. Maria Todsen er 28 år, udlært receptionist og arbejder i Bilkas kundeservice. Det var første gang, at de købte fast ejendom. Ejendommen var udbudt til salg for ca. 1,4 mio. kr., men der blev givet et afslag på 20.000 kr. De havde ikke sagkyndige med ude at besigtige ejendommen forud for købet. Marias far, der er stærkstrømsingeniør, var med, og da han så ejendommens tag, sagde han, at de skulle tale med ejendomsmægleren om det, idet der var revnede tagsten. Marias far havde overfladisk bladret tilstandsrapporten igennem. Da de skrev købsaftalen under hos Home, valgte de sagsøgte som deres advokat ud fra en liste over advokater, som ejendomsmægleren havde. Han husker ikke, hvornår dette møde fandt sted. De har aldrig talt med sagsøgte om handelen men kun fået breve fra hans sekretær. Første gang de mødte sagsøgte var til synsog skønsforretningen. De har aldrig fået handelen og alle dens dokumenter gennemgået hos sagsøgte. De havde en forventning om, at sagsøgte under et møde ville gennemgå handelen og alle dokumenterne med dem, herunder tilstandsrapporten, således at de fik betydningen og konsekvenserne af de mange dokumenter forklaret. Sagsøgte skulle have fortalt dem, at de skulle få elinstallationerne undersøgt nærmere, inden de skrev købsaftalen under. Havde sagsøgte sagt det, ville de have ladet elinstallationerne undersøge. Han mener at have anmodet sagsøgte om et møde men er ikke sikker på det. Han tror ikke, at sagsøgte har sagt nej til at mødes med dem. Han husker ikke, om ejendomsmægleren gennemgik tilstandsrapporten med dem. Det hele var nyt. Det var første gang de købte hus, og de var bare glade for at have fået hus. To dage efter at de skrev købsaftalen under, rejste de på ferie i Venezuela i 14 dage, så det hele gik ret hurtigt. Handelen skulle godkendes inden 28. februar 2008, men han tænkte ikke, at det var et problem, at de rejste på ferie i 14 dage. Måske hørte de ikke så godt efter, da ejendomsmægleren gennemgik tilstandsrapporten. Han ved ikke, hvad afslaget på de 20.000 kr. skulle dække. Det skulle vist nok dække taget. Havde han fået oplyst, at reparationen af elinstallationerne ville koste 80.000 kr., skulle afslaget have været større. Han husker ikke, om sagsøgte først blev anmodet om at repræsentere dem den 7. marts 2008 og i givet fald, om det var fordi, de var på ferie i 14 dage efter at have skrevet købsaftalen under. De har ikke fået et påbud om lovliggørelse af elinstallationerne og har ikke anmodet adciterede om at udbedre de ulovlige elinstallationer.
- 4 - Sagsøgte, advokat Hans Boserup har forklaret blandt andet, at han den 7. marts 2008 fik handelens dokumenter fra Home, der forespurgte, om han ville tage sig af handelen. Dette bekræftede han over for Home kl. 13.11 samme dag. Han fremsendte skødeudkast til sagsøgerne den 4. april 2008, og den 11. april 2008 forespurgte Home, om sagsøgerne havde godkendt skødeudkastet. Han skrev derfor samme dag til sagsøgerne, og den 14. april 2008 fremsendte han det originale skøde til underskrift hos sagsøgerne. Han har ingen ordrebekræftelsesblanketter. Ifølge de advokatetiske regler har han pligt til uopfordret at give prisoplysning. Han har mundtligt den 7. marts 2008 givet sagsøgerne prisoplysning. Det skete ved, at sagsøgerne den 7. marts 2008 rettede henvendelse til hans kontor og forhørte sig om prisen. Den fik sagsøgerne oplyst. Han modtog også handelen fra Home den 7. marts 2008. Sagsøgerne har betalt 5.660 kr. ekskl. moms for hans arbejde med handelen. Det, de fik for pengene, var en berigtigelse af handelen, så de ikke afleverede penge, før de var sikre på at få deres ydelse. "Berigtige" betyder at sikre at parterne ikke afleverer ydelser til hinanden uden at få det, de har aftalt. Han gik ud fra, at ejendomsmægleren havde fortalt sagsøgerne, hvad de skulle bruge en advokat til. Havde der været åbenstående spørgsmål i sagens dokumenter, var sagsøgerne blevet gjort opmærksom herpå. Parterne havde aftalt, at indsigelsesfristen var den 28. februar 2008, og han fik først sagen den 7. marts 2008. Derfor kunne han ikke gøre noget ved aftalens indhold. Hans mandat var ret bundet, fordi der var indgået en bindende aftale med adciterede, da han fik sagen. Han påpegede ikke over for sagsøgerne, at hans mandat var bundet, da indsigelsesfristen var sprunget. Adciterede, K har forklaret blandt andet, at hun købte ejendommen 15. november 2003. Det eneste elarbejde, hun har fået udført på ejendommen, var da NH Jespersen A/S i november 2003 flyttede eltavlen fra entreen til bryggerset og etablerede jordforbindelse til gruppetavle og komfur. Hun har heller ikke selv lavet elarbejde på ejendommen. Baggrunden for hendes oplysning i tilstandsrapporten om, at hun ikke vidste, om der var dele af elinstallationerne, der var udført af personer uden autorisation, var, at hun ikke vidste, om den tidligere ejer havde fået lavet uautoriseret elarbejde. Hun har kun fået lavet elarbejde af NH Jespersen A/S. Afslaget i købesummen på 20.000 kr. skulle dække de i tilstandsrapporten nævnte forhold. Hun husker ikke, om hun talte med sagsøgerne om, hvad de 20.000 kr. specifikt skulle dække. Hun har sat trælofter op i 5 af ejendommens rum. Der var allerede sat trælofter op i 2 rum, da hun flyttede ind. Da hun satte lofter op, skruede hun eldåsen løs og skar hul i træet, satte det nye loft op og skruede eldåsen på igen på det nye loft. Der blev ikke herved ændret på elinstallationen. Hun trak ikke nye ledninger, og hun forlængede heller ikke de eksisterende ledninger, idet der var ledning nok til, at dåsen kunne flyttes lidt ned. Hun opfattede ikke dette som elarbejde. Home ringede på et tidspunkt til hende og spurgte, om hun havde lavet elarbejde i ejendommen. Hun svarede, at hun havde fået NH Jespersen A/S til at flytte en eltavle. Parternes synspunkter Sagsøgeren har blandt andet gjort gældende, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende ved ikke at have rådgivet sagsøgerne, der er forbrugere og
- 5 - førstegangskøbere, om de juridiske forhold ved handelen, herunder indholdet af tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringstilbuddet samt om konsekvenserne af, at der i tilstandsrapporten er opfordringer til sagsøgerne om at lade forholdene, herunder elinstallationerne, undersøge nærmere og betydningen af undtagelserne i forsikringstilbuddet. Som berigtigende advokat har det påhvilet sagsøgte at klargøre over for sagsøgerne, at de ikke ville kunne gøre et et krav gældende over for adciterede eller ejerskifteforsikringen, hvis forholdene var nævnt i tilstandsrapporten og forsikringstilbuddet, ligesom det har påhvilet sagsøgte at klargøre over for sagsøgerne, at købsaftalen var endelig, og at han derfor ikke ville kunne gøre en forskel trods advokatforbeholdet. Sagsøgte har ikke opfyldt disse krav. Sagsøgerne har lidt et tab som følge af sagsøgtes mangelfulde rådgivning, og tabet kan opgøres til det, det vil koste at lovliggøre elinstallationerne. Tabet er dokumenteret ved det i sagen afholdte syn og skøn. Afslaget på 20.000 kr. er ikke et udtryk for, at der er handlet af med de ulovlige elinstallationer. Afslaget er givet på grund af revnede tagplader. Sagsøgerens tab er en adækvat følge af sagsøgtes mangelfulde rådgivning. Sagsøgerens krav vil ikke kunne rettes mod adciterede, idet adciterede i tilstandsrapporten har anført, at hun ikke vidste, om elinstallationerne eller dele heraf var udført af lægmand, hvorfor hendes loyale oplysningspligt ikke er tilsidesat. Sagsøgte har blandt andet gjort gældende, at der ikke foreligger et ansvarsgrundlag. Sagsøgte har netop ydet den rådgivning, som sagsøgeren bad om - nemlig at berigtige handelen efter at bindende aftale mellem sagsøgeren og adciterede var indgået. Sagsøgte har ikke nægtet at gennemgå handelen og dens dokumenter med sagsøgerne, men sagsøgerne har selv fravalgt at komme til møde og få dokumeterne gennemgået. Det var ydermere ikke en del af sagsøgtes opgaver som berigtigende advokat at spørge sagsøgeren om, hvorvidt sagsøgeren har fået elinstallationerne undersøgt nærmere eller i øvrigt at læse dokumenterne højt for sagsøgeren. Hertil kommer, at ejendomsmægleren ifølge købsaftalen havde gennemgået ejendommens papirer med sagsøgeren, herunder at sagsøgeren ikke ville kunne rejse krav mod adciterede vedrørende ejendommens fysiske forhold. I øvrigt kunne sagsøgeren ikke have handlet anderledes, dersom sagsøgte havde gennemgået tilstandsrapporten med sagsøgeren, idet der var givet afslag for de i tilstandsrapporten nævnte forhold. Sagsøgtes ansvar er et subsidiært ansvar i forhold til adciteredes. Sagsøgeren burde derfor have rettet sit krav mod adciterede. Der foreligger ikke årsagsforbindelse mellem den af sagsøgte ydede rådgivning og det påståede tab, fordi sagsøgte ikke kunne have påberåbt sig advokatforbeholdet, idet indsigelsesfristen var sprunget, da sagsøgeren anmodede sagsøgte om bistand med handelen. Sagsøgeren har ikke lidt et tab, idet der ikke er givet et påbud fra offentlige myndigheder om at lovliggøre de ulovlige elinstallationer, og sagsøgeren har heller ikke afholdt udgifter til en lovliggørelse. Endvidere kunne sagsøgeren have rettet et krav mod adciterede, der ifølge lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, 2, stk. 5 ikke er frigjort fra ansvaret for de ulovlige elinstallationer. Først hvis adciterede ikke kunne betale, ville sagsøgeren kunne søge erstatning fra sagsøgte. Sagsøgeren har derfor heller ikke begrænset sit tab. Endvidere var der mellem sagsøgeren og adciterede indgået en bindende aftale om et afslag på 20.000 kr. for de i tilstandsrapporten anførte forhold. Der er således handlet af med
- 6 - de mangler, der måtte være, og dermed har sagsøgeren ikke lidt et tab. Størrelsen af det påståede tab bestrides, idet kun elinstallatøren er udmeldt som syns- og skønsmand. At syn og skønsmanden har henvendt sig til en maler og tømrer for at indhente tilbud gør ikke disse til syns- og skønsmænd, hvorfor tilbuddene på hhv. malerarbejde og tømrerarbejde ikke kan indgå som en del af syns- og skønserklæringen. Overfor adciterede har sagsøgte blandt andet gjort gældende, at adciterede skal friholde sagsøgte for det, sagsøgte måtte skulle betale til sagsøgeren, da adciterede er den, der har udført de ulovlige elinstallationer eller ladet dem udføre, og som har givet urigtige oplysninger i tilstandsrapporten. Adciterede har ikke i tilstandsrapporten oplyst, at der er udført elarbejde, selvom syns- og skønsmanden har konstateret, at der er begået ulovligheder, da trælofterne er sat op. Adciterede er endvidere ansvarlig for de ulovlige elinstallationer ud fra reglerne om springende regres, herunder ud fra et berigelsessynspunkt, idet adciterede ville opnå en berigelse ved at undgå at betale erstatning til sagsøgeren, selvom hun er ansvarlig for de ulovlige elinstallationer. Adciterede har blandt andet gjort gældende, at adciterede ikke hæfter over for sagsøgte for sagsøgtes eventuelle rådgiveransvar over for sagsøgeren, idet der ikke består noget kontraktsforhold mellem adciterede og sagsøgte. Adciterede har ikke tilsidesat sin loyale oplysningspligt og er derfor ikke erstatningsansvarlig over for sagsøgeren. Adciterede var ikke klar over, hvad den tidligere ejer af ejendommen havde foretaget sig, og det er det svar, hun har givet i tilstandsrapporten. Adciterede har hverken handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Det eneste adciterede har gjort er at sætte trælofter op i 5 af ejendommens rum. Hun har ikke i denne forbindelse pillet ved elinstallationerne. Adciterede har givet sagsøgeren et afslag på 20.000 kr. til dækning af de i tilstandsrapportens anførte forhold. Der er således i købsaftalen handlet af med de mangler, der måtte være, og den aftale er sagsøgeren bundet af. Sagsøgeren har netop heller ikke stævnet adciterede for ulovlige elinstallationer eller grov uagtsomhed. Reglerne om springende regres finder ikke anvendelse. Rettens begrundelse og afgørelse Det lægges til grund, at der var ulovlige elinstallationer i den ejendom, som sagsøgerne købte af adciterede, og at udgifterne til lovliggørelse efter det afholdte syn og skøn vil koste 80.108,75 kr. Sagsøgeren anmodede sagsøgte om advokatbistand i forbindelse med sagsøgerens køb af ejendommen. Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at sagsøgerens anmodning om advokatbistand var sagsøgte i hænde den 7. marts 2008. Selvom indsigelsesfristen i købsaftalen på dette tidspunkt var sprunget, og købsaftalen mellem sagsøgeren og adciterede derfor var bindende, finder retten, at sagsøgte som berigtigende advokat for sagsøgeren burde have undersøgt og rådgivet om alle juridiske og økonomiske forhold vedrørende ejendommen, som kunne antages at have haft betydning for sagsøgeren, herunder betydningen og konsekvenserne af tilstandsrapportens
- 7 - oplysning om, at ejendommens elinstallationer burde undersøges nærmere, og ejerskifteforsikringens ansvarsfraskrivelser. Retten finder endvidere, at sagsøgte som advokat for sagsøgeren burde have oplyst sagsøgeren om, at indsigelsesfristen var sprunget, og at det derfor ikke længere var muligt at gøre brug af advokatforbeholdet. Da sagsøgte herefter ikke har opfyldt sine forpligtelser som berigtigende advokat over for sagsøgeren, har sagsøgte handlet ansvarspådragende. Det fremgår af købsaftalen, at "Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest d. 25.02.2008. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 12.00, er handelen bindende". På det tidspunkt hvor sagsøgte modtog sagen den 7. marts 2008, var handelen endelig og bindende for sagsøgeren, og sagsøgeren har ikke påvist dispositioner, som sagsøgte kunne og burde have foretaget i anledning af de ulovlige elinstallationer, og som kunne have ført til, at sagsøgerens tab var undgået. Endvidere fremgår det af købsaftalen, at Køber accepterer tilstandsrapportens/sundhedsattest TM's indhold og accepterer selv at sørge for evt. udbedring/udskiftning af de i rapporten anførte forhold. Køber har fået et afslag i den kontante udbudspris på kr. 20.000,00." Retten finder herefter, at der med afslaget er handlet af med de forhold, herunder de ulovlige elinstallationer, der er omtalt i tilstandsrapporten, og at sagsøgeren er bundet af denne aftale. Retten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at afslaget alene er ydet sagsøgeren som følge af revnede tagplader. Retten finder således ikke, at der af sagsøgeren er ført bevis for, at sagsøgtes manglende opfyldelse af sine pligter som advokat har været tabsgivende for sagsøgeren, hvorfor sagsøgte frifindes. Allerede som følge af det ovenfor anførte, afsiges der dom i overensstemmelse med adciteredes frifindelsespåstand for så vidt angår sagsøgtes påstand 1 i adcitationssagen. Over for sagsøgtes påstand 2 i adcitationssagen skal retten bemærke, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at adciterede hverken har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Herefter og da adciterede og sagsøgeren iøvrigt må anses for at have handlet af med hensyn til manglerne ved ejendommen jf. ovenfor, er adciterede ikke erstatningsansvarlig over for sagsøgeren for de ulovlige elinstallationer, hvorfor adciterede frifindes for den af sagsøgte nedlagt påstand 2. Med hensyn til sagens omkostninger forholdes der som nærmere nedenfor bestemt, hvorved bemærkes, at omkostningerne dækker udgiften til advokatbistand ekskl. moms for så vidt angår sagsøgte og inkl. moms for så vidt angår adciterede. Der er ved omkostningsafgørelsen lagt vægt på sagens omfang og karakter, herunder at der har været afholdt syn- og skøn under sagen, det nu opnåede resultat, samt at sagsøgte selv har ført sagen og derfor ikke har haft udgifter til advokatbistand.
- 8 - Thi kendes for ret: Sagsøgte, advokat Hans Boserup frifindes. Inden 14 dage skal sagsøgerne Kenneth Bøttcher og Maria Todsen betale sagsomkostninger til sagsøgte, advokat Hans Boserup, med 15.000 kr., der forrentes efter rentelovens 8a. Adciterede, K, frifindes. Inden 14 dage skal sagsøgte, advokat Hans Boserup, betale sagsomkostninger til adciterede, K, med 15.000 kr., der forrentes efter rentelovens 8a.